經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳博 李明正在為換房發(fā)愁。

這兩天，他將自家位于廣州海珠區(qū)的房源在鏈家掛牌，房子還差半年多滿5年。“免征期‘2改5’后，房子一下多出幾十萬元增值稅，誰還買呢？“李明擔(dān)心，賣房難度會增加。

像李明一樣，廣州部分業(yè)主換房遇阻。4月21日晚，廣州市政府下發(fā)《關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡稱“《通知》”），將越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)等9區(qū)的個人住房增值稅免征年限從2年提高至5年。

按照廣州市住建局的解讀，五年起算時點按取得不動產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明的時間確定，個人住房銷售合同網(wǎng)簽時間在4月21日24：00前的，增值稅征免年限按原來2年執(zhí)行；網(wǎng)簽時間在4月21日24：00后的，按新政執(zhí)行。

早在去年7月和今年1月，深圳、上海就先后調(diào)整增值稅免征年限。

過往廣州市場熱度更快速反映在新房交易端；但今年春節(jié)過后，新盤預(yù)售審批曾經(jīng)歷長達17天“掛零”期，新房供應(yīng)量下降至2017年“330新政”以來最低點，越來越多的購房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場。

廣州中原數(shù)據(jù)顯示，今年3月，廣州二手住宅成交量15013宗，環(huán)比上升48.17%，同比大漲1.68倍。監(jiān)管層試圖通過稅費調(diào)控來為市場降溫。

“廣州二手房交易普遍以實收為主。”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，按照規(guī)定，二手房交易涉及的增值稅、增值附加稅、個人所得稅等稅費應(yīng)該由賣方支付，但實操中大部分都是由購房者承擔(dān)。“一旦征收增值稅與增值附加稅，相當(dāng)于購房成本又上漲了。”

根據(jù)李明觀察，廣州二手房市場，未滿5年房源占據(jù)了2-3成。一名廣州中介人員說，廣州亞運城小區(qū)掛牌房源中，未滿5年占比大約50%。以該一套兩房為例，評估價大概210萬元。如果已滿2年未滿5年，以5.3%的增值稅稅率計算，這套房源需要繳納的增值稅超過10萬元。

“新政出臺后，已經(jīng)有滿2年，但不滿5年的二手房業(yè)主降價。”上述廣州中介人員稱，但當(dāng)前選擇降價的業(yè)主數(shù)量不多，主要是一些已經(jīng)預(yù)定了新房，急于置換的業(yè)主，只能通過降價拋售。

廣州中原研究發(fā)展部指出，按照目前一手房（期房）普遍2年的交付時間來計算，這波購買新房的買家若想賣房，從購置到取得房產(chǎn)證/繳納契稅，再到房產(chǎn)證滿5年，實際上需要耗費7年時間。“大部分投機客戶急需快速周轉(zhuǎn)資金，增值稅免征年限提高至5年，無論是從房源出售時間拉長層面，還是買房成本增加層面，均能對投機行為產(chǎn)生很大影響。”

加強二手房調(diào)控升級的同時，廣州也收緊了人才購房。《通知》規(guī)定，享受市轄區(qū)人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購買商品住房（包括新房和二手住房）時，須提供購房之日前12個月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個稅或社保證明；不得通過補繳個稅或社保購買商品住房。

在此之前，4月2日，廣州出臺《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡稱“《意見》”），將人才購房限售時間從兩年延長至3年。同時提到要進一步嚴(yán)格人才資格審核，堅決打擊投機行為。

2019年底，以南沙區(qū)為起點，廣州的花都、黃埔、番禺、白云等多個區(qū)域陸續(xù)降低人才購房門檻。“之前廣州各區(qū)只要符合條件滿半年社保，非廣州市戶籍就可以購房。對于外地客而言，這多么簡單。” 一名上市房企廣州區(qū)域項目負(fù)責(zé)人說。

以黃浦區(qū)為例，經(jīng)區(qū)級政府認(rèn)定的各類人才及父母、成年子女和配偶，在本區(qū)連續(xù)工作半年以上，不受戶籍、是否有多套房等政策限制，均可在黃埔購買一套商品房。

外地客來到廣州購買新房，一般是先鎖定房源，交完首付與開發(fā)商簽訂一份購房意向書，持廣州市人才綠卡找家公司代繳半年社保之后，再與開發(fā)商簽訂正式購房合同，并進行網(wǎng)簽。

“如果是一次性付款的客戶，有的開發(fā)商甚至允許內(nèi)部轉(zhuǎn)名。”一位熟悉廣州樓市的資深人士透露，所謂內(nèi)部轉(zhuǎn)名，就是購房者付完全款認(rèn)購一套房源，由于還不具備購房資格，該房源先不進行網(wǎng)簽。期間如果購房者找到下一位買家，可以直接將房源轉(zhuǎn)讓出去。“有實力的投資客，很喜歡這種操作模式。”該資深人士表示。

