經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 上海報道 從浦西到浦東,每天三個小時的通勤路程折磨了王民兩年。今年,他下定決心置換到浦西。一方面為解決通勤問題,另一方面,女兒出生了,父母過來幫忙帶娃,三居室迫在眉睫。
因為浦西的目標板塊沒有合適的新房供應,二手房成為王民的首選,年初,成功賣掉兩居室后,他簽下了一套1000萬元的三房。
個稅、契稅、增值稅,加起來一共花費62萬元。讓王民更加“肉疼”的是,高昂的稅費外,還有20多萬元的中介費,“一輛小轎車沒了!”一趟置換下來,王民花了快90萬元。
近年來,雖然中介費收取比例沒有太大調(diào)整,但隨著房價上行,尤其是一線城市房價大幅上漲,中介費也隨之水漲船高。
今年5月,住建部、市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)文,“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀服務費用。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經(jīng)紀服務費用”。
該文件將房屋買賣交易成本過高這一長期現(xiàn)象再次推到臺前。中介費是否還有下降空間?又該如何擠掉水分?
一分錢一分貨?
王民也考慮過找上海的中小型中介節(jié)約一大筆中介費,最終,一家頭部中介公司經(jīng)紀人的話打動了他,“買任何東西都是一分錢一分貨,便宜沒好貨”。
在上海五大新城經(jīng)營了23年中介公司的陳凱并不完全認同這句話。陳凱擁有30多家連鎖中介門店,是區(qū)域內(nèi)規(guī)模第二大的中介公司,雙邊收費總額1.3%-1.5%,比規(guī)模第一的某頭部中介3%的收費低了不少。
陳凱認為,中介公司服務的底層邏輯沒有區(qū)別,本質(zhì)是房屋居間服務,客戶最看重的是交易安全。“房屋交易過程中產(chǎn)生的大部分問題,實際是以預防為先的。”陳凱說,關鍵是企業(yè)如何對整個交易流程進行把控,這非常倚賴企業(yè)的規(guī)則和經(jīng)紀人的經(jīng)驗。
在陳凱看來,不論什么規(guī)模的中介公司,只要在前期產(chǎn)權調(diào)查、資料手續(xù)查驗方面嚴格推進,是能夠保障交易安全的。
他舉例,即使房產(chǎn)證上只有一個人,也有可能是夫妻雙方共同財產(chǎn),為了避免后續(xù)的麻煩,單身的需要提供單身證明,已婚的需要賣家夫妻到場簽字。陳凱解釋,雖然交易中心沒有這樣要求,但這可以避免收房時可能遇到的問題。
在交易環(huán)節(jié),交易的房產(chǎn)如果涉及到還貸,首付款打進賣方賬戶后,陳凱要求業(yè)務員陪同賣方去銀行還款。“留一手”的原因在于,從業(yè)幾十年來,陳凱碰到不少賣方拿著首付款還其他債務,導致房屋貸款未結(jié)清,最終無法交易。
但陳凱也認同,一旦在交易過程中出現(xiàn)問題,大型連鎖中介公司有更大的能力承擔責任,提供兜底保障。
上海一家頭部連鎖中介門店店長告訴經(jīng)濟觀察報,近5年,自己賠償過未結(jié)清的水電費、計算錯誤的稅費、房屋漏水維修等費用。有一次,買家因為賣家親屬拒絕搬家要求其門店賠償。雖然他認為中介門店并沒有責任,但因為被客戶投訴到總部,門店最終賠償了3萬多元。
“這一點上,大型連鎖中介比一般中介門店更有保障。”該店長表示,單店出現(xiàn)問題時,客戶可以投訴到總部,門店會被要求在一定時效內(nèi)解決。即使是加盟門店,也有加盟費壓在總部可以托底。
目前,不少大型連鎖中介公司均推出了服務承諾,并制定了相應的賠付標準。據(jù)鏈家對外公布的數(shù)據(jù),自2013年推出服務承諾以來,截至2023年3月31日,鏈家在全國范圍內(nèi)累計支付的安心保障金達38億元。
利潤空間幾何?
