張雅楠/文 3月5日上午9時,第十四屆全國人民代表大會第一次會議在人民大會堂舉行開幕會,國務(wù)院總理李克強作政府工作報告。
對過去5年的房地產(chǎn)工作,報告作出了總結(jié):堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,建立實施房地產(chǎn)長效機制,擴大保障性住房供給,推進長租房市場建設(shè),穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期,因城施策促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。
在談及當前面臨的挑戰(zhàn)時,政府工作報告指出,房地產(chǎn)市場風險隱患較多。因而,在簡述今年工作重點時,有關(guān)房地產(chǎn)的內(nèi)容,政府工作報告從兩個方面做出了部署。
一是從供給端的安全角度,報告提出,要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險,改善資產(chǎn)負債狀況,防止無序擴張,促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。
過去一年多的時間里,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了刻骨銘心的深度調(diào)整,房企頻繁爆雷,繼而引發(fā)一定程度的金融和交付風險。
隨著從中央到地方包括金融、財政、行政等各類調(diào)控措施的出臺,以及經(jīng)濟形勢的逐漸企穩(wěn),房地產(chǎn)市場開始止住頹勢呈現(xiàn)回暖跡象。在這個過程中,防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險,改善資產(chǎn)負債狀況,是保護市場供給端火種的重要舉措,有利于形成有效的住房供給,滿足合理住房需求,畢竟房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的定位沒有改變,城市化進程還在繼續(xù),剛性和改善型需求仍然大量存在,這都有賴于一個平穩(wěn)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)。
同時,整個行業(yè)也應(yīng)該有清醒認知,住房市場的供給,不能依賴房地產(chǎn)企業(yè)的無序擴張,多年來“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式的弊端需要消除。從近期一系列金融、租賃政策出臺的思路看,更加規(guī)范的房地產(chǎn)金融政策支持,以及租購并舉的供給思路逐漸明晰。
二是從需求端的滿足角度,報告提出,要加強住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。
在我們看來,住房保障體系,簡單來說,可以分為購房和租房兩大方面。
購房方面,在房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的關(guān)鍵時刻,支持剛性和改善型需求的政策指向非常關(guān)鍵,尤其是改善性需求。從目前已出調(diào)控政策看,對剛性需求的支持,包括首付比例和貸款利率等購房門檻基本達到歷史最寬松水平,但是,一二線城市對改善性需求的政策尺度仍然較為嚴苛,比如限購、限貸、限售等,存在政策改善的空間。
租房方面,當前各地方都在積極推進長租房建設(shè),旨在改善新市民和青年人的住房問題,國家層面的政策支持也在不斷釋放,包括基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)擴圍到保租房,不動產(chǎn)私募基金試點可用于投資市場化租賃住房。尤其是央行、銀保監(jiān)會近期公開征求意見的《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》更是為租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運營等多個環(huán)節(jié)設(shè)立了包括開發(fā)貸、團體購房貸、經(jīng)營貸等直接融資產(chǎn)品,以及企業(yè)債、擔保債、REITs等間接融資工具,力度空前。在諸多政策加持下,租賃市場面貌有望快速一新。
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