與通過人才購房名義變相入市相搭配的是，去年以來，廣州部分新盤在尚未申請到預(yù)售證的背景下就提前啟動認(rèn)購。

按照正常流程，廣州相關(guān)部門要求七層以上的商品房預(yù)售項目，必須完成樓棟主體工程的三分之二才能申請預(yù)售證。“但過去一年，廣州很多新盤的工程進度并未達到預(yù)售許可范疇，開發(fā)商提前一兩個月就悄悄搞起內(nèi)部認(rèn)購。”上述熟悉廣州樓市的資深人士說，如此一來，申請預(yù)售證需要一兩個月時間，銀行放款再等個把月，外地購房者在等待過程中就基本將“繳納半年社保”這個必要條件完成了。據(jù)經(jīng)濟觀察網(wǎng)了解，近期廣州監(jiān)管部門整治房地產(chǎn)市場秩序時，這也是其中一項嚴(yán)令禁止的內(nèi)容。

盡管限購依然嚴(yán)格，但廣州的這番變相“松綁”暗地里釋放出更多購買力。前述熟悉廣州樓市的資深人士提供了一組數(shù)據(jù)——2019年以前，廣州只有從化、增城兩個片區(qū)不限購，外地客在穗買房占比僅10%-20%左右；而去年三季度社科院曾經(jīng)統(tǒng)計過，外地客入穗購房的比例上升至35%。

2020年以來，大灣區(qū)周邊城市的部分購買力越來越多流向廣州，尤其是具備一定區(qū)位優(yōu)勢的黃埔與南沙兩區(qū)。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，這兩個區(qū)域的外地買家主要來自深圳和東莞。由于莞深兩地房價上漲迅速，去年也先后加碼限購，這些客戶外溢到廣州，通過人才購房政策實現(xiàn)投資目標(biāo)。在農(nóng)歷春節(jié)之前，兩區(qū)個別樓盤的外地客占比達到30%-40%。

廣州克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年，黃埔和南沙的總成交量分別達到17709套、18518套，相比2019年的10570套、13622套分別大增了67.5%、35.9%。

截至今年3月，黃埔與南沙的商品住宅庫存面積分別約82.20萬平方米和136.72萬平方米，相比廣州其他區(qū)域，這兩個庫存量并不低；但受強勁購買力支撐，黃埔與南沙的去化周期分別為4.4個月和6.7個月，遠(yuǎn)低于廣州其他片區(qū)。肖文曉稱，普通住宅的消化周期在8個月以下，意味著供不應(yīng)求，市場過熱。

今年2月以后，廣州開始有意識抬高人才購房條件。此前，外地客戶入穗購房，只需要提供相關(guān)學(xué)歷以及用工證明就行；如今，還必須提供半年以上的工資流水、相關(guān)區(qū)域用工單位的勞動合同等具體資料。

幾番“組合拳”之下，外地客以人才購房之名“曲線”避開廣州限購的路徑一定程度上被圍堵。一家華南上市房企廣州區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟觀察網(wǎng)表示，人才購房限購時間被拉長，對廣州市場，尤其是黃埔、南沙兩區(qū)的樓市成交肯定會產(chǎn)生影響。但影響并不那么大，“畢竟也就多了半年時間。一年年限，實際上門檻不算很高。”

進入4月之后，廣州樓市迎來一輪密集的調(diào)控加碼。上述《通知》發(fā)布兩天后，4月23日，廣州海珠區(qū)住建局發(fā)布《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，表示將持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，整治內(nèi)容包括無證銷售、捂盤惜售、廣告中出現(xiàn)升值或投資回報承諾、以捏造或散布漲價信息、政策變化，以及雇傭人員制造搶房假象等方式惡意炒作、哄抬房價等違法違規(guī)行為。

這是廣州首個新鮮出爐的分區(qū)調(diào)控政策。種種調(diào)控細(xì)化背后的“催化劑”源于兩次約談——4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談廣州城市政府負(fù)責(zé)人；時隔一周，廣州市人民政府約談海珠、天河、黃埔、番禺、南沙、增城等6個區(qū)政府負(fù)責(zé)人。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的3月份70城房價數(shù)據(jù)中，無論是新建商品住宅銷售價格指數(shù)，還是二手住宅銷售價格指數(shù)，廣州的環(huán)比漲幅均領(lǐng)跑全國。

以供應(yīng)和需求兩端為抓手，除常規(guī)調(diào)控之外，“一區(qū)一策”正在成為廣州精準(zhǔn)調(diào)控的常態(tài)。上述華南上市房企廣州區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人稱，影響開始顯現(xiàn)。4月2日的《意見》重申新房限價之后，廣州對于新盤預(yù)售證申請卡得愈發(fā)嚴(yán)格，尤其是黃埔區(qū)內(nèi)新盤的預(yù)售審批速度放得很慢。

當(dāng)前，廣州新盤獲取預(yù)售許可資格的基本原則是，每個新盤每月只能獲批一張預(yù)售證，貨量大約是2棟樓。上述上市房企廣州區(qū)域項目負(fù)責(zé)人提到，現(xiàn)階段，黃埔新盤的備案價必須以該盤上個月的網(wǎng)簽均價作為參考標(biāo)準(zhǔn)，不能超過上個月的網(wǎng)簽均價，最高限價是5萬元/平方米。