雖然大家都覺得中介費貴,但在陳凱看來,這并非一個高利潤行業(yè),除非違規(guī)經(jīng)營,比如倒賣或吃差價,行業(yè)的真實利潤并不高。
從經(jīng)營成本看,陳凱30多家門店有240名員工,一名員工的底薪加上社保費用在5000-6000元,還要給予一些業(yè)績達標的經(jīng)紀人獎勵,如報銷端口費,一名經(jīng)紀人每月成本大約在7000元左右。
此外,30多家店鋪的店面平均租金在8000-10000元。陳凱算過一筆賬,一個月至少要做到200萬元傭金才不虧損。但今年5月,30多家門店的總業(yè)績僅為3月的一半,已經(jīng)站在虧損的邊緣。
與陳凱深耕片區(qū)具有老客優(yōu)勢不同,更多中小型中介門店需要通過加盟獲客,這意味著更大的獲客支出。
李成在深圳百花和華強北板塊擁有兩家中介門店,公司2014年成立,2019年加盟德佑后,每筆傭金收入的10%-15%需作為平臺費繳納,此外,還需要交簽約費、按揭服務費等費用。
天津另一家加盟店店董也表示,行業(yè)獲客成本很高,一個像樣的端口需要八九百元,平臺費占傭金的15%,也占到店鋪利潤的30%。
2022年,李成退出德佑,加入了另一個抽成為5%的平臺,除了節(jié)省一些平臺費,更多的考慮在于彈性費率,李成介紹,按照公司當時的規(guī)定,1000萬元以下的房產(chǎn)中介費率在1.7%,但深圳市場競爭激烈,為了成單,自己常常需要貼傭金進去,這進一步擠壓了利潤。
隨著深圳二手房市場持續(xù)走低,今年5月,李成的2個店只做了40多萬元的業(yè)績,僅為2020年月均的1/3。李成告訴經(jīng)濟觀察報,40萬業(yè)績中,一半要分發(fā)給經(jīng)紀人,加上2萬元平臺費,店鋪租金、社保等10萬元,兩家門店當月盈余不到8萬元。
陳凱介紹,行業(yè)正常的利潤點在10%-20%。但這兩年波動較大,即使在市區(qū),許多門店大面積關閉,一個在上海內(nèi)環(huán)經(jīng)營20多家中介門店的朋友,今年已將店鋪關閉了一半。
一位中介行業(yè)人士告訴經(jīng)濟觀察報,在中介企業(yè)里,人工成本一般占總成本的60%-70%,租金成本占10%-15%,中后臺的運營成本占5%-10%,頭部大型中介的中后臺運營成本占比更高。
“一個人力成本占60%以上的行業(yè),只能依靠管理和效率賺錢。”但中介門店和從業(yè)者數(shù)量龐大,行業(yè)普遍低效,他表示,2019-2020年高峰時期,全國有150萬-200萬房屋經(jīng)紀人,這兩年全國二手房交易量下滑,但經(jīng)紀人數(shù)量仍在120萬-150萬人。
這也導致,房屋成交的單筆提成較高,但絕大多數(shù)從業(yè)者收入并沒有外界想象的那么高。
一套房源成交后,不僅成交中介能拿到錢,開單過程中拍圖、維護、幫忙帶看等服務的中介都能從中分一杯羹,這些中介可能是來自多個門店。
陳凱介紹,2021年市場好的時候,其公司200多個經(jīng)紀人中,前5%的經(jīng)紀人可以拿到2萬-3萬元,前20%的經(jīng)紀人平均工資在1萬-2萬元,超過7成的業(yè)務員,收入均在1萬元左右。當前市場行情下,經(jīng)紀人每月收入在5000元左右,與其所在郊區(qū)的平均收入水平相當。
市場冷卻,中介費能降嗎?
