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    一線“狩獵者” 光耀東方并購秘笈

    2012-09-14 07:29

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡芳潔 2009年,因收購北京西客站海天廣場(chǎng)在北京市場(chǎng)嶄露頭角時(shí),光耀東方還是一個(gè)名不見經(jīng)傳的山東企業(yè)。三年過去了,光耀東方致力于一線城市中心區(qū)域的項(xiàng)目收購,目前在北京、上海、天津等一、二線城市的核心區(qū)域已有多個(gè)項(xiàng)目。

    這個(gè)以爛尾商業(yè)項(xiàng)目和價(jià)值被低估商業(yè)項(xiàng)目收購為主要戰(zhàn)略特色的公司,是如何成長的呢?

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    2009年,光耀東方開始在北京收購項(xiàng)目。到目前為止,其已經(jīng)收購了海天廣場(chǎng)、金玉大廈兩個(gè)項(xiàng)目,控股了新中關(guān)大廈47%的股權(quán),成為其第一大股東,收購了CBD零散商鋪4.4萬平方米。

    此外,光耀東方還在天津?yàn)I海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)擁有5個(gè)項(xiàng)目,其中4個(gè)都是通過收購得來;在上海收購了老城廂-豫園商圈的福民商廈。

    據(jù)光耀東方透露,光耀東方的商業(yè)運(yùn)營公司和物業(yè)管理公司正在接手新中關(guān)購物中心,相關(guān)工作正在交接中,新中關(guān)購物中心很快就會(huì)更名為“光耀東方購物中心新中關(guān)店”。

    實(shí)際上,光耀東方的業(yè)務(wù)拓展,除了并購重組以外,也包括公開市場(chǎng)拿地開發(fā)。光耀東方集團(tuán)董事長李貴斌表示,這兩方面的業(yè)務(wù)在公司業(yè)務(wù)中各占50%的比重。

    “不過,因?yàn)楝F(xiàn)在市場(chǎng)情勢(shì)比較特殊,所以現(xiàn)在公司重點(diǎn)還是在并購重組上面。”李貴斌說。他表示,隨著房地產(chǎn)調(diào)控,地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,無論是從城市,還是從項(xiàng)目來看,分化越來越嚴(yán)重,強(qiáng)者越強(qiáng),弱者越弱,這一狀況,也正為光耀東方的并購提供了條件,“地主總是在饑荒中形成的”。

    可以看到,光耀東方收購的項(xiàng)目,很大一部分都是在2011年收購的,包括上海福民商廈、天津響螺灣云南城投云濱大廈、北京金玉大廈、北京CBD 4.4萬平方米商鋪。而在李貴斌看來,2012年的機(jī)會(huì)更好,收購價(jià)格與2011年差不多,但可供選擇的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)更多了,這得益于幾個(gè)方面:一是國企輔業(yè)分離;二是外資退出;三是資金鏈差的企業(yè)變賣資產(chǎn)。

    目前,光耀東方有兩個(gè)收購項(xiàng)目正在洽談中。光耀東方對(duì)項(xiàng)目的選擇有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn),其中關(guān)鍵的一條就是北京、上海、天津等一線城市中心區(qū)域。

    “在北京收購,一定要在四環(huán)以內(nèi)。一定要在成熟商圈,不能是還需要培育的商圈。”李貴斌說。而其目前在北京已經(jīng)收購的資產(chǎn),都符合這一標(biāo)準(zhǔn)。

    速戰(zhàn)速?zèng)Q,是光耀東方處理收購項(xiàng)目的一貫?zāi)J剑话愣际琼?xiàng)目收購后,迅速重新定位、改造、包裝,然后將其中的寫字樓、公寓等物業(yè)零散銷售出去,商鋪部分自己持有運(yùn)營。

    海天廣場(chǎng)、金玉大廈,都是如此。以海天廣場(chǎng)(后改名為光耀東方廣場(chǎng))為例,光耀東方對(duì)其收購是在2009年下半年,而在當(dāng)年12月,其中酒店式公寓就開始現(xiàn)房對(duì)外銷售。金玉大廈也同樣如此,收購后,迅速將散售寫字樓推向市場(chǎng)。

    2009年收購海天廣場(chǎng)后,李貴斌曾對(duì)本報(bào)表示,無論項(xiàng)目大小,光耀東方對(duì)其進(jìn)行改造、裝修的周期基本上是1-2個(gè)月,項(xiàng)目小,就少投入人力;項(xiàng)目大,就多投入人力。

    先買再賣,速戰(zhàn)速?zèng)Q,為光耀東方贏得了獲取現(xiàn)金流的時(shí)間。因?yàn)楸兄行膮^(qū)域、成熟商圈的原則,一線城市中心的土地本身就是稀缺資源,偶爾出現(xiàn)此類銷售型物業(yè),往往能夠贏得購買者。

    李貴斌表示,公司的資金來源,主要包括銷售收入、持有商鋪獲得的銀行抵押貸款,以及自有百貨公司帶來的現(xiàn)金流等,目前公司持有的成熟商業(yè)面積有70萬平方米,到今年底能達(dá)到100萬平方米。

    “收購重組,光有資金不行,沒有專業(yè)團(tuán)隊(duì)更不行。”李貴斌表示。

    據(jù)了解,光耀東方收購一個(gè)項(xiàng)目的流程如下:首先是拓展部,專門負(fù)責(zé)收集項(xiàng)目信息、建立數(shù)據(jù)庫;選定項(xiàng)目以后,交由策劃部、招商部、銷售部,研究該項(xiàng)目是否可行,如果得出的結(jié)論是可行,立刻由法務(wù)部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部介入處理;處理完成以后,策劃部、招商部、銷售部再就該項(xiàng)目進(jìn)一步做方案,包括策劃、定位、招商等,這一步完成以后,設(shè)計(jì)部、材料部、工程部再上;最后,交由物業(yè)部、經(jīng)營部。

