經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 5月，北京、南京等集中供地城市首批宅地將陸續(xù)開始競拍，各路房企紛紛籌集資金備戰(zhàn)首批集中供地。

一位20強房企區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟觀察報，其所在公司投拓地圖中，集中供地的城市占比超過八成左右。所以，最近一段時間以來，他主要的任務(wù)就是研究轄區(qū)內(nèi)集中供地城市的供應(yīng)情況，并制定相應(yīng)的拿地策略。

在22個實施集中供地的城市中，有10個城市位于華東，因而華東也成為首批集中供地房企爭奪的焦點。“據(jù)我們了解，有好幾家房企都為上海一個城市準(zhǔn)備了上千億的拿地資金。”上述20強房企人士表示，也包括他所在的房企。

包括這位人士在內(nèi)的多數(shù)房企、金融機構(gòu)人士均認(rèn)為，集中供地比拼的是房企的資金實力和資金成本優(yōu)勢，尤其是在前融受到監(jiān)管嚴(yán)格限制的情況下，自有資金實力決定著未來房企在土地市場的成果。“集中供地將加速房企分化。”上述20強房企人士判斷，央企和國企背景及部分龍頭民營房企，由于自有資金實力較強，預(yù)計將獲得更多土地，在未來行業(yè)競爭中也將逐步占據(jù)優(yōu)勢地位。

復(fù)雜化

隨著集中供地城市陸續(xù)進(jìn)入競拍期，保證金融資和前融需求開始大幅增加。在一家金融機構(gòu)擔(dān)任中層職務(wù)的趙妍說，最近一段時間，保證金融資和前融的需求開始大增，她所在金融機構(gòu)的房地產(chǎn)類融資余額開始緊張起來。“很多房企都來找我們談。”趙妍告訴經(jīng)濟觀察報，由于她所在機構(gòu)每年房地產(chǎn)類投資有一定比例限制，隨著需求增加，她們給房企融資的選擇和談判空間也在放大。

以保證金融資來說，之前房企提出的利率區(qū)間是年化利率7%-12%左右，由于期間較短，即便額度較大，但整體收益并不高，所以金融機構(gòu)的積極性不高。但最近一段時間，有的房企表示可以接受千分之一左右的日息。

一般情況下，房企在競拍前一天繳納保證金，競拍結(jié)束當(dāng)天或第二天歸還，需要搖號的地塊，還需要增加一天左右時間，所以大部分保證金使用期限為3-5天左右；部分招標(biāo)地塊的保證金使用周期不超過10天。

據(jù)一家房企高管介紹，由于部分城市對保證金和拿地資金來源審核較為嚴(yán)格，房企拿地融資后，一般需要進(jìn)行幾輪“倒騰”，房企從金融機構(gòu)融資的期限要長于保證金占用周期。按照正常周轉(zhuǎn)流程，保證金融資期限起碼在7天到10天左右。

按照10天來計算，1億元的保證金融資，金融機構(gòu)可以獲得100萬元左右的收益。對于金融機構(gòu)來說，這個收益并不低；對于房企來說，這一成本也在接受范圍內(nèi)。

不過，趙妍表示，通常情況下，金融機構(gòu)根據(jù)融資企業(yè)的需求，推出相應(yīng)的金融產(chǎn)品，通過向客戶出售金融產(chǎn)品籌集資金，再為融資企業(yè)提供資金。但10天左右的金融產(chǎn)品，市場接受程度相對較低。

“只能找一些私企或個人。”趙妍表示，這種類似過橋資金的融資，一般銀行、私募、信托等金融機構(gòu)或央企、國企“沒法做”，但可以對接一些有富余資金的私企或個人。“如果開發(fā)商的使用頻率高，或向我們?nèi)谫Y的房企數(shù)量多，也可以做成更長期限的理財產(chǎn)品。”

除了保證金融資，前融的成本也在抬升。由于需求較為旺盛，一些金融機構(gòu)開始對融資客戶進(jìn)行篩選。“誰家接受的利息更高，這個錢可能就會給到誰。”趙妍說，同時，還要看房企是否愿意提供抵押物，“如果有抵押物，利息低一點也可以接受”。

