經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 3月1日，深交所網(wǎng)站顯示，華夏萬緯物流倉儲(chǔ)REIT申請(qǐng)已獲受理，原始權(quán)益人為深圳市萬緯物流投資有限公司（以下簡稱“萬緯物流”），項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)為珠海萬緯物流發(fā)展有限公司。

同日晚間，萬科也通過公告宣布了萬緯物流發(fā)行公募REITs事宜。

萬緯物流為萬科A（000002.SZ）旗下物流倉儲(chǔ)板塊，萬科間接持有萬緯物流81.63%的股份。本次萬緯物流申報(bào)的公募REITs底層資產(chǎn)包括德清、諸暨、佛山的3個(gè)物流倉儲(chǔ)項(xiàng)目。

首次發(fā)售擬募集資金約11.59億元，募集資金凈額將用于符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的在建項(xiàng)目或前期工作成熟的新項(xiàng)目。

募集說明書顯示，3個(gè)物流項(xiàng)目建筑面積合計(jì)26.77萬平方米，總估值11.49億元，其中德清項(xiàng)目于2018年6月投入運(yùn)營，佛山項(xiàng)目和諸暨項(xiàng)目均在2021年5月投入運(yùn)營。

截至2023年底，佛山項(xiàng)目出租率100%，諸暨項(xiàng)目出租率97.45%，德清項(xiàng)目出租率98.35%。募集說明書顯示，受租戶退租影響，諸暨項(xiàng)目出租率在2023年9月曾出現(xiàn)大幅下降；德清項(xiàng)目于2022年和2023年9月的出租率也分別出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)。2023年底均恢復(fù)至接近滿租狀態(tài)。

3個(gè)項(xiàng)目按照租戶貢獻(xiàn)收入金額占比看，跨境電商占比28.7%，第三方物流占比34.5%，快遞快運(yùn)占比11.2%，生鮮電商占比6.4%，制造業(yè)占比18.5%。

3個(gè)項(xiàng)目租戶中，拼多多貢獻(xiàn)較大，2023年1月至9月，租賃面積占比52.7%，產(chǎn)生的收入占比35.1%。

從項(xiàng)目利潤來看，2021年、2022年和2023年前9個(gè)月，3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)息稅攤銷折舊前利潤分別為2757萬元、6716萬元和4070萬元。

萬緯物流成立于2016年，彼時(shí)，萬科啟動(dòng)多元化發(fā)展，在這前后，還成立了長租公寓品牌泊寓，收購了印力集團(tuán)布局商業(yè)地產(chǎn)，由房地產(chǎn)開發(fā)商向城市服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

截至2023年9月末，萬緯物流已布局全國47個(gè)城市，累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目可租賃建筑面積989.9萬平方米，主要以高標(biāo)倉和冷鏈為主，其中冷鏈倉儲(chǔ)規(guī)模全國第一。

除了成立萬緯物流外，萬科還聯(lián)合其他投資人共同投資普洛斯中國，而普洛斯中國是國內(nèi)最大的物流倉儲(chǔ)企業(yè)之一。

萬科在公告中稱，通過發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，可盤活旗下倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，打通倉儲(chǔ)物流全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，形成投資良性循環(huán)，助力經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“投融建管退”閉環(huán)，增強(qiáng)倉儲(chǔ)物流業(yè)務(wù)持續(xù)經(jīng)營和管理能力。