經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳月芹 田國寶 “沒底線的來了。”5月20日下午，南京市拋出了本輪救市以來地方最大的松綁動作：全面放開二手房限購。對此，一位東部省份住建系統(tǒng)官員發(fā)來上述感慨。

不過兩個(gè)小時(shí)后，這條來自南京房協(xié)的官方微信推送被刪掉了。

此時(shí)，離央行提出對樓市做“兩個(gè)維護(hù)”（維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益）已經(jīng)7個(gè)月了，止不住的數(shù)據(jù)下滑，無疑引發(fā)了所有人的憂心。

5月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強(qiáng)指出，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明顯轉(zhuǎn)弱，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大，“各地各部門要增強(qiáng)緊迫感，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出。”

1個(gè)月前，央行和銀保監(jiān)會召開《金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)座談會》，恢復(fù)了房地產(chǎn)的“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”身份。

南京“救市”同日，央行再次非對稱降息，首套房貸利率已低至4.25%，創(chuàng)下近2012年以來的利率水平低點(diǎn)。

不過，在各地密集發(fā)布穩(wěn)市措施后，百強(qiáng)房企銷售額在4月份同比降幅達(dá)到59%，環(huán)比下降7%。一些有條件的“房奴”，甚至因?yàn)閾?dān)心未來利息壓力，開始想法子湊錢提前還房貸。

怎么讓更多人買房

5月中，韶關(guān)住建局邀約數(shù)家房企負(fù)責(zé)人，摸排房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在被問及需要哪些政策支持時(shí)，一位頭部民營房企華南區(qū)域高管省去了客套，直接問：怎么讓更多人買房？

在場住建部門人士表示，正在研究相關(guān)辦法。

辦法已經(jīng)研究很久了。

今年以來，百余城密集發(fā)布維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的措施，最初由三四線城市先行，3月初鄭州作為第一個(gè)省會城市全面救市，4月無錫、南通、蘇州等跟進(jìn)，5月杭州、東莞等高能級城市后發(fā)加入。

各地救市八仙過海，均是對限購限貸限售等政策方面組合松綁，例如通過人才認(rèn)定、降低落戶門檻、投親養(yǎng)老等松綁限購，認(rèn)房不認(rèn)貸，提高公積金貸款額度，增加購房補(bǔ)貼、降低首付比例，減免交易稅費(fèi)等。

2021年下半年，多位專家和業(yè)內(nèi)高管預(yù)測，2022年第二季度有望迎來市場拐點(diǎn)。但真正到了今年二季度，數(shù)據(jù)讓多方感到錯(cuò)愕。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1-4月份，商品房銷售額同比下降29.5%，降幅還在擴(kuò)大，而第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)的銷售額降幅達(dá)到50%。意味著從2021年7月開始，全國房地產(chǎn)銷售額和面積均已連續(xù)跌了10個(gè)月。

5月初，一家頭部房企內(nèi)部高管會在復(fù)盤市場時(shí)指出，“形勢十分嚴(yán)峻”，調(diào)整周期或還將拉長。發(fā)言者提醒參會的數(shù)十名高級管理者，“最難的時(shí)候還沒有過去”。

地方松綁競賽

4月29日的中央政治局會議重申“房住不炒”，但亮點(diǎn)是“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求”等表述，給地方政府打了強(qiáng)心針。

地方松綁樓市亦推陳出新——基于三胎生育政策全面放開，定向松綁多孩家庭的限購，增加限購套數(shù)以刺激購房需求。這是當(dāng)下不同于2009年和2014年救市的發(fā)力點(diǎn)。

4月25日，無錫衛(wèi)健委發(fā)文明確，二孩家庭可在限購區(qū)域新增購買一套房，同時(shí)還可提高公積金貸款額度。

不到1個(gè)月，已有杭州、揚(yáng)州、舟山等十余城跟進(jìn)，將鼓勵(lì)生育和樓市激勵(lì)形成五花八門的組合。

一位東部省份住建系統(tǒng)人士評價(jià)“多孩購房政策”時(shí)，連連驚嘆“好招！”該地方住建系統(tǒng)人士的日常工作之一，是學(xué)習(xí)各地的松綁組合拳，分析不同政策對所在城市的影響。

他說，“政策出臺要盡快，因?yàn)橛心芰彿康募彝ゾ瓦@么多，政策窗口期搶抓先機(jī)”。如果兄弟城市政策出臺后沒有被喊停，其他城市也會跟進(jìn)。

各地救市思路異曲同工，主要是刺激需求，讓有實(shí)力的人去加杠桿，避免次貸。

樓市調(diào)控“優(yōu)等生”長沙，這次再出奇招，讓各地眼前一亮。

5月11日，當(dāng)?shù)孛鞔_業(yè)主可以把存量房交給長沙市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺進(jìn)行監(jiān)管，供作租賃住房，運(yùn)營年限不低于10年，那么該房子可以不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，既為籌集租賃住房“開源”，也從某種程度上開了放松限購的口子。

