經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào) 記者 符小茵 田國(guó)寶 4月27日，繼鄭州、衢州、秦皇島、南京、蘇州等多城放松樓市限購(gòu)后，珠三角、京津冀重要城市佛山、廊坊也加入限購(gòu)松綁陣營(yíng)。

限購(gòu)，作為樓市調(diào)控行政手段中最鮮明的一條，已經(jīng)有著10年歷史，相較其他政策，它能夠直接增加購(gòu)房人群，是調(diào)控放松中最具標(biāo)志性的動(dòng)作。新增限購(gòu)松綁舉措，是三四月這輪調(diào)控措施與一二月份的明顯不同之處。此前，多城樓市調(diào)控松綁主要從減少購(gòu)房者資金壓力入手，以降低首付比例、房貸利率，增加貸款額度為主，而此輪放開(kāi)限購(gòu)則直接為樓市增加購(gòu)房群體。

尤其值得注意的是，4月25日，無(wú)錫衛(wèi)健委牽頭無(wú)錫市自規(guī)局、住建局、公積金管理中心發(fā)布通知，對(duì)生育兩個(gè)孩子及以上的本市戶(hù)籍居民家庭，推出增加公積金貸款額度以及購(gòu)房名額的鼓勵(lì)政策，成為全國(guó)首個(gè)由衛(wèi)健委牽頭發(fā)布的樓市限購(gòu)松綁政策。

經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)梳理，目前直接放松限購(gòu)的城市超過(guò)10個(gè)，而放松各類(lèi)樓市調(diào)控政策的城市超過(guò)80個(gè)。部分城市的放松政策已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生作用，但更多城市在這一輪疫情之下，政策效應(yīng)尚未反饋到樓市之中。

佛山滿(mǎn)五年住房不限購(gòu)

4月27日，佛山住建局回應(yīng)，確于26日印發(fā)了“關(guān)于優(yōu)化存量商品住房政策”的相關(guān)通知，并表示，該文件為“內(nèi)部工作文件”，目前已發(fā)送至各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)和水利局以及市相關(guān)職能部門(mén)。

根據(jù)《佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化存量商品住房政策的通知》，佛山對(duì)于最近一次契稅繳納時(shí)間或不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間滿(mǎn)5年的商品住房將不再限購(gòu)，具體執(zhí)行政策包括，一、居民家庭在線(xiàn)上辦理購(gòu)房資格核驗(yàn)時(shí)，該商品住房不計(jì)入居民家庭擁有住房套數(shù)；二、該商品住房在進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽、贈(zèng)與、司法拍賣(mài)等轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，無(wú)需進(jìn)行購(gòu)房資格核驗(yàn)，實(shí)施時(shí)間則自發(fā)文之日即26日開(kāi)始。

佛山市住建局4月27日回應(yīng)，政策確已生效，但目前相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)功能還在調(diào)試，待調(diào)試完成后會(huì)正式對(duì)外公布。

佛山住建局相關(guān)人士透露，政策的目的主要是支持改善型住房需求，活躍二手房市場(chǎng)，構(gòu)建健康合理的商品房市場(chǎng)體系；以“五年”為界限，避免短期炒作行為，而僅對(duì)部分政策進(jìn)行調(diào)整，合理引導(dǎo)預(yù)期，可以避免造成短期市場(chǎng)的波動(dòng)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，佛山此舉，一定程度上能激活部分改善型需求，包括生二胎、三胎的部分家庭；現(xiàn)居住房屋戶(hù)型較差、配套不足要改善的家庭；5年以前買(mǎi)房，入市的門(mén)檻和成本較低，且手上并無(wú)房貸或已還清的家庭；開(kāi)始避險(xiǎn)和回歸安全資產(chǎn)而購(gòu)房的民企老板或高管。

目前，已有佛山地產(chǎn)項(xiàng)目在宣傳廣告中打出“佛山滿(mǎn)五年住房不限購(gòu)”的標(biāo)語(yǔ)。

事實(shí)上，這是年內(nèi)佛山第二次對(duì)購(gòu)房資格進(jìn)行松綁。

3月24日，佛山市人力資源和社會(huì)保障局納入T卡申領(lǐng)對(duì)象范圍擴(kuò)大至非全日制大專(zhuān)、或非全日制本科學(xué)歷的人才，而T卡人才可享受佛山市戶(hù)籍人口購(gòu)房政策。

目前，佛山的限購(gòu)區(qū)域包括禪城全區(qū)、南海桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)、順德區(qū)大良街道、陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)、樂(lè)從鎮(zhèn)這8個(gè)熱門(mén)區(qū)域。限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，佛山市戶(hù)籍限購(gòu)兩套房。

