經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國(guó)寶 5月22日，楊凡終于簽了交易合同，賣出了一套品質(zhì)相對(duì)較差的一居室，雖然與買入時(shí)相比賠了10多萬元，但總算暫時(shí)保住了另外兩套房子。

楊凡名下有3套房，另外兩套均有貸款，每月還款在1.6萬元左右，這套賣出去的一居室于2016年底以單價(jià)3萬元全款購(gòu)入，總價(jià)126萬元，5個(gè)月后，楊凡以單價(jià)2.7萬元賣出。

“我的月供只能維持5個(gè)月了，否則也不會(huì)現(xiàn)在出手。”按照當(dāng)初的計(jì)劃，全款買入的一居室，單價(jià)漲5000-10000元之后就出手，但3月21日廊坊市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新政并暫停網(wǎng)簽，4月8日恢復(fù)網(wǎng)簽后，提高二手房過戶指導(dǎo)價(jià)及交易稅費(fèi)，燕郊樓市成交量?jī)r(jià)開始下滑，楊凡的計(jì)劃落空了。

楊凡并非個(gè)例，越來越多的燕郊炒房客出于月供壓力和止損訴求開始拋售房產(chǎn)，并引發(fā)二手房掛牌價(jià)格不斷向下調(diào)整，這與此前樓市火爆下的貸款高評(píng)息息相關(guān)。

部分投資客六折甩貨

其實(shí)，楊凡一直不甘心，3月底第一次將房子委托給中介時(shí)，他的報(bào)價(jià)是3.3萬元/平方米，他認(rèn)為，隨著北京史上最嚴(yán)厲限購(gòu)政策出臺(tái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需將進(jìn)一步涌入燕郊，對(duì)燕郊房?jī)r(jià)起到有力支撐。

房源委托給中介一個(gè)月，看房者不多，中介建議他調(diào)低價(jià)格，但他堅(jiān)信燕郊房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。5月上旬，有關(guān)北京主要銀行將取消一套房按揭利率折扣、二套房在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%消息傳出，隨后燕郊地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)跟進(jìn)。

這時(shí)，楊凡已經(jīng)預(yù)感到形勢(shì)嚴(yán)峻，把價(jià)格下調(diào)到3.05萬元/平方米，“既然賺不了錢，起碼保本。”

瞬息萬變的樓市比楊凡預(yù)料的還要糟。燕郊一些炒房群中不斷爆出低價(jià)房源，有些比他小區(qū)品質(zhì)高的房源單價(jià)已經(jīng)報(bào)到2.9萬元/平方米。

一位資深炒房客建議楊凡長(zhǎng)痛不如短痛，“也對(duì)，別人2萬9出手的時(shí)候，你2萬8才有可能賣出去，否則等價(jià)格普遍跌到2萬8，你就逃不走了。”

5月18日，楊凡一次性把價(jià)格報(bào)至2.7萬元/平方米，一天后，中介告訴他有人有購(gòu)買意向。“還是比較懸的，今天這個(gè)價(jià)格就不一定賣得出去了，天洋城有的報(bào)價(jià)已經(jīng)到2萬4，福成五期有報(bào)價(jià)2萬3的了。”

天洋城和福成五期是燕郊二手房交易量較大的兩個(gè)小區(qū)。燕郊興達(dá)二手房一位門店經(jīng)理介紹，曾有一位炒房客一次性在天洋城投入3000萬元資金買房，“這么多錢砸下去，天洋城二手房?jī)r(jià)格一下就起來了。”

然而，在當(dāng)前樓市量?jī)r(jià)齊跌的背景下，部分高杠桿炒房客開始大幅度降價(jià)，鏈家網(wǎng)信息顯示，天洋城一套183平方米的二手房，總價(jià)從最高600萬元降至458萬元，降幅達(dá)31%。記者隨機(jī)抽取9套70-100平方米主流戶型發(fā)現(xiàn)，有5套房源總價(jià)降幅超過20萬元。

不僅是天洋城，星月云河小區(qū)，一套96平方米的二居室，總價(jià)從原來的302萬元降至目前240萬元，降幅超過38%；福成五期7套主流戶型有4套降幅超過30萬元，其他3套降幅分別為11萬元、20萬元和25萬元。

“被套住不可怕，可怕的是像我這樣高杠桿的投資客。”楊凡表示，正是一批高杠桿的炒房客出逃使得房?jī)r(jià)不斷跌破紀(jì)錄，而且隨著房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，一些投資客的心理也在松動(dòng)，“如果原來1萬元以下買房的人也加入進(jìn)來，房?jī)r(jià)還會(huì)被拉低。”

燕郊成交均價(jià)月跌4100元

從限購(gòu)政策出臺(tái)以來，包括炒房客在內(nèi)的燕郊二手房業(yè)主信心正在不斷被蠶食，從鏈家網(wǎng)掛牌房源情況來看，限購(gòu)兩個(gè)月來，掛牌漲價(jià)房源套數(shù)和掛牌跌價(jià)房源套數(shù)比例逆轉(zhuǎn)，并不斷擴(kuò)大。

317后三周燕郊二手房平均成交價(jià)格發(fā)生激烈下滑，鏈家數(shù)據(jù)顯示，第一周成交量為199套，成交均價(jià)為31507.65元/平方米，第二周和第三周成交量分別降至91套和29套，成交均價(jià)也分別跌至30538.54元/平方米和29375.93元/平方米，兩周平均成交價(jià)跌了2131.72元。

