經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 張雅楠/文 2023年，要買房嗎？

我想，對(duì)于有剛性需求和改善型需求的家庭來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可以去看看房子了。

為什么這么說(shuō)呢？

首先，經(jīng)過(guò)一年半的房地產(chǎn)深度調(diào)整，房?jī)r(jià)實(shí)實(shí)在在降了。除北京、上海、杭州、成都等極個(gè)別的城市外，目前，主要城市的新房?jī)r(jià)格都降到了一年來(lái)的最低值。

其次，目前的購(gòu)房政策，也處于空前寬松階段，對(duì)剛需和改善型需求來(lái)說(shuō)，除個(gè)別一線城市外，首付比例和貸款利率都處于歷史低點(diǎn)，對(duì)于節(jié)省購(gòu)房成本有利。

上述兩點(diǎn)，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都意味著購(gòu)房成本的較低，但普遍的買漲不買跌的心態(tài)，也會(huì)讓購(gòu)房者猶豫，政策會(huì)不會(huì)繼續(xù)放松？房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下降？抄底會(huì)不會(huì)抄在了山腰上？這就需要觀察一下房地產(chǎn)行業(yè)在2023年的大致趨勢(shì)了。

短期內(nèi)，針對(duì)房地產(chǎn)的政策放松還會(huì)持續(xù)，隨之而來(lái)，市場(chǎng)的變化也會(huì)更加微妙。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)嚴(yán)峻的降杠桿過(guò)程，風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)力出清的過(guò)程中，房企爆雷聲不斷。隨著疫情防控走向尾聲，政策轉(zhuǎn)向開(kāi)足馬力發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流壓力因?yàn)檠胄泻豌y保監(jiān)會(huì)三支箭的相繼落地有所減輕，隨著信用恢復(fù)和融資解封，房地產(chǎn)企業(yè)特別是未爆雷房企的生存狀態(tài)將得到修復(fù)，行業(yè)最艱難的時(shí)刻正在過(guò)去。

與此同時(shí)，經(jīng)過(guò)一年半的深度調(diào)整，市場(chǎng)上的有效新房供給受到了明顯影響：一方面，存量房企的施工、開(kāi)工和竣工面積都明顯減少了；另一方面，一年來(lái)，土地市場(chǎng)上的拿地主力多為各地的城投企業(yè)前來(lái)托底，城投類房企的開(kāi)發(fā)水平和效率，顯然不能和擅長(zhǎng)高周轉(zhuǎn)的房企相提并論，這些土地何時(shí)能夠轉(zhuǎn)化為有效的住宅，也就存在很大的變數(shù)。

不過(guò)，這并不意味著市場(chǎng)供需矛盾會(huì)明顯尖銳導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上漲，因?yàn)橘?gòu)房者這一需求端也存在變數(shù)，受到疫情和經(jīng)濟(jì)下行影響，很多人失業(yè)、降薪，收入預(yù)期不穩(wěn)，也選擇延后甚至放棄買房，市場(chǎng)總量下臺(tái)階是一個(gè)必然趨勢(shì)。

因此，對(duì)于真正的剛需和改善型購(gòu)房需求來(lái)說(shuō)，考慮買房也需要做好兩個(gè)心理準(zhǔn)備：一是不能指望自己抄底在最低點(diǎn)；二是不能指望買了房子之后，房?jī)r(jià)一定會(huì)飆漲。

如果買房不是一個(gè)問(wèn)題，如何買絕對(duì)是一個(gè)大問(wèn)題，購(gòu)置房產(chǎn)對(duì)任何家庭來(lái)說(shuō)，都是重大決策，安全是第一位的。

其實(shí)當(dāng)前能夠活下來(lái)的房企，不論是國(guó)企、央企，還是民企，沒(méi)有發(fā)生爆雷的基本都屬于有韌性的房企了，隨著融資環(huán)境的改善，此類房企的危機(jī)進(jìn)一步降低，可以成為看房的重點(diǎn)。如果對(duì)新房開(kāi)發(fā)商存在較大的疑慮，二手房是更穩(wěn)妥的選擇。