金融機構(gòu)篩選房企，房企也在篩選金融機構(gòu)，往往一家房企會同時向不同金融機構(gòu)提出融資申請，拿到方案后，對各個方案的利息、周期和條件進(jìn)行反復(fù)對比，從中選取性價比更高的金融機構(gòu)來獲得融資。

趙妍表示，集中供地下，雖然業(yè)務(wù)較多，但金融機構(gòu)也更加謹(jǐn)慎。前融談好了，一旦房企沒有拿地或拿到地塊較少，房企有可能會毀約。“前期只是達(dá)成融資意向，后期沒有拿到地的話，這個融資可能也就黃了。”

對于金融機構(gòu)來說，這是一個不小的挑戰(zhàn)。龍頭房企和央企、國企背景的房企，資金實力較強，拿地幾率更高，但這類房企因為融資成本考量，很難成為趙妍的客戶。最有可能成為趙妍客戶的是30強以外的房企，但這類房企的拿地競爭力相對較弱。

而且，由于部分集中供地城市對前融監(jiān)管趨嚴(yán)，即便是房企拿到地，由于前融限制，趙妍也可能面臨被“甩單”的風(fēng)險。趙妍說，相比以前，當(dāng)前她們面臨的局面更復(fù)雜了，不僅要研究房企本身的償債能力，還需要了解各個城市的拍地政策。

分化

除了22個城市明確實施集中供地外，西安和徐州因為樓市熱度被列入集中供地序列，未來將實施有別于22個城市的集中供地政策。

從目前一二手房成交情況來看，根據(jù)中指院對42個城市（其中集中供地城市有15個）2021年新房累計成交統(tǒng)計，截至4月18日，累計成交面積超過200萬平方米的有18個城市，其中實施集中供地的城市占12個。

同期，17個有二手房成交記錄的城市（其中有9個集中供地城市）中，二手房累計成交面積超過100萬平方米的11個城市，其中有9個為集中供地城市。

也就是說，22個實施集中供地的城市，大部分房地產(chǎn)市場相對較好，這些城市也是未來房企主要爭奪的市場。能否在這些城市搶到足夠多的土地，也關(guān)系著房企未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

截至4月21日，22個城市只有長春完成首批集中供地。4月15日，長春首批宅地集中競拍累計成交194億元，其中中鐵置業(yè)、萬科、保利、中海等央企和國企背景的房企，累計拿地金額超過70億元，其他地塊大部分被吉林本土房企獲取。

雖然長春并不在大多數(shù)房企投拓地圖中，但從中不難發(fā)現(xiàn)，龍頭房企和央企、國企背景的房企在土地市場的競爭力。

同花順數(shù)據(jù)顯示，截至4月9日，2021年全國房企拿地20強中，央企和國企背景的房企占了10家；10強中，央企和國企背景的房企占了7家。而2020年全年拿地統(tǒng)計中，這兩個數(shù)字分別為8家和5家，其中綠城中國和建發(fā)是首次闖入拿地金額前5名的房企。

上述20強房企人士表示，2020年下半年，隨著三道紅線等針對房地產(chǎn)融資限制升級，房企開始分化，龍頭房企和央企、國企背景的房企，由于融資渠道多元、融資成本較低和自有資金充足等原因，在土地市場上更有優(yōu)勢。

從2021年一季度房企拿地情況來看，龍頭房企在土地市場上的表現(xiàn)要超越其他房企。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，一季度前10強房企拿地金額同比增加14%，11-30強房企拿地金額同比下降了16%，排在后面的29家房企拿地金額同比下降了21%。

“集中供地情況下，資金充足的央企和國企顯然更有競爭力。”上述20強房企區(qū)域人士表示，央企國企背景的開發(fā)商不僅融資渠道多、融資成本相對較低，而且母公司均具備較強的資金實力，這些優(yōu)勢只有少數(shù)民企具備。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年拿地金額超過千億的房企有5家，分別為碧桂園、萬科、中海、保利和龍湖。超過500億元的有18家，其中10家為央企和國企背景。

一家總部在華南的千億房企人士告訴經(jīng)濟觀察報，他所在房企不會大規(guī)模參與集中供地的競拍，未來投拓重心將逐步轉(zhuǎn)向城市更新領(lǐng)域。過去兩年里，該房企一度加大在一級土地市場的拿地力度。

