經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 繼并購(gòu)貸退出房貸集中度考核后，保障性租賃住房（以下簡(jiǎn)稱“保租房”）成為房貸集中度政策松綁的第二個(gè)領(lǐng)域。

2月8日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），其中兩點(diǎn)內(nèi)容引發(fā)了特別關(guān)注。

一是，自1月30日起，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向持有保租房認(rèn)定書的項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款，不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。

二是，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加大對(duì)保障性租賃住房的支持力度，“按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)”。

政策發(fā)布后，多名保障系統(tǒng)人士轉(zhuǎn)發(fā)，表示保障房在層層破冰，其中一位住建部保障司人士附文：以釘釘子精神抓落實(shí)。

實(shí)際上，住房租賃貸款不納入兩道紅線統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，并非新政，2021年7月，監(jiān)管部門曾表示：為大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。

此次，央行和銀保監(jiān)會(huì)正式蓋章確認(rèn)，并要求《通知》抄送各層級(jí)銀行分支機(jī)構(gòu)、各銀保監(jiān)分局。這也是2021年金融機(jī)構(gòu)全方面收緊涉房貸款之后，房地產(chǎn)行業(yè)收到的政策釋放流動(dòng)性的新訊號(hào)。

保租房貸款支持政策落定

“終于盼來(lái)了《通知》浮出水面。”一家華南某城市國(guó)有租賃平臺(tái)負(fù)責(zé)人感慨。

他介紹，住房租賃，此前一直被劃在房地產(chǎn)行業(yè)大類中，2021年，銀行業(yè)嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款規(guī)模和放款節(jié)奏，做長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)建設(shè)的企業(yè)，被和恒大、碧桂園等開發(fā)商一樣對(duì)待。

“去年，我們都需要跟銀行溝通，向總行上報(bào)，再讓總行和銀監(jiān)部門協(xié)調(diào)申報(bào)，把保租房或長(zhǎng)租公寓的建設(shè)開發(fā)貸款跟商品房區(qū)分開，不納入房地產(chǎn)開發(fā)貸款的限額里，這樣銀行才能騰出額度配資。”該人士說(shuō)。

實(shí)際上，2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，相關(guān)人士公開表示，為大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算。

一家頭部長(zhǎng)租企業(yè)高管向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，在本次《通知》出來(lái)前，其所在公司用于保租房的貸款確實(shí)已不納入（房貸集中度）額度。

而上述國(guó)有租賃平臺(tái)負(fù)責(zé)人表示，盡管監(jiān)管部門口頭傳遞出住房租賃貸款暫不列入貸款集中度管理，但到了地方，仍要看銀行是否執(zhí)行。在他所在城市，郵政儲(chǔ)蓄銀行、建行不將保租房貸款納入兩道紅線清單中，但中行、農(nóng)行此前仍納入。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀，“不納入貸款集中度，意味著保障房投放沒(méi)有規(guī)模限制。在貸款利率比較低，期限比較長(zhǎng)的情況下，銀行此類貸款收益會(huì)比商業(yè)性貸款低。為了激勵(lì)銀行多放貸，此類貸款不納入集中度管理”。

何為保租房？

不納入房貸集中度管理的保租房貸款發(fā)放，最基本的條件是，持有保租房認(rèn)定書。那么，何為保租房呢？

保租房概念最早出現(xiàn)在2021年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》提出，城市人民政府對(duì)本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房、促進(jìn)解決住房困難問(wèn)題負(fù)主體責(zé)任。

保租房與以往其他類保障性住房功能不同。

2021年8月，住建部部長(zhǎng)王蒙徽介紹，公租房，主要是為了解決城鎮(zhèn)住房和收入雙困家庭需求；共有產(chǎn)權(quán)住房，主要是幫助有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，買不起房子的居民能夠盡快改善居住條件；而保障性租賃住房，重點(diǎn)是要解決人口凈流入的重點(diǎn)城市，主要是大中城市的新市民和青年人的住房問(wèn)題。

建行某城市支行行長(zhǎng)向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)透露，《通知》代表了中央對(duì)租賃住房的支持態(tài)度，其所在城市住建局正加快制定保租房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、管理細(xì)則。

“建行在當(dāng)?shù)胤刨J的兩個(gè)長(zhǎng)租房項(xiàng)目都是國(guó)企投建，已申請(qǐng)到中央財(cái)政租賃獎(jiǎng)補(bǔ)，可以直接納入保租房序列，其他項(xiàng)目需要得到住建局相關(guān)認(rèn)定書，才能在貸款集中度當(dāng)中剔除”，該行長(zhǎng)目前了解到，其所在城市對(duì)保租房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，包括項(xiàng)目必須以70平方米以下的中小戶型為主，其次是租金應(yīng)稍低于市場(chǎng)水平、租期6個(gè)月以上等。“小戶型是剛性條件，其余標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)城市實(shí)際有一定彈性”。

