（圖片來源：CFP）

趙燕菁/文 7月24日召開的政治局會議認(rèn)為“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，基于這一重大判斷，會議果斷提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。

時間已經(jīng)過去兩個多月，從房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)看，處方雖然開出，但“劑量”和“速度”遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠——強(qiáng)心劑下去，血壓并沒有回升，甚至一線城市房價都沒有出現(xiàn)預(yù)期中的反彈。

療效不彰說明執(zhí)行部門對政治局會議所做的判斷理解不到位。供求關(guān)系發(fā)生重大變化”意味著房地產(chǎn)政策需要的不是邊際上的調(diào)整，而是方向上的轉(zhuǎn)變。

簡單講，就是過去十幾年出臺的打壓房地產(chǎn)的政策，如限購、限貸、限價、限面積、限戶型、限套數(shù)、限配建……要轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭钫撸膭钯彙⒐膭钯J、不限面積、不限戶型、不限套數(shù)、不要求配建……這樣做不是在鼓勵炒房，而是把給存量資產(chǎn)定價和增量需求保障分開，具體而言，包括以下層面：

一、原來以商品房為主的單軌制，要變?yōu)?ldquo;保障為主、商品為輔”的雙軌制；

原來以解決剛需為核心的政策，要讓位給升級、改善型需求，讓有錢人把錢花出去，盡快完成市場出清；原來交給市場的剛需，則要全部移交給保障住房，要將原來只對困難群體的“重點(diǎn)保障”變?yōu)槿采w式的“全面保障”。

二、原來的政策是“放量壓價”，靠賣地保財政，現(xiàn)在則應(yīng)是“放價限量”，放開交易管制，減少土地供給。

三、應(yīng)靠拉升不動產(chǎn)估值保金融。

恢復(fù)流動性主管部門要放棄價格管理

在這個關(guān)鍵時刻，要讓房地產(chǎn)市場盡快從供大于求回到供不應(yīng)求，恢復(fù)房地產(chǎn)市場的流動性。市場恢復(fù)越快，救市代價越小。

房地產(chǎn)恢復(fù)主要有兩個信號，一是價格上漲，一是去化周期縮短，相比而言，第二個指標(biāo)更重要。恢復(fù)房價上漲不是目的，目的是恢復(fù)房地產(chǎn)市場的流動性。

房地產(chǎn)主管部門要明確放棄價格管理，“約談”那些城市去化周期過長的城市，要將城市賣地指標(biāo)像建設(shè)用地指標(biāo)那樣納入宏觀管理工具，根據(jù)“去化周期”將房地產(chǎn)新增供地作為一條高壓線重點(diǎn)監(jiān)控。特別要防止借助城市更新、城中村改造等項(xiàng)目向商品房市場增加供地，防止借由城市更新增加容積率、改變土地用途變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

為高端住宅解封

即使從增量看，人口也不是房地產(chǎn)的上限。新加坡、迪拜人口都很少，卻都有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)，多數(shù)發(fā)達(dá)國家早已解決了住的問題，人均住宅面積比中國還高，卻依然有著發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)。為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)會隨著生活水平的提高不斷升級，關(guān)鍵是我們能否去除制約房地產(chǎn)升級的人為障礙。

其中最主要的一個升級障礙，就是我們對高端居住產(chǎn)品的“封鎖”。高端需求是一個產(chǎn)品生態(tài)的頂端，雖然占比不一定很大，卻是產(chǎn)品升級的策源地。只有放開對“高端需求”的限制，才能打通產(chǎn)品升級的通道。

靠限制需求并不能使需求消失，新房滯銷，但豪宅、別墅卻一房難求并非個別城市特例。

根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，就在房地產(chǎn)普遍銷售困難的2023年上半年，廣州一手千萬豪宅成交量達(dá)2291宗，達(dá)到2022年全年水平的69%，接近2021年的92%。同期，北京單價超過10萬元的豪宅成交1886套，達(dá)到了過去十年最高值。

這些需求利用得好，可以用來挽救暴跌的房地產(chǎn)。

現(xiàn)在商品房市場過剩的主要是高層單元住宅，這種單一無差異的產(chǎn)品在供不應(yīng)求的時代，滿足了市場快速增長的基本需求，隨著供求關(guān)系發(fā)生巨大改變，出現(xiàn)過剩一點(diǎn)也不奇怪。應(yīng)該盡快停止建設(shè)目前千篇一律、南北無異的過剩產(chǎn)品。

要想鼓勵探索新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，用高端需求拉動房地產(chǎn)產(chǎn)品的迭代和升級，原來對戶型的管理、面積的管理和其他居住建筑標(biāo)準(zhǔn)，就必須隨之調(diào)整。對超過一定價值的“豪宅”要放開購房資格的限制，要把高凈值消費(fèi)者的需求盡量留在國內(nèi)。

加大保障性住房建設(shè)和供給

商品房政策調(diào)整，一定會帶來兩個后果：一是購房者特別是首次購房的剛需成本增加了；二是各地商品房的減少會導(dǎo)致建筑、建材等上下游產(chǎn)業(yè)需求的驟減。這兩點(diǎn)都需要大規(guī)模保障房來接盤。

這就是為什么7月24日政治局會議在“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，緊接著提出要“加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造”。

鑒于城中村在城市中事實(shí)上起著租賃型保障房的功能，這一條實(shí)際上是把保障房從原來的輔助角色，放到了戰(zhàn)略性的位置。

現(xiàn)在多數(shù)城市的保障體系中，保障的范圍主要是本地居民，無房的其實(shí)很少，真正需要保障的“新市民”反而處于保障的盲區(qū)。

一旦商品房放開，保障房就要全面接管無房居民的居住需求。沒有保障房的全覆蓋，就不能有商品房的全放開。

在新的住房體系中，要將局部、定向式的保障，改變?yōu)槿采w式的保障——只要本地有就業(yè)（“五險一金”）、且無房就應(yīng)該納入租賃型住房保障，繳納租金超過一定年限（例如20年），就可以參與“新房改”——補(bǔ)交余額，以成本價買下保障房。

