經(jīng)濟觀察網(wǎng) 見習(xí)記者 陳月芹 原計劃在春節(jié)期間實施六盤聯(lián)動的促銷活動，吸引返鄉(xiāng)置業(yè)的需求，但新型冠狀病毒肺炎疫情打亂了洪昊的節(jié)奏。

洪昊（化名）是湖南衡陽一家開發(fā)商的項目負(fù)責(zé)人，據(jù)其透露，在新型冠狀病毒肺炎疫情的影響下，1月23日關(guān)閉售樓處，雖然安排2個人在售樓處值班，但上門客戶極少，成交量比往年下降90%以上。

各地針對房地產(chǎn)行業(yè)的紓困行動也開始啟動，2月11日以來，上海、蘇州、西安、無錫10多個省市發(fā)布涉房支持性政策，從土地出讓金、開竣工、預(yù)售及稅費等多個方面緩解開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，各地出臺的延遲繳納稅費等政策作用有限，只是減少了現(xiàn)金支出，卻難以恢復(fù)銷售；短期來看，也無法恢復(fù)正常經(jīng)營和生產(chǎn)。如果疫情時間繼續(xù)拉長，會有一些房企出現(xiàn)資金斷流。

多城出臺政策

2月19日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對疫情的通知》，新出讓地塊不統(tǒng)一要求設(shè)置現(xiàn)房銷售價格，不統(tǒng)一要求項目工程結(jié)構(gòu)封頂后銷售。已成交地塊，開發(fā)企業(yè)可適當(dāng)提前預(yù)售、銷售時間節(jié)點。

根據(jù)2016年8月出臺的調(diào)控政策，蘇州提出“調(diào)整土地供應(yīng)條件，以及引導(dǎo)土地出讓理性競價”，要求土地出讓成交價超過市場指導(dǎo)價，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請預(yù)售許可，超過市場指導(dǎo)價10%的，工程竣工驗收后方可申請預(yù)售許可。

一位住建部內(nèi)部人士表示，在預(yù)售環(huán)節(jié)做出調(diào)整，一方面是讓之前高價拿地的企業(yè)能提前預(yù)售，緩解現(xiàn)金流；另一方面，新政降低了房企的拿地門檻，后續(xù)拍地企業(yè)也會更積極一點。

蘇州之前，已經(jīng)有多個城市出臺房地產(chǎn)紓困政策。2月11日至2月13日，三天內(nèi)，杭州、上海、無錫、西安、南昌、南京、天津等地密集發(fā)文，指出因疫情影響未能按期繳付的土地價款可申請延期等。

2月12日，西安市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布的政策是，疫情防控期間，新出讓土地原則上可按起始價的20%確定競買保證金，出讓合同簽訂后一個月內(nèi)繳納土地出讓價款的50%，余款可按合同約定分期繳納，繳款期限最長不超過一年。在2019年11月1日至2020年3月31日5個月間出讓的土地，允許其變更土地價款繳納期限等。

同日，無錫市發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見》，在稅費減免、信貸、開工、竣工等方面對房企進(jìn)行支持，力度較大。無錫還規(guī)定企業(yè)可申請?zhí)崆皳芨吨攸c監(jiān)管資金，樓棟預(yù)售部分完成25%以上投資額即可申請預(yù)售。

與上述省市主要在供給端緩解企業(yè)壓力的舉措不同，安徽省、重慶市房地產(chǎn)商會和江西省地產(chǎn)協(xié)會發(fā)文建議，增加銀行信貸額度，加大放寬力度，加快放款時間，適度延期還款時間；適當(dāng)降低房企貸款利率或者免除疫情期間的利息。

最早呼吁政府在供給和需求端予以企業(yè)政策支持的機構(gòu)為安徽省房地產(chǎn)商會。2月10日，該機構(gòu)公開發(fā)布一則致合肥市政府的《關(guān)于疫情過后對地產(chǎn)企業(yè)扶持政策的建議》，涵蓋金融、財稅、工程建設(shè)、房地產(chǎn)銷售政策、大中型商業(yè)停業(yè)、長租公寓、延期交房、物業(yè)管理、監(jiān)管資金、土地出讓等10個方面。同日，重慶房地產(chǎn)商會也提出10項建議，涉及稅收減免、降低信貸利率、階段性放開限價、限購、限售等。

2月12日，江西省地產(chǎn)協(xié)會緊接著發(fā)出呼吁，除長租公寓、大中型商業(yè)停業(yè)方面未在文件中體現(xiàn)，江西省地產(chǎn)協(xié)會與安徽安徽省房地產(chǎn)商會的建議如出一轍。

