經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 “最大的挑戰(zhàn)不是挺過困難時期，而是眼前的危險過去后為未來做好準備。”美的置業(yè)(3990.HK)在2022年財務報告中，引用了美國前國務卿亨利·基辛格的這句話。

美的置業(yè)其后也闡釋了公司及行業(yè)遇到的“困難時期”：2022年，動蕩與變局輪番上演，多地疫情反復，多個項目停工斷貸等超預期因素頻出，挑戰(zhàn)前所未有。“企業(yè)從吹沙見金的洗禮中，在’活下來’的命題基礎上，去思考如何走得更遠、都得更好”。

如果以債務是否違約的角度去判斷一家公司的生或死，美的置業(yè)是活著的。如美的置業(yè)董事局主席兼總裁郝恒樂所介紹，“去年，我們債務方面安全健康，沒有任何一筆錢出現(xiàn)違約”，是少數(shù)幾家零違約的腰部民營房企。

因此，美的和龍湖、碧桂園等頻頻被列入示范性發(fā)債、優(yōu)質民營房企名單，是首批獲得信貸、債券“兩支箭”惠及的民企。在民營房企融資剛剛破冰的2022年11月，美的置業(yè)就拿到了交易商協(xié)會開出的150億元中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行的路條。

示范房企的光環(huán)提高了外界對美的置業(yè)年報的預期，但多項經(jīng)營數(shù)據(jù)無論是同比自己，還是橫向對比同行，都不太盡如人意。

“合并綜合收益表”中，美的置業(yè)僅銷售成本實現(xiàn)了上升，收入、毛利、利潤、財務收益等均出現(xiàn)下滑。2017年-2020年間，美的置業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（ROE）保持在19%-22%區(qū)間，2021年下滑至16%，2022年更是降至7%。

凈利潤下滑是近兩年來房企普遍面臨的問題，美的置業(yè)年內(nèi)利潤35.77億元，同比下降32.5%；歸母凈利潤17.26億元，同比大幅下滑54%。不同的是，招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份等多家被指“增收不增利”，而美的置業(yè)的營收也出現(xiàn)微降，是截至3月27日已公布2022年財報的房企中，首家營收同比下降的。

美的置業(yè)的三大業(yè)務板塊中，開發(fā)業(yè)務是基本盤，貢獻收入占比超過98%；物業(yè)管理服務全年收入11.4億元，僅占1.5%；商業(yè)物業(yè)投資及營運（包含租賃、酒店和文旅）營收僅1.95億元。

2022年其實現(xiàn)合約銷售額792.4億元，同比下滑42%，跌出“千億房企”陣營。2022年3月，美的置業(yè)管理層定下的全年銷售目標定為1400億元。

沖進千億曾是美的置業(yè)的夢想，此前多次出現(xiàn)在管理層的口號中。

從規(guī)模發(fā)展曲線看，美的置業(yè)發(fā)家于佛山，2010年走出珠三角，在貴陽、株洲、徐州等地開始布局，2014年后乘借棚改東風，和“老鄉(xiāng)”碧桂園一樣，在三四五線城市找到了規(guī)模增長之道，并于2018年在香港上市。上市前，美的置業(yè)董事局主席兼總裁郝恒樂多次提及“2020年要實現(xiàn)千億”計劃。

外界常拿美的置業(yè)和母公司美的控股的軌跡做對比：美的控股賣空調(diào)冰箱的銷售額，從百億到千億用了16年，而美的置業(yè)賣房子，從百億到千億只用了5年，從2015年的111億元快速爬坡，2019年成功沖線千億，比預期還提早了一年。

然而，隨著棚改退潮和2022年三四五線城市明顯降溫，美的置業(yè)更堅定要換倉。去年全年僅在上海浦東新區(qū)拿了一塊地，權益貨值14億元。

美的置業(yè)首席財務官林戈在業(yè)績會上介紹，去年土儲方面的策略是：用新增土儲對存量土儲進行換倉，量級高的土儲增加股權比例的收購，對量級差一點的土儲退出合作。年內(nèi)通過股權收購歸編了9個項目，新增權益貨值63億元，以二線為主；同時退出部分弱三線和四線城市，減少權益貨值9.5億元，退出了柳州、九江、岳陽、大理等城市能級差的城市。

郝恒樂表示，2023年會積極捕捉一些投資機會，根據(jù)每個城市去化速度進行結構性補貨，但對土地的研判會更加理性，更加慎重，更加聚焦，“絕對不會多點開花”。

早在2018年業(yè)績會上，郝恒樂就開始提換倉，彼時他表示，由于歷史發(fā)展原因，美的置業(yè)原來的儲備一線比較少，一線的介入成本較高，但未來會考慮機會性介入，而對四線城市保持謹慎態(tài)度。

經(jīng)過多年調(diào)整，美的置業(yè)的一二線城市面積占比66%，與2021年持平，長三角和大灣區(qū)占比合計52%。