(圖片來源:視覺中國)
經濟觀察網 記者 張鈴 10月20日至21日,萬通集團創(chuàng)始人、御風集團董事長馮侖現(xiàn)身2023亞布力中國企業(yè)家論壇廈門峰會,不論是做主題演講還是接受專訪,他的發(fā)言一如既往地風趣、犀利。
作為房地產行業(yè)老兵,馮侖不可避免地被問及對房地產企業(yè)爆雷、民營房企的債務困境,以及最早一代地產人離場的看法。
10月16日,金地集團董事長凌克辭職,這是又一位見證中國房地產行業(yè)大周期的大佬選擇了退場。
“我非常欽佩凌克,他不僅是一位出色的董事長,也是一個具有專業(yè)知識和正直價值觀的優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)者和公司高管。”馮侖和凌克的從業(yè)時間相近,他認為凌克是一個了不起的地產人,但也面臨著兩個制約因素,一是年齡,二是金地作為混合經濟企業(yè),凌克的退休更多受到制度化因素的影響。
這種制約因素,讓馮侖想起和凌克境遇相似的王石,他相信,無論凌克還是王石,他們的退休不會影響到公司的健康發(fā)展,這些公司的運營模式和管理層的安排都是經過深思熟慮的。
大佬們在老去,行業(yè)也在劇變。馮侖打趣說,房地產行業(yè)已經過了青春期,再多的政策也無法讓它“長個”,未來穩(wěn)定下來的健康的房地產市場,規(guī)模大概會由2019年的20萬億調整至8萬億-10萬億,房地產公司的數(shù)量未來或會從10萬家減少到1萬家以下。
規(guī)模收縮,曾經的市場主體還有生存空間嗎?馮侖認為,如果將視野拓寬到房地產的多個子領域,如辦公、商業(yè)、酒店、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、公共物業(yè)以及新增的服務類房地產,民企依然會有很大的機會。
“從2016、2017年開始,我們的視野和傳統(tǒng)的房地產商已經有所不同。”2016年,馮侖退出自己一手創(chuàng)建的萬通集團,以御風集團董事長的身份活躍在公眾視野中。
御風集團將重心放在住宅以外的領域,圍繞醫(yī)療健康開發(fā)空間產品,主要聚焦四大產品,即健康公寓、療愈酒店、大健康產業(yè)園、健康生活館。“不用高杠桿,靠我們的手藝活著就能繼續(xù)走下去”,馮侖希望以一種與眾人不同的房地產經營方式去穿越周期。
盡管已然在國內大健康不動產領域較專業(yè)和領先,御風集團的四種業(yè)務在公眾視野中知名度并不高。不過,馮侖看好這種相對輕盈、更易于運營的模式,雖然利潤不高,但目前四種業(yè)務都有盈利。
又一次審視起房地產行業(yè)的困境與機遇時,馮侖想起100多年前的企業(yè)家胡雪巖的一句話,“前半夜想想別人,后半夜想想自己”。馮侖覺得,當一個企業(yè)做每一個決策時,先去考慮下環(huán)境、社會、他人,就會得到更開闊的事業(yè),做出正確的決策。
“地產思想家”、“商界段子手”,馮侖的觀點輸出依然和他身上的標簽相契。
以下內容摘自經濟觀察網與馮侖的對話:
經濟觀察網:爆雷房企如何解決債務危機,你有沒有什么建議?
馮侖:非市場因素和市場因素是導致爆雷(債務違約)的兩種原因。
非市場因素,如三年的疫情,不僅中國房地產公司受影響,全世界的房地產公司都受到了影響。如果不爆雷,該怎么辦呢?別說爆雷了,甚至很多工廠破產了,員工失業(yè)了。
市場因素,可能是房地產公司的財務管理過于激進,或管理太過粗放,或價值觀過于急功近利,導致負債過高,資金流轉困難,最終垮掉。這種情況應該由創(chuàng)業(yè)者和實控人擔責。
現(xiàn)在這兩種因素疊加在一起,大家都把責任歸咎于房地產公司的老板,我認為不是非常準確和全面。
解決爆雷問題也有兩種方法,一種是市場化的方法,一種是行政的辦法。
我看到各地有很多非市場化的方法,比如成立聯(lián)合工作組,差不多要用兩塊錢來解決一塊錢的事情。比如說建設成本是100元,建委可能會凍結120元、150元甚至200元來保證施工進行。
在保交樓過程中,用行政的方法來操作,實際上效率變得更低了,因為沒有明確的責任人。
另外一種方法是完全交給市場來解決,比如企業(yè)交不了樓,業(yè)主可以起訴,該抓就抓,政府就可以不太插手。
實際上,問題的根源是政府介入了市場,沒有按照市場的正常契約交易來處理問題。政府更傾向于為了保證安全,花更多錢來解決問題,不行就抓人。由于非市場化的干預和管制太多,效率被破壞了,導致“捂不住了”,問題就爆發(fā)了。
經濟觀察網:現(xiàn)在房地產市場頭部玩家基本都是國央企了,民企處在癱瘓或半癱瘓狀態(tài),未來民企還有機會嗎?
