9月中央政治局會(huì)議釋放房地產(chǎn)政策調(diào)整的積極信號(hào)，9月底四個(gè)一線(xiàn)城市相繼推出樓市新政，進(jìn)一步加快各地樓市政策調(diào)整步伐。僅9月30日當(dāng)日，重點(diǎn)城市中武漢、廈門(mén)、東莞等城市均出臺(tái)樓市新政，支持合理住房需求釋放。

系列政策利好疊加國(guó)慶假期促銷(xiāo)力度加大，國(guó)慶假期重點(diǎn)城市樓市活躍度明顯提升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、西安、濟(jì)南、蘇州、鄭州、重慶、南京等22個(gè)重點(diǎn)城市到訪(fǎng)量均有不同程度回升，整體認(rèn)購(gòu)面積環(huán)比增長(zhǎng)12%，同比上升26%。同期北京、上海、廣州、深圳、杭州、蘇州、青島、天津等19個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積同比增長(zhǎng)161%，成交回暖幅度好于新房。

值得注意的是，目前各地不同程度存在銷(xiāo)售“工抵房”的現(xiàn)象，其中不乏以“工抵房”名義促銷(xiāo)的特價(jià)房源，對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)帶來(lái)擾動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，江西資溪、豐城、瑞金、鄱陽(yáng)、贛江新區(qū)等地發(fā)文加強(qiáng)“工抵房”價(jià)格管控。各地房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性和精細(xì)化程度有所加強(qiáng)，但放開(kāi)限制性措施、加大房地產(chǎn)金融支持力度仍是近期各地新政的重要著力點(diǎn)。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，未來(lái)北京、上海和深圳的限制性政策仍有優(yōu)化空間，二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市也有望加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)企穩(wěn)。目前“銀十”開(kāi)局表現(xiàn)超預(yù)期，核心城市市場(chǎng)回穩(wěn)態(tài)勢(shì)明顯，居民置業(yè)信心開(kāi)始恢復(fù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)新政將繼續(xù)顯效，10月市場(chǎng)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)或出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。接下來(lái)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)基本面改善仍是穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)預(yù)期的關(guān)鍵，四季度若政策持續(xù)發(fā)力、經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇，核心城市樓市或筑底企穩(wěn)，全國(guó)市場(chǎng)企穩(wěn)亦可期。

樓市新政密集推出

9月26日中央政治局會(huì)議首次提出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，明確要調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率等內(nèi)容，釋放了積極的政策信號(hào)，打開(kāi)新一輪房地產(chǎn)政策調(diào)整窗口。

9月29日，央行落地一攬子房地產(chǎn)金融舉措，包括批量調(diào)整存量房貸利率、優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例、完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制等等，對(duì)穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期產(chǎn)生更加積極的作用。

隨后，9月最后兩天，上海、廣州、深圳和北京均推出樓市新政，涉及限購(gòu)政策優(yōu)化、降低首付比例、減少增值稅免征年限、適時(shí)取消普宅與非普宅標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，進(jìn)一步降低購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本，著力增加市場(chǎng)需求量。作為重要的樓市風(fēng)向標(biāo)，一線(xiàn)城市樓市新政的推出，加快了各地房地產(chǎn)政策調(diào)整優(yōu)化的步伐。

9月30日，河南出臺(tái)20條措施，從全面取消限購(gòu)，嚴(yán)控商品房建設(shè)增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，推動(dòng)認(rèn)房不認(rèn)貸、推進(jìn)住房“以舊換新”等方面，從全省層面對(duì)房地產(chǎn)政策優(yōu)化方向和著力點(diǎn)進(jìn)行部署。

同日，福建發(fā)布樓市新政，包括支持各城市因城施策取消住房限購(gòu)、限售、限價(jià)等方面限制性措施，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，下調(diào)二套房首付比例，加大公積金購(gòu)房支持力度，落實(shí)降低存量房貸利率政策等等。

在城市層面，10月9日，杭州出臺(tái)新政，首套房、二套房首付比例統(tǒng)一為15%，提高公積金貸款額度、落實(shí)降低存量房貸利率、取消新出讓用地限價(jià)措施、因地施策加大購(gòu)房支持力度等；同日，福州發(fā)文優(yōu)化房地產(chǎn)政策，同樣將首套房、二套房比例統(tǒng)一為15%，優(yōu)化家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)降低存量房貸利率、及時(shí)取消首套房和二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、支持商品房營(yíng)銷(xiāo)推廣等等。

9月中央政治局會(huì)議召開(kāi)后出臺(tái)房地產(chǎn)新政的還有無(wú)錫、廈門(mén)、武漢、東莞、中山等地，著力優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策、取消限制性措施。

系列利好政策提振市場(chǎng)信心，疊加各地多樣化促銷(xiāo)活動(dòng)，目前重點(diǎn)城市購(gòu)房的優(yōu)惠力度加大，從而促進(jìn)國(guó)慶假期期間重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度明顯回升，“銀十”開(kāi)局良好。

徐躍進(jìn)表示，國(guó)慶假期期間房企促銷(xiāo)力度普遍加大，核心城市樓盤(pán)到訪(fǎng)量、認(rèn)購(gòu)量均較節(jié)前大幅提升，部分項(xiàng)目成交量已超9月全月，市場(chǎng)回穩(wěn)跡象明顯。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期重點(diǎn)10城二手房成交同比倍增161%，重點(diǎn)城市來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)量均有不同程度回升，顯著好于9月，總體有止跌回穩(wěn)趨勢(shì)。四個(gè)一線(xiàn)城市新房和二手房成交均大幅增長(zhǎng)，前期深度調(diào)整的天津、武漢、鄭州等地來(lái)訪(fǎng)量和認(rèn)購(gòu)量小幅上升，多數(shù)城市雖行情相對(duì)平淡，但已有止跌回穩(wěn)跡象。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期各地加快落地各項(xiàng)政策，核心城市房?jī)r(jià)有望趨穩(wěn)，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度有望提升，加快核心城市市場(chǎng)筑底企穩(wěn)步伐，也有望進(jìn)一步帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)筑底節(jié)奏。

