經(jīng)濟觀察報 記者 周亞霖

經(jīng)濟觀察報：怎么看2013年房地產(chǎn)形勢？調(diào)控有無加碼可能？

王志浩（渣打銀行大中華區(qū)研究主管）：2012年三季度我們預期從今年二季度起房屋銷售反彈將會帶動房地產(chǎn)建設(shè)活動反彈。從下面的圖表可以看出，在建房屋面積即將成為正增長（3個月移動平均），并且伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇，帶動經(jīng)濟增長的諸多行業(yè)，從鋼材需求到汽車交易量，均有所改善。除個別城市外，房價基本保持平穩(wěn)，中央加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度可能性在降低。

經(jīng)濟觀察報：如何看待中央對城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進？

王志浩：過去，中央政府關(guān)注的是將小城鎮(zhèn)發(fā)展成城市，現(xiàn)在關(guān)于這方面的討論也比較多。不過，政策制定者對于讓大城市變得更大一直有疑慮。我認為比較好的方法是，政府認識到人們因為大城市有好的工作機會而涌入的事實，并在此基礎(chǔ)上制定政策。關(guān)于這方面，政府也在進行思考，如在大城市周圍建立衛(wèi)星城，以形成都市圈，在衛(wèi)星城建立交通基礎(chǔ)設(shè)施是非常必要的。城市人口密度越高，交通就越容易，資源使用就越高效。

經(jīng)濟觀察報：調(diào)控初期一、二線城市受較大影響，但后期回暖明顯，怎么看一線城市房價近期的暴漲？

王志浩：我們在去年8月份的報告中曾作出這樣的預測，這預測是基于一線城市的庫存下降比較快。現(xiàn)在新房供應(yīng)比較少，這是因為城市發(fā)展太快，另外拆遷進程不太順利導致舊城重新開發(fā)的難度加大。現(xiàn)在需要在居民合理賠償與重新開發(fā)需求之間找到新的平衡。在很多貧窮的地方，拆遷過程伴隨著暴力事件而且補償不多；但是在最富裕的城市，有關(guān)拆遷的透明且正當法律程序的缺失已經(jīng)導致舊城重新開發(fā)步伐放緩。考慮到大城市有限的供應(yīng)和強勁的需求，遂作出上述判斷。長期看，我們堅定認為中國需要更多房地產(chǎn)建設(shè)。渣打銀行股市分析團隊將未來需求作為房屋升級和城市化帶來需求為函數(shù)的模型發(fā)現(xiàn)未來多年，房地產(chǎn)市場可支撐新房建設(shè)5%的復合年均增長率。

經(jīng)濟觀察報：因為庫存的因素，今年三、四線城市的房價會下跌嗎？

王志浩：這一點，我們很難下判斷，因為現(xiàn)在的數(shù)據(jù)還不充分。在市場上，確實有人講在三、四線城市的房屋供應(yīng)過量并出現(xiàn)價格下跌。現(xiàn)在的問題是一些城市如溫州、貴陽出現(xiàn)了比較明顯的過量供應(yīng)和一些信貸方面的問題，而其他一些較小的城市供應(yīng)少得多，形勢也好得多。

經(jīng)濟觀察報：貴公司預測了2013年和2014年的CPI，這個指標和今年的房租及房價有什么關(guān)系？

王志浩：我們認為兩者聯(lián)系比較緊密，2013年房價會繼續(xù)上漲。在2011年之前，有三個主要因素在助推房價上漲，一是實際利息率較低；二是人民幣低估；三是城市對土地銷售或房地產(chǎn)稅的依賴。2013年，上述三個因素中的兩個已經(jīng)不存在——家庭可通過購買理財產(chǎn)品獲得5%的無風險收益，人民幣低估得到減緩。城市對高土地價格的依賴仍未得到解決。這意味著住房市場上漲的壓力變得不會那么大，價格走勢會受其他因素如供給等影響。