經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳博 “本來(lái)準(zhǔn)備大干一場(chǎng)，結(jié)果土地市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)冷，集團(tuán)要求也隨之改變，之前還愿意撥錢讓你拓地，現(xiàn)在不給了，你說(shuō)對(duì)我們積極性打擊大不大。”9月初，聊起近期的工作，一位10強(qiáng)房企深圳公司投拓人士頗為郁悶。

郁悶背后是土地市場(chǎng)經(jīng)歷一個(gè)季度的火熱，已經(jīng)掀起涼涼“秋意”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，8月70城經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)了72宗，這個(gè)數(shù)據(jù)達(dá)到年內(nèi)最高。

諸葛找房發(fā)布的一組數(shù)據(jù)顯示，一眾二線熱點(diǎn)城市，8月流拍率為4.62%,環(huán)比上漲1.98%。

土地轉(zhuǎn)冷既受到前端融資收緊的影響，也包含著開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)下行趨勢(shì)的預(yù)判。“正常邏輯下，土地市場(chǎng)降溫，房企對(duì)于拿地指標(biāo)的管控會(huì)更加嚴(yán)格。說(shuō)實(shí)話，哪怕現(xiàn)在部分地塊的凈利潤(rùn)率測(cè)算可以達(dá)到10%以上，開發(fā)商也不一定愿意投資。”一位外資上市房企的投資總經(jīng)理向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)拋出一個(gè)反問，在樓市下行態(tài)勢(shì)下，現(xiàn)在拿下的土地，不管賺不賺錢，到了11、12月份還會(huì)繼續(xù)貶值，房企為什么還要去拿呢？

土地降溫

“4、5月份，土地市場(chǎng)火熱的時(shí)候，有些地塊還會(huì)有4、5家房企報(bào)名，但現(xiàn)在掛牌的大部分地塊，基本沒有任何一家企業(yè)報(bào)名。”在一家港股上市房企區(qū)域公司投拓部工作的汪愷，正切身體會(huì)土地市場(chǎng)的冰火兩重天。

中原地產(chǎn)研究中心的一組數(shù)據(jù)佐證了他的感受。8月份，全國(guó)70熱點(diǎn)城市成交了1057宗土地，合計(jì)土地出讓金約2501.23億元。如果從今年前8個(gè)月的成交情況來(lái)看，這一金額僅高于今年2、3月份，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于5、6、7月單月成交總額。

另一個(gè)值得關(guān)注的指標(biāo)是，70城經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)數(shù)量由上一個(gè)月的60宗增加到72宗，達(dá)到年內(nèi)最高。

最新一個(gè)典型案例來(lái)自武漢。9月3日，出讓5宗地塊總面積27.35萬(wàn)平米，起拍總價(jià)48.95億元。但結(jié)果顯示，當(dāng)天兩宗土地流拍，余下三宗攬金26億元，僅達(dá)到預(yù)期收入的一半。

8月，武漢僅成交了兩宗土地，平均溢價(jià)率為0，合計(jì)收金10.89億元。

四個(gè)月之前，來(lái)自四面八方的開發(fā)商還在這座中國(guó)中部最大的城市逢地必?fù)專糠秩ツ暝庥龆啻瘟髋牡牡貕K，在那一輪高潮中悉數(shù)被房產(chǎn)大鱷收入囊中。

僅4月23日和4月25日兩天，武漢通過(guò)土拍吸金就高達(dá)310億元，超過(guò)今年第一季度的226億元。按照中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，1-4月份，武漢土地成交總價(jià)高達(dá)662億元，同比上漲44%。

二線城市在第二季度土地市場(chǎng)躍升為“主角”。彼時(shí)，除了武漢，杭州、天津、蘇州等城市也成為房企“跑馬圈地”的場(chǎng)所。但一輪狂奔結(jié)束，以二線熱點(diǎn)城市為代表的土地市場(chǎng)降溫悄然開啟。

“今年最核心的補(bǔ)倉(cāng)期在1、2月，當(dāng)時(shí)核心城市地價(jià)還延續(xù)著去年8月以來(lái)的低點(diǎn)，相比去年初，價(jià)格打了七八折，溢價(jià)率介于0-10%之間。今年元宵節(jié)過(guò)后，土地市場(chǎng)小陽(yáng)春出現(xiàn)，2月以來(lái)，整個(gè)上半年土地市場(chǎng)溢價(jià)率達(dá)到15%-25%。”上述外資上市房企投資總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月70熱點(diǎn)城市土地平均溢價(jià)率下跌至8.15%，這是今年以來(lái)所錄得的最低溢價(jià)率。

諸葛找房研究中心給出了更細(xì)化的數(shù)據(jù)，8月一線城市土地成交溢價(jià)率僅為0.71%，環(huán)比下跌3.77個(gè)百分點(diǎn)；二線城市平均溢價(jià)率達(dá)6.77%，環(huán)比下跌6.81個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率為17.26%，環(huán)比下跌3.21個(gè)百分點(diǎn)。

