經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 陳哲 對(duì)上海總價(jià)地王的角逐進(jìn)入關(guān)鍵一周。

8月7日，是這幅土地預(yù)申請(qǐng)的最后一天。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，目前有包括新鴻基等港資；綠地集團(tuán)、華潤(rùn)置業(yè)等國(guó)企在內(nèi)的上十家地產(chǎn)大鱷正緊鑼密鼓地研究，投資這幅價(jià)格或超175億元土地的可行性。

據(jù)悉，這幅占地面積達(dá)到9.9萬(wàn)平方米的土地中，有約3.53 萬(wàn)方的核心土地，此前隸屬上實(shí)城開(kāi)旗下上海寰宇城市投資開(kāi)發(fā)公司。上實(shí)城開(kāi)前身為上海城開(kāi)，系徐匯區(qū)城市開(kāi)發(fā)平臺(tái)，后易主上實(shí)控股，但徐匯國(guó)資仍持有超4成股權(quán)。

今年5月，徐匯區(qū)政府與城開(kāi)達(dá)成一致，由政府重新收回后者持有的3.53萬(wàn)方土地后，連同附近其他部分土地，整體推出開(kāi)發(fā)。而城開(kāi)由此換得徐匯濱江地區(qū)總面積約8萬(wàn)方的四幅土地。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，早在城開(kāi)決定置換土地之前，已準(zhǔn)備將3萬(wàn)方土地的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給另外一家企業(yè)。后徐匯區(qū)政府決定收儲(chǔ)后連同附近地塊整體開(kāi)發(fā)，城開(kāi)隨之取消交易安排。

自去年年底開(kāi)始，徐匯區(qū)就已開(kāi)始圍繞徐家匯中心項(xiàng)目的重新出讓作出安排。當(dāng)?shù)卣賳T認(rèn)為，該項(xiàng)目應(yīng)作為該區(qū)服務(wù)業(yè)升級(jí)的標(biāo)志性“商旅文”發(fā)展載體，應(yīng)該加快開(kāi)發(fā)建設(shè)。而已持有該地塊八年的上實(shí)城開(kāi)，似乎尚不具備這樣的實(shí)力。

城開(kāi)出局起底

在此次政府重新規(guī)劃推出之前，徐家匯中心項(xiàng)目早已聲名在外。

位于徐家匯商圈核心地帶的土地，早年總占地面積約13.2萬(wàn)平方米，有“上海市面積最大、最后一塊黃金地塊”之稱，也是徐家匯二次開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目。但自上世紀(jì)90年代出讓后，幾易其手，卻一直未能開(kāi)發(fā)。

2005年上海城開(kāi)受讓地塊的部分股權(quán)，獲得了部分開(kāi)發(fā)權(quán)。當(dāng)時(shí)，上海城開(kāi)宣布在5～10年內(nèi)，投資250億～300億元完成開(kāi)發(fā)。當(dāng)時(shí)，上海城開(kāi)總經(jīng)理倪建達(dá)說(shuō)，要把“徐家匯中心”煲成“濃香四溢的靚湯”。

然而，2008年初，城開(kāi)在徐家匯中心項(xiàng)目西端建成一幢體量不大的城開(kāi)國(guó)際大廈后，并無(wú)后續(xù)投資動(dòng)作。

“煮湯”多年，卻未開(kāi)火，上海城開(kāi)卻憑借這個(gè)黃金項(xiàng)目別有收獲。2007年，倪建達(dá)手握“徐家匯中心”項(xiàng)目，說(shuō)服上實(shí)集團(tuán)收購(gòu)上海城開(kāi)，使其由徐匯區(qū)屬企業(yè)躋身市屬國(guó)資企業(yè)序列，并更名上實(shí)城開(kāi)。

此后，上實(shí)城開(kāi)借殼中新地產(chǎn)在港上市，徐家匯中心又作為其主要儲(chǔ)備資產(chǎn)之一裝入上市公司。在“青年才俊”倪建達(dá)的主持下，上實(shí)城開(kāi)積極擴(kuò)張，成為上海國(guó)資巨頭上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下最為進(jìn)取的地產(chǎn)平臺(tái)。

2011年底，徐匯區(qū)委區(qū)政府換屆。新上任的領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)徐家匯中心項(xiàng)目的推進(jìn)十分關(guān)注，并將徐家匯中心作為2012年擬促進(jìn)開(kāi)工的頭號(hào)重點(diǎn)項(xiàng)目。

接近徐匯區(qū)人士介紹，近兩年，該區(qū)經(jīng)濟(jì)增速排在全市中游靠后的位置，地方政府面臨著向新型的、創(chuàng)新型的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，面臨著前有標(biāo)兵，后有追兵的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

一位接近上實(shí)城開(kāi)的人士介紹，由于徐家匯中心規(guī)劃中要求建設(shè)大量的持有型項(xiàng)目，這對(duì)以住宅開(kāi)發(fā)為主的上實(shí)城開(kāi)而言頗為吃力。今年上半年，上實(shí)城開(kāi)還將其位于上海的另一綜合體項(xiàng)目城開(kāi)龍城25%股權(quán)出售，換回11.75億元現(xiàn)金。

2012年下半年，上實(shí)城開(kāi)有意將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三方企業(yè)。