保障房為主，商品房為輔

為了抵消商品房供地減少導(dǎo)致的建設(shè)萎縮缺口，維持房地產(chǎn)相關(guān)的中下游產(chǎn)業(yè)鏈（建筑、鋼鐵、裝修等部門的就業(yè)），要盡快把保障房建設(shè)納入“新基建”，作為拉動固投的重要抓手。

保障房要租購并舉，先租后售。只要商品房市場不倒，即使不賣地、不負(fù)債，也可以實(shí)現(xiàn)為保障房全額融資。這是保障房建設(shè)和其它“新基建”最大的不同。

為了防止因?yàn)槌侵写甯脑斐霈F(xiàn)保障性租賃住房的斷崖式減少，現(xiàn)有城中村改造后的物業(yè)不得進(jìn)入商品房市場，而是要以租賃的形式留在保障房體系內(nèi)。那些依靠商品房市場融資的城中村改造模式，必須立刻停止。

最終的目的，就是形成類似新加坡那樣的“保障為主，市場補(bǔ)充”的住房結(jié)構(gòu)。確保社會的穩(wěn)定，確保居民的存量財富保值、增值，確保新市民有機(jī)會進(jìn)入財富再分配通道。

穩(wěn)定是救市成功的前提。在政治局會議的戰(zhàn)略部署中，保障房和商品房一個“圍點(diǎn)”一個“打援”，構(gòu)成一場完整的戰(zhàn)役。如果一個戰(zhàn)場失敗，另一個戰(zhàn)場也不可能成功。

“誰家的孩子誰抱走”無助于資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)

政治局會議后各部門之所以行動遲緩，很重要的一個原因就是嚴(yán)重低估了房地產(chǎn)崩盤的經(jīng)濟(jì)后果。這種低估會導(dǎo)致無法集中足夠的資源，進(jìn)一步延緩出臺必須的政策。

房地產(chǎn)已經(jīng)無法完全靠自身修復(fù)，很多政策的落地必須靠外部輸血才能完成。如果繼續(xù)逼迫地方政府還債，“誰家的孩子誰抱走”，地方政府只能繼續(xù)賣地，房地產(chǎn)就一定會繼續(xù)下滑，市場主體修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表將會遙遙無期，如果小病拖成大病，搶救需要的劑量只會比現(xiàn)在更大。

動用終極國家信用

接替房地產(chǎn)需要巨大的資本。由于不能大規(guī)模新增賣地，負(fù)債累累的地方政府失去還款能力，如果在房地產(chǎn)市場上還要回購超供的土地和爛尾項(xiàng)目，需要的資金就更多。家庭部門、企業(yè)部門的資產(chǎn)負(fù)債表也同樣受到重創(chuàng)。此時，只有中央政府擁有足夠的貨幣工具和政策工具暫緩甚至接手部分債務(wù)。

中央政府絕不能作壁上觀，更不能逼迫其他主體拋售資產(chǎn)還債，因?yàn)橹挥匈J款才能形成負(fù)債，只有負(fù)債才能生成貨幣，只有貨幣才能創(chuàng)造需求。

現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)的規(guī)模遠(yuǎn)超2008年，沒有中央政府出手，僅靠地方政府捉襟見肘的財政是不可能從房地產(chǎn)信用遷移到股權(quán)信用，中國經(jīng)濟(jì)也不可能完成資本替換和增長轉(zhuǎn)型。

在沒有“土地金融”支持的條件下，救市需要的資金要遠(yuǎn)大于當(dāng)年的“四萬億”。如此規(guī)模的融資只有可能來自于中央政府的國債，這也是宏觀資產(chǎn)負(fù)債表里被歷屆政府謹(jǐn)慎貯藏的一塊巨大信用。現(xiàn)在是拿出來用的時候了。

由于城市化的結(jié)束，大規(guī)模基建已經(jīng)完成，以往國債重資產(chǎn)“鐵公基”的做法已經(jīng)不再有效。這時見效最快的辦法直接“靜脈注射”，將資金注入股票和房地產(chǎn)兩個主要的資本市場：一方面通過ETF（或?yàn)轲B(yǎng)老、社保基金提供擔(dān)保）直接入市；另一方面抄底超供的不動產(chǎn)。待資本市場恢復(fù)，國債再漸次退出。

宏觀管理的核心，就是必須確保市場上有足夠的流動性，其他目標(biāo)和要付出的代價都是次要的，只要市場有充足的貨幣，政府稅收和企業(yè)利潤必然觸底反彈，社會消費(fèi)和民營企業(yè)信心自然就會恢復(fù)。貨幣是整個經(jīng)濟(jì)最底層的基礎(chǔ)設(shè)施，只有中央政府才能提供，而不能只把危機(jī)責(zé)任和處理下放給地方。

任何“急救”都有代價，關(guān)鍵是判斷付出的代價是否值得。對于進(jìn)入ICU的經(jīng)濟(jì)，心臟復(fù)蘇是首要目標(biāo)，血壓升高乃是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的代價。只要中國快速增長，很多挑戰(zhàn)都自然會煙消云散。

政治局會議對房地產(chǎn)大勢已經(jīng)做出判斷，執(zhí)行部門出手就要快、要堅決。只有這時，才能看出誰是勇于擔(dān)當(dāng)，獨(dú)立思考，力挽狂瀾的孤勇者。

（作者為廈門大學(xué)教授、中國城市規(guī)劃學(xué)會副理事長）