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    動蕩的樓市與開發(fā)商的抉擇

    田國寶2023-05-03 13:26

    經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 田國寶 下一步該不該拿地?郭棟所在的公司糾結(jié)了很久,如果要拿地,什么時候拿?拿地預(yù)算是多少?拿地標準是什么?如果不拿地,如何在銷售上承上啟下?往年閉著眼睛就可以干的事,今年則格外艱難。

    郭棟是一家TOP20房企銷售負責人,他用“動蕩”來形容當前的樓市。

    一方面,部分城市的樓市確實出現(xiàn)了回暖跡象,這是在銷售報表上看得到的變化,但建立在犧牲回款及利潤的提前下。

    另一方面,雖然成交好轉(zhuǎn),但從3、4月樓盤訪客數(shù)據(jù)看,同比和環(huán)比均出現(xiàn)了較大幅度的下降。訪客下降,意味著未來可以轉(zhuǎn)化為成交量的基數(shù)變小,可能會影響二季度甚至全年的銷售、回款和利潤。

    在市場沒有清晰信號的背景下,糾結(jié)的不僅僅是郭棟,一家爆雷房企的人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng),市場是否回暖、何時能穩(wěn)定下來,關(guān)系著公司下一步?jīng)Q策:繼續(xù)承受壓力,等待市場回暖;還是盡快出售資產(chǎn),斷臂求生。

    對于大部分房企尤其民企來說,這是一個艱難的抉擇,一步錯,前面可能就是萬丈深淵;如果賭對了,就有可能拿到一張未來的通行證,繼續(xù)參與分食下一個階段房地產(chǎn)市場紅利。

    動蕩的樓市

    2023年春節(jié)后,過去一年樓市需求獲得釋放,帶動一波銷售熱潮,但各個城市釋放的節(jié)點和持續(xù)時間不同,北方多數(shù)城市在2月底完成釋放,南方多數(shù)城市則持續(xù)到3月中旬。

    郭棟發(fā)現(xiàn),進入3月后,他所在公司北方城市的項目銷售又回到不溫不火的狀態(tài),長三角、珠三角、西南和華中等區(qū)域也很快回落下來,但保持一定的增量,整體上好于2022年同期,但仍不及預(yù)期。

    國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,2023年一季度商品房銷售面積同比小幅下滑,但銷售金額同比則小幅上升。具體到住宅方面,銷售面積和銷售金額均出現(xiàn)一定幅度上升,顯示出市場恢復(fù)過程中的韌性。

    一季度,郭棟所在房企的銷售金額同比增幅超過三成,這是值得期待的一面,但3月的一個樓市指標讓包括郭棟在內(nèi)的房企人士擔憂:主要的一二線城市及省會城市的到訪量出現(xiàn)大幅下滑。

    以郭棟所在房企的樓盤為例,北京、上海等城市的到訪量降幅在5成左右,部分北方城市的降幅甚至高達7成。即便是一些被公認為市場較好的二線城市,到訪量降幅也超出房企的預(yù)期。

    在另一家中型房企做中層管理的李悅也發(fā)現(xiàn),3月以來,樓盤到訪量出現(xiàn)大幅度下降。與郭棟不同的是,她所在房企的主要業(yè)務(wù)在長三角,“我們自己的樓盤,上海到訪降了6成左右,蘇州在4成左右”。

    進入4月以來,雖然到訪量有所回升,但并不明顯。在郭棟看來,如果4月的行情能夠持續(xù)下去,不出現(xiàn)大幅度的波動,對于企業(yè)來說也是一個積極的信號。不過,這一信號并不明顯。

    郭棟告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng),一季度及4月的銷售雖然同比實現(xiàn)較大幅度增長,但這一成績是建立在犧牲一定利益的基礎(chǔ)上。一方面是在銷售過程中,根據(jù)客戶首付比例對首付時限做出讓步,從正常一個月內(nèi)延長至三個月甚至半年。

    另一方面是動用渠道力量,原來郭棟出于控制銷售成本的需要,杜絕使用外部渠道,但今年以來,開始大規(guī)模啟用渠道,而且對渠道的費用不再設(shè)限,“不同城市、不同項目的策略不同,去化壓力大的項目,只要能賣出去,幾乎是不惜代價的”。

    在他看來,樓市的基本需求一直存在,只是由于投資性需求萎縮,導(dǎo)致市場成交出現(xiàn)波動,具體到房企層面,形成的業(yè)績波動對再投資造成不確定性,“萬一你拿地了,市場突然轉(zhuǎn)冷了,那個時候壓力就更大了”。

    與郭棟房企不同,一季度李悅所在房企的銷售額出現(xiàn)較大幅度下滑,加上本身現(xiàn)金流較為緊張,已經(jīng)明確暫停拿地。接下來主要盤整存量資產(chǎn),以及確保回款現(xiàn)金流能夠維持企業(yè)正常運營。

    中指院數(shù)據(jù)顯示,今年一季度,百強房企銷售金額同比增長8.2%,其中央企、國企及個別民企同比均實現(xiàn)一定幅度增長,而民營房企銷售金額普遍下滑,部分未爆雷民企降幅也超過三成。

    抉擇艱難

    樓市的不確定性為房企下一步?jīng)Q策制造了不少障礙,從投資拿地、銷售策略到人事、組織等方面,不同背景、不同現(xiàn)狀的房企,雖然面臨的抉擇對象不同,但困難的程度是相似的。

    郭棟所在房企難抉擇的是該不該拿地,雖然銷售額增長了不少,但由于首付周期延長及項目層面資金監(jiān)管,真正能回流到集團的現(xiàn)金流并不樂觀,除了部分用來償債外,真正用于再投資的額度并不寬裕。

