經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和疫情的多重影響下，商業(yè)地產(chǎn)正發(fā)生著許多新變化。

9月26日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)舉辦的第十二屆（2022）IF·商業(yè)年會(huì)啟幕。睿信咨詢總裁、睿觀研究院院長(zhǎng)郝炬對(duì)商業(yè)地產(chǎn)以及宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)作了簡(jiǎn)短的分析。

郝炬認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)存量輕資產(chǎn)發(fā)展時(shí)代，逐漸顯露出4個(gè)趨勢(shì)：存量改造機(jī)會(huì)增多；數(shù)字化、智慧化程度加深；商業(yè)往主題化、體驗(yàn)式發(fā)展；頭部企業(yè)快速進(jìn)行輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

“未來的商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)面臨很多挑戰(zhàn)，但隨著行業(yè)調(diào)整，已經(jīng)反向拐入一個(gè)往上好轉(zhuǎn)的階段。隨著國(guó)內(nèi)疫情各方面逐步消退，未來專業(yè)性公司和頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司會(huì)在行業(yè)當(dāng)中占到更大的市場(chǎng)份額，同時(shí)也會(huì)更多接收到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，最后實(shí)現(xiàn)一個(gè)長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展。”郝炬表示。

以下根據(jù)郝炬演講內(nèi)容整理：

今天中國(guó)商業(yè)和住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨很多問題，全國(guó)范圍內(nèi)，各大城市里有大量存量項(xiàng)目，中國(guó)商業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)存量輕資產(chǎn)發(fā)展時(shí)代，這是今天資產(chǎn)領(lǐng)域面臨的最大課題。

商業(yè)地產(chǎn)總體投資額進(jìn)入了有史以來一個(gè)最低的市場(chǎng)現(xiàn)狀，而且存量跟住宅一樣大幅度增加，尤其是近一兩年幾個(gè)因素疊加，導(dǎo)致了空置率上升，這是當(dāng)下整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的情況，甚至新開工投資額是負(fù)的??

銷售額有適度回暖，但總體上不是特別明顯，同比增長(zhǎng)大概3.5%左右，但平均價(jià)格下跌。

區(qū)域布局上，我們統(tǒng)計(jì)下來發(fā)現(xiàn)，各企業(yè)依然持續(xù)聚焦于城市核心和東部發(fā)達(dá)城市群，這是當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)的主力，而且近幾年各城市人均商業(yè)面積快速增加，華東區(qū)域、華南區(qū)域處于前列。

在城市方面，上海、重慶、杭州、廣州等區(qū)域增長(zhǎng)較快，新二線城市反而成為商業(yè)的熱點(diǎn)。

行業(yè)集中度上，尤其是近幾年，從2020年開始，商業(yè)龍頭企業(yè)開始金字塔式擴(kuò)張，管理規(guī)模面積大幅度上升。現(xiàn)在頭部企業(yè)的特點(diǎn)和產(chǎn)品線，包括運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)以及信息化都有長(zhǎng)足進(jìn)步。

在整個(gè)行業(yè)來看，我們看到幾個(gè)大趨勢(shì)：

一是存量改造機(jī)會(huì)增多。當(dāng)下存量來講，不管是國(guó)家政策還是各個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)現(xiàn)狀，給頭部企業(yè)帶來了更多的市場(chǎng)存量改造機(jī)會(huì)，因?yàn)檎w經(jīng)營(yíng)情況、供應(yīng)量增加、經(jīng)營(yíng)情況下降以及頭部企業(yè)的專業(yè)程度上升，使得存量改造項(xiàng)目越來越多，給很多老項(xiàng)目帶來新變化。

二是數(shù)字化、智慧化程度加深，比如數(shù)字化運(yùn)營(yíng)方面，個(gè)人停車系統(tǒng)、個(gè)人積分已經(jīng)做了，而且商業(yè)企業(yè)已經(jīng)開始在通過數(shù)字化和互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)進(jìn)行私域運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了巨大的突破，我想這是行業(yè)當(dāng)中的一個(gè)大變化。如何把原有的會(huì)員活躍度提升，真正解決對(duì)現(xiàn)有客戶的問題，其實(shí)我覺得現(xiàn)在很多企業(yè)做了非常有特色的嘗試，獲得了有效效果。

三是主題化、體驗(yàn)式發(fā)展。各個(gè)行業(yè)、各個(gè)項(xiàng)目中，購(gòu)物中心和街區(qū)甚至旅游項(xiàng)目之間的融合更加明顯，給客戶帶來沉浸式體驗(yàn)、創(chuàng)新花樣。

最后，我們把去年作為頭部企業(yè)快速進(jìn)行輕資產(chǎn)擴(kuò)張的一個(gè)元年，但去年開始，尤其是整體行業(yè)主業(yè)出現(xiàn)了巨大挑戰(zhàn)時(shí)，很多存量資產(chǎn)在原有的經(jīng)營(yíng)模式之下，經(jīng)營(yíng)難度越來越大，這時(shí)候投資企業(yè)開始主要發(fā)力，萬達(dá)、華潤(rùn)、萬科、寶龍、大悅城這幾年都在加速推進(jìn)。這種輕資產(chǎn)運(yùn)作，使得規(guī)模增長(zhǎng)，也推動(dòng)頭部企業(yè)在市場(chǎng)招商資源、信息技術(shù)、活動(dòng)策劃包括專業(yè)團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)等各個(gè)方面，形成了自身的優(yōu)勢(shì)。

我們常說，最終商業(yè)運(yùn)營(yíng)核心能力在哪里？實(shí)際上是，你能否進(jìn)行真正輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)。原有業(yè)主經(jīng)營(yíng)不好，你可以把它運(yùn)作得活，能讓大家在商業(yè)當(dāng)中有所體現(xiàn)、有所體驗(yàn)、有所收獲，我覺得這是今年加速呈現(xiàn)的一個(gè)市場(chǎng)化趨勢(shì)。

當(dāng)然，未來的商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)面臨很多挑戰(zhàn)，但隨著行業(yè)調(diào)整，已經(jīng)反向拐入一個(gè)往上好轉(zhuǎn)的階段，同時(shí)隨著國(guó)內(nèi)疫情各方面逐步消退，未來專業(yè)性公司和頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司會(huì)在行業(yè)當(dāng)中占到更大的市場(chǎng)份額，同時(shí)也會(huì)更多接收到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，最后實(shí)現(xiàn)一個(gè)長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展。