此外，在房地產(chǎn)銷售方面，安徽省、重慶市房地產(chǎn)商會和江西省地產(chǎn)協(xié)會還建議加速房查、網(wǎng)簽及網(wǎng)備工作，提出3月份之前完成所有合理銷售房屋的房查網(wǎng)簽、網(wǎng)備；階段性放寬預(yù)售政策；適當(dāng)放寬限購政策，加大人才落戶激勵，給與符合人才落戶群體購房補貼或者貼息政策；適當(dāng)放寬價格備案限制。

安徽省房地產(chǎn)商會亦是此次疫情背景下，首次發(fā)出政府應(yīng)在需求端放開金融政策限制的建議，如降低按揭首付比例，加大新房及二手房放款力度，加強對公積金貸款的支持力度，縮短放款周期，全面降息，首套按基準(zhǔn)利率的85折，二套按基準(zhǔn)利率；降低二手房交易稅費，減免交易契稅，增值稅從5%下調(diào)至2%。

2月14日，衡陽市住建局等10部門出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策》（下稱“衡十七條”），實行購房補貼、擴大人才購房補貼對象范圍、加大住房公積金支持力度等。

2月15日，福州市發(fā)布措施允許企業(yè)順延開竣工預(yù)售期限，調(diào)整商品房預(yù)售、土地出讓條件等。

房企期待

在購房補貼方面，“衡十七條”提出，對購買新建商品房和存量住房（即二手房），所繳契稅稅率為1%的，由市財政對購房人予以全額補貼；所繳契稅稅率為1.5%的，按其中2/3對購房人予以補貼；所繳契稅稅率為2%以上（含2%）的，按契稅50%對予以補貼。新建商品房項目地下車位首次出售的，由市財政按1000元/個的標(biāo)準(zhǔn)予以補貼。

洪昊告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，衡陽剛需盤均價在6000元-7000元之間，以1套100平方米的房子計算，首套購房者能免去契稅6000元-7000元。但從購房群體來看，衡陽有許多已有1套、2套的本地居民，這類群體能減免的契稅數(shù)額更高。

有返鄉(xiāng)置業(yè)的需求的客群因疫情而延后購房，但需求并沒有消失。因此，洪昊認(rèn)為，這一政策利好一定程度上能刺激意向購房者抓緊機會入手，帶動市場回暖，但由于衡陽當(dāng)?shù)乜墒褂霉e金貸款客群并不多，可享受5萬元購房優(yōu)惠的專業(yè)技術(shù)人才占少數(shù)，“衡十七條”的作用仍然有限。

問及疫情關(guān)口下企業(yè)更期待的“救市”支持，洪昊坦言，其更希望政府出臺土地出讓金分期支付、融資貸款兩方面的利好。“去年，公司公開招拍掛拿地需要在一個月期限內(nèi)全款支付。在售樓處關(guān)閉、項目建設(shè)停工節(jié)點上，開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的壓力更大了。”

一位Top50房企營銷負(fù)責(zé)人周筱（化名）告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，公司持續(xù)看好西安市場，在2020年年初便在西安東部新收入一塊地。按照新政策，這一地塊的價款可申請延期繳納。目前西安項目銷售工作重點在于，通過線上售樓處等渠道，加快已開盤項目的銷售和回款節(jié)奏。

周筱解釋，房地產(chǎn)行業(yè)的供給端有兩端，一個是政府供應(yīng)土地，二是房地產(chǎn)企業(yè)供給產(chǎn)品；而需求端則是企業(yè)購買辦公樓，個人購買住宅、公寓等產(chǎn)品。目前各地出臺的房地產(chǎn)政策主要集中在房企供給端，政府通過延緩?fù)恋乜罡犊罟?jié)奏，延緩工地開工、貸款展期等，幫扶企業(yè)。

“穩(wěn)住房企，就是穩(wěn)住整個房地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的中樞。”周筱進(jìn)一步表示，下一步政府在抗擊疫情方面需要投入大量的資金，但又要避免通貨膨脹，因此各個地方或不同程度通過賣地來獲得資金。從企業(yè)角度，周筱認(rèn)為，從2019年下半年以來，地價下降了，房地產(chǎn)企業(yè)處在危中有機的節(jié)點。同比前3年，“今年的土地市場有很大的投資機會”。

除了政策扶持，企業(yè)也競相采取自救措施。周筱透露，售樓處關(guān)閉期間，公司開展線上售樓處，主要目的是聚攏意向購房者，增加項目和品牌曝光度，但由于買房屬于低頻的大宗商品交易，實際效果一般。

