（圖片來源：壹圖網(wǎng)）

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 去年曾在投資策略上減少拿地支出、增大舊改投入的時代中國控股有限公司（01233.HK，以下簡稱“時代中國”），今年上半年又重新回到“買買買”的賽道上。

在最新發(fā)布的中期業(yè)績公告中，2019年前6個月，時代中國以約187.59億元的總成本通過公開招拍掛、城市更新、一級開發(fā)、合作及收購等模式購入21塊土地。

斥下的這187.59億元，不僅超過去年全年約129.67億元的土地拿地總額，如果再對比今年3月份董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄給出的約302億元預(yù)算，單單半年時間，時代中國的拿地金額占比就超過60%。

時代中國是上半年土地市場熱潮中的一個縮影。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，1-6月，全國300城住宅用地溢價率為20%，高于去年年底13%。岑釗雄在回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)時將動因歸結(jié)為上半年的銷售回款比較好，他說，這一階段時代中國的買地支出按照比例進(jìn)行安排。上半年的188億元中，大概超過20億元土地款屬于舊改項目回遷房的建造成本，并非需要馬上現(xiàn)金支付，因此，如果從現(xiàn)金角度來看，實際拿地支出沒有那么多。

值得關(guān)注的是，在經(jīng)歷過一波拿地小高潮之后，近日，富力地產(chǎn)內(nèi)部流出的一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》率先吹響房企轉(zhuǎn)向的號角，文件提到，2019年下半年原則上暫停拿地工作，以完成項目銷售目標(biāo)為第一優(yōu)先級。

同為廣州本土房企，3月份時代中國制定的2019年合同銷售目標(biāo)是750億，而中報數(shù)據(jù)顯示，上半年時代中國的合同銷售額為312.3億元，同比增速達(dá)20.1%，但從完成度來看，僅完成全年銷售目標(biāo)的約41.6%。

岑釗雄告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，時代中國每年上半年完成業(yè)績的比例都介于40%-50%區(qū)間內(nèi)，今年與往年差別不大，他個人對全年銷售目標(biāo)的達(dá)成還是很有信心的。

下半年是否還會根據(jù)銷售情況重新調(diào)整拿地策略，岑釗雄給出的答案是，按照銷售回款的比例來安排土地購買和支出。“目前我們的現(xiàn)金是充裕的，正常來講，下半年的買地節(jié)奏會根據(jù)回款進(jìn)行確定，根據(jù)現(xiàn)金進(jìn)行配比。”他說。

截至6月30日，時代中國的土地儲備總建面達(dá)到2307.55萬平方米，足夠支持未來3-5年的開發(fā)——這也是岑釗雄的底氣之一。擁有充足的供應(yīng)量意味著有足夠的貨值進(jìn)行銷售，岑釗雄表示，不需要很急地為下半年做特殊安排。

除了在投資拿地上重新回歸積極之外，城市更新的轉(zhuǎn)化也在陸續(xù)為時代中國提供新的土儲面積。今年上半年，時代中國成功轉(zhuǎn)化了4個城市更新項目，數(shù)量與去年全年持平，新增總貨值近319億元。按照岑釗雄的介紹，下半年也將會有一部分舊改項目轉(zhuǎn)化出來，但具體數(shù)量與項目獲政府批準(zhǔn)速度相關(guān)。

這些轉(zhuǎn)化出來的舊改項目一直被岑釗雄視作是對公司業(yè)績及盈利產(chǎn)生幫助的一個保障，早從去年起，時代中國的城市更新業(yè)務(wù)就首次錄得收入，而且也已反映出利潤。中報數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月，時代中國約159.43億元的總營收中，城市更新業(yè)務(wù)板塊的收入達(dá)6.41億元，占比約4.0%。已經(jīng)入賬的舊改項目主要包括廣州金融城舊廠項目及佛山南海區(qū)里水洲村項目兩個。

按照正常的改造流程，時代中國的舊改項目一般經(jīng)歷兩個階段，第一階段是完成改造變成可開發(fā)用地；第二階段是開發(fā)階段。

上述的佛山南海區(qū)里水洲村項目，第一階段始于2017年10月，時代中國旗下的佛山市時代鴻泰投資有限公司競下彼時的里水鎮(zhèn)洲村經(jīng)聯(lián)社“勿什圍”地塊土地前期整理項目。作為土地前期整理合作方，時代中國享有“增值收益獎勵比例50%”。

這個“增值收益獎勵”，其實是土地前期整理項目的成本，與當(dāng)土地變成可開發(fā)用地進(jìn)入土地市場后所賣出的地價之間的價差。所謂增值收益獎勵比例50%，就是時代中國可以以這個價差的50%作為收益，比例的高低直接決定時代中國在舊改第一階段中的利潤空間。

岑釗雄告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，時代中國的舊改項目在進(jìn)行一級開發(fā)時，大部分按照增值收益獎勵比例分成的模式獲取收益。不過不同城市的比例各不相同，比如廣州的比例會稍高一點，而政府也會對處于不同階段的土地前期整理項目的獎勵比例進(jìn)行調(diào)整。

完成舊改地塊的第一階段改造之后，是否將舊改拿下作為公司的新增土儲，時代中國會重新作出一輪判斷。比如，上述的廣州金融城舊廠項目在轉(zhuǎn)化之后，最終花落合景泰富；佛山南海區(qū)里水洲村項目則在今年4月被時代中國收歸自己囊中，時代中國為此付出約31.02億元的總地價和7.1萬平方米自持面積。

“拿舊改與買地的性質(zhì)是一樣的，佛山項目我們之所以拿下，主要是我們考慮到這個項目后期在二手市場的回報率。我們希望舊改項目拿下之后，在二級開發(fā)中也保持一定的利潤率，對于這些舊改地塊的投資，需要與回報率相互匹配。”岑釗雄說。