經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳博 “本來(lái)準(zhǔn)備大干一場(chǎng),結(jié)果土地市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)冷,集團(tuán)要求也隨之改變,之前還愿意撥錢讓你拓地,現(xiàn)在不給了,你說(shuō)對(duì)我們積極性打擊大不大。”9月初,聊起近期的工作,一位10強(qiáng)房企深圳公司投拓人士頗為郁悶。
郁悶背后是土地市場(chǎng)經(jīng)歷一個(gè)季度的火熱,已經(jīng)掀起涼涼“秋意”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,8月70城經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)了72宗,這個(gè)數(shù)據(jù)達(dá)到年內(nèi)最高。
諸葛找房發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示,一眾二線熱點(diǎn)城市,8月流拍率為4.62%,環(huán)比上漲1.98%。
土地轉(zhuǎn)冷既受到前端融資收緊的影響,也包含著開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)下行趨勢(shì)的預(yù)判。“正常邏輯下,土地市場(chǎng)降溫,房企對(duì)于拿地指標(biāo)的管控會(huì)更加嚴(yán)格。說(shuō)實(shí)話,哪怕現(xiàn)在部分地塊的凈利潤(rùn)率測(cè)算可以達(dá)到10%以上,開發(fā)商也不一定愿意投資。”一位外資上市房企的投資總經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)拋出一個(gè)反問,在樓市下行態(tài)勢(shì)下,現(xiàn)在拿下的土地,不管賺不賺錢,到了11、12月份還會(huì)繼續(xù)貶值,房企為什么還要去拿呢?
土地降溫
“4、5月份,土地市場(chǎng)火熱的時(shí)候,有些地塊還會(huì)有4、5家房企報(bào)名,但現(xiàn)在掛牌的大部分地塊,基本沒有任何一家企業(yè)報(bào)名。”在一家港股上市房企區(qū)域公司投拓部工作的汪愷,正切身體會(huì)土地市場(chǎng)的冰火兩重天。
中原地產(chǎn)研究中心的一組數(shù)據(jù)佐證了他的感受。8月份,全國(guó)70熱點(diǎn)城市成交了1057宗土地,合計(jì)土地出讓金約2501.23億元。如果從今年前8個(gè)月的成交情況來(lái)看,這一金額僅高于今年2、3月份,但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5、6、7月單月成交總額。
另一個(gè)值得關(guān)注的指標(biāo)是,70城經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)數(shù)量由上一個(gè)月的60宗增加到72宗,達(dá)到年內(nèi)最高。
最新一個(gè)典型案例來(lái)自武漢。9月3日,出讓5宗地塊總面積27.35萬(wàn)平米,起拍總價(jià)48.95億元。但結(jié)果顯示,當(dāng)天兩宗土地流拍,余下三宗攬金26億元,僅達(dá)到預(yù)期收入的一半。
8月,武漢僅成交了兩宗土地,平均溢價(jià)率為0,合計(jì)收金10.89億元。
四個(gè)月之前,來(lái)自四面八方的開發(fā)商還在這座中國(guó)中部最大的城市逢地必?fù)專糠秩ツ暝庥龆啻瘟髋牡牡貕K,在那一輪高潮中悉數(shù)被房產(chǎn)大鱷收入囊中。
僅4月23日和4月25日兩天,武漢通過(guò)土拍吸金就高達(dá)310億元,超過(guò)今年第一季度的226億元。按照中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),1-4月份,武漢土地成交總價(jià)高達(dá)662億元,同比上漲44%。
二線城市在第二季度土地市場(chǎng)躍升為“主角”。彼時(shí),除了武漢,杭州、天津、蘇州等城市也成為房企“跑馬圈地”的場(chǎng)所。但一輪狂奔結(jié)束,以二線熱點(diǎn)城市為代表的土地市場(chǎng)降溫悄然開啟。
“今年最核心的補(bǔ)倉(cāng)期在1、2月,當(dāng)時(shí)核心城市地價(jià)還延續(xù)著去年8月以來(lái)的低點(diǎn),相比去年初,價(jià)格打了七八折,溢價(jià)率介于0-10%之間。今年元宵節(jié)過(guò)后,土地市場(chǎng)小陽(yáng)春出現(xiàn),2月以來(lái),整個(gè)上半年土地市場(chǎng)溢價(jià)率達(dá)到15%-25%。”上述外資上市房企投資總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。
中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月70熱點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率下跌至8.15%,這是今年以來(lái)所錄得的最低溢價(jià)率。
