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    深圳,融創(chuàng)的最后一座堡壘

    楊依依2018-04-05 00:44

    (圖片來(lái)源:全景視覺)

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 楊依依 “碧萬(wàn)恒融”房地產(chǎn)新四強(qiáng)格局在2017年底敲定,過(guò)去兩年,“碧萬(wàn)恒”三家輪值銷售額前三,融創(chuàng)則在過(guò)去一年中數(shù)次躍升,從年中的第七名1088億元到三季度末的第五名2080.7億元,再到10月挺進(jìn)前四,最終年銷售額3620億元,成為2017年TOP10房企中提升速度最快的一家。

    2017年,融創(chuàng)離第一名碧桂園還有1888億元的距離,不過(guò)在土地儲(chǔ)備指標(biāo)上,融創(chuàng)已具備TOP3的入場(chǎng)資格。

    截至去年底,碧桂園土儲(chǔ)2.8億平方米,恒大土儲(chǔ)3.12億平方米,萬(wàn)科土儲(chǔ)1.3億平方米。融創(chuàng)土儲(chǔ)2.18億平方米,超過(guò)萬(wàn)科;整體貨值約3萬(wàn)億元,超過(guò)恒大。

    融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌曾在2017年半年業(yè)績(jī)發(fā)布時(shí)放話:“即使不再拿地,以一年賣5000億元來(lái)算,現(xiàn)有貨值可以賣五六年。”

    不過(guò),融創(chuàng)的土地儲(chǔ)備增幅明顯放緩,2017年,融創(chuàng)新增土地儲(chǔ)備約6764.2萬(wàn)平方米,同比增幅25.4%;而2016年,融創(chuàng)新增土儲(chǔ)的同比增幅是431%。

    2016年是融創(chuàng)大踏步的一年,這一年,融創(chuàng)凈負(fù)債率達(dá)121.5%,比2015年增加45.6個(gè)百分點(diǎn),凈利僅29.4億元,“砸”在樂視手里的資金是凈利潤(rùn)的近6倍。

    孫宏斌在2018年3月舉行的融創(chuàng)2017年業(yè)績(jī)會(huì)上表示:“公司在年初就定了一個(gè)目標(biāo),控制風(fēng)險(xiǎn),降杠桿。下一步我們?cè)趺纯刂骑L(fēng)險(xiǎn)?就是我們不買地了,這樣賬上就會(huì)有很多錢。”

    2017年,融創(chuàng)中國(guó)核心凈利為111.2億元,同比增長(zhǎng)259%。

    融創(chuàng)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德也表示,2018年,融創(chuàng)最核心的事情是通過(guò)加快去庫(kù)存的力度,保證現(xiàn)金流的充裕。

    截至2017年底,融創(chuàng)超過(guò)96%的貨值位于一線、二線及環(huán)一線城市,土地儲(chǔ)備躋身行業(yè)前三,但2017年度業(yè)績(jī)顯示,融創(chuàng)在深圳的土地儲(chǔ)備僅有1.77萬(wàn)平方米的占地面積。這與北京、上海、廣州、杭州等融創(chuàng)重點(diǎn)布局的一二線城市動(dòng)輒占地一二百萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備對(duì)比強(qiáng)烈。

    并且,這1.77萬(wàn)平方米的項(xiàng)目,土地性質(zhì)也不是住宅或商業(yè)用地,而是工業(yè)用地。

    融創(chuàng)在2016年為進(jìn)軍深圳收購(gòu)的萊蒙國(guó)際的兩處項(xiàng)目:萊蒙水榭花都和萊蒙創(chuàng)智谷,最終只留下了一個(gè),即萊蒙創(chuàng)智谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目,住宅項(xiàng)目水榭花都被收回。

    2017年3月,孫宏斌在融創(chuàng)2016年度業(yè)績(jī)會(huì)上透露,收購(gòu)萊蒙國(guó)際資產(chǎn)一事因“地價(jià)漲了對(duì)方反悔”而停止。“地價(jià)漲了對(duì)方反悔也很正常。”孫宏斌本人這么解釋。但萊蒙國(guó)際聯(lián)席行政總裁陳風(fēng)楊不完全認(rèn)同這個(gè)說(shuō)法,他公開表示的原因是:“本來(lái)是一攬子計(jì)劃,但第一批談完以后,雙方的經(jīng)營(yíng)策略以及市場(chǎng)形勢(shì)都有所變化,所以第一批完成以后,第二批就沒有再往下進(jìn)行。”

    除了創(chuàng)智谷,目前融創(chuàng)在深圳坪山項(xiàng)目獲取的另一個(gè)項(xiàng)目也是工業(yè)土地,占地10萬(wàn)平方米。

    融創(chuàng)華南區(qū)域的內(nèi)部人士透露,這個(gè)項(xiàng)目定位是“產(chǎn)業(yè)綜合體”,現(xiàn)在還在規(guī)劃和申報(bào)階段,2018年肯定沒辦法入市。特別是“產(chǎn)業(yè)綜合體”相比于普通商住項(xiàng)目,申報(bào)難度更大,主要是產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展規(guī)律限制。“目前深圳的政策保產(chǎn)業(yè)力度很大,我們是真正做產(chǎn)業(yè),這個(gè)需要跟政府有充分溝通和論證。項(xiàng)目目前尚處于產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究和政府申報(bào)階段。”這名內(nèi)部人士說(shuō)道。

    深圳作為華南土地價(jià)格最高的市場(chǎng),幾乎以存量供應(yīng)為主,少有招拍掛項(xiàng)目掛出,競(jìng)爭(zhēng)更為激烈,以城市更新供地為主,這類項(xiàng)目要么處于初期階段,周期不可控,要么要價(jià)太高無(wú)法滿足房企的投資指標(biāo)要求。

    上述融創(chuàng)內(nèi)部人士介紹,因?yàn)橥恋貎r(jià)格高昂,融創(chuàng)在華南區(qū)域的風(fēng)控相對(duì)其他區(qū)域來(lái)說(shuō)更為嚴(yán)格,內(nèi)部評(píng)價(jià)比恒大和碧桂園更為謹(jǐn)慎。

    孫宏斌此前嘗試收購(gòu)過(guò)佳兆業(yè),并購(gòu)失敗之后,佳兆業(yè)漸漸度過(guò)債務(wù)危機(jī),珠三角土儲(chǔ)大有起飛之勢(shì)。

    截至2017年12月31日,佳兆業(yè)總共約2200萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中,近85%位于一線城市及重點(diǎn)二線城市,近58%位于粵港澳大灣區(qū),大灣區(qū)土地儲(chǔ)備近1300萬(wàn)平方米,其中深圳土儲(chǔ)占比約為23%,約506萬(wàn)平方米。

    融創(chuàng)2017年年報(bào)顯示的深圳土儲(chǔ)為建筑面積14.06萬(wàn)平方米,僅為佳兆業(yè)的2%。

    從佳兆業(yè)陷入債務(wù)危機(jī)至今,深圳房?jī)r(jià)至少翻了一倍,以佳兆業(yè)曾被行政鎖定的深圳佳兆業(yè)前海廣場(chǎng)來(lái)看,鎖盤前均價(jià)3萬(wàn)元/平方米,解鎖之后均價(jià)7萬(wàn)元/平方米,2017年下半年,最后幾處在售房源的單位樓價(jià)已達(dá)7.8萬(wàn)元/平方米。

    對(duì)于內(nèi)部是否曾后悔未能成功并購(gòu)佳兆業(yè)一事,上述內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示“這個(gè)問題不成立”。

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