經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡蓉萍 81歲的老礦工高光復(fù)近日回遷到了位于吉林省遼源市西安區(qū)河西新苑小區(qū)的新家，按照當(dāng)?shù)嘏锔恼撸呒以?00多平米的棚戶房折成了三套50平米左右的新房。

河西新苑小區(qū)只是遼源市一個(gè)煤礦棚戶區(qū)的改造項(xiàng)目。這樣的項(xiàng)目在吉林省還有很多，其中包括“一五”老工業(yè)區(qū)哈達(dá)灣老工業(yè)區(qū)整體搬遷改造項(xiàng)目。

與吉林省有著多年合作的國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行（下稱國(guó)開(kāi)行）在這些項(xiàng)目中扮演著主要的角色。

為了解決資金難題，國(guó)開(kāi)行與地方政府商議，打破了由當(dāng)?shù)毓矩?fù)責(zé)融資建設(shè)的單一形態(tài)，

采取了與地方政府共同搭建市場(chǎng)化融資平臺(tái)來(lái)融資、先期貸款投入推進(jìn)項(xiàng)目順利實(shí)施，以期進(jìn)而帶動(dòng)其他社會(huì)資本投入的開(kāi)發(fā)模式。

不過(guò)，與以往不同的是，這些項(xiàng)目土地商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值較低、面臨的資金缺口也較大，如何平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益是國(guó)開(kāi)行不得不面對(duì)的考驗(yàn)。

棚改資金缺口大

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解，遼源市計(jì)劃在2015年完成全部棚戶區(qū)改造，根據(jù)目前的測(cè)算，需要資金達(dá)130億，剩下資金缺口為35億到40億。

遼源市副市長(zhǎng)譚海對(duì)記者表示：“棚戶區(qū)改造的資金是最大難題，目前商業(yè)價(jià)值比較大的地塊都改造完了，剩下的都是商業(yè)價(jià)值差的，只能靠政府主導(dǎo)，我市財(cái)力又十分有限，僅今年就需要資金26億元左右，用于項(xiàng)目竣工、新開(kāi)工項(xiàng)目、拆遷和還貸。”

遼源是典型的資源枯竭型城市，棚戶區(qū)面積大、數(shù)量多、分布廣，計(jì)劃拆遷460萬(wàn)平方米，規(guī)劃建設(shè)800萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資110億元。遼源市不同于相對(duì)發(fā)達(dá)的東部沿海城市可以實(shí)現(xiàn)綜合平衡，即無(wú)法通過(guò)土地運(yùn)作和商業(yè)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)平衡。“和國(guó)開(kāi)行合作最多、最早，找過(guò)其他銀行，都是短期的過(guò)橋貸款，利率還要上浮，對(duì)于我們這樣一個(gè)吃飯都要靠財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的地方，沒(méi)有國(guó)開(kāi)行的支持，將壓力很大”，譚海說(shuō)。

國(guó)開(kāi)行人士介紹，該行吉林分行給予遼源市近20億貸款授信，期限一般為10~15年，利率為基準(zhǔn)利率。

面對(duì)巨大的資金壓力，遼源市也正在通過(guò)爭(zhēng)取國(guó)家補(bǔ)貼、銀行貸款、省政府補(bǔ)貼、貸款貼息等渠道加以解決。

面臨資金困境的還有始自2010年吉林市城區(qū)西北部總面積8.8平方公里的哈達(dá)灣老工業(yè)區(qū)整體搬遷改造項(xiàng)目。

7月24日，吉林市政府副秘書長(zhǎng)張光宇告訴記者，哈達(dá)灣整體搬遷改造，關(guān)鍵在于四大高污染企業(yè)（碳素廠、水泥廠、鐵合金、造紙廠）的拆遷，四家骨干企業(yè)占到工業(yè)區(qū)總面積的近一半，工程量大，既包括工業(yè)區(qū)的整體搬遷，又包括居民棚戶區(qū)的改造。

據(jù)張光宇介紹，該項(xiàng)目原先計(jì)劃總投資104億元，其中資本金30億元，申請(qǐng)銀行貸款74億元。其中，國(guó)開(kāi)行貢獻(xiàn)了10.5億資本金和74億的銀行貸款。

融資新模式

在哈達(dá)灣改造項(xiàng)目中，國(guó)開(kāi)行探索了一種新的融資模式，尤其對(duì)貸款的信用結(jié)構(gòu)和運(yùn)作方式進(jìn)行了創(chuàng)新，試圖在服務(wù)國(guó)家戰(zhàn)略與商業(yè)可持續(xù)兩個(gè)目標(biāo)之間找到平衡。