另一家房企人士表示，他所在公司將有針對性地參與集中供地競拍，在部分戰(zhàn)略城市重點選擇2-3幅優(yōu)質(zhì)土地，“我們沒有那么多錢，只能集中火力去搶一些優(yōu)質(zhì)地塊，但如果算不過賬的話，也不會去硬搶。”

一種可替代的方案是，他們可能會選擇與拿到地的房企去合作。“我們已經(jīng)和一些同行企業(yè)進(jìn)行了初步溝通，有一些沖規(guī)模的企業(yè)，也有合作的需求。”其透露，另外，他們還會加大在二級市場的收并購力度。

匹配

上述20強房企區(qū)域人士表示，最近一個月來，他們不僅研究了首批供地情況，同時研究了區(qū)域內(nèi)每個城市的供地結(jié)構(gòu)。未來參與集中供地的力度將根據(jù)每個城市的供地結(jié)構(gòu)來進(jìn)行衡量。

通常情況下，每個城市對全年三個批次集中供地的安排不同，比如長春，首批集中推出的42幅宅地，只有少量位于核心區(qū)域；而北京首批集中掛牌的宅地，則有一半左右位于城區(qū)。

對于第一批集中掛牌的宅地，由于多數(shù)城市在5月和6月競拍，可以實現(xiàn)年內(nèi)開盤銷售，房企首要考慮的去化和回款。即便是地塊位置和配套沒有達(dá)到理想，也可能會選擇參與競拍。

但對于第二批和第三批集中推出的宅地，多數(shù)房企更傾向于優(yōu)質(zhì)地塊。“如果當(dāng)年無法實現(xiàn)回款，去化也不太好，那肯定就不會參與了。”上述20強房企區(qū)域人士表示。

對于同一個城市不同批次推出的土地，該人士表示，會詳細(xì)研究每一個批次推出地塊結(jié)構(gòu)。如果第一批次推出的優(yōu)質(zhì)地塊多，就集中力量去搶第一個批次的地，其他兩個批次的地，更多是象征性參與。

如果優(yōu)質(zhì)地塊主要放在最后兩個批次，他們的策略是，第一批次適當(dāng)參與，后面兩個批次重點參與。整體而言，根據(jù)拿地資金預(yù)算，首先匹配城市，為每個城市分配相應(yīng)的額度；然后在城市預(yù)算內(nèi)，重點匹配相應(yīng)批次的相應(yīng)地塊。

資金實力是考驗房企拿地策略的關(guān)鍵因素，截至2020年底，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物越超過千億的房企有6家，分別為萬科、中鐵建、碧桂園、恒大、保利地產(chǎn)和中海地產(chǎn)，另外，華潤置地、招商蛇口和融創(chuàng)中國也超過800億元。

2021年一季度，有23家房企的拿地銷售比超過40%，其中有13家為千億房企，9家為20強房企。拿地銷售比超過100%的5家房企中，有3家為千億房企。

資金實力較為強，意味著可能參與更多地塊的競拍，也有機會拿到更多的土地；融資成本低則意味著在競拍過程中，可以比其他房企叫更高的價格；即便同樣以最高價格成交，融資成本較低的房企，在后期售價上也有更大迂回空間。

一位央企背景開發(fā)商人士告訴經(jīng)濟觀察報，該公司開發(fā)的一個高端住宅項目，拿地成本、項目定位等要素與同區(qū)位的一個競品項目沒有任何差別，但是銷售單價可以做到比對手少5000元/平方米，其中關(guān)鍵就是融資成本。

據(jù)其透露，他所在房企融資成本在4%左右，有時候甚至在4%以下；但競爭對手的融資成本在10%左右。“按70億元投入成本來計算，我們每年資金成本不到3億元，他們的成本超過7億元，多出4億元。”

每年比對手節(jié)約4億元融資成本，如果把這一成本平均在競爭對手的可售面積上，每平方米達(dá)到了5700元。換句話說，僅在融資成本一項，這家央企就比競爭對手可以多賺5700元/平方米。

多位房企人士判斷，隨著集中供地實施，未來三到五年，房企分化將進(jìn)一步加劇，集中度將更多向前10強龍頭房企傾斜，而央企國企背景的開發(fā)商前進(jìn)步伐會加快，未來30強房企中將會有更多央企、國企背景的房企。