    在郭棟看來,如果市場預(yù)期確定,即便是現(xiàn)金流緊張,只要終端去化較快,還是可以去拿地的,畢竟年初拿地,年底就可以實現(xiàn)現(xiàn)金流回正。但難就難在沒有人敢對預(yù)期給予肯定。

    他也承認,目前土地市場處于一個窗口期,由于拿地企業(yè)減少,除了核心城市的核心地段,多數(shù)地塊的競爭并不激烈,而且拿地成本相對較低,“現(xiàn)在公司最擔心的就是拿地砸在手里,畢竟從拿地到銷售還有很長時間,期間市場發(fā)生什么變化,誰都無法預(yù)料”。

    對一些大型房企來說,現(xiàn)在反而是一個機遇。由于資金實力相對雄厚,可以最大限度地將資金集中在核心城市的核心區(qū)域,搶奪優(yōu)質(zhì)土地資源。

    對于李悅所在房企來說,拿地反而不是難題,早在年初,該企業(yè)就確立了停止一切投資的策略,即便是有好的地塊,按照目前公司的現(xiàn)狀,既沒有精力、也沒有財力進行再投資,首要的任務(wù)是生存。

    這類房企難的是保現(xiàn)金流,還是保資產(chǎn),雖然目前市場有所回暖,但大宗資產(chǎn)交易依然存在較大的折扣。如果保現(xiàn)金流,在銷售沒有較大改善的情況下,就需要擇機出售資產(chǎn)來維持公司運轉(zhuǎn)。

    如果是保資產(chǎn),則意味著需要最大限度地控制成本,堅持到市場回暖或自身銷售回款改善。這一選項最大風險在于,市場并沒有如期回暖,由于融資基本停止,屆時勢必會造成現(xiàn)金流斷裂,徹底陷入困境。

    無論是選擇保資產(chǎn),還是保現(xiàn)金流,對于房企管理層來說都一個艱難的抉擇,也是一場零和游戲,只有在保資產(chǎn)和保現(xiàn)金流之間取得最大限度的平衡,對于企業(yè)才是最具性價比的選擇。

    行動起來

    為了最大限度保證企業(yè)能夠存活下去,2023年以來,李悅所在公司進行了一系列自救措施。

    第一是減員,由于決定不再拿地,對投資、設(shè)計到前期相關(guān)部門的人員進行分流和調(diào)整,根據(jù)擇優(yōu)原則,對相關(guān)考核不達標的員工進行淘汰,結(jié)合個人意愿,將被裁撤部門的優(yōu)秀員工分流至相關(guān)崗位。

    這一輪調(diào)整,總部員工減少四成左右,進一步節(jié)約了行政支出。在2023年房地產(chǎn)行業(yè),李悅公司裁員還不是最狠的,一家總部在大灣區(qū)的房企,將公司員工從萬名減少至千名左右,裁員幅度超過九成。

    第二是降薪,對中層及以上管理層降薪,級別越高,降薪幅度越大。但降薪之后,并沒有出現(xiàn)欠薪、拖欠工資的情況,這也是諸多像李悅這樣的老員工留下來的重要原因之一。

    裁員、降薪、停止拿地等措施是節(jié)約成本的措施,李悅所在公司還在回款方面采取了一系列措施,核心主旨就是一個項目一策,對不同城市、同一個城市不同區(qū)位的項目進行甄別。

    2023年前后,李悅所在公司對開發(fā)的所有項目逐一盤點,從項目所處城市能級、項目品質(zhì)、去化節(jié)奏、銷售及到訪等多個緯度入手,對一些去化不暢、長期橫盤的項目,該割肉的割肉,核心是保現(xiàn)金流,能回收多少現(xiàn)金算多少;對于城市能級相對較好、因市場波動暫時銷售不好的項目,核心是保資產(chǎn),堅持到最后。

    不同于李悅的公司,郭棟所在公司的項目多數(shù)位于一二線城市,雖然也有去化煩惱但并不明顯,而且部分去化難的項目,經(jīng)過“不惜代價”的銷售后,獲得了成功。

    在投資方面,郭棟的公司建立了一套嚴格的標準。首先是選定一批備選拿地城市,公司投資只針對這些白名單城市,如果不在白名單內(nèi),原則是不再考量。

    其次是對參拍的土地設(shè)置了嚴格的收益標準,內(nèi)部收益不低于12%,凈利潤不低于8%,這是兩條不可逾越的紅線,如果拍地資金超過內(nèi)部測算的紅線,再好的土地也不會考慮,而且每一塊地必須經(jīng)過總裁經(jīng)營會通過。

    拿地條件苛刻,所獲得的成果也有限,今年以來,郭棟所在公司雖然參拍了很多熱點城市、熱門土地的競拍,但僅拿到一幅土地。

    郭棟說,他所在公司還有相對充足的土地儲備,投資暫時處于可拿可不拿的狀態(tài),而且是根據(jù)銷售金額來確定拿地金額,通常拿地銷售比率在20%左右,最多也不會超過40%。對于他的公司來說,生存依然是第一位。

    上述爆雷房企人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng),對于房地產(chǎn)開發(fā),他所在公司原則上已經(jīng)放棄,目前最大的任務(wù)是保交付,完成保交付后,剩余資產(chǎn)用來償還債務(wù),“市場回暖了,還完債后,還能有一定富余資金,可以用作公司轉(zhuǎn)型”。

    實際上,他所在公司已經(jīng)開始探索轉(zhuǎn)型之路。

    (應(yīng)受訪者要求,郭棟、李悅為化名)

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    不動產(chǎn)開發(fā)報道部主任兼高級記者
    主要關(guān)注房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、雙創(chuàng)及物業(yè)等領(lǐng)域。擅長深度報道和調(diào)查報道。
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