諸葛找房研究中心給出了更細(xì)化的數(shù)據(jù),8月一線城市土地成交溢價(jià)率僅為0.71%,環(huán)比下跌3.77個(gè)百分點(diǎn);二線城市平均溢價(jià)率達(dá)6.77%,環(huán)比下跌6.81個(gè)百分點(diǎn);三四線城市溢價(jià)率為17.26%,環(huán)比下跌3.21個(gè)百分點(diǎn)。
該投資總經(jīng)理最近所觀察到的現(xiàn)象是,二線城市起拍價(jià)正在降低,平均溢價(jià)率也隨之降低。
從投資方向來(lái)看,相比其他城市,房企對(duì)于二線城市的興趣依然不減。上述10強(qiáng)房企深圳公司投拓人士表示,以東莞為例,8月出讓的土地中,“核心區(qū)域的大地塊溢價(jià)率還是挺高的,小地塊溢價(jià)率確實(shí)有所下降,地理位置有優(yōu)勢(shì)的地塊,很多房企還是會(huì)盯著。”他說(shuō)。“最好的機(jī)會(huì)仍停留在二線城市及大都市圈內(nèi)的強(qiáng)三線城市。”上述外資房企的投資總經(jīng)理將房企青睞的二線城市分成三大類,一類是省會(huì)城市,無(wú)論位于沿海還是中西部,這類省會(huì)城市拿地虧本的概率比較低。
一類是沿海的非省會(huì)強(qiáng)二線城市,比如蘇州、青島等。
還有一類則是核心城市圈的強(qiáng)三線城市,如無(wú)錫、南通等,這些城市的商品房售價(jià)長(zhǎng)期維持在2-3萬(wàn)元/平方米之間,相對(duì)比較安全。
算不過(guò)賬
汪愷供職的房企,今年甚少在公開招拍掛市場(chǎng)亮相。他所在的區(qū)域公司,更是沒有參與過(guò)任何一場(chǎng)公開招拍掛,甚至連保證金都不曾交過(guò)。“除非新進(jìn)入的城市,在區(qū)域政府關(guān)系、業(yè)主關(guān)系尚未建立起來(lái)時(shí),必須依靠公開市場(chǎng)的露面來(lái)增加影響力。”汪愷說(shuō)。
止步招拍掛在于項(xiàng)目算不過(guò)賬。他透露,去年開始,公司通過(guò)招拍掛新增的項(xiàng)目,凈利潤(rùn)率能夠控制在1%-3%已經(jīng)很了不起。“大部分項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率都是負(fù)數(shù),虧本在售。”這樣的盈利能力根本達(dá)不到公司規(guī)定的10%的上會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。
事實(shí)上,最近一年內(nèi)公開拍下的地塊,在拿地之初進(jìn)行測(cè)算時(shí),盈利賬本也是頗為清晰。但伴隨著市場(chǎng)明顯放緩,當(dāng)這些地塊進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)時(shí),為了沖刺業(yè)績(jī),汪愷的公司只能選擇虧本出售。“如果一直維持算得過(guò)賬的價(jià)格,在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下,我們還怎么賣?”汪愷苦笑道。
這樣的場(chǎng)景幾乎是二季度那一輪土拍高潮后續(xù)的真實(shí)寫照。上述外資房企投資總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),之前在蘇州、杭州等熱點(diǎn)城市拿下高價(jià)地的這波開發(fā)商,想要賺到錢,可能性比較小。“當(dāng)時(shí)是有機(jī)會(huì)也有錢,但不見得就能盈利。”
以一塊四月份拍下的高價(jià)地為例,如果開發(fā)商需要快周轉(zhuǎn),10月這塊土地就必須開盤,但從下半年商品房銷售走勢(shì)觀察,開盤恰好趕上市場(chǎng)下行。“粗略估算,這波開發(fā)商拿地利潤(rùn)率最高也只在5%左右。”該投資總經(jīng)理表示。
招拍掛算賬方式走不通,不過(guò),整個(gè)上半年,汪愷與團(tuán)隊(duì)仍在努力回歸本職工作,“取而代之的是收購(gòu),代建代售等方式。前幾個(gè)月我們頻繁外出,針對(duì)空地、在建項(xiàng)目、或者規(guī)劃為商住地的舊廠進(jìn)行摸查。”他說(shuō)。
直接收購(gòu)除了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與要價(jià)較高外,在實(shí)際工作中,汪愷還經(jīng)常遇到被新進(jìn)房企巨頭截胡的難題。他們?cè)?jīng)有一個(gè)在談項(xiàng)目,在收購(gòu)對(duì)價(jià)及代建方案中與合作方談了許久,眼見就要成功,但一家TOP10房企直接開出對(duì)方預(yù)期價(jià)格,最終只能與項(xiàng)目失之交臂。
若要拓展短期內(nèi)便能開發(fā)的項(xiàng)目,汪愷所在的區(qū)域公司更多是采取代建代售方式。汪愷說(shuō),這類代建代售項(xiàng)目,若以底價(jià)拿下,凈利潤(rùn)率介于5%-6%之間。
前述外資房企的投資總經(jīng)理透露,今年上半年,公司幾乎沒有出現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng)上。“合作或收并購(gòu)?fù)卣鬼?xiàng)目的方式占據(jù)我們拓地80%以上。”