從第四周開始，燕郊二手房房?jī)r(jià)經(jīng)歷一小波反彈，當(dāng)周成交均價(jià)達(dá)到32885.68元/平方米，恢復(fù)限購(gòu)前的水平。但從第五周又開始出現(xiàn)小幅下滑，平均下滑了近1300元/平方米。此后一路下滑至今。到第七周，二手房成交均價(jià)下跌至28745.96元/平方米。

這意味著從第四周最高點(diǎn)到第七周不到一個(gè)月時(shí)間，燕郊二手房成交均價(jià)下跌了4139.72元/平方米，跌幅超過14.4%。

截稿前，5月8日之后的燕郊二手房成交均價(jià)還未公布，但按照中介的說法，最近兩周價(jià)格還在持續(xù)下跌中，天洋城房源出現(xiàn)2.4萬元/平方米的成交價(jià)，福成五期也出現(xiàn)單價(jià)為2.2萬元/平方米的成交房源。

5月17日，燕郊先后有三個(gè)新項(xiàng)目開盤，其中匯福悅榕灣均價(jià)為3.9萬元/平方米，碧桂園時(shí)代城均價(jià)為3.2萬元/平方米，中興和園均價(jià)為2.7萬元/平方米，除了中興和園因加價(jià)較少獲得一定成交外，其他兩個(gè)項(xiàng)目成交量相對(duì)較少。

這是近兩年燕郊一手房開盤首次遇冷，5月17日當(dāng)天匯福悅榕灣開盤時(shí)，售樓處看房者不足20人。

高杠桿的隱憂

無論是炒房客虧損拋售，還是由此引發(fā)二手房掛牌漲跌套數(shù)比持續(xù)擴(kuò)大，均與近兩年來、尤其是2016年燕郊樓市的野蠻生長(zhǎng)息息相關(guān)。

燕郊一位賣房者透露，2016年中其出售燕郊一套兩居室，本來首付是34萬元，但是購(gòu)房者通過做高評(píng)從銀行多貸出28萬元，“等于實(shí)際只首付了6萬元就買到一套房。”

所謂的高評(píng)，即二手房評(píng)估價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)，例如一套100平方米的房子單價(jià)是2萬元，總價(jià)是200萬元，首付40萬元，貸款160萬元，高評(píng)到280萬元，可以貸出224萬元，多貸出的64萬元，除了首付，還剩24萬元可以用來還貸款。

中介介紹，2016年通過此類手法操作的炒房客并不在少數(shù)，“只要房?jī)r(jià)保持上漲，評(píng)估公司、銀行、中介、業(yè)主和購(gòu)房者都能賺錢”。

通過高評(píng)手法購(gòu)房有三個(gè)關(guān)鍵要素：第一，實(shí)際成交價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)，由于房?jī)r(jià)上漲迅速，房子成交價(jià)已經(jīng)低于按揭時(shí)市場(chǎng)價(jià)，存在操作空間，尤其是復(fù)式建筑面積較小、而使用面積較大的戶型，空間更大。

第二，銀行、中介和評(píng)估公司配合，在房?jī)r(jià)漲幅較快的時(shí)期，高評(píng)不僅讓幾方機(jī)構(gòu)都可以獲得更高利潤(rùn)，而且后期房?jī)r(jià)上漲也能夠迅速抹平高評(píng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

第三，業(yè)主配合，買賣雙方必須信任，因?yàn)樽詈筱y行多貸出來的資金會(huì)打進(jìn)業(yè)主的賬戶，業(yè)主需要把多出來的錢返還給買房人，“做這類套貸的要么雙方熟悉，要么業(yè)主和中介是熟人，或者干脆就是中介本人，如果不認(rèn)識(shí)基本沒人敢做。”

據(jù)中介透露，燕郊二手房市場(chǎng)，中介也是炒房大戶，有的炒房客為了方便操作，甚至成立自己的中介公司。通常情況下，中介能獲得第一手低價(jià)房源信息，“有錢的自己投資幾套，沒錢的合伙投資一套，肯定要比做中介賺得多。”

還有一類套貸是親友之間過戶，即自己名下有一套房，想再購(gòu)入一套或兩套，但由于缺乏首付，可以通過過戶給親友方式從銀行貸款，“你房子買的時(shí)候可能只有1萬元，現(xiàn)在尾款還剩下70萬，現(xiàn)在漲到3萬元了，搞抵押貸款利率高，也貸不出多少錢，找親友過個(gè)戶，不僅利率低，還能多貸出一倍資金來。”

但在當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的情況下，加上銀行審核趨于嚴(yán)格，目前這些操作手法已經(jīng)難以奏效，前期通過這類高杠桿手法購(gòu)入高價(jià)房的炒房客也面臨著資金鏈斷流的威脅。一方面是房?jī)r(jià)下跌造成的損失，一方面是高評(píng)增加了月供壓力。

記者采訪過程中，多位炒房客均面臨著月供斷流的壓力，這些炒房客多則能維持1年月供，少則只能維持3個(gè)月，楊凡表示：“賣出一套，雖然損失十來萬，但起碼能支撐一年月供，這段時(shí)間，如果行情好轉(zhuǎn)就可以翻身了，這點(diǎn)損失不算什么。”

（應(yīng)受訪者要求，楊凡為化名）