該投資總經(jīng)理最近所觀察到的現(xiàn)象是，二線城市起拍價(jià)正在降低，平均溢價(jià)率也隨之降低。

從投資方向來(lái)看，相比其他城市，房企對(duì)于二線城市的興趣依然不減。上述10強(qiáng)房企深圳公司投拓人士表示，以東莞為例，8月出讓的土地中，“核心區(qū)域的大地塊溢價(jià)率還是挺高的，小地塊溢價(jià)率確實(shí)有所下降，地理位置有優(yōu)勢(shì)的地塊，很多房企還是會(huì)盯著。”他說(shuō)。“最好的機(jī)會(huì)仍停留在二線城市及大都市圈內(nèi)的強(qiáng)三線城市。”上述外資房企的投資總經(jīng)理將房企青睞的二線城市分成三大類，一類是省會(huì)城市，無(wú)論位于沿海還是中西部，這類省會(huì)城市拿地虧本的概率比較低。

一類是沿海的非省會(huì)強(qiáng)二線城市，比如蘇州、青島等。

還有一類則是核心城市圈的強(qiáng)三線城市，如無(wú)錫、南通等，這些城市的商品房售價(jià)長(zhǎng)期維持在2-3萬(wàn)元/平方米之間，相對(duì)比較安全。

算不過(guò)賬

汪愷供職的房企，今年甚少在公開招拍掛市場(chǎng)亮相。他所在的區(qū)域公司，更是沒有參與過(guò)任何一場(chǎng)公開招拍掛，甚至連保證金都不曾交過(guò)。“除非新進(jìn)入的城市，在區(qū)域政府關(guān)系、業(yè)主關(guān)系尚未建立起來(lái)時(shí)，必須依靠公開市場(chǎng)的露面來(lái)增加影響力。”汪愷說(shuō)。

止步招拍掛在于項(xiàng)目算不過(guò)賬。他透露，去年開始，公司通過(guò)招拍掛新增的項(xiàng)目，凈利潤(rùn)率能夠控制在1%-3%已經(jīng)很了不起。“大部分項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率都是負(fù)數(shù)，虧本在售。”這樣的盈利能力根本達(dá)不到公司規(guī)定的10%的上會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。

事實(shí)上，最近一年內(nèi)公開拍下的地塊，在拿地之初進(jìn)行測(cè)算時(shí)，盈利賬本也是頗為清晰。但伴隨著市場(chǎng)明顯放緩，當(dāng)這些地塊進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)時(shí)，為了沖刺業(yè)績(jī)，汪愷的公司只能選擇虧本出售。“如果一直維持算得過(guò)賬的價(jià)格，在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，我們還怎么賣？”汪愷苦笑道。

這樣的場(chǎng)景幾乎是二季度那一輪土拍高潮后續(xù)的真實(shí)寫照。上述外資房企投資總經(jīng)理告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，之前在蘇州、杭州等熱點(diǎn)城市拿下高價(jià)地的這波開發(fā)商，想要賺到錢，可能性比較小。“當(dāng)時(shí)是有機(jī)會(huì)也有錢，但不見得就能盈利。”

以一塊四月份拍下的高價(jià)地為例，如果開發(fā)商需要快周轉(zhuǎn)，10月這塊土地就必須開盤，但從下半年商品房銷售走勢(shì)觀察，開盤恰好趕上市場(chǎng)下行。“粗略估算，這波開發(fā)商拿地利潤(rùn)率最高也只在5%左右。”該投資總經(jīng)理表示。

招拍掛算賬方式走不通，不過(guò)，整個(gè)上半年，汪愷與團(tuán)隊(duì)仍在努力回歸本職工作，“取而代之的是收購(gòu)，代建代售等方式。前幾個(gè)月我們頻繁外出，針對(duì)空地、在建項(xiàng)目、或者規(guī)劃為商住地的舊廠進(jìn)行摸查。”他說(shuō)。

直接收購(gòu)除了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與要價(jià)較高外，在實(shí)際工作中，汪愷還經(jīng)常遇到被新進(jìn)房企巨頭截胡的難題。他們?cè)?jīng)有一個(gè)在談項(xiàng)目，在收購(gòu)對(duì)價(jià)及代建方案中與合作方談了許久，眼見就要成功，但一家TOP10房企直接開出對(duì)方預(yù)期價(jià)格，最終只能與項(xiàng)目失之交臂。

若要拓展短期內(nèi)便能開發(fā)的項(xiàng)目，汪愷所在的區(qū)域公司更多是采取代建代售方式。汪愷說(shuō)，這類代建代售項(xiàng)目，若以底價(jià)拿下，凈利潤(rùn)率介于5%-6%之間。

前述外資房企的投資總經(jīng)理透露，今年上半年，公司幾乎沒有出現(xiàn)在招拍掛市場(chǎng)上。“合作或收并購(gòu)?fù)卣鬼?xiàng)目的方式占據(jù)我們拓地80%以上。”

房企的反轉(zhuǎn)