房企的反轉(zhuǎn)
汪愷未曾預(yù)料到,進(jìn)入下半年,集團(tuán)董事會(huì)主席對(duì)拿地標(biāo)準(zhǔn)把控得愈發(fā)嚴(yán)格,而且公司還進(jìn)一步升級(jí)“全民營(yíng)銷”強(qiáng)度,他與大部分同事的工作重心只能轉(zhuǎn)移到賣房上。
“我們團(tuán)隊(duì)現(xiàn)在拿地的步伐放慢了,沒什么項(xiàng)目在跟。即使有,也都先由總經(jīng)理、部門經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理內(nèi)部測(cè)算一下盈利。”汪愷表示。
偏于謹(jǐn)慎——也是上述外資房企現(xiàn)階段對(duì)于拿地所持的態(tài)度。“謹(jǐn)慎目的不在于避風(fēng)險(xiǎn),而是想用手上寶貴的資金去獲得更好賺錢的土地資源。”該投資總經(jīng)理在與政府部門或合作方、收購(gòu)方談判中發(fā)現(xiàn),年初這些交易對(duì)手的預(yù)期普遍很高,對(duì)于地價(jià)、付款條件等把控得非常嚴(yán)格;但如今,部分地塊或項(xiàng)目對(duì)于付款期限、價(jià)格等的要求已有所放松。
反觀房企,在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷之際,富力、融創(chuàng)中國(guó)等開發(fā)商早于一兩個(gè)月之前就公開宣布下半年暫停拿地。而為了控制土地投資,部分企業(yè)內(nèi)部對(duì)于拿地指標(biāo)要求也正愈發(fā)堅(jiān)挺。“市場(chǎng)走弱,我們公司對(duì)地塊的凈利潤(rùn)率測(cè)算更加嚴(yán)格。”上述10強(qiáng)房企深圳公司投拓人士提到。
相比之下,在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上用了“謹(jǐn)慎”來(lái)表述拿地動(dòng)作的萬(wàn)科,近期投資強(qiáng)度反而明顯加大。
根據(jù)東方證券發(fā)布的最新研報(bào),8月份,萬(wàn)科新增土儲(chǔ)684萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)92.0%;拿地金額為343.2億元,同比增長(zhǎng)54.8%;單月投資強(qiáng)度(拿地金額/銷售金額)為77.8%,相比1-8月投資強(qiáng)度翻了將近兩倍。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉,在廣東省東莞松山湖片區(qū),這個(gè)月馬上會(huì)出讓一波土地,目前已經(jīng)有8家房企報(bào)名并繳納了保證金,其中有4、5家都是國(guó)企性質(zhì)。
這是一場(chǎng)迅速的反轉(zhuǎn)。第二季度的搶地潮中,大部分中大型房企的動(dòng)作遠(yuǎn)比頭部房企更加積極。“一些前20強(qiáng)或30強(qiáng)民營(yíng)房企,此前拼命向前沖,現(xiàn)在不得不面臨銷售回款慢、銀行放貸收緊的困境,只能停下來(lái)。”前述10強(qiáng)房企深圳公司投拓人士稱。
在中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的8月份房企拿地?cái)?shù)據(jù)中,除了萬(wàn)科外,拿地總價(jià)名列前茅的,還包括保利地產(chǎn)、新鴻基、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、綠地控股、恒大等房企。
這些企業(yè)的共性體現(xiàn)在,都屬于央企、國(guó)企或資金實(shí)力較強(qiáng)的房企,融資成本相對(duì)較低,此前的擴(kuò)張速度并不特別迅速。
所有的反轉(zhuǎn)背后,是融資收緊觸發(fā)的房地產(chǎn)全方位受限。6月底,監(jiān)管部門頻頻向銀行、信托公司以及其他金融機(jī)構(gòu)祭出嚴(yán)厲“限令”,地產(chǎn)融資鏈條上的每一主體都面臨著巨大壓力,而一切“限令”落點(diǎn)均指向房企前融節(jié)點(diǎn)。
根據(jù)監(jiān)管要求,當(dāng)前銀行業(yè)中房地產(chǎn)信貸總額占比超過(guò)30%,后續(xù)監(jiān)管部門還要強(qiáng)行下降到18%。
“在當(dāng)前融資境況下,誰(shuí)也不敢大步快走。”一名港股上市房企深圳區(qū)域的融資負(fù)責(zé)人以“從業(yè)多年,瑟瑟發(fā)抖”這樣的語(yǔ)句形容自己的心態(tài),“肯定要掛一大片開發(fā)商,現(xiàn)在的贏家聚焦在國(guó)企、央企上。”他說(shuō)。
上述外資房企的投資總經(jīng)理表示,錢變得緊張,開發(fā)商拿地的心態(tài)自然發(fā)生變化。從多數(shù)開發(fā)商角度來(lái)考慮,樓市下行才剛剛開始,如果現(xiàn)在入手買地,到了11、12月份,地價(jià)可能又出現(xiàn)下降,怎么愿意積極拿地?
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