從政策趨勢(shì)來(lái)看，陳文靜認(rèn)為，短期內(nèi)一線(xiàn)城市政策已基本到位，未來(lái)限制性政策仍具備優(yōu)化空間，二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市也有望加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)量?jī)r(jià)趨向穩(wěn)定。完善去庫(kù)存政策，改善市場(chǎng)供求關(guān)系或是政策重要發(fā)力點(diǎn)。

多地出手管控“工抵房”價(jià)格

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，各地存在銷(xiāo)售“工抵房”的情況。

一位在北京某品牌房企市場(chǎng)部門(mén)就職的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“工抵房”和房企經(jīng)營(yíng)情況以及項(xiàng)目銷(xiāo)售情況強(qiáng)相關(guān)，據(jù)其了解，有的房企在支付合同款存在困難的情況下，會(huì)選擇將一些銷(xiāo)售表現(xiàn)不佳的房源或者車(chē)位倉(cāng)儲(chǔ)抵扣給工程方，有的開(kāi)發(fā)商幫忙銷(xiāo)售，也有的工程方直接銷(xiāo)售，這些房源一般比在售的商品房便宜。

徐躍進(jìn)表示，“工抵房”是長(zhǎng)期存在的一種特殊房源，其數(shù)量多少與房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)高度相關(guān)。目前市場(chǎng)處于調(diào)整階段，房企銷(xiāo)售回款相對(duì)乏力，同時(shí)工程款支付壓力較大，“工抵房”數(shù)量相對(duì)有所增加。未來(lái)如果政策進(jìn)一步發(fā)力，市場(chǎng)能夠逐漸企穩(wěn)恢復(fù)，房企銷(xiāo)售、融資環(huán)境改善，資金壓力得到一定緩解，“工抵房”數(shù)量可能會(huì)相應(yīng)減少。“工抵房”售價(jià)通常會(huì)低于項(xiàng)目案場(chǎng)售價(jià)，如果“工抵房”大規(guī)模存在，會(huì)在一定程度上對(duì)市場(chǎng)價(jià)格造成影響。

“杭州在售新房中幾乎沒(méi)有真正意義上的‘工抵房’。”杭州貝殼研究院院長(zhǎng)上官劍向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，杭州市面上大量有所謂“工抵房”房源的樓盤(pán)，主要是分布在近郊和遠(yuǎn)郊。這些樓盤(pán)成交速度慢，區(qū)域二手房?jī)r(jià)格明顯回調(diào)，樓盤(pán)借著“工抵房”的名義，實(shí)際是打折促銷(xiāo)，這也能在一定程度上減少對(duì)老業(yè)主的心理刺激。

不只是杭州，重慶、深圳、北京等多地中介也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道談道，目前市場(chǎng)上的在售新房房源中，存在以“工抵房”為噱頭推出特價(jià)房的情況。重慶一位中介向記者表示，這些以“工抵房”名義銷(xiāo)售的房源比正常銷(xiāo)售的房源便宜10%左右，一般是銷(xiāo)售情況不理想的樓盤(pán)，多位于周邊區(qū)域，核心區(qū)很少。也有杭州中介稱(chēng)，不同樓盤(pán)以“工抵房”名義銷(xiāo)售的房源價(jià)格有所差別，一般不會(huì)低于七折，正常在八五折以?xún)?nèi)。

但多位受訪(fǎng)者均談道，在售的新房房源中，盡管“工抵房”占比不大，但會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格帶來(lái)擾動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

針對(duì)這樣的情況，江西資溪、豐城、瑞金、鷹潭余江、鄱陽(yáng)、贛江新區(qū)等地出手加強(qiáng)“工抵房”價(jià)格管控，防止“工抵房”以過(guò)低的價(jià)格擾亂市場(chǎng)。

如9月29日，江西省撫州市資溪縣發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)資溪縣房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施》，文件明確要穩(wěn)妥處置“工抵房”，加強(qiáng)對(duì)“工抵房”價(jià)格管控，網(wǎng)簽備案價(jià)格應(yīng)與該小區(qū)平均價(jià)格相匹配。再如9月初江西省瑞金市發(fā)布的樓市新政中也談到穩(wěn)妥處置“工抵房”的問(wèn)題，強(qiáng)調(diào)“工抵房”網(wǎng)簽備案價(jià)格應(yīng)與該小區(qū)平均價(jià)格相匹配。

陳文靜表示，通常“工抵房”價(jià)格會(huì)明顯低于同小區(qū)房源均價(jià)，地方通過(guò)更為精細(xì)的管控，有利于保障當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，但嚴(yán)格管控也會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目出售更為困難，影響相關(guān)資金回收節(jié)奏。未來(lái)地方收購(gòu)或是一種可行的方式，一方面，地方政府收購(gòu)“工抵房”用于保障房，收購(gòu)價(jià)格相對(duì)可控，一定程度可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)；另一方面，收購(gòu)后也可促進(jìn)相關(guān)方收回現(xiàn)金，修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

來(lái)源：21財(cái)經(jīng)

作者：李莎