2023年8月30日，保利發(fā)展公布了2023年半年報(bào)。今年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步深度調(diào)整之際，各大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營面臨重重考驗(yàn)。在此背景下，保利發(fā)展以2368億元的銷售金額，位列機(jī)構(gòu)銷售榜單第一。2021年下半年起，行業(yè)進(jìn)入下行通道，一些企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營危機(jī)，保利發(fā)展銷售規(guī)模躋身行業(yè)第四。2022年，行業(yè)洗牌與出清加速，保利發(fā)展逆勢(shì)而上，憑借穩(wěn)健的經(jīng)營成功上升至第二位。今年，市場(chǎng)呈現(xiàn)波動(dòng)性復(fù)蘇的情況下，保利發(fā)展以較強(qiáng)的業(yè)績修復(fù)能力，首次登上銷售額榜首的位置。

值得關(guān)注的是，在逐步登頂?shù)倪^程中，保利發(fā)展并沒有一味簡(jiǎn)單的求快、求大，通過盲目擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)爆發(fā)性增長。而是在規(guī)模增長的同時(shí)，堅(jiān)持體系化、系統(tǒng)性的穩(wěn)健發(fā)展。聚焦核心城市，城市深耕策略為保利發(fā)展提供了競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而安全的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)則成為了保利發(fā)展的底氣，物業(yè)、酒店、會(huì)展等多板塊布局在助力主業(yè)的同時(shí)，為保利發(fā)展穿越周期保駕護(hù)航。

聚焦核心城市 提升銷售規(guī)模與質(zhì)量

2023年上半年，在市場(chǎng)波動(dòng)復(fù)蘇的情況下，保利發(fā)展加強(qiáng)市場(chǎng)及客戶研判，搶抓市場(chǎng)窗口促銷售，抓住了二、三月份階段性復(fù)蘇窗口機(jī)會(huì)，積極推盤促銷售。2023年1-6月，保利發(fā)展在行業(yè)整體下行調(diào)整的背景下，實(shí)現(xiàn)銷售簽約面積1383.09萬平方米，同比去年上升5.8%，實(shí)現(xiàn)銷售簽約金額2368.21億元，同比上升12.7%。市場(chǎng)占有率提升0.4個(gè)百分點(diǎn)至3.8%。在中指研究院發(fā)布的上半年房企銷售排行榜中，保利發(fā)展憑借這份銷售成績躍升榜首。

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)處于下行階段，越來越多房企選擇聚焦高能級(jí)城市、深耕核心城市，以此來保證銷售的安全性。也只有堅(jiān)持區(qū)域深耕的房企才能夠跨越周期。今年上半年，保利發(fā)展重點(diǎn)布局的38城銷售金額占比為87%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。銷售金額超百億城市達(dá)到6個(gè)，累計(jì)銷售金額1123億元，同比增長21%；上半年，保利發(fā)展在25個(gè)城市銷售排名第一，46個(gè)城市排名前三。報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展在長三角銷售金額超過777億元，粵港澳大灣區(qū)超570億元。

憑借著資金優(yōu)勢(shì)，保利發(fā)展抓住投資拿地的窗口期，在2023年積極拿地。2023年上半年，保利發(fā)展共拓展項(xiàng)目41個(gè)，總地價(jià)709億元，同比增加17%；拓展容積率面積385萬平方米，同比下降7%。

規(guī)模保持快步擴(kuò)張同時(shí)，保利發(fā)展也始終注重發(fā)展的質(zhì)量與安全性。這點(diǎn)在保利發(fā)展業(yè)務(wù)拓展的節(jié)奏和城市布局上表現(xiàn)明顯。保利發(fā)展堅(jiān)持聚焦于一、二線城市，單一城市銷售規(guī)模不斷提升。半年報(bào)顯示，2023年上半年，保利發(fā)展在38個(gè)核心城市拓展總地價(jià)和拓展面積占比分別為99%和95%，較去年同期提升9個(gè)百分點(diǎn)和21個(gè)百分點(diǎn)；始終聚焦住宅產(chǎn)品，拓展貨值中住宅業(yè)態(tài)占比95%。

得益于核心城市及住宅產(chǎn)品帶來的投資確定性和收益率提升，上半年保利新增項(xiàng)目稅前成本利潤率平均超過15%。

雖然近幾年合作開發(fā)逐漸成為行業(yè)趨勢(shì)，但保利發(fā)展始終注重自身的項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品打造、品牌價(jià)值、組織管控等能力。為進(jìn)一步提高項(xiàng)目把控力，2023年上半年，保利發(fā)展拓展權(quán)益比去年同期提升15個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了80%，為近三年最高。而受結(jié)算權(quán)益比提升的利好影響，報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展歸母凈利潤122.22億元，同比增長12.65%。