汪愷未曾預(yù)料到，進(jìn)入下半年，集團(tuán)董事會(huì)主席對(duì)拿地標(biāo)準(zhǔn)把控得愈發(fā)嚴(yán)格，而且公司還進(jìn)一步升級(jí)“全民營(yíng)銷”強(qiáng)度，他與大部分同事的工作重心只能轉(zhuǎn)移到賣房上。

“我們團(tuán)隊(duì)現(xiàn)在拿地的步伐放慢了，沒什么項(xiàng)目在跟。即使有，也都先由總經(jīng)理、部門經(jīng)理、財(cái)務(wù)經(jīng)理內(nèi)部測(cè)算一下盈利。”汪愷表示。

偏于謹(jǐn)慎——也是上述外資房企現(xiàn)階段對(duì)于拿地所持的態(tài)度。“謹(jǐn)慎目的不在于避風(fēng)險(xiǎn)，而是想用手上寶貴的資金去獲得更好賺錢的土地資源。”該投資總經(jīng)理在與政府部門或合作方、收購(gòu)方談判中發(fā)現(xiàn)，年初這些交易對(duì)手的預(yù)期普遍很高，對(duì)于地價(jià)、付款條件等把控得非常嚴(yán)格；但如今，部分地塊或項(xiàng)目對(duì)于付款期限、價(jià)格等的要求已有所放松。

反觀房企，在土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷之際，富力、融創(chuàng)中國(guó)等開發(fā)商早于一兩個(gè)月之前就公開宣布下半年暫停拿地。而為了控制土地投資，部分企業(yè)內(nèi)部對(duì)于拿地指標(biāo)要求也正愈發(fā)堅(jiān)挺。“市場(chǎng)走弱，我們公司對(duì)地塊的凈利潤(rùn)率測(cè)算更加嚴(yán)格。”上述10強(qiáng)房企深圳公司投拓人士提到。

相比之下，在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上用了“謹(jǐn)慎”來(lái)表述拿地動(dòng)作的萬(wàn)科，近期投資強(qiáng)度反而明顯加大。

根據(jù)東方證券發(fā)布的最新研報(bào)，8月份，萬(wàn)科新增土儲(chǔ)684萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)92.0%；拿地金額為343.2億元，同比增長(zhǎng)54.8%；單月投資強(qiáng)度(拿地金額/銷售金額)為77.8%，相比1-8月投資強(qiáng)度翻了將近兩倍。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，在廣東省東莞松山湖片區(qū)，這個(gè)月馬上會(huì)出讓一波土地，目前已經(jīng)有8家房企報(bào)名并繳納了保證金，其中有4、5家都是國(guó)企性質(zhì)。

這是一場(chǎng)迅速的反轉(zhuǎn)。第二季度的搶地潮中，大部分中大型房企的動(dòng)作遠(yuǎn)比頭部房企更加積極。“一些前20強(qiáng)或30強(qiáng)民營(yíng)房企，此前拼命向前沖，現(xiàn)在不得不面臨銷售回款慢、銀行放貸收緊的困境，只能停下來(lái)。”前述10強(qiáng)房企深圳公司投拓人士稱。

在中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的8月份房企拿地?cái)?shù)據(jù)中，除了萬(wàn)科外，拿地總價(jià)名列前茅的，還包括保利地產(chǎn)、新鴻基、中國(guó)金茂、華潤(rùn)置地、綠地控股、恒大等房企。

這些企業(yè)的共性體現(xiàn)在，都屬于央企、國(guó)企或資金實(shí)力較強(qiáng)的房企，融資成本相對(duì)較低，此前的擴(kuò)張速度并不特別迅速。

所有的反轉(zhuǎn)背后，是融資收緊觸發(fā)的房地產(chǎn)全方位受限。6月底，監(jiān)管部門頻頻向銀行、信托公司以及其他金融機(jī)構(gòu)祭出嚴(yán)厲“限令”，地產(chǎn)融資鏈條上的每一主體都面臨著巨大壓力，而一切“限令”落點(diǎn)均指向房企前融節(jié)點(diǎn)。

根據(jù)監(jiān)管要求，當(dāng)前銀行業(yè)中房地產(chǎn)信貸總額占比超過(guò)30%，后續(xù)監(jiān)管部門還要強(qiáng)行下降到18%。

“在當(dāng)前融資境況下，誰(shuí)也不敢大步快走。”一名港股上市房企深圳區(qū)域的融資負(fù)責(zé)人以“從業(yè)多年，瑟瑟發(fā)抖”這樣的語(yǔ)句形容自己的心態(tài)，“肯定要掛一大片開發(fā)商，現(xiàn)在的贏家聚焦在國(guó)企、央企上。”他說(shuō)。

上述外資房企的投資總經(jīng)理表示，錢變得緊張，開發(fā)商拿地的心態(tài)自然發(fā)生變化。從多數(shù)開發(fā)商角度來(lái)考慮，樓市下行才剛剛開始，如果現(xiàn)在入手買地，到了11、12月份，地價(jià)可能又出現(xiàn)下降，怎么愿意積極拿地？