但在規(guī)劃不斷調(diào)整的過(guò)程中，政府高層認(rèn)為，包括上實(shí)城開(kāi)手中土地在內(nèi)的該區(qū)域多塊零散土地應(yīng)作整體開(kāi)發(fā)。

上述人士介紹，徐匯區(qū)土地部門(mén)曾經(jīng)考慮，將城開(kāi)持有的3萬(wàn)方土地之外的徐家匯中心土地打包掛牌，同時(shí)要求競(jìng)買人收購(gòu)城開(kāi)持有土地的項(xiàng)目公司股權(quán)。但如此操作，或有悖有關(guān)土地管理規(guī)定。上實(shí)城開(kāi)隨即中止了已經(jīng)洽談的項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃。

最后政府決定以徐匯濱江土地置換城開(kāi)徐家匯土地，整體收儲(chǔ)后統(tǒng)一掛牌徐家匯中心對(duì)外出讓。由此，175億底價(jià)地王橫空出世。

花落誰(shuí)家

徐匯區(qū)對(duì)這幅超級(jí)地塊寄予厚望，將其打造成集聚現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成商務(wù)商貿(mào)、金融服務(wù)、文化旅游、休閑娛樂(lè)的重要抓手。過(guò)去十年中，通過(guò)商貿(mào)服務(wù)氛圍的打造，徐家匯地區(qū)成為上海最成功的城市副中心。

上述接近徐匯區(qū)政府人士透露，該幅土地的出讓，已上升到上海市層面，市主要領(lǐng)導(dǎo)專門(mén)指示要做到公開(kāi)透明，通過(guò)競(jìng)標(biāo)出讓的模式，使得土地利用效率最優(yōu)。

據(jù)相關(guān)資料，在這幅土地的出讓附加條件中，有著非常高的門(mén)檻。物業(yè)中不少于60%的總建面需持有10年以上；項(xiàng)目須符合徐家匯城市副中心現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚功能定位；開(kāi)發(fā)商須具備建設(shè)與運(yùn)營(yíng)大型商業(yè)、商務(wù)樓宇及高星級(jí)酒店的經(jīng)驗(yàn)，具有國(guó)際影響力；項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間為交地后12個(gè)月內(nèi)，動(dòng)工后60個(gè)月內(nèi)完成總建面的70%，動(dòng)工后84個(gè)月內(nèi)全部竣工。

與以往預(yù)申請(qǐng)不同的環(huán)節(jié)是，徐家匯中心地塊未要求將競(jìng)拍保證金直接打入交易平臺(tái)，而取之以銀行擔(dān)保保函的形式。一家取到標(biāo)書(shū)的開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“政府考慮到標(biāo)的額太大，按總價(jià)一定比例收取的保證金也會(huì)不菲，徒增企業(yè)財(cái)務(wù)成本。”

即便如此，徐家匯中心正式“出閣”前，已是緋聞不斷。

據(jù)了解，上海市2011年推出的預(yù)申請(qǐng)制度，屬于土地出讓的可選環(huán)節(jié)。按規(guī)定，其時(shí)限不得少于20天。而徐家匯中心項(xiàng)目的預(yù)申請(qǐng)階段剛好卡在下限，為20天。且不同于以往的預(yù)申請(qǐng)?jiān)O(shè)置，本地塊出讓規(guī)定中明確，在8月7日前未遞交競(jìng)標(biāo)申請(qǐng)的意向人，將不具備競(jìng)買資格。“相信政府在前期市場(chǎng)調(diào)研階段，對(duì)地塊的入市前景已經(jīng)有了判斷”。

“其實(shí)有能耐吃下這幅土地的，市場(chǎng)上就那么幾家企業(yè)。大家普遍的看法是，有這種長(zhǎng)期投資思路和能力的企業(yè)，主要是香港開(kāi)發(fā)商，國(guó)內(nèi)民企的實(shí)力有限，央企有這個(gè)錢也不見(jiàn)得有這個(gè)心。”上述接近徐匯區(qū)政府人士說(shuō)。

其中以新鴻基-恒基-新世界聯(lián)合體等港資呼聲最為高漲，甚至出現(xiàn)了過(guò)去很少出現(xiàn)在內(nèi)地土地市場(chǎng)上的怡和洋行和香港置地。此外，華潤(rùn)置地、綠地集團(tuán)也據(jù)信向出讓人索買了競(jìng)標(biāo)標(biāo)書(shū)。上述接近徐匯區(qū)政府人士介紹，目前已經(jīng)有超過(guò)十家開(kāi)發(fā)商顯示出了濃厚興趣。

新鴻基發(fā)展（中國(guó)）有限公司董事鄧維聰今年早些時(shí)候在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，該公司仍然在尋找合適的綜合體項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，上海將是最重要的目標(biāo)區(qū)域。該公司在上海浦西重金打造的ICC環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)，也處于徐匯區(qū)另一重要商圈淮海中路。

本報(bào)獲悉，可能正是因?yàn)榈貕K規(guī)劃復(fù)雜、投資數(shù)額巨大，截至發(fā)稿前，徐家匯中心出讓人尚未收到任何一家意向競(jìng)買人的預(yù)申請(qǐng)文書(shū)。