5月13日，無錫市濱湖區(qū)發(fā)文提出：凡是在濱湖就讀且無房的在校大學(xué)生，憑學(xué)校出具的在讀證明等即可在濱湖區(qū)購買一套新房。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，有的地市已明確，今年不把房價(jià)漲幅作為考核指標(biāo)。此前，房價(jià)漲跌不得超過5%是地方政府的紅線。

給開發(fā)商的強(qiáng)心針

5月15日，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)負(fù)責(zé)人收到了來自證監(jiān)會的電話，后者點(diǎn)對點(diǎn)窗口指導(dǎo)三家民營房企發(fā)行公司債。

其中一家被獲準(zhǔn)發(fā)債的房企融資負(fù)責(zé)人向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，證監(jiān)會指導(dǎo)中提及的唯一目的就是提振市場信心，并希望房企在當(dāng)周內(nèi)完成債券的發(fā)行。由于其所在公司沒有發(fā)公司債的額度，臨時(shí)向證監(jiān)會申請，很快就批了。

5月19日，新城及旭輝也被列入示范性發(fā)債企業(yè)名單。

前述民企融資負(fù)責(zé)人直言，證監(jiān)會的支持，僅限于向行業(yè)和境內(nèi)債券投資人傳遞信心，但對民營房企目前面臨融資困境的破冰效應(yīng)有限。

目前，房企銷售規(guī)模前30強(qiáng)中，已經(jīng)有9家在公開市場違約，且全部為民企，而此次作為示范性發(fā)債的試點(diǎn)企業(yè)龍湖、碧桂園、新城等是民企僅有碩果。而實(shí)力更弱的民營房企資金鏈斷裂甚多，哀鴻遍野。

對行業(yè)而言，兩端的信心都很重要。一端是購房人的信心，另一端是投資人的信心，“對基金經(jīng)理來說，去年以來部分民營房企的債拿到手就虧，他們不再愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；另外，最根本的信心來自銷售市場的回暖。”

前述民企融資負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)新三座大山——供給收縮、需求減弱以及預(yù)期減弱，仍需要更持續(xù)且重磅的政策才能緩解。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，在幫助民營房企改善融資環(huán)境的同時(shí)，監(jiān)管層對房企存量債券到期及行權(quán)也給予指導(dǎo)，監(jiān)管者認(rèn)識到，在當(dāng)前形勢下，房企融資和銷售兩個(gè)資金來源通道均已經(jīng)堵塞，償債越多，房企可用于自救和經(jīng)營的現(xiàn)金越少，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)也越大。與其一損俱損，還不如與投資者協(xié)商展期，等待市場好轉(zhuǎn)。

多家排名靠前的民營房企高管向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，公司已經(jīng)在引入戰(zhàn)略投資者，他們主要是中央和地方的國有資本。

一家頭部民企融資負(fù)責(zé)人透露，由于銷售長期低迷，公司目前的應(yīng)對政策就是“熬”。在好的地方少賣，對供需失衡的城市，毫不猶豫換倉，回籠資金。集團(tuán)對各區(qū)域也不考核銷售額，改為可動用資金，促使區(qū)域抓緊盤活沉淀資產(chǎn)。

弱市之下，國有房企也難獨(dú)善其身。中期業(yè)績審計(jì)在即，為了減少支出，讓報(bào)表數(shù)據(jù)更好看一點(diǎn)，首創(chuàng)、華潤等房企5月中旬下發(fā)通知，停止對外支出工程款等所有費(fèi)用，延遲到7月以后。

除了金融部門，一些城市也在供給端釋放利好。

5月18日，上海市分批次召集房企線上會議，透風(fēng)說今年上海土地拍賣的資金門檻有望降低：從2022年第二批次集中供地開始，擬將土拍監(jiān)管資金比例從起拍價(jià)的110%降至90%。南京、昆明等地已發(fā)文降低土拍門檻。

溫故2009

目前已出臺的松綁措施力度，似乎還沒有達(dá)到史上最寬松的程度。

2008年年中，始于美國的次貸危機(jī)逐步蔓延到中國，致使房地產(chǎn)銷售加速走弱，投資回落。僅在2008年7-9月三個(gè)月的時(shí)間，房價(jià)同比增速由9.2%下滑到3.9%，商品房銷售面積增速由-7.2%下滑到-14.9%。

當(dāng)時(shí)的恒大和綠城兩家大房企命懸一線，公司現(xiàn)金接近枯竭，全行業(yè)集體裁員減薪，2008年下半年，碧桂園老板楊國強(qiáng)借錢給員工發(fā)工資，打折賣房不惜代價(jià)，首付兩成，均價(jià)3000元/平左右就能買廣州鳳凰城。

當(dāng)時(shí)的樓市“冰凍”僅持續(xù)半年。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期，對沖金融危機(jī)下的經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)，國家正式開啟放松周期。首先是金融方面開始貨幣大放松，從2008年9月啟動降息降準(zhǔn)周期，4個(gè)月內(nèi)5次降息，一年期貸款利率從7.47%下調(diào)至2008年12月的5.31%；稅收上，允許首次購買90平米以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)至1%，免征印花稅、土增稅；個(gè)人銷售2年以上的普通住宅免征營業(yè)稅。

