（圖片來(lái)源：全景視覺）

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 3月下旬，北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)發(fā)布了《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》的通知。

該通知為落實(shí)《北京城市總體規(guī)劃（2016-2035）》，按照鼓勵(lì)疏解非首都功能，補(bǔ)齊地區(qū)配套短板和完善地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)職住平衡的原則，編制建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單。

在這份清單中，部分區(qū)域“鼓勵(lì)……調(diào)整為科技創(chuàng)新用房”被普遍提及，在2017年北京被定義為政治中心、文化中心、國(guó)際交流中心和科技創(chuàng)新中心后，科技創(chuàng)新或?qū)⒊蔀槲磥?lái)北京產(chǎn)業(yè)主角。

清單的另一面，工業(yè)、物流、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)及部分非住宅物業(yè)等普遍成為被調(diào)整的對(duì)象，可以預(yù)見的是，在北京嚴(yán)控新增建設(shè)用地的情況下，未來(lái)由限制類項(xiàng)目調(diào)整為鼓勵(lì)類項(xiàng)目將成為一個(gè)熱門的生意。

一位北京市屬國(guó)企人士認(rèn)為，這對(duì)于城市發(fā)展和企業(yè)發(fā)展都是好事，不符合首都功能的產(chǎn)業(yè)退出后，會(huì)空置出大量的土地和物業(yè)，不僅為城市發(fā)展拓展了空間，對(duì)原項(xiàng)目持有者也有利好。

正負(fù)面清單

從區(qū)域分布來(lái)看，這份正負(fù)面清單主要分為首都功能核心區(qū)、首都功能核心區(qū)以外的中心城區(qū)、城市副中心、中軸線和長(zhǎng)安街及各自的延長(zhǎng)線、近郊區(qū)（順義、大興、亦莊、昌平、房山等新城）和遠(yuǎn)郊區(qū)（門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、昌平和房山的山區(qū)等生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)）等六大區(qū)域，各個(gè)區(qū)域正負(fù)面名單也不盡相同。

正面清單普遍為鼓勵(lì)類項(xiàng)目。學(xué)前教育、養(yǎng)老設(shè)施、社區(qū)便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等居民服務(wù)配套設(shè)施，幾乎在每一個(gè)區(qū)域都是鼓勵(lì)類項(xiàng)目，這說(shuō)明未來(lái)這些領(lǐng)域會(huì)加大布局和建設(shè)的力度。

對(duì)鼓勵(lì)類項(xiàng)目的商業(yè)，未來(lái)項(xiàng)目規(guī)劃、用地和建設(shè)審批等方面會(huì)享受一定優(yōu)待，同時(shí)，對(duì)早年開始布局社區(qū)商業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老的企業(yè)來(lái)說(shuō)，隨著各方面政策傾斜和市場(chǎng)需求增大，也會(huì)迎來(lái)一個(gè)發(fā)展窗口期。

另外，除了首都功能核心區(qū)、長(zhǎng)安街中和軸線及各自延長(zhǎng)線這兩個(gè)區(qū)域外，其他幾個(gè)區(qū)域根據(jù)自身定位不同，其所鼓勵(lì)的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目也不同，但其中科技創(chuàng)新用房和出租型公寓兩個(gè)領(lǐng)域普遍被提及。

中心城區(qū)的科技創(chuàng)新用房和出租型公寓都在鼓勵(lì)類項(xiàng)目，而副中心、近郊新城、遠(yuǎn)郊生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)的鼓勵(lì)類項(xiàng)目中并沒有出租型公寓。

就科創(chuàng)新創(chuàng)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，各個(gè)區(qū)域也不相同，中心城區(qū)和副中心主要鼓勵(lì)科技創(chuàng)新用房，近郊區(qū)新城鼓勵(lì)類還包括高新技術(shù)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)用房，遠(yuǎn)郊區(qū)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)鼓勵(lì)類用地則涵蓋酒店、餐飲、旅游接待和農(nóng)業(yè)科技等。