    除此之外,還有一個(gè)前期部,該部門專門和建委、規(guī)劃等部門打交道。

    “收購一個(gè)項(xiàng)目,是一種綜合反應(yīng),哪一個(gè)環(huán)節(jié)斷了都不行。”李貴斌說,做這一類項(xiàng)目,都是跟人打交道,心態(tài)一定要好,做熟了,就簡(jiǎn)單了。

    收購項(xiàng)目的付款方式不同,對(duì)收購企業(yè)的要求也不同。據(jù)了解,承債式收購,是光耀東方在收購項(xiàng)目時(shí)使用的方式之一。所謂承債式收購,是指企業(yè)以全部承擔(dān)被收購企業(yè)債權(quán)債務(wù)的方式,獲得目標(biāo)企業(yè)控制權(quán)。此類目標(biāo)企業(yè)多為資不抵債,收購企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)零成本收購,減低了收購前期的資金壓力。

    “承債式收購,雖然前期壓力小,但是后期壓力并不小。”李貴斌表示,因?yàn)榉孔拥漠a(chǎn)權(quán)由于債務(wù)而抵押了,這不利于后期的運(yùn)作,因此這種方式光耀東方運(yùn)用的并不多,在光耀東方收購的項(xiàng)目中,天津某項(xiàng)目是采用承債式收購的方式,但這個(gè)項(xiàng)目的債務(wù)主要是在建工程的工程款,并沒有銀行貸款。

    對(duì)于李貴斌而言,有幾類項(xiàng)目是他不愿意碰的,一是存在多重法律糾紛的;二是產(chǎn)權(quán)方意見不一致的,例如,大股東要賣,小股東不愿意賣;三是和政府規(guī)劃相抵觸的。

    商業(yè)理念與升級(jí)

    光耀東方的投資并購商業(yè)模式,最早始于2003年,在進(jìn)入北京、上海之前,其已在聊城、大同、邯鄲、石家莊等地收購、盤活多個(gè)爛尾和價(jià)值被低估商業(yè)項(xiàng)目。

    在其收購的項(xiàng)目中,商業(yè)面積并沒有銷售,而是全部持有運(yùn)營。除了更為吸引眼球的投資并購?fù)猓虡I(yè)運(yùn)營管理是光耀東方最具特點(diǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力之一。

    光耀東方的組織架構(gòu)與一般的公司有很大差別,目前,公司共有近7000名員工,其中商業(yè)管理公司的員工有6000多人。據(jù)李貴斌表示,這個(gè)團(tuán)隊(duì)一部分人自公司一成立就在了,距今已經(jīng)有八九年的歷史,另外很大一部分人來自2011年并購的山東聊城商業(yè)龍頭——聊城百貨公司。

    這使得光耀東方從商業(yè)地產(chǎn)的前期定位、策劃、設(shè)計(jì),到招商、運(yùn)營、物業(yè),都是自己的人在做,自身具備一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

    “這是真正意義上的商業(yè)模型。產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)峭暾模@起碼能保證我們的商業(yè)地產(chǎn)是健康的。”李貴斌說,住宅做的是環(huán)境,寫字樓做的是形象,商業(yè)做的就是人流量,商業(yè)地產(chǎn)是價(jià)值投資,租金收入越高,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值才會(huì)越高。

    李貴斌的這一理念,使得其此前在三、四線城市的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中屢試不爽,其基本邏輯就是:持有經(jīng)營,統(tǒng)一招商、運(yùn)營,再加上結(jié)合當(dāng)?shù)丨h(huán)境的差異化的商業(yè)定位。其中,以傳統(tǒng)百貨、連鎖超市、家電賣場(chǎng)、綜合批發(fā)商場(chǎng)等業(yè)態(tài)為主。

    隨著其在一線城市項(xiàng)目的增多,光耀東方的商業(yè)版圖,正在面臨新的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)。以北京西長安街光耀東方廣場(chǎng)為例,盡管公寓早已銷售一空,但其持有運(yùn)營的商業(yè)面積高達(dá)10萬平方米;而光耀東方中心(原金玉大廈),商業(yè)面積地上是3萬平方米。

    一線城市中心區(qū)域的商業(yè)運(yùn)營,顯然會(huì)與三、四線城市存在差異。光耀東方已經(jīng)提出將升級(jí)自己的商業(yè)運(yùn)營品牌,推出“光耀東方購物中心”,走中高端路線,目前光耀東方的商業(yè)團(tuán)隊(duì)正在入駐北京新中關(guān)購物中心,此后北京西長安街光耀東方廣場(chǎng)的商業(yè),將以“光耀東方購物中心”的品牌推出。

    未來光耀東方購物中心的推出,將是對(duì)公司一線城市運(yùn)營能力的考驗(yàn)和檢驗(yàn)。

    保持適當(dāng)規(guī)模,是公司健康發(fā)展的基礎(chǔ),再大的公司,一年能做的項(xiàng)目也是有限的,李貴斌表示,2012年公司的發(fā)展規(guī)劃,并購重組方面,以一線城市為主,并購4個(gè)項(xiàng)目即達(dá)成目標(biāo),最多不超過6個(gè);城市綜合體開發(fā),以華北、華東現(xiàn)有市場(chǎng)為基地,考慮到有效的管理半徑,項(xiàng)目不過長江,不到東北。

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