對于近期恒大推出的75折賣房等措施，周筱認(rèn)為這是房企通過增收節(jié)支自救的一種方式。周筱透露，恒大主打的75折，實際上是促銷所能達(dá)到的最高折扣，而很多城市要求樓市穩(wěn)房價、穩(wěn)低價、穩(wěn)預(yù)期，避免大起大落，并不允許大幅度降價。如恒大在貴陽的某項目，去年便推出8折促銷，但最后貴陽市房管局強制要求恒大將8折房源退掉，只允許9折-9.5折。

“恒大明顯是要換現(xiàn)金流。換回現(xiàn)金流后，恒大是選擇保自己的生存，還是進(jìn)一步加大投資？”周筱告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，2015年恒大第一批提出“無理由退房”，開展全國范圍的促銷活動，力度很大。換回來現(xiàn)金后，恒大在2015年上半年買了很多地，因為當(dāng)時土地市場比較便宜。在相關(guān)城市出臺抗疫情、穩(wěn)樓市的政策利好之下，土地出讓金繳納條件放寬，拿地門檻降低，恒大等房企后續(xù)的拿地節(jié)奏值得關(guān)注。

政策效應(yīng)

周筱回顧了近期各地出臺的紓困政策，認(rèn)為疫情對不同等級城市的影響不盡相同。他預(yù)計，疫情結(jié)束后，浙江、江蘇東部等沿海城市可能迎來上升期，中西部、三四五線城市的銷售壓力較大。因此，一線城市如深圳、上海出臺的措施主要是為了穩(wěn)預(yù)期；二線城市則主要是幫扶房企，緩解其資金壓力；三四線城市出臺的“救市”力度則更大，如衡陽從銷售端促進(jìn)市場回暖。

“我們預(yù)計在兩會之后，國家層面會定下2020年全年房地產(chǎn)行業(yè)管控的總基調(diào)。”周筱透露，因城施策背景之下，各地城市政府部門和房企仍在觀望今年中央經(jīng)濟工作會議和兩會的動向。

政策出臺后，有聲音將無錫、西安等地出臺的政策解讀為房地產(chǎn)“救市”行為。對此，中國人民大學(xué)國家政策與戰(zhàn)略研究院副主任秦虹向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，目前無錫、西安等地出臺的政策主要目的是穩(wěn)定供給端，緩解部分開發(fā)企業(yè)因受疫情影響面臨的資金周轉(zhuǎn)、按期交房困難，幫助企業(yè)恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營。

據(jù)秦虹分析，此次疫情對供給端的影響是最直接的。開發(fā)企業(yè)停工，不能如期交房；售樓處關(guān)閉，企業(yè)沒有銷售回款，現(xiàn)金流面臨較大風(fēng)險；商業(yè)地產(chǎn)中租戶不能正常開業(yè)，沒有現(xiàn)金流的同時還面臨租金、稅費的壓力；長租公寓的租客不能入住，客源大幅減少，租賃企業(yè)的收入受到影響，但成本沒有降低。

在方方面面的沖擊之下，且考慮到后續(xù)疫情的發(fā)展態(tài)勢，秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)是經(jīng)濟社會的重要方面，各地因城施策，一城一策，“從供給端穩(wěn)定企業(yè)的政策是非常必須的”，符合黨中央要求的抗擊疫情與經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展雙向驅(qū)動的精神，但房地產(chǎn)行業(yè)“三穩(wěn)”穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)沒有變化。

可見，除了企業(yè)開發(fā)投資端的扶持，行業(yè)內(nèi)也存在給需求銷售端“解綁”的聲音。那么，從2018年底開始對房地產(chǎn)的調(diào)控背景下，疊加疫情關(guān)口，樓市會迎來松綁的“拐點”嗎？

對于樓市大趨勢，歐陽捷認(rèn)為，維持房地產(chǎn)業(yè)就是維護(hù)國民經(jīng)濟，“放松是必然的”。但“房住不炒”是前提，樓市穩(wěn)定是大局。

秦虹則建議，針對需求端的金融政策應(yīng)慎重出臺。秦虹從多年房地產(chǎn)行業(yè)政策研究的經(jīng)驗解釋稱，歷史經(jīng)驗表明，需求端的金融政策放開之后，有可能造成投資性需求大量回歸市場，進(jìn)一步推高房價，從而使前期房產(chǎn)調(diào)控的成果付諸東流，“這個代價太大了”。

行業(yè)在疫情帶來的危機中，正逐步進(jìn)入深度調(diào)整期。秦虹強調(diào)，“要借這次疫情對于房地產(chǎn)行業(yè)的壓力，更多地依靠市場的自我調(diào)節(jié)，靠企業(yè)的積極應(yīng)對，靠企業(yè)的改革創(chuàng)新，使行業(yè)走向高質(zhì)量發(fā)展。”