經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國寶 自2023年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)列為三大工程以來，北京、湖南、湖北、浙江、遼寧等多個(gè)省市已經(jīng)推出一系列“平急兩用”項(xiàng)目清單。

根據(jù)官方描述，“平時(shí)”可用作旅游、康養(yǎng)、休閑等，“急時(shí)”可轉(zhuǎn)換為隔離場所，滿足應(yīng)急隔離、臨時(shí)安置、物資保障等需求。

在官方表述中，三大工程將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展新賽道和新的增長極，中泰證券報(bào)告測算，21個(gè)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)首批項(xiàng)目的投資總額3990億元，占21城2022年固定資產(chǎn)投資比重為2.3%，其中杭州最高，占到4.6%，北京、上海和深圳等城市占比超過3%。在三大工程中，“平急兩用”投資總額低于城中村改造，高于保障性住房建設(shè)。

一位“平急兩用”項(xiàng)目從業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施兼具經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，在他看來，“平”與“急”不僅是“兼具”的關(guān)系，而是相互作用相互依存。“公司層面首要考量還是經(jīng)濟(jì)效益”，只有在“平”時(shí)做好了，“急”時(shí)才能發(fā)揮出更大社會(huì)效應(yīng)。

政策支持

社會(huì)資本想要參與“平急兩用”項(xiàng)目有兩種途徑，第一，部分省市陸續(xù)推出“平急兩用”項(xiàng)目清單，社會(huì)資本可以通過政府招商引資參與；第二，存量或新建項(xiàng)目，可以向地方政府申請納入“平急兩用”項(xiàng)目清單。

“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目一般在立項(xiàng)階段由地方發(fā)改委審核通過，一旦納入項(xiàng)目清單，可以在專項(xiàng)資金、稅收、融資等方面享受相應(yīng)的優(yōu)惠政策。

第一，獎(jiǎng)補(bǔ)方面，主要包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金、中央和地方配套“平急兩用”相關(guān)補(bǔ)助資金等。

上述從業(yè)人士透露，中央和地方在涉及民生領(lǐng)域的建設(shè)項(xiàng)目扶持力度較大，部分城市綜合獎(jiǎng)補(bǔ)可以覆蓋土地成本的90%以上。

第二，稅收政策，目前多數(shù)地方政府按照招商引資政策給予優(yōu)惠，通常是“三免兩減”，即項(xiàng)目落地前三年相關(guān)稅收免征，第四、五年減半收取，一定程度減輕了參與企業(yè)的運(yùn)營壓力。

第三，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)運(yùn)營過程中的相關(guān)審批費(fèi)用可以享受一定優(yōu)惠，多數(shù)地方政府會(huì)按照最低標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)費(fèi)用，這些費(fèi)用雖然單筆金額較少，但由于數(shù)量龐雜，綜合算下來也是一筆不小的資金。

第四，融資政策，新建“平急兩用”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，或被納入“平急兩用”清單的項(xiàng)目，可以爭取金融機(jī)構(gòu)的融資支持。銀行的風(fēng)控主要包括標(biāo)的物的可償能力、潛在商業(yè)價(jià)值及流動(dòng)性。

上述從業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，受房地產(chǎn)融資政策限制，之前相關(guān)項(xiàng)目的融資會(huì)受到很大影響，但2023年“平急兩用”被列為三大工程后，相關(guān)項(xiàng)目的銀行、交易所、交易商協(xié)會(huì)等融資渠道逐步被打通。

不過，由于三大工程剛啟動(dòng)，部分省市還沒有出臺(tái)落地細(xì)則，地方政府對“平急兩用”項(xiàng)目的理解也不同，項(xiàng)目在投資準(zhǔn)入及落地過程中，仍面臨較多困難和障礙。

上述從業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，有的地方政府認(rèn)為，只有文旅、康養(yǎng)和休閑類項(xiàng)目符合“平急兩用”表述的要求，其他類型項(xiàng)目很難納入清單，“有些項(xiàng)目其實(shí)符合標(biāo)準(zhǔn)，但地方政府不這么認(rèn)為，相關(guān)準(zhǔn)入機(jī)制還需要進(jìn)一步細(xì)化”。

投資要素

2023年下半年，部分城市開始推出首批“平急兩用”項(xiàng)目清單，當(dāng)年9月，杭州發(fā)布《“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)第一批項(xiàng)目清單》，涉及79個(gè)項(xiàng)目，總投資額達(dá)到411.6億元，每個(gè)項(xiàng)目的投資額均值為5.2億元。10月，武漢推出23個(gè)項(xiàng)目，總投資162.5億元，投資額均值為7.1億元；11月，大連啟動(dòng)項(xiàng)目7個(gè)，總投資24.4億元，投資額均值3.5億元。