馮侖:房地產公司數(shù)量在逐漸減少,可能會剩下不到1萬家,從數(shù)量上看,民企仍占有很大比例,在規(guī)模上,國企和央企會占據更大份額,因為它們需要承擔更多社會責任和保障任務。
雖然從傳統(tǒng)的開發(fā)公司角度看,現(xiàn)狀可能不容樂觀,但如果將視野拓寬到房地產的多個子領域,如辦公、商業(yè)、酒店、物流倉儲、醫(yī)療健康、教育研發(fā)、公共物業(yè)以及新增的服務類房地產,民企的機會還是很大的。
傳統(tǒng)房地產開發(fā)模式主要是買地、蓋房、賣住宅,但全球的房地產市場并非僅限于此,有些房地產公司并不專注于住宅開發(fā),而是有很多新業(yè)務方向。我們目前專注于醫(yī)療健康領域的開發(fā),也是在做空間的生意,但不是傳統(tǒng)意義上的房地產開發(fā)。
經濟觀察網:近些年,房地產行業(yè)出現(xiàn)很多規(guī)模型企業(yè),進入后開發(fā)時代,行業(yè)可能發(fā)生什么變化?
馮侖:在高杠桿開發(fā)時代做房地產,主要是規(guī)模導向,這是很正常的。因為高杠桿導致財務成本很高,只有通過高周轉,他們才能降低杠桿的風險,并獲得一部分利潤。
在后開發(fā)時代做房地產,重點是資產的價值,而不僅是當期的現(xiàn)金流。
舉個例子,北京的國貿一、二、三期,花了30年才建設了100萬平方米,這在“舊解釋”下只是個普通開發(fā)項目,就算是三線城市的開發(fā)公司也能做到100萬平方米的規(guī)模。
但價值是什么呢?國貿的100萬平方米,現(xiàn)在市值大概是188億,那些傳統(tǒng)的房地產開發(fā)公司,雖銷售額高達5000億,但市值也就幾百億港元,它們做了就賣,營業(yè)額和當期現(xiàn)金流都很大,但負債也很高。
做100萬平方米出租房的模式,當期現(xiàn)金流可能只有每年的租金收入,大概六七十億人民幣,但其資產的價值非常巨大,這兩者是完全不同的模式。
現(xiàn)在對開發(fā)公司來說,實現(xiàn)100億元的銷售并不是很困難,所以我們的策略是慢慢累積,逐漸往上走。現(xiàn)在進入了后開發(fā)時代,開始注重長期價值,慢慢地做,就像國貿一樣,可能做了30年,每年的現(xiàn)金流有一兩百億就不錯了,但最終市值可能會很高,這是長期價值的體現(xiàn)。
每個企業(yè)在其生命周期中都需要做出很多選擇。以通用電氣為例,杰克·韋爾奇的選擇和他接班人的選擇完全不同,韋爾奇傾向于選擇短期現(xiàn)金流,卻導致了通用電氣在他離職后的困境。商業(yè)世界充滿了不斷的競爭,每個創(chuàng)業(yè)者都面臨一個問題,即在關鍵時刻能否改變自己。
經濟觀察網:如果將來房價進一步下降,房子的資產屬性會發(fā)生改變嗎?
馮侖:如果房子僅用來自住,它的資產屬性就相對弱,如果不斷地買賣,就是在利用它的資產屬性。要區(qū)分這兩種屬性,必須從制度層面來劃分。普通人買房后,一看房價上漲,就會計算自己是不是賺到了,房價一降,他們就不高興了。實際上,無論房價漲還是跌,他們都需要住在那里。
在新加坡,他們劃分得很清楚。那些把房子當作資產來看待的,被稱為私人房地產,大約占總房產的20%,政府不會干預,你可以選擇投資或居住。而把房產納入保障體系的,就不具備資產屬性,占總房產的80%,從產權、規(guī)劃、投資、開發(fā)、分配、貸款到服務,都在政府的管控體系內運作。
如果我們現(xiàn)在學習新加坡的房產制度,將住宅的資產性和使用性通過制度安排區(qū)分開來,就能明確這兩個屬性。
在新加坡,住在政府保障房的人,通常不會考慮通過炒賣賺錢,因為房價增值空間有限。如果將這類房子賣掉,將來想再次申請就會變得困難,因此很多人選擇終身不變更房產,體現(xiàn)了這類房產的非投資屬性。對于私人房產,購買者可以自由買賣、倒騰,有投資的可能。
我們現(xiàn)行的房產政策受到美國、新加坡、德國等多國制度的影響,未能像新加坡那樣從一開始就清晰劃分房產的屬性。最近大家都在討論如何化解國內房地產問題,有建議逐步將一些房產納入政府保障體系。未來,中國的私人房產可能會占總房產的40%,60%的房產將成為保障房。
經濟觀察網:對現(xiàn)在有購房需求的人群,你有什么建議?
馮侖:無論何時,只要你有需求且有能力,都可以選擇買房。而對投資需求,面對市場轉型以及市場減量、減速和減價,顯然現(xiàn)在不是投資的好時期。
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