張雅楠/文 3月5日上午9時，第十四屆全國人民代表大會第一次會議在人民大會堂舉行開幕會，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告。

對過去5年的房地產(chǎn)工作，報告作出了總結(jié)：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實施房地產(chǎn)長效機制，擴大保障性住房供給，推進長租房市場建設(shè)，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，因城施策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

在談及當前面臨的挑戰(zhàn)時，政府工作報告指出，房地產(chǎn)市場風險隱患較多。因而，在簡述今年工作重點時，有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容，政府工作報告從兩個方面做出了部署。

一是從供給端的安全角度，報告提出，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

過去一年多的時間里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了刻骨銘心的深度調(diào)整，房企頻繁爆雷，繼而引發(fā)一定程度的金融和交付風險。

隨著從中央到地方包括金融、財政、行政等各類調(diào)控措施的出臺，以及經(jīng)濟形勢的逐漸企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場開始止住頹勢呈現(xiàn)回暖跡象。在這個過程中，防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，是保護市場供給端火種的重要舉措，有利于形成有效的住房供給，滿足合理住房需求，畢竟房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的定位沒有改變，城市化進程還在繼續(xù)，剛性和改善型需求仍然大量存在，這都有賴于一個平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。

同時，整個行業(yè)也應(yīng)該有清醒認知，住房市場的供給，不能依賴房地產(chǎn)企業(yè)的無序擴張，多年來“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式的弊端需要消除。從近期一系列金融、租賃政策出臺的思路看，更加規(guī)范的房地產(chǎn)金融政策支持，以及租購并舉的供給思路逐漸明晰。

二是從需求端的滿足角度，報告提出，要加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

在我們看來，住房保障體系，簡單來說，可以分為購房和租房兩大方面。

購房方面，在房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的關(guān)鍵時刻，支持剛性和改善型需求的政策指向非常關(guān)鍵，尤其是改善性需求。從目前已出調(diào)控政策看，對剛性需求的支持，包括首付比例和貸款利率等購房門檻基本達到歷史最寬松水平，但是，一二線城市對改善性需求的政策尺度仍然較為嚴苛，比如限購、限貸、限售等，存在政策改善的空間。

租房方面，當前各地方都在積極推進長租房建設(shè)，旨在改善新市民和青年人的住房問題，國家層面的政策支持也在不斷釋放，包括基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)擴圍到保租房，不動產(chǎn)私募基金試點可用于投資市場化租賃住房。尤其是央行、銀保監(jiān)會近期公開征求意見的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》更是為租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運營等多個環(huán)節(jié)設(shè)立了包括開發(fā)貸、團體購房貸、經(jīng)營貸等直接融資產(chǎn)品，以及企業(yè)債、擔保債、REITs等間接融資工具，力度空前。在諸多政策加持下，租賃市場面貌有望快速一新。