負(fù)面清單主要為限制類用地項(xiàng)目，當(dāng)然，限制并不等同于禁止，這為政策具體實(shí)施過程中的調(diào)整預(yù)留了空間。從整體來(lái)看，一般性制造業(yè)、區(qū)域性物流基地、批發(fā)市場(chǎng)普遍被列入限制類項(xiàng)目，未來(lái)可操作空間較小。

首都核心功能區(qū)、中心城區(qū)、長(zhǎng)安街和中軸線及各自延長(zhǎng)線中，大型商業(yè)、商務(wù)辦公、綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、中高等職業(yè)教育、商品住宅等均被列入限制類用地項(xiàng)目，而副中心、近郊新城和遠(yuǎn)郊生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)則并沒有明確限制。

科技創(chuàng)造的機(jī)遇

綜合來(lái)看，科技創(chuàng)新用房將成為北京未來(lái)僅存的少數(shù)產(chǎn)業(yè)之一，北京市政府從規(guī)劃用地政策等方面，鼓勵(lì)中關(guān)村的非居住建筑調(diào)整為科技創(chuàng)新用房，同時(shí)也鼓勵(lì)副中心及郊區(qū)的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)等調(diào)整為科創(chuàng)及其它相關(guān)用房。

其實(shí)，早在正負(fù)面清單發(fā)布之前，一些企業(yè)已經(jīng)聞風(fēng)而動(dòng)，其動(dòng)作主要分為兩類，一類是將退出存量的工業(yè)廠房、寫字樓等物業(yè)改造成科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意類園區(qū)，主要集中在中心城區(qū)內(nèi)。

一類是將在建的商辦項(xiàng)目調(diào)整為科技創(chuàng)新等項(xiàng)目。2017年北京市發(fā)布“326”商辦限購(gòu)政策后，原本的商辦項(xiàng)目面臨著較大的去化壓力，一些開發(fā)商開始主動(dòng)把項(xiàng)目調(diào)整為租售并舉的園區(qū)類項(xiàng)目。

中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園區(qū)就是其中之一，該項(xiàng)目原為中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)從海淀永豐產(chǎn)業(yè)基地獲取的商業(yè)用地，2015年7月，首創(chuàng)集團(tuán)（下稱“首創(chuàng)”）入股該項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)。原計(jì)劃項(xiàng)目開發(fā)成寫字樓項(xiàng)目。

據(jù)首創(chuàng)方面透露，自北京城市新規(guī)劃發(fā)布后，城市產(chǎn)業(yè)定位發(fā)生巨大變化，除了保留研發(fā)環(huán)節(jié)外，相關(guān)生產(chǎn)企業(yè)均逐步向外疏解或轉(zhuǎn)型升級(jí)，在這種情況下，已經(jīng)接近建成的項(xiàng)目定位也隨之改為集成電路設(shè)計(jì)研發(fā)園區(qū)。

對(duì)于首創(chuàng)來(lái)說(shuō)，以商務(wù)用地做園區(qū)，相對(duì)于科研和工業(yè)用地成本較高，但處置也相對(duì)靈活，租售并舉的方式，不僅可以短期回收成本，還可以培育產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊，為企業(yè)未來(lái)尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

位于北京國(guó)貿(mào)CBD附近的朗園文化創(chuàng)意園也是首創(chuàng)運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，該項(xiàng)目原為北京紡織廠老廠區(qū)，后來(lái)首創(chuàng)集團(tuán)將其整體收購(gòu)，在老廠房基礎(chǔ)上進(jìn)行部分改造，成為文化創(chuàng)意園區(qū)項(xiàng)目。

位于順義空港園區(qū)的環(huán)普產(chǎn)業(yè)園區(qū)也是類似的先行者，該項(xiàng)目原本為江西省一家工業(yè)企業(yè)的工業(yè)用地，原計(jì)劃改造成寫字樓、酒店等物業(yè)，但由于政策收緊而未能落成，隨后環(huán)普產(chǎn)業(yè)園區(qū)將其整體收購(gòu)并開發(fā)成以科技研發(fā)為主的科創(chuàng)園區(qū)。

