（圖片來源：視覺中國）

經濟觀察網 記者 張鈴 10月20日至21日，萬通集團創(chuàng)始人、御風集團董事長馮侖現(xiàn)身2023亞布力中國企業(yè)家論壇廈門峰會，不論是做主題演講還是接受專訪，他的發(fā)言一如既往地風趣、犀利。

作為房地產行業(yè)老兵，馮侖不可避免地被問及對房地產企業(yè)爆雷、民營房企的債務困境，以及最早一代地產人離場的看法。

10月16日，金地集團董事長凌克辭職，這是又一位見證中國房地產行業(yè)大周期的大佬選擇了退場。

“我非常欽佩凌克，他不僅是一位出色的董事長，也是一個具有專業(yè)知識和正直價值觀的優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)者和公司高管。”馮侖和凌克的從業(yè)時間相近，他認為凌克是一個了不起的地產人，但也面臨著兩個制約因素，一是年齡，二是金地作為混合經濟企業(yè)，凌克的退休更多受到制度化因素的影響。

這種制約因素，讓馮侖想起和凌克境遇相似的王石，他相信，無論凌克還是王石，他們的退休不會影響到公司的健康發(fā)展，這些公司的運營模式和管理層的安排都是經過深思熟慮的。

大佬們在老去，行業(yè)也在劇變。馮侖打趣說，房地產行業(yè)已經過了青春期，再多的政策也無法讓它“長個”，未來穩(wěn)定下來的健康的房地產市場，規(guī)模大概會由2019年的20萬億調整至8萬億-10萬億，房地產公司的數(shù)量未來或會從10萬家減少到1萬家以下。

規(guī)模收縮，曾經的市場主體還有生存空間嗎？馮侖認為，如果將視野拓寬到房地產的多個子領域，如辦公、商業(yè)、酒店、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、公共物業(yè)以及新增的服務類房地產，民企依然會有很大的機會。

“從2016、2017年開始，我們的視野和傳統(tǒng)的房地產商已經有所不同。”2016年，馮侖退出自己一手創(chuàng)建的萬通集團，以御風集團董事長的身份活躍在公眾視野中。

御風集團將重心放在住宅以外的領域，圍繞醫(yī)療健康開發(fā)空間產品，主要聚焦四大產品，即健康公寓、療愈酒店、大健康產業(yè)園、健康生活館。“不用高杠桿，靠我們的手藝活著就能繼續(xù)走下去”，馮侖希望以一種與眾人不同的房地產經營方式去穿越周期。

盡管已然在國內大健康不動產領域較專業(yè)和領先，御風集團的四種業(yè)務在公眾視野中知名度并不高。不過，馮侖看好這種相對輕盈、更易于運營的模式，雖然利潤不高，但目前四種業(yè)務都有盈利。

又一次審視起房地產行業(yè)的困境與機遇時，馮侖想起100多年前的企業(yè)家胡雪巖的一句話，“前半夜想想別人，后半夜想想自己”。馮侖覺得，當一個企業(yè)做每一個決策時，先去考慮下環(huán)境、社會、他人，就會得到更開闊的事業(yè)，做出正確的決策。

“地產思想家”、“商界段子手”，馮侖的觀點輸出依然和他身上的標簽相契。

以下內容摘自經濟觀察網與馮侖的對話：

經濟觀察網：爆雷房企如何解決債務危機，你有沒有什么建議？

馮侖：非市場因素和市場因素是導致爆雷（債務違約）的兩種原因。

非市場因素，如三年的疫情，不僅中國房地產公司受影響，全世界的房地產公司都受到了影響。如果不爆雷，該怎么辦呢？別說爆雷了，甚至很多工廠破產了，員工失業(yè)了。

市場因素，可能是房地產公司的財務管理過于激進，或管理太過粗放，或價值觀過于急功近利，導致負債過高，資金流轉困難，最終垮掉。這種情況應該由創(chuàng)業(yè)者和實控人擔責。

現(xiàn)在這兩種因素疊加在一起，大家都把責任歸咎于房地產公司的老板，我認為不是非常準確和全面。

解決爆雷問題也有兩種方法，一種是市場化的方法，一種是行政的辦法。

我看到各地有很多非市場化的方法，比如成立聯(lián)合工作組，差不多要用兩塊錢來解決一塊錢的事情。比如說建設成本是100元，建委可能會凍結120元、150元甚至200元來保證施工進行。

在保交樓過程中，用行政的方法來操作，實際上效率變得更低了，因為沒有明確的責任人。

另外一種方法是完全交給市場來解決，比如企業(yè)交不了樓，業(yè)主可以起訴，該抓就抓，政府就可以不太插手。

實際上，問題的根源是政府介入了市場，沒有按照市場的正常契約交易來處理問題。政府更傾向于為了保證安全，花更多錢來解決問題，不行就抓人。由于非市場化的干預和管制太多，效率被破壞了，導致“捂不住了”，問題就爆發(fā)了。

