經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 2009年，因收購北京西客站海天廣場(chǎng)在北京市場(chǎng)嶄露頭角時(shí)，光耀東方還是一個(gè)名不見經(jīng)傳的山東企業(yè)。三年過去了，光耀東方致力于一線城市中心區(qū)域的項(xiàng)目收購，目前在北京、上海、天津等一、二線城市的核心區(qū)域已有多個(gè)項(xiàng)目。

這個(gè)以爛尾商業(yè)項(xiàng)目和價(jià)值被低估商業(yè)項(xiàng)目收購為主要戰(zhàn)略特色的公司，是如何成長的呢？

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2009年，光耀東方開始在北京收購項(xiàng)目。到目前為止，其已經(jīng)收購了海天廣場(chǎng)、金玉大廈兩個(gè)項(xiàng)目，控股了新中關(guān)大廈47%的股權(quán)，成為其第一大股東，收購了CBD零散商鋪4.4萬平方米。

此外，光耀東方還在天津?yàn)I海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)擁有5個(gè)項(xiàng)目，其中4個(gè)都是通過收購得來；在上海收購了老城廂-豫園商圈的福民商廈。

據(jù)光耀東方透露，光耀東方的商業(yè)運(yùn)營公司和物業(yè)管理公司正在接手新中關(guān)購物中心，相關(guān)工作正在交接中，新中關(guān)購物中心很快就會(huì)更名為“光耀東方購物中心新中關(guān)店”。

實(shí)際上，光耀東方的業(yè)務(wù)拓展，除了并購重組以外，也包括公開市場(chǎng)拿地開發(fā)。光耀東方集團(tuán)董事長李貴斌表示，這兩方面的業(yè)務(wù)在公司業(yè)務(wù)中各占50%的比重。

“不過，因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)情勢(shì)比較特殊，所以現(xiàn)在公司重點(diǎn)還是在并購重組上面。”李貴斌說。他表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，無論是從城市，還是從項(xiàng)目來看，分化越來越嚴(yán)重，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱，這一狀況，也正為光耀東方的并購提供了條件，“地主總是在饑荒中形成的”。

可以看到，光耀東方收購的項(xiàng)目，很大一部分都是在2011年收購的，包括上海福民商廈、天津響螺灣云南城投云濱大廈、北京金玉大廈、北京CBD 4.4萬平方米商鋪。而在李貴斌看來，2012年的機(jī)會(huì)更好，收購價(jià)格與2011年差不多，但可供選擇的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更多了，這得益于幾個(gè)方面：一是國企輔業(yè)分離；二是外資退出；三是資金鏈差的企業(yè)變賣資產(chǎn)。

目前，光耀東方有兩個(gè)收購項(xiàng)目正在洽談中。光耀東方對(duì)項(xiàng)目的選擇有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，其中關(guān)鍵的一條就是北京、上海、天津等一線城市中心區(qū)域。

“在北京收購，一定要在四環(huán)以內(nèi)。一定要在成熟商圈，不能是還需要培育的商圈。”李貴斌說。而其目前在北京已經(jīng)收購的資產(chǎn)，都符合這一標(biāo)準(zhǔn)。

速戰(zhàn)速?zèng)Q，是光耀東方處理收購項(xiàng)目的一貫?zāi)Ｊ剑话愣际琼?xiàng)目收購后，迅速重新定位、改造、包裝，然后將其中的寫字樓、公寓等物業(yè)零散銷售出去，商鋪部分自己持有運(yùn)營。

海天廣場(chǎng)、金玉大廈，都是如此。以海天廣場(chǎng)（后改名為光耀東方廣場(chǎng)）為例，光耀東方對(duì)其收購是在2009年下半年，而在當(dāng)年12月，其中酒店式公寓就開始現(xiàn)房對(duì)外銷售。金玉大廈也同樣如此，收購后，迅速將散售寫字樓推向市場(chǎng)。

2009年收購海天廣場(chǎng)后，李貴斌曾對(duì)本報(bào)表示，無論項(xiàng)目大小，光耀東方對(duì)其進(jìn)行改造、裝修的周期基本上是1-2個(gè)月，項(xiàng)目小，就少投入人力；項(xiàng)目大，就多投入人力。

先買再賣，速戰(zhàn)速?zèng)Q，為光耀東方贏得了獲取現(xiàn)金流的時(shí)間。因?yàn)楸兄行膮^(qū)域、成熟商圈的原則，一線城市中心的土地本身就是稀缺資源，偶爾出現(xiàn)此類銷售型物業(yè)，往往能夠贏得購買者。

李貴斌表示，公司的資金來源，主要包括銷售收入、持有商鋪獲得的銀行抵押貸款，以及自有百貨公司帶來的現(xiàn)金流等，目前公司持有的成熟商業(yè)面積有70萬平方米，到今年底能達(dá)到100萬平方米。

“收購重組，光有資金不行，沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)更不行。”李貴斌表示。

據(jù)了解，光耀東方收購一個(gè)項(xiàng)目的流程如下：首先是拓展部，專門負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目信息、建立數(shù)據(jù)庫；選定項(xiàng)目以后，交由策劃部、招商部、銷售部，研究該項(xiàng)目是否可行，如果得出的結(jié)論是可行，立刻由法務(wù)部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部介入處理；處理完成以后，策劃部、招商部、銷售部再就該項(xiàng)目進(jìn)一步做方案，包括策劃、定位、招商等，這一步完成以后，設(shè)計(jì)部、材料部、工程部再上；最后，交由物業(yè)部、經(jīng)營部。