今年4月份開始,陳凱將維持了3年的1.5%費率下調(diào)。雖然明面上仍然報價1.5%,但近期實際成交的單子費率多在1.3%。對700萬元及以下的房子,他將底線定在不少于1%。
“如果在做與不做之間選擇,1%我們也會做。”陳凱解釋,畢竟對公司來說,做一筆單子才會進賬,公司會考慮到業(yè)務員兩三個月都沒開單,會放開費率,彈性一些。
同樣,市場成交量較好時,中介費可能會更高。天津南開區(qū)德佑中介一位店董張弛介紹,天津德佑對大標的房子一直設有中介費上限,比如過去,400萬元及以上的房子,中介費最高封頂為99000元。今年3月份小陽春,公司又將中介費封頂線提升至房屋總價在600萬元以上,封頂費用15萬元。
交易量也影響著中介費的折扣力度和底線。張弛所在的南開區(qū)是天津成交較為活躍的片區(qū),公司統(tǒng)一規(guī)定,中介費率不能低于2.4%。而一些位置較偏、成交量不高的區(qū)域,底線則定在2.2%或者2%。
當下市場行情不好,一些中小中介公司往往為了爭搶客戶,給出很大的中介費優(yōu)惠。但張弛很少給折扣,因為總部的考核標準不僅包括單純的業(yè)績,還包括收取傭金的比例,折扣單數(shù)過多,會直接影響店鋪的打分和排名,進而影響門店收入。
市場差異化調(diào)節(jié)
目前,全國的房地產(chǎn)經(jīng)紀費用并沒有統(tǒng)一標準,各地普遍實行市場調(diào)節(jié)價。
而在2014年之前,房地產(chǎn)中介服務收費,由政府制定統(tǒng)一指導價;2014年,中介服務費定價權下放到省級;2016年,各省逐漸放開房地產(chǎn)中介服務收費定價,變?yōu)槭袌稣{(diào)節(jié),即由企業(yè)自行定價。
各地二手房交易收取中介費的方式、比例不盡相同。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年二季度,全國25個重點城市中,規(guī)模占比較高的中介公司二手房中介費率均值為2.2%,其中成都、西安和北京的中介費率較高,分別為2.8%、2.8%和2.7%;石家莊、東莞和太原相對較低,分別為1.5%、1.8%和1.9%。
不同中介公司的收費差異較大。目前,中介費大致分為三個梯隊,以北京為例,第一梯隊是大型連鎖的頭部中介公司,一般在成交價格的2.5%-2.7%,折扣余地較小;第二梯隊是規(guī)模稍小的連鎖中介,中介費在成交價的2%上下;不知名的中小中介費率在1%-1.5%,甚至在1%以下。
與北京類似,上海鏈家的中介費在3%,其中1%由賣家支付,2%由買家支付;第二梯隊如中原地產(chǎn)等,費率在2%左右;中小中介費率在1.5%以下,談判空間較大,甚至可以“一口價”。
上海一家頭部連鎖中介店長明顯感覺到,進入買方市場后,賣家的中介費更好收了。這也意味著買方支付的中介費在下降。
他表示,前兩年市場火爆時,雖然公司規(guī)定向上家收取1%的中介費,但許多賣家只看到手凈得。“如果你要收,他就加到房屋總價里去。”某種程度上,買家實際承擔了3%的中介費。而現(xiàn)在,大部分賣家都愿意承擔自己1%的中介費。“還有一些賣家甚至愿意多出中介費,只求把房子盡快賣出。”
具體到不同城市和區(qū)域,中介費收取方式也不同,張弛告訴經(jīng)濟觀察報,在天津市內(nèi)六區(qū),交易量相對好,買方承擔部分更多,而在交易量少的區(qū)域,如寶坻區(qū)、薊州區(qū),基本由買賣雙方共擔。
整體來說,中介費主要由購房者承擔。易居研究院數(shù)據(jù)顯示,全國25個重點城市中,中介費由買家全部承擔和買家承擔大頭的占比超過7成,買賣雙方均攤的占比不到3成。
(文中王民、陳凱、張弛、李成為化名)
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