不過(guò)，在實(shí)際操作中，購(gòu)房資質(zhì)不難獲得。

不止一位中介告訴經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)，如果購(gòu)房者學(xué)歷沒(méi)有達(dá)到要求，他們有渠道可以幫忙辦理T卡，手續(xù)費(fèi)在7000-12000元。

廊坊限購(gòu)放松？是的，早在去年7月

4月27日，《廊坊市人民政府關(guān)于公布市政府規(guī)范性文件清理結(jié)果的通知》廣泛流傳，文件內(nèi)容稱(chēng)，對(duì)2022年4月20日前制定的現(xiàn)行有效的政府規(guī)范性文件進(jìn)行全面清理，其中對(duì)3件市政府規(guī)范性文件予以廢止。

廢止的三個(gè)文件中包括2017年發(fā)布的《廊坊市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“61號(hào)文”），如果該文件廢止，意味著實(shí)施了5年之久的房地產(chǎn)限購(gòu)政策將被解除。

根據(jù)61號(hào)文，廊坊市以區(qū)縣為單位，非本地戶(hù)籍家庭社保滿(mǎn)三年可以購(gòu)買(mǎi)一套住房，本地戶(hù)籍居民家庭限購(gòu)兩套。61號(hào)文件出臺(tái)后，持續(xù)多年火爆的環(huán)京樓市開(kāi)始降溫，交易量下降了九成，房?jī)r(jià)接近腰斬。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)了解，包括北三縣在內(nèi)的廊坊環(huán)京區(qū)域，早在2020年中，部分新房限購(gòu)政策已經(jīng)實(shí)質(zhì)性解除，符合一定條件（要求本人及家庭在本地?zé)o住房，有項(xiàng)目要求具備北京一年社保）的外地購(gòu)房者，可以購(gòu)買(mǎi)一套新建住房。

2021年7月，廊坊地區(qū)多個(gè)區(qū)縣的二手房限購(gòu)政策已經(jīng)名存實(shí)亡，外地戶(hù)籍購(gòu)房者，只要在購(gòu)房區(qū)縣沒(méi)有住房，即可以購(gòu)買(mǎi)一套住房，既包括新房也包括二手房，房貸執(zhí)行首套首付30%。

兩次實(shí)質(zhì)性放松，官方?jīng)]有明確發(fā)放文件和傳達(dá)相關(guān)通知，購(gòu)房者向官方咨詢(xún)時(shí)，官方也從未承認(rèn)過(guò)有任何放松，但據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)證實(shí)，此前確有限購(gòu)人群可以在廊坊相關(guān)區(qū)縣購(gòu)房。此次官方文件等于將之前已經(jīng)存在缺口的限購(gòu)政策做了官宣。

2022年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑造成的廣泛影響，全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)二三線(xiàn)及以下城市放開(kāi)限購(gòu)、限售等行政類(lèi)調(diào)控政策，這也為廊坊正式官宣提供了契機(jī)。

超10城限購(gòu)松綁 超80城調(diào)控放松

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀(guān)察報(bào)梳理，今年以來(lái)，超10城放松了限購(gòu)要求，其中鄭州、衢州、秦皇島、上海臨港、南京、蘇州等城市或者地區(qū)明確發(fā)文或者官方確認(rèn)了相關(guān)限購(gòu)松綁政策。

上述限購(gòu)松綁主要針對(duì)特定人群，比如前來(lái)投靠的親屬、在此地定居的非戶(hù)籍家庭，松綁方式多為降低購(gòu)房者的社保繳納年限要求。此外，秦皇島和佛山都是針對(duì)存量房放開(kāi)了限制。

3月，鄭州發(fā)布通知，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房；

3月底，福州市不動(dòng)產(chǎn)登記和交易中心明確，非五城區(qū)戶(hù)籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)需落戶(hù)，且無(wú)需提供近2年內(nèi)滿(mǎn)12個(gè)月醫(yī)社保或納稅證明或落戶(hù)，即可購(gòu)買(mǎi)一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅；

4月，衢州發(fā)文，非本市戶(hù)籍家庭、個(gè)體工商戶(hù)及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同本市戶(hù)籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策；衢州發(fā)文同日，秦皇島表示，自4月2日起購(gòu)買(mǎi)二手房的購(gòu)房人申請(qǐng)購(gòu)房資格核驗(yàn)時(shí)只提供本人有效身份證件即可。