此外，綠地控股（600606.SH）在北京房山、大興的商辦綜合體項(xiàng)目也逐步改造成雙創(chuàng)園區(qū)，其中房山綠地中心與北京青創(chuàng)動(dòng)力等機(jī)構(gòu)合作，逐步轉(zhuǎn)型為以雙創(chuàng)為主的科創(chuàng)園區(qū)項(xiàng)目，并把雙創(chuàng)園區(qū)經(jīng)驗(yàn)升級(jí)輸出到雄安新區(qū)等地。

隨著北京建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃性質(zhì)正負(fù)面清單的發(fā)布，未來(lái)更多的非住宅物業(yè)及存量土地將會(huì)進(jìn)入調(diào)整序列，除科創(chuàng)用房外，租賃型住房也是中心城區(qū)等住房緊張區(qū)域的調(diào)整方向，此外還有社區(qū)服務(wù)、學(xué)前教育等公共配套服務(wù)也為鼓勵(lì)調(diào)整方向。

城市升級(jí)與企業(yè)轉(zhuǎn)型

本次北京市發(fā)布正負(fù)面清單，一方面是為落實(shí)北京市新規(guī)劃，另一方面是作為城市升級(jí)的配套政策措施，鼓勵(lì)符合北京定位的產(chǎn)業(yè)更加有效地落地，從而更好地為科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)進(jìn)行服務(wù)。

對(duì)于北京多數(shù)生產(chǎn)制造企業(yè)、物流園區(qū)、批發(fā)市場(chǎng)等限制類項(xiàng)目而言，現(xiàn)面臨著兩種選擇，一種是通過與高科技創(chuàng)新企業(yè)合作，對(duì)原有項(xiàng)目進(jìn)行升級(jí)轉(zhuǎn)型，從而也使得自身實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

另一種選擇是退出變現(xiàn)。近年來(lái)北京地價(jià)和房?jī)r(jià)不斷上升，企業(yè)存量土地和物業(yè)價(jià)值也隨之大幅攀升，對(duì)于仍然堅(jiān)持原有業(yè)務(wù)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，將北京升值后資產(chǎn)變現(xiàn)，可以為自身到外地發(fā)展獲得更多流動(dòng)資金和展示空間。

上述國(guó)企人士表示，無(wú)論對(duì)于城市還是企業(yè)，這都是一種雙贏的格局，原有低效產(chǎn)業(yè)退出后，經(jīng)過騰籠換鳥，為一個(gè)城市注入新的活力和發(fā)展空間，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度后，城市所必經(jīng)的道路。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)后，各種成本都在上升，一定程度上已經(jīng)不適合一些行業(yè)的生存，需要轉(zhuǎn)移到成本更低的區(qū)域和城市，而將升值后的存量資產(chǎn)變現(xiàn)后，可以獲得更大的收益。

中關(guān)村集成電路設(shè)計(jì)園于首創(chuàng)而言，完全是現(xiàn)有業(yè)務(wù)之外的全新試水，但首創(chuàng)在北京有眾多存量資產(chǎn)，選擇與中關(guān)村發(fā)展集團(tuán)合作，不僅可以盤活存量資產(chǎn)，同時(shí)也為自身轉(zhuǎn)型升級(jí)開辟一條新的道路。

據(jù)首創(chuàng)方面透露，未來(lái)首創(chuàng)和中關(guān)村發(fā)展合作規(guī)模還將進(jìn)一步拓展，計(jì)劃在北京開發(fā)和運(yùn)營(yíng)多個(gè)科技創(chuàng)新類園區(qū)項(xiàng)目，而這些項(xiàng)目將盡可能利用雙方存量建設(shè)用地和老舊物業(yè)改造而成。

對(duì)綠地等商辦類物業(yè)開發(fā)商同樣如此，北京商辦限購(gòu)政策出臺(tái)后，由于流動(dòng)性較差，不僅商辦項(xiàng)目退出周期變長(zhǎng)，而且資金方面也會(huì)面臨較大的壓力，而轉(zhuǎn)型科創(chuàng)園區(qū)不僅緩解其持有壓力，也開辟一個(gè)了全新的業(yè)務(wù)。