經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 3月1日,深交所網(wǎng)站顯示,華夏萬緯物流倉儲(chǔ)REIT申請(qǐng)已獲受理,原始權(quán)益人為深圳市萬緯物流投資有限公司(以下簡稱“萬緯物流”),項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)為珠海萬緯物流發(fā)展有限公司。
同日晚間,萬科也通過公告宣布了萬緯物流發(fā)行公募REITs事宜。
萬緯物流為萬科A(000002.SZ)旗下物流倉儲(chǔ)板塊,萬科間接持有萬緯物流81.63%的股份。本次萬緯物流申報(bào)的公募REITs底層資產(chǎn)包括德清、諸暨、佛山的3個(gè)物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目。
首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元,募集資金凈額將用于符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。
募集說明書顯示,3個(gè)物流項(xiàng)目建筑面積合計(jì)26.77萬平方米,總估值11.49億元,其中德清項(xiàng)目于2018年6月投入運(yùn)營,佛山項(xiàng)目和諸暨項(xiàng)目均在2021年5月投入運(yùn)營。
截至2023年底,佛山項(xiàng)目出租率100%,諸暨項(xiàng)目出租率97.45%,德清項(xiàng)目出租率98.35%。募集說明書顯示,受租戶退租影響,諸暨項(xiàng)目出租率在2023年9月曾出現(xiàn)大幅下降;德清項(xiàng)目于2022年和2023年9月的出租率也分別出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。2023年底均恢復(fù)至接近滿租狀態(tài)。
3個(gè)項(xiàng)目按照租戶貢獻(xiàn)收入金額占比看,跨境電商占比28.7%,第三方物流占比34.5%,快遞快運(yùn)占比11.2%,生鮮電商占比6.4%,制造業(yè)占比18.5%。
3個(gè)項(xiàng)目租戶中,拼多多貢獻(xiàn)較大,2023年1月至9月,租賃面積占比52.7%,產(chǎn)生的收入占比35.1%。
從項(xiàng)目利潤來看,2021年、2022年和2023年前9個(gè)月,3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)息稅攤銷折舊前利潤分別為2757萬元、6716萬元和4070萬元。
萬緯物流成立于2016年,彼時(shí),萬科啟動(dòng)多元化發(fā)展,在這前后,還成立了長租公寓品牌泊寓,收購了印力集團(tuán)布局商業(yè)地產(chǎn),由房地產(chǎn)開發(fā)商向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)型。
截至2023年9月末,萬緯物流已布局全國47個(gè)城市,累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目可租賃建筑面積989.9萬平方米,主要以高標(biāo)倉和冷鏈為主,其中冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模全國第一。
除了成立萬緯物流外,萬科還聯(lián)合其他投資人共同投資普洛斯中國,而普洛斯中國是國內(nèi)最大的物流倉儲(chǔ)企業(yè)之一。
萬科在公告中稱,通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品,可盤活旗下倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn),打通倉儲(chǔ)物流全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制,形成投資良性循環(huán),助力經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán),增強(qiáng)倉儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)持續(xù)經(jīng)營和管理能力。