除此之外，還有一個(gè)前期部，該部門專門和建委、規(guī)劃等部門打交道。

“收購一個(gè)項(xiàng)目，是一種綜合反應(yīng)，哪一個(gè)環(huán)節(jié)斷了都不行。”李貴斌說，做這一類項(xiàng)目，都是跟人打交道，心態(tài)一定要好，做熟了，就簡(jiǎn)單了。

收購項(xiàng)目的付款方式不同，對(duì)收購企業(yè)的要求也不同。據(jù)了解，承債式收購，是光耀東方在收購項(xiàng)目時(shí)使用的方式之一。所謂承債式收購，是指企業(yè)以全部承擔(dān)被收購企業(yè)債權(quán)債務(wù)的方式，獲得目標(biāo)企業(yè)控制權(quán)。此類目標(biāo)企業(yè)多為資不抵債，收購企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)零成本收購，減低了收購前期的資金壓力。

“承債式收購，雖然前期壓力小，但是后期壓力并不小。”李貴斌表示，因?yàn)榉孔拥漠a(chǎn)權(quán)由于債務(wù)而抵押了，這不利于后期的運(yùn)作，因此這種方式光耀東方運(yùn)用的并不多，在光耀東方收購的項(xiàng)目中，天津某項(xiàng)目是采用承債式收購的方式，但這個(gè)項(xiàng)目的債務(wù)主要是在建工程的工程款，并沒有銀行貸款。

對(duì)于李貴斌而言，有幾類項(xiàng)目是他不愿意碰的，一是存在多重法律糾紛的；二是產(chǎn)權(quán)方意見不一致的，例如，大股東要賣，小股東不愿意賣；三是和政府規(guī)劃相抵觸的。

商業(yè)理念與升級(jí)

光耀東方的投資并購商業(yè)模式，最早始于2003年，在進(jìn)入北京、上海之前，其已在聊城、大同、邯鄲、石家莊等地收購、盤活多個(gè)爛尾和價(jià)值被低估商業(yè)項(xiàng)目。

在其收購的項(xiàng)目中，商業(yè)面積并沒有銷售，而是全部持有運(yùn)營。除了更為吸引眼球的投資并購?fù)猓虡I(yè)運(yùn)營管理是光耀東方最具特點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力之一。

光耀東方的組織架構(gòu)與一般的公司有很大差別，目前，公司共有近7000名員工，其中商業(yè)管理公司的員工有6000多人。據(jù)李貴斌表示，這個(gè)團(tuán)隊(duì)一部分人自公司一成立就在了，距今已經(jīng)有八九年的歷史，另外很大一部分人來自2011年并購的山東聊城商業(yè)龍頭——聊城百貨公司。

這使得光耀東方從商業(yè)地產(chǎn)的前期定位、策劃、設(shè)計(jì)，到招商、運(yùn)營、物業(yè)，都是自己的人在做，自身具備一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

“這是真正意義上的商業(yè)模型。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)峭暾模@起碼能保證我們的商業(yè)地產(chǎn)是健康的。”李貴斌說，住宅做的是環(huán)境，寫字樓做的是形象，商業(yè)做的就是人流量，商業(yè)地產(chǎn)是價(jià)值投資，租金收入越高，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值才會(huì)越高。

李貴斌的這一理念，使得其此前在三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中屢試不爽，其基本邏輯就是：持有經(jīng)營，統(tǒng)一招商、運(yùn)營，再加上結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境的差異化的商業(yè)定位。其中，以傳統(tǒng)百貨、連鎖超市、家電賣場(chǎng)、綜合批發(fā)商場(chǎng)等業(yè)態(tài)為主。

隨著其在一線城市項(xiàng)目的增多，光耀東方的商業(yè)版圖，正在面臨新的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。以北京西長安街光耀東方廣場(chǎng)為例，盡管公寓早已銷售一空，但其持有運(yùn)營的商業(yè)面積高達(dá)10萬平方米；而光耀東方中心（原金玉大廈），商業(yè)面積地上是3萬平方米。

一線城市中心區(qū)域的商業(yè)運(yùn)營，顯然會(huì)與三、四線城市存在差異。光耀東方已經(jīng)提出將升級(jí)自己的商業(yè)運(yùn)營品牌，推出“光耀東方購物中心”，走中高端路線，目前光耀東方的商業(yè)團(tuán)隊(duì)正在入駐北京新中關(guān)購物中心，此后北京西長安街光耀東方廣場(chǎng)的商業(yè)，將以“光耀東方購物中心”的品牌推出。

未來光耀東方購物中心的推出，將是對(duì)公司一線城市運(yùn)營能力的考驗(yàn)和檢驗(yàn)。

保持適當(dāng)規(guī)模，是公司健康發(fā)展的基礎(chǔ)，再大的公司，一年能做的項(xiàng)目也是有限的，李貴斌表示，2012年公司的發(fā)展規(guī)劃，并購重組方面，以一線城市為主，并購4個(gè)項(xiàng)目即達(dá)成目標(biāo)，最多不超過6個(gè)；城市綜合體開發(fā)，以華北、華東現(xiàn)有市場(chǎng)為基地，考慮到有效的管理半徑，項(xiàng)目不過長江，不到東北。