中泰證券統(tǒng)計(jì)，21個(gè)超大特大城市首批“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目投資清單中，深圳和重慶總投資均超過300億元，上海、北京、廣州、成都、天津和長沙等城市總投資也超過200億元。

地方政府積極號召社會(huì)資本參與，對社會(huì)資本而言，如何選擇項(xiàng)目、爭取哪些政策支持，某種程度是決定一個(gè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)“平”時(shí)商業(yè)利益與“急”時(shí)社會(huì)功能的關(guān)鍵。

一位“平急兩用”項(xiàng)目投資人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，第一，要看項(xiàng)目輻射的人口規(guī)模，無論是文旅休閑類項(xiàng)目，還是其他項(xiàng)目，建設(shè)體量需要與輻射的消費(fèi)群體匹配，項(xiàng)目體量一旦超出人口承載量，不僅大幅增加建安成本，也會(huì)對后期運(yùn)營造成較大壓力。

第二，要看項(xiàng)目選址。不同類型的項(xiàng)目，選擇策略也不同，比如物流園區(qū)項(xiàng)目，需要當(dāng)?shù)鼐邆湟欢ǖ漠a(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

具體項(xiàng)目的商業(yè)利潤測算一般需要分為開發(fā)建設(shè)階段和運(yùn)營階段，開發(fā)建設(shè)階段的利潤空間相對較小，需要進(jìn)一步和地方政府談判爭取。

上述從業(yè)人士介紹，在自有資金并不充足的情況下，要么通過項(xiàng)目配套可售物業(yè)或異地項(xiàng)目回收投資，但整體毛利率不能低于15%，否則可能導(dǎo)致虧損；要么和地方政府爭取足夠的政策支持，從金融機(jī)構(gòu)拿到低成本、長期限的融資。

運(yùn)營階段的利潤更考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營能力，新建項(xiàng)目投入運(yùn)營后都有陣痛期，但要保證運(yùn)營收入可以覆蓋運(yùn)營成本和資金成本，否則不可持續(xù)。

上述投資人士介紹，他們投資的第一步就是找當(dāng)?shù)厣虅?wù)部門談?wù)咧С謼l件，并一一落實(shí)到投資合作協(xié)議中。

如何掘金

由于“平急兩用”項(xiàng)目在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、材料等方面的標(biāo)準(zhǔn)高于一般項(xiàng)目，建設(shè)成本會(huì)相應(yīng)提高20%—30%，一旦涉及到地下室等空間建設(shè)，成本將更高。

除建安成本外，另一項(xiàng)重要成本是土地出讓金。由于土地出讓金為地方政府主要收入來源，地方政府一般不愿意過多讓利。

除了購買國有土地外，部分文旅項(xiàng)目還涉及農(nóng)村宅基地租賃成本，從北京部分試點(diǎn)項(xiàng)目來看，一般租賃期為20年，一個(gè)典型農(nóng)村院落整體租金每年在3萬元左右，此外，還需要投資改造建設(shè)相關(guān)成本。

不同類型的項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)階段和運(yùn)營階段的成本比例不一樣，國有土地是一次性投入為主；集體土地則相對靈活，可以按年付，也可以一次性付清20年租金。

收回投資的渠道主要有幾個(gè)方面，第一個(gè)是地方政府政策支持。

第二個(gè)是項(xiàng)目去化，如果項(xiàng)目配置可售物業(yè)或贈(zèng)送同城其他區(qū)域的住宅用地，通常可以最大限度降低自有資金的占用，上述投資人士透露，部分配置可售物業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的綜合毛利率可達(dá)到30%以上，個(gè)別甚至可以達(dá)到40%。

從項(xiàng)目層面來看，不同城市自持和出售比例也不同，核心城市核心區(qū)域可以100%自持；一般城市出售一部分、自持一部分，以收回投資設(shè)置比例；中小城市則盡可能多去化，減少自持風(fēng)險(xiǎn)。

第三是運(yùn)營收入，底線是覆蓋運(yùn)營成本和財(cái)務(wù)成本，陣痛期通過政策支持實(shí)現(xiàn)平衡，政策支持結(jié)束后，主要依賴自身運(yùn)營能力。

上述從業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，“平急兩用”項(xiàng)目實(shí)踐時(shí)間較短，目前多數(shù)項(xiàng)目還未盈利。該人士承認(rèn)，地方政府在獎(jiǎng)補(bǔ)、稅收和手續(xù)費(fèi)等方面的政策支持是一個(gè)項(xiàng)目生存的核心依據(jù)之一，尤其是初期運(yùn)營的項(xiàng)目，沒有政策支持，會(huì)極大影響社會(huì)資本的積極性。

在他看來，想要實(shí)現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目的收支平衡，需要從細(xì)節(jié)入手，一點(diǎn)一滴去挖掘收入，在這一過程中培育和提升自身運(yùn)營能力。