上海在保租房的認(rèn)定準(zhǔn)入、金融、土地配套等政策上行動(dòng)較早。

2022年1月下旬，上海發(fā)布了三個(gè)關(guān)于保租房的政策文件：《上海市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（試行）》、《上海市保租房租賃管理辦法（試行）》和《上海市保租房規(guī)劃土地管理細(xì)則》，是首個(gè)公布保租房認(rèn)定辦法細(xì)則的城市，對(duì)既有、改建、新實(shí)施類保租房項(xiàng)目認(rèn)定方法作了詳細(xì)說(shuō)明。

其中，兩類新建保租房項(xiàng)目?jī)H需簡(jiǎn)易認(rèn)定程序：一是商品房按不低于15%的比例配建的保租房，二是在四類住宅組團(tuán)用地（Rr4）上新建的保租房。

而對(duì)既有項(xiàng)目的認(rèn)定，上海市明確，認(rèn)定辦法實(shí)施前經(jīng)過(guò)合規(guī)審批已經(jīng)建成或在建的租賃住房項(xiàng)目，建設(shè)單位可以向項(xiàng)目所在區(qū)的房屋管理部門（區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）申請(qǐng)認(rèn)定。

此外，上海市、區(qū)房屋管理部門已認(rèn)定的單位租賃房，直接納管為保障性租賃住房，不再另行辦理認(rèn)定手續(xù)。

上海還對(duì)新實(shí)施保租房項(xiàng)目的戶型標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了明確，規(guī)定70平方米以下戶型住房建筑面積占項(xiàng)目住房建筑面積的比例，應(yīng)不低于70%。

除上海外，1月，天津、青島、廣州等地也相繼給相關(guān)保租房項(xiàng)目發(fā)放了認(rèn)定書。

天津?qū)⒈Ｗ夥繉彶檎J(rèn)定職責(zé)落到各區(qū)，由各區(qū)建立了住建、發(fā)展改革、規(guī)劃資源等部門參加的聯(lián)合審查認(rèn)定機(jī)制，截至1月6日完成審查58個(gè)項(xiàng)目。

青島公布首批獲保租房項(xiàng)目認(rèn)定書的23家企業(yè)、25個(gè)項(xiàng)目，獲得項(xiàng)目認(rèn)定書的企業(yè)將享受手續(xù)辦理、土地價(jià)款、土地供應(yīng)、資金獎(jiǎng)補(bǔ)、稅費(fèi)減免、民水民電、金融支持等七個(gè)方面的優(yōu)惠。

保租房貸款有哪些？

前述建行支行行長(zhǎng)介紹，給予企業(yè)的保租房貸款一般涵蓋建安、裝修和運(yùn)營(yíng)范疇，即建造保租房項(xiàng)目，除土地成本必須用企業(yè)自有資金外，其余均可申請(qǐng)貸款。

運(yùn)營(yíng)部分貸款屬于流動(dòng)資金貸款，而建造成本項(xiàng)目貸款屬于固貸，按照央行發(fā)布的《通知》，運(yùn)營(yíng)部分的貸款也可以在集中度管理額度中剔除，不過(guò)，這部分貸款的實(shí)際占比不高。目前發(fā)放的保租房貸款目前主要是國(guó)資企業(yè)的租賃平臺(tái)，固貸率大概在4%左右，“具體利率水平要看貸款期限，是固貸還是流貸，以及擔(dān)保方式，比如是純信用貸還是有抵押等等，此外銀行的資金成本也不一樣，比如國(guó)開行也在積極參與支持租賃市場(chǎng)，資金會(huì)更低一些”。

華南某城市國(guó)有租賃平臺(tái)的保租房項(xiàng)目能申請(qǐng)到的貸款利率為L(zhǎng)pr-45bp，即在1月25日央行降準(zhǔn)前，利率為4.2%，降準(zhǔn)后利率為4.15%，更大的金融優(yōu)勢(shì)在于貸款周期長(zhǎng)達(dá)25年，“投資回報(bào)周期長(zhǎng)的話，必須匹配長(zhǎng)期貸款和較低的利率”，該國(guó)有租賃平臺(tái)負(fù)責(zé)人稱。

萬(wàn)科泊寓一位高管介紹，目前泊寓納入保租房序列的項(xiàng)目不多，貸款也不多，所以影響暫時(shí)比較有限，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看對(duì)行業(yè)是一個(gè)利好消息。

保租房的新時(shí)代

一位接近監(jiān)管部門人士曾向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示，普遍存在高房?jī)r(jià)問(wèn)題的大城市，想吸引、留住新市民，需要通過(guò)長(zhǎng)租房來(lái)解決。

另一位接近監(jiān)管部門人士透露，住建部要求，2021年10月底前，各城市需確定“十四五”期間保租房的建設(shè)目標(biāo)和年度建設(shè)計(jì)劃。新市民和青年人多、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，“十四五”期間新增保租房占新增住房供應(yīng)總量應(yīng)在30%以上。