經濟觀察網：現(xiàn)在房地產市場頭部玩家基本都是國央企了，民企處在癱瘓或半癱瘓狀態(tài)，未來民企還有機會嗎？

馮侖：房地產公司數(shù)量在逐漸減少，可能會剩下不到1萬家，從數(shù)量上看，民企仍占有很大比例，在規(guī)模上，國企和央企會占據更大份額，因為它們需要承擔更多社會責任和保障任務。

雖然從傳統(tǒng)的開發(fā)公司角度看，現(xiàn)狀可能不容樂觀，但如果將視野拓寬到房地產的多個子領域，如辦公、商業(yè)、酒店、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、公共物業(yè)以及新增的服務類房地產，民企的機會還是很大的。

傳統(tǒng)房地產開發(fā)模式主要是買地、蓋房、賣住宅，但全球的房地產市場并非僅限于此，有些房地產公司并不專注于住宅開發(fā)，而是有很多新業(yè)務方向。我們目前專注于醫(yī)療健康領域的開發(fā)，也是在做空間的生意，但不是傳統(tǒng)意義上的房地產開發(fā)。

經濟觀察網：近些年，房地產行業(yè)出現(xiàn)很多規(guī)模型企業(yè)，進入后開發(fā)時代，行業(yè)可能發(fā)生什么變化？

馮侖：在高杠桿開發(fā)時代做房地產，主要是規(guī)模導向，這是很正常的。因為高杠桿導致財務成本很高，只有通過高周轉，他們才能降低杠桿的風險，并獲得一部分利潤。

在后開發(fā)時代做房地產，重點是資產的價值，而不僅是當期的現(xiàn)金流。

舉個例子，北京的國貿一、二、三期，花了30年才建設了100萬平方米，這在“舊解釋”下只是個普通開發(fā)項目，就算是三線城市的開發(fā)公司也能做到100萬平方米的規(guī)模。

但價值是什么呢？國貿的100萬平方米，現(xiàn)在市值大概是188億，那些傳統(tǒng)的房地產開發(fā)公司，雖銷售額高達5000億，但市值也就幾百億港元，它們做了就賣，營業(yè)額和當期現(xiàn)金流都很大，但負債也很高。

做100萬平方米出租房的模式，當期現(xiàn)金流可能只有每年的租金收入，大概六七十億人民幣，但其資產的價值非常巨大，這兩者是完全不同的模式。

現(xiàn)在對開發(fā)公司來說，實現(xiàn)100億元的銷售并不是很困難，所以我們的策略是慢慢累積，逐漸往上走。現(xiàn)在進入了后開發(fā)時代，開始注重長期價值，慢慢地做，就像國貿一樣，可能做了30年，每年的現(xiàn)金流有一兩百億就不錯了，但最終市值可能會很高，這是長期價值的體現(xiàn)。

每個企業(yè)在其生命周期中都需要做出很多選擇。以通用電氣為例，杰克·韋爾奇的選擇和他接班人的選擇完全不同，韋爾奇傾向于選擇短期現(xiàn)金流，卻導致了通用電氣在他離職后的困境。商業(yè)世界充滿了不斷的競爭，每個創(chuàng)業(yè)者都面臨一個問題，即在關鍵時刻能否改變自己。

經濟觀察網：如果將來房價進一步下降，房子的資產屬性會發(fā)生改變嗎？

馮侖：如果房子僅用來自住，它的資產屬性就相對弱，如果不斷地買賣，就是在利用它的資產屬性。要區(qū)分這兩種屬性，必須從制度層面來劃分。普通人買房后，一看房價上漲，就會計算自己是不是賺到了，房價一降，他們就不高興了。實際上，無論房價漲還是跌，他們都需要住在那里。

在新加坡，他們劃分得很清楚。那些把房子當作資產來看待的，被稱為私人房地產，大約占總房產的20%，政府不會干預，你可以選擇投資或居住。而把房產納入保障體系的，就不具備資產屬性，占總房產的80%，從產權、規(guī)劃、投資、開發(fā)、分配、貸款到服務，都在政府的管控體系內運作。

如果我們現(xiàn)在學習新加坡的房產制度，將住宅的資產性和使用性通過制度安排區(qū)分開來，就能明確這兩個屬性。

在新加坡，住在政府保障房的人，通常不會考慮通過炒賣賺錢，因為房價增值空間有限。如果將這類房子賣掉，將來想再次申請就會變得困難，因此很多人選擇終身不變更房產，體現(xiàn)了這類房產的非投資屬性。對于私人房產，購買者可以自由買賣、倒騰，有投資的可能。

我們現(xiàn)行的房產政策受到美國、新加坡、德國等多國制度的影響，未能像新加坡那樣從一開始就清晰劃分房產的屬性。最近大家都在討論如何化解國內房地產問題，有建議逐步將一些房產納入政府保障體系。未來，中國的私人房產可能會占總房產的40%，60%的房產將成為保障房。

經濟觀察網：對現(xiàn)在有購房需求的人群，你有什么建議？

馮侖：無論何時，只要你有需求且有能力，都可以選擇買房。而對投資需求，面對市場轉型以及市場減量、減速和減價，顯然現(xiàn)在不是投資的好時期。