此外，4月中旬，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心確認(rèn)，自4月11日起，非戶(hù)籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第1套住房時(shí)，社保年限要求從原來(lái)的三年內(nèi)連續(xù)繳納2年社保調(diào)整至累計(jì)2年社保；

南京市六合區(qū)房產(chǎn)交易中心表示，非南京市戶(hù)籍家庭可憑證件開(kāi)具六合區(qū)購(gòu)房證明；上海臨港方面，2022年重點(diǎn)支持單位中工作的人才，“獲取購(gòu)房資格的門(mén)檻從須在新片區(qū)工作滿(mǎn)一年以上降低為滿(mǎn)為3個(gè)月或6個(gè)月”。

另外還有多個(gè)城市在悄然放松限購(gòu)條件，包括寧波、南昌等。

4月25日，無(wú)錫衛(wèi)健委牽頭進(jìn)行的限購(gòu)放松具體措施是，生育二個(gè)孩子及以上本市戶(hù)籍居民家庭，可以在限購(gòu)區(qū)域新增購(gòu)買(mǎi)一套商品住房。此外，對(duì)首次使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的二孩及以上本市戶(hù)籍職工家庭，貸款額度可不與借款申請(qǐng)人公積金繳存年限及繳存余額掛鉤；最高貸款額度在規(guī)定的可貸額度基礎(chǔ)上，可增加10萬(wàn)或者20萬(wàn)元。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月18日，超80個(gè)城市加入政策松綁陣營(yíng)，調(diào)控達(dá)百次左右。政策松綁內(nèi)容主要從需求端出發(fā)，措施包括放寬落戶(hù)、增加公積金貸款額度、降首付比例、降房貸利率、放松限購(gòu)限貸、放松限售。進(jìn)入4月份，調(diào)控密度更大，城市擴(kuò)容速度加快，蘇州、南京、上海等高能級(jí)城市加入政策松綁陣營(yíng)，調(diào)控松綁內(nèi)容新增了新人才市民的購(gòu)房補(bǔ)貼、預(yù)售資金監(jiān)管放松。

限購(gòu)放松后樓市有起色嗎？

作為今年較早放開(kāi)限購(gòu)的高能級(jí)城市，在多項(xiàng)樓市政策刺激下，鄭州3月的樓市有所起色。

3月1日，鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”19條措施。

其中，在支持合理住房需求方面，明確親屬來(lái)鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購(gòu)一套住房。并在信貸融資上給予支持，《通知》表示，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

數(shù)據(jù)層面顯示，鄭州的救市政策正在發(fā)揮效力。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在“鄭19條”發(fā)力下，3月，鄭州新房成交規(guī)模有所回升，新房成交3852套，環(huán)比上漲47%；二手房成交3627套，環(huán)比上漲56%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月，鄭州二手房環(huán)比跌幅收窄了2個(gè)百分點(diǎn)。

不過(guò)，短時(shí)間內(nèi)樓市尚未修復(fù)至去年同期水平。3月，鄭州新房成交套數(shù)同步下降幅度過(guò)半，二手房與去年同期相比依舊下跌12%。

一位從業(yè)五年的佛山地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也認(rèn)為，限購(gòu)松綁并非強(qiáng)心劑，但對(duì)部分之前不具備購(gòu)房資質(zhì)以及名下房產(chǎn)超過(guò)五年的業(yè)主會(huì)有所觸動(dòng)。李宇嘉也認(rèn)為，政策效果有待觀(guān)察。佛山近年來(lái)的新房供應(yīng)戶(hù)型以3-4房為主，平均戶(hù)型面積在110-120平方米，改善型住房需求已連續(xù)釋放多年，但中產(chǎn)在受疫情斷續(xù)、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型影響下的需求可能受挫。

他表示，釋放需求要更加全面綜合的政策。比如，加大財(cái)政補(bǔ)貼力度，稅收減免力度，從而加速存量房流轉(zhuǎn)釋放改善型需求。另外，也可加速存量房老舊改造，補(bǔ)足配套短板。

佛山住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年3月佛山市新建商品房成交6591套，存量商品房成交3459套，同比分別下降46%、39%。

疫情反復(fù)也影響著樓市的表現(xiàn)，以臨近北京的廊坊燕郊樓市來(lái)看，除了放開(kāi)限購(gòu)政策，途徑燕郊的北京22號(hào)地鐵也已經(jīng)開(kāi)工，4月初，燕郊等區(qū)域還進(jìn)一步降低了按揭貸款利率。不過(guò)，與疫情封控以及進(jìn)京檢查排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)等現(xiàn)實(shí)相伴隨，前述利好政策并沒(méi)有反饋到樓市層面。