值得一提的是，報(bào)告期內(nèi)，保利發(fā)展在保障安全質(zhì)量與品質(zhì)的前提下，持續(xù)完善多維度竣工、交付風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，全力保證交付11.3萬套，同比增長43%。同時(shí)，保利發(fā)展建立“6321”交付管理等機(jī)制，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)交付，1個(gè)月交付率提升7個(gè)百分點(diǎn)至80%，維修服務(wù)滿意度同比上升2個(gè)百分點(diǎn)。

管控現(xiàn)金流  保持財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健  

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的大幅震蕩，深度考驗(yàn)著房企的組織能力、經(jīng)營效率與發(fā)展韌性。在巨大的市場(chǎng)壓力下，良好的融資能力也是企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。

作為高信用房企的代表，保利發(fā)展在融資上一直占有優(yōu)勢(shì)。2022年，保利發(fā)展提升直接融資比重，累計(jì)發(fā)行公司債113億元、中期票據(jù)150億元，合計(jì)規(guī)模同比增長40.72%。2023年上半年，保利發(fā)展平均融資成本進(jìn)一步下降至2.68%，發(fā)行利率多次為同期同行最低。

同時(shí)，保利發(fā)展嚴(yán)控增量貸款利率，通過償還高息存量貸款或下調(diào)利率方式降低存量貸款利率，截至2023年6月末，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3564億元，綜合融資成本約3.73%，較年初下降19個(gè)基點(diǎn)。

值得注意的是，保利發(fā)展非常重視現(xiàn)金流管控，搶抓資金回籠。2023年1-6月，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)回籠金額2273億元，同比提升13.9%；回籠率為96%，較2022年度回籠率進(jìn)一步提升1.1個(gè)百分點(diǎn)。上半年，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額71億元，較去年同期增加296億元。同時(shí)堅(jiān)持“以銷定產(chǎn)”，保利發(fā)展全年實(shí)現(xiàn)新開工面積626萬方，同比下降44%。  

穩(wěn)健的運(yùn)營以及良好的現(xiàn)金流,給了保利發(fā)展不斷優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)。 截至2023年6月末，保利發(fā)展扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為65.31%、凈負(fù)債率為63.06%，分別下降3.17和0.5個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為1.38。一年內(nèi)到期的債務(wù)占有息負(fù)債比重為18.6%，較年初下降2.7個(gè)百分點(diǎn)；銀行貸款與直接融資比重為86%。

多板塊布局 助力主業(yè)發(fā)展

除了超越同行，保利發(fā)展還不斷超越自己，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)并抓住市場(chǎng)機(jī)遇。除了住宅開發(fā)，2023年上半年，保利發(fā)展把握住消費(fèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營類收入約22億元，同比大幅增長22%。其中，酒店板塊平均入住率已恢復(fù)至2019年水平，平均房價(jià)較2019年上升16%，營業(yè)收入同比增長53%。

在展館經(jīng)營方面，展館出租面積提升超2.5倍，主動(dòng)新拓展覽客戶，新客比例提升超30%，營收同比上升45%。公寓板塊，積極發(fā)展保障性租賃住房，拓展公寓業(yè)務(wù)，建成保障房超10萬套。

保利發(fā)展正逐漸從純開發(fā)企業(yè)發(fā)展為全產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、規(guī)模領(lǐng)先的公司。保利發(fā)展在多維度布局產(chǎn)業(yè)版塊，不斷提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展的能力。在當(dāng)前物業(yè)公司營收增速趨緩，盈利能力普遍出現(xiàn)明顯下滑的情況下。保利物業(yè)在“大物業(yè)”戰(zhàn)略的牽引下，整體毛利率和凈利率均同比提升。2023年上半年，保利物業(yè)的整體毛利率21.2%，同比提升1個(gè)百分點(diǎn)。凈利率達(dá)到10.9%，同比提升1%。

截至2023年6月末，保利物業(yè)合同管理面積增至8.42億平方米，在管面積約6.51億平方米。保利物業(yè)業(yè)務(wù)范圍已經(jīng)覆蓋全國28個(gè)省、直轄市與自治區(qū)的209個(gè)城市，合同項(xiàng)目達(dá)2830個(gè)，在管項(xiàng)目數(shù)增至2230個(gè)。