2008年底，“四萬億基建投資”計(jì)劃橫空出世，國務(wù)院也發(fā)文指出進(jìn)一步加大對住房消費(fèi)的信貸支持力度，“自住型住房貸款利率七折優(yōu)惠，降低貸款首付比、最低兩成”，認(rèn)房不認(rèn)貸，各地于2009年加碼逐步推進(jìn)。相較之下，2022年的樓市政策更謹(jǐn)慎。

而從2021年10月央行首提“兩個(gè)維護(hù)”算起，本輪房地產(chǎn)救市周期已超過8個(gè)月。

前述地方住建系統(tǒng)人士表示，因?yàn)榉孔〔怀词谴笄疤幔愿鞯囟荚谠囂降拙€，“既怕它沒有起色，又怕它起得過猛”。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪的多名人士認(rèn)為，目前救市面臨的一個(gè)困難在于，與2008年相比，樓市所在的宏觀基本面已發(fā)生巨大變化。

比如2008年，城鎮(zhèn)居民人均居住面積 28平方米，城鎮(zhèn)化率已達(dá)45.68%；而當(dāng)下的人均住房面積超過40平米，城鎮(zhèn)化率也超過64%。2008年國內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長9%，而當(dāng)下增長目標(biāo)為5.5%。

還有錦囊嗎？

作為首個(gè)全面救市的強(qiáng)二線省會城市，鄭州發(fā)布“十八條”已過去2個(gè)多月。貝殼的報(bào)告顯示，4月鄭州新房市場依舊疲軟，成交環(huán)比下跌26%。

一家鄭州房企內(nèi)部信息顯示，解封后的5月第二周，市場來訪成交量僅為4月的一半，春節(jié)后最低點(diǎn)。從2021年7月20日至今，鄭州已封城5次共108天，近1/3時(shí)間被按下暫停鍵。

一位鄭州中介機(jī)構(gòu)高管向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，有關(guān)部門委托其整理各地樓市松綁政策，啟動“二次救市”，例如考慮將首付降低至2成、全面松綁限購等。

一位接近鄭州市有關(guān)部門人士透露，通常房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市（除計(jì)劃單列市外）的調(diào)控方案審批周期1個(gè)月，3月份后鄭州僅需要一周。

目前國開行正計(jì)劃支持鄭州發(fā)行PSL等專項(xiàng)債，支持鄭州貨幣化安置，規(guī)模在千億以上。

值得關(guān)注的一個(gè)樂觀信號是，一些城市的豪宅市場已率先回暖，例如，位于鄭東新區(qū)的華潤幸福里預(yù)計(jì)于5月25日開盤的，推出700多套房源，目前排號量已有將近1500組客戶。廣州海珠區(qū)豪宅赤沙Tod項(xiàng)目，總價(jià)約在1400萬元-4500萬元之間，首次開盤2小時(shí)內(nèi)賣完，且客戶多是全款買房。

前述頭部民營房企華南區(qū)域高管透露，近期廣州市場豪宅先暖，但總價(jià)500萬元尤其是300萬元以下的剛需盤“很冷”，首付100萬元左右的客戶觀望情緒較濃，擔(dān)心失業(yè)，對未來預(yù)期也不高。其所在公司剛需項(xiàng)目為主，4月和“5.1”期間銷售額同比均下降近半。

誰對放松調(diào)控更著急？企業(yè)與地方政府難分伯仲。

一位華北房企高管尋求所在城市政府的紓困支持，被告知“四限”政策已全部放開，市場無起色政府也很無力，目前公務(wù)員和教師工資需要暫扣房企保證金來維持，財(cái)政捉襟見肘。

救市還有空間嗎？

5月20日，安信證券發(fā)布研報(bào)指出，造成商品房銷售低迷的原因可以歸納為：不能買、不敢買和不想買。

因此，全國層面可繼續(xù)下調(diào)首套和二套房貸利率，限制土地供給，對過高的首付比例、過嚴(yán)的首套認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與過長的限售年限進(jìn)行規(guī)范等；部分城市可適度調(diào)整非戶籍單身人士不能購房、非戶籍社保/個(gè)稅連繳5年、首套認(rèn)貸款記錄、二套首付較高等。

地方層面，更多城市可更大尺度放松“四限”，加大購房補(bǔ)貼，降低落戶門檻等。與此同時(shí)，為出險(xiǎn)房企代建和發(fā)行以促進(jìn)消費(fèi)為目的的“抗疫特別國債”。

當(dāng)下，樓市蕭條成為老百姓茶余飯后的談資，不敢買房，觀望持續(xù)。前述頭部房企融資負(fù)責(zé)人認(rèn)為，未來出險(xiǎn)的企業(yè)可能會更多，但目前為止已出險(xiǎn)企業(yè)都沒有相對完善的債務(wù)重組方案，如果是這樣，無論從消費(fèi)端或融資端都不會向好。他認(rèn)為，需求端的松綁雖較快速，但政府對供給端的紓困和支持也很必要。