以上海、廣州公布的數(shù)據(jù)為例，上海“十四五”期間計(jì)劃建設(shè)籌集保租房40萬(wàn)套，廣州則為60萬(wàn)套，分別占住房供應(yīng)總量的40%、45%。截至2月9日，廣東、浙江、上海等9個(gè)省級(jí)地區(qū)發(fā)布了“十四五”時(shí)期保租房供應(yīng)計(jì)劃，共計(jì)約431萬(wàn)套。

上述建行支行行長(zhǎng)認(rèn)為，兩道紅線是監(jiān)管部門調(diào)節(jié)的一個(gè)手段，表明政策支持的方向，“就好像一個(gè)大壩一樣，開哪個(gè)閘口，決定水往哪里流，目前《通知》傳遞出的更多是政策支持租賃住房的導(dǎo)向意義”。

他同時(shí)認(rèn)為，保租房貸款不納入房貸集中度管理，對(duì)銀行實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)的影響暫時(shí)不會(huì)很大，“一方面，2021年初兩道紅線剛出來(lái)時(shí)，銀行都十分緊張，收緊對(duì)地產(chǎn)公司的放款，但第四季度開始，央行陸續(xù)調(diào)整放松兩道紅線的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，一方面，兩道紅線是對(duì)銀行總行進(jìn)行限制，另一方面，房貸集中度管理也給銀行一定的緩沖期，即央行何時(shí)使用‘兩道紅線’對(duì)各個(gè)銀行展開處罰是可以調(diào)節(jié)的”。

以“釘釘子精神抓落實(shí)”

前述建行支行行長(zhǎng)介紹，由于其所在城市住建局仍在制定保租房認(rèn)定辦法，目前銀行方面預(yù)計(jì)釋放的信貸規(guī)模約為數(shù)十億，這一租賃貸款的規(guī)模占整個(gè)銀行體系的貸款規(guī)模其實(shí)相對(duì)比較小，“本來(lái)我們行就會(huì)優(yōu)先支持租賃貸款，重點(diǎn)是租賃企業(yè)如何能夠持續(xù)經(jīng)營(yíng)”。

其透露，經(jīng)常出現(xiàn)的實(shí)際問(wèn)題是：銀行和當(dāng)?shù)卣炗啍?shù)十億、數(shù)百億的住房租賃戰(zhàn)略合作，但沒(méi)有太多企業(yè)來(lái)申請(qǐng)這筆租賃貸款，主要是因?yàn)樽赓U很難算得過(guò)來(lái)賬，目前以國(guó)企、央企參與居多。

市場(chǎng)主體參與建設(shè)長(zhǎng)租房，面臨土地成本、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、金融貸款三大問(wèn)題，很大程度上“勸退”了不少社會(huì)資本。近年有關(guān)部門的工作重心，也著力于破解上述三個(gè)難題。

前述國(guó)有租賃平臺(tái)負(fù)責(zé)人透露，其公司一保租房項(xiàng)目因利用農(nóng)村集體用地籌建，加上地方政府特批，不需要企業(yè)出土地成本，但即使只需出建造和運(yùn)營(yíng)資金，前期測(cè)算的投資回報(bào)周期仍長(zhǎng)達(dá)22-23年，“2021年，各地發(fā)布中央財(cái)政租賃獎(jiǎng)補(bǔ)，疊加長(zhǎng)租房減稅政策，投資回報(bào)周期預(yù)計(jì)會(huì)有所縮減”。

一位長(zhǎng)三角住建系統(tǒng)人士認(rèn)為，保障是政府兜底的保障，不能想著讓市場(chǎng)化主體來(lái)貼錢填坑，“租賃不能掙大錢，而是掙穩(wěn)健小錢的行業(yè)，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響大”。如果土地、建安成本過(guò)高，商業(yè)模式不可持續(xù)，集中式長(zhǎng)租可能會(huì)變相成為酒店式公寓，規(guī)避特種行業(yè)管理降低成本，而更需要享受低租金水平的新市民、藍(lán)領(lǐng)工人等群體，很難享受到保租房的利好。而存量項(xiàng)目改建的長(zhǎng)租房，除非地段好，否則入住率較低，更多是區(qū)國(guó)企在建設(shè)運(yùn)營(yíng)。此外，如果當(dāng)?shù)赜挟a(chǎn)業(yè)扶持，這類保租房可能會(huì)作為招商引資的附帶福利，這位長(zhǎng)三角住建系統(tǒng)人士補(bǔ)充。

前述國(guó)有租賃平臺(tái)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，大部分城市財(cái)政不具備兜底保障房的能力，要解決保租房持續(xù)經(jīng)營(yíng)難題，需要有關(guān)部門在財(cái)稅、金融等方面提供支持，降低經(jīng)營(yíng)成本，讓更多社會(huì)資本入局、活得下去。

王蒙徽表示，住建部建立了一套較為完整的住房保障政策和管理制度，主要包括兩個(gè)方面，一是財(cái)稅、金融、土地配套政策；二是關(guān)于準(zhǔn)入、使用、退出、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。

此次《通知》發(fā)布后，一位住建部保障司人士轉(zhuǎn)發(fā)時(shí)附文：以釘釘子精神抓落實(shí)。