經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 杜濤 12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動行業(yè)重組并購，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

12月25日，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、中央財(cái)經(jīng)大學(xué)不動產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅在北京房地產(chǎn)健康發(fā)展研討會中表示，房地產(chǎn)業(yè)要行穩(wěn)致遠(yuǎn)，還需要完善中國房地產(chǎn)基礎(chǔ)的法律制度，包括保障性住房法律制度的構(gòu)建、房地產(chǎn)稅收法律制度等。

北京市住宅房地產(chǎn)商會會長黎乃超在上述研討會中表示，需要優(yōu)化營商環(huán)境，為房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)。為企業(yè)減負(fù)，一個(gè)是要降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本；二是能否讓房地產(chǎn)企業(yè)緩繳或分期繳納土地出讓金，或者利用銷售回款交納出讓金。

專家建議允許房地產(chǎn)企業(yè)分期或緩繳土地出讓金

土地出讓金是政府性基金的最重要部分，是指各級政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓款。

12月20日，財(cái)政部公布的11月財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，1-11月，國有土地使用權(quán)出讓收入51174億元，比上年同期下降24.4%，1-11月土地出讓金呈現(xiàn)持續(xù)下滑趨勢。

黎乃超認(rèn)為，土地出讓金如采取緩繳或分期繳納的形式，能夠降低開發(fā)商的資金成本。目前，一線、二線城市普遍要求15個(gè)工作日內(nèi)繳清土地出讓金。以深圳為例，深圳要求土拍當(dāng)天簽訂成交確認(rèn)書，5個(gè)工作日內(nèi)一次性付清土地出讓金。

2022年下半年，多個(gè)城市發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的政策中，包含分期繳納土地出讓金的政策條例。河南年中頒布的12條土地新政中即包括“住宅用地競買保證金可按不低于出讓最低價(jià)的20%繳納，允許分期繳納出讓金”。

在繳納方式外，黎乃超還建議加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)繳納土地出讓金的支持力度。

黎乃超建議，改變相關(guān)針對金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管政策，可以支持企業(yè)利用金融機(jī)構(gòu)的資金繳納出讓金。“通過這種方式，可以更好盤活目前的地產(chǎn)投資，為企業(yè)、政府解難。”

黎乃超還指出，二線及二線以下城市繳納土地出讓金時(shí)，可以由金融機(jī)構(gòu)提供支持，當(dāng)?shù)卣残枰峁┮粋€(gè)2A+評級以上的城投公司進(jìn)行擔(dān)保融資，真正為企業(yè)減負(fù)。

稅收減負(fù)和房地產(chǎn)稅政策的連續(xù)性

另一方面，黎乃超建議在稅收方面為房地產(chǎn)企業(yè)減負(fù)，并在稅法的合理范圍內(nèi)，幫助企業(yè)節(jié)稅避稅。

黎乃超舉例，比如土地增值稅中計(jì)入成本標(biāo)準(zhǔn)的問題，十年前建安成本為3500元/平米，現(xiàn)在還是按照這個(gè)成本計(jì)入，但是現(xiàn)在建筑材料、人工成本，都大幅度漲了，應(yīng)該隨之調(diào)整計(jì)入成本標(biāo)準(zhǔn)。土地增值稅一般有四大成本，土地費(fèi)用、建安成本、銷售成本、財(cái)務(wù)成本。成本增加，稅負(fù)會有所下降。

房地產(chǎn)稅的逐步落地預(yù)計(jì)將會給房地產(chǎn)市場帶來巨大影響，這也成為與會專家關(guān)注的重點(diǎn)。

2020年5月18日，中共中央、國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于新時(shí)代加快完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的意見》，提出要加快建立現(xiàn)代財(cái)稅制度，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。  

2021年10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第三十一次會議作出決定，授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。新華社采訪的財(cái)政部、稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，財(cái)政部、稅務(wù)總局將依照全國人大常委會的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法（草案），按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。

2022年3月16日，財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)依照全國人大常委會的授權(quán)進(jìn)行，但綜合考慮各方面的情況，2022年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。

2022年10月31日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見》，提出支持深圳加快建立與先行示范區(qū)相適應(yīng)的現(xiàn)代財(cái)稅體制。推進(jìn)新一輪市區(qū)財(cái)政體制改革，支持深圳在全國稅制改革中先行先試。

全國政協(xié)參政議政人才庫特聘專家、中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員賈康指出，2021年中央“雙管齊下”推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的工作部署，5年為期試點(diǎn)擴(kuò)圍先行，但由于2021年下半年的“三重壓力”，2022年沒有進(jìn)一步的政策落地，但上述深圳的動向釋放了明確的信號，“支持深圳在全國稅制改革中先行先試，先行先試什么呢？合乎邏輯的安排，首當(dāng)其沖就是房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)圍。”

精瑞人居發(fā)展基金會的主席聶梅生認(rèn)為，房地產(chǎn)稅是懸在市場頭頂上的一把利劍，購房者也會因?yàn)榉慨a(chǎn)稅推進(jìn)的不確定性而降低購房意愿，因此，聶梅生建議需要重視房地產(chǎn)稅收政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。