哈達(dá)灣區(qū)域內(nèi)主要工業(yè)企業(yè)污染較重，嚴(yán)重影響周邊居民的生活質(zhì)量與生存環(huán)境。加之該區(qū)域位于城市核心區(qū)，已對(duì)整個(gè)城市發(fā)展產(chǎn)生重要影響。通過(guò)相關(guān)污染治理計(jì)劃及可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)幾年內(nèi)，哈達(dá)灣區(qū)域?qū)⑼瓿蓮睦瞎I(yè)基地到低碳生態(tài)城的轉(zhuǎn)身。

國(guó)開(kāi)行在與吉林市政府探討合作“哈達(dá)灣工業(yè)區(qū)異地升級(jí)改造項(xiàng)目”的過(guò)程中，就融資主體的股權(quán)結(jié)構(gòu)多元化達(dá)成共識(shí)。

在研究國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)范地方政府負(fù)債、規(guī)范整治原地方融資平臺(tái)的文件，及赴海南等省份調(diào)研學(xué)習(xí)平臺(tái)建設(shè)情況的基礎(chǔ)上，國(guó)開(kāi)行改變了現(xiàn)行的BT（建設(shè)-移交）、委托代建等城建項(xiàng)目融資模式，打破當(dāng)?shù)貒?guó)有獨(dú)資的城投集團(tuán)負(fù)責(zé)融資建設(shè)的單一形態(tài)，借鑒國(guó)際通行的“公私合營(yíng)”模式，設(shè)立社會(huì)資本參股的特殊目的公司來(lái)負(fù)責(zé)融資、開(kāi)發(fā)、整理、建設(shè)城市特定區(qū)域，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、收益共享。

此外，國(guó)開(kāi)行還對(duì)政府資源進(jìn)行梳理整合和現(xiàn)金流設(shè)計(jì)，使新融資主體成為具有充足有效資產(chǎn)、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流和自身具有償債能力的市場(chǎng)化主體。因此，哈達(dá)灣項(xiàng)目融資主體直接引進(jìn)戰(zhàn)略投資者——國(guó)開(kāi)金融有限公司，與吉林市融資平臺(tái)共同出資成立特殊目的公司國(guó)開(kāi)吉林投資有限公司（下稱國(guó)開(kāi)吉林）。

吉林市政府、國(guó)開(kāi)金融承諾分別以現(xiàn)金形式向國(guó)開(kāi)吉林注資19.5億元、10.5億元。目前，吉林市首批6.5億，國(guó)開(kāi)金融3.5億投資已到位。

國(guó)開(kāi)吉林現(xiàn)金流搭建以土地出讓收益為主，輔助以公司稅費(fèi)返還和土地出讓金返還及區(qū)域內(nèi)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)收入等幾部分共同組成。同時(shí)，吉林市政府同意在還款期內(nèi)，合理協(xié)調(diào)吉林市與哈達(dá)灣區(qū)域的土地供應(yīng)計(jì)劃，確保到期貸款能夠及時(shí)償還。

據(jù)悉，國(guó)開(kāi)行也承諾為項(xiàng)目改造提供74億的中長(zhǎng)期貸款，首批已發(fā)放了14.8億。

概括來(lái)講，哈達(dá)灣項(xiàng)目大致分為三個(gè)階段：?jiǎn)?dòng)階段，項(xiàng)目沒(méi)有形成收益，由大股東提供貸款保證擔(dān)保，確保哈達(dá)灣項(xiàng)目的順利啟動(dòng)；土地開(kāi)發(fā)整理階段，使“生地”變成“熟地”，要求吉林市政府賦予項(xiàng)目公司一級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，為貸款提供抵押創(chuàng)造條件；土地出讓還款階段，當(dāng)?shù)貕K滿足出讓條件時(shí)，銀行分批解除抵押，實(shí)現(xiàn)掛牌出讓，獲得土地開(kāi)發(fā)收益。

據(jù)國(guó)開(kāi)行吉林分行負(fù)責(zé)人介紹，哈達(dá)灣項(xiàng)目以土地滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為運(yùn)作核心，整理一塊土地，交易一塊土地；收益一部分償還貸款，一部分開(kāi)發(fā)下一塊土地，循環(huán)開(kāi)發(fā)。在資金運(yùn)行方面，國(guó)開(kāi)行要求與借款人簽訂賬戶監(jiān)管協(xié)議，掌控關(guān)鍵資金節(jié)點(diǎn)，做到資金內(nèi)部流轉(zhuǎn)，資金最大限度的封閉運(yùn)行。

不過(guò)，這些棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，在商業(yè)銀行心中還存有疑慮。以哈達(dá)灣為例，多數(shù)銀行認(rèn)為，再造一座新城，如此規(guī)模巨大、政策性強(qiáng)的特殊公益項(xiàng)目，從商業(yè)回報(bào)看，這些土地往往開(kāi)發(fā)價(jià)值低，回報(bào)低。因此，對(duì)于一直對(duì)保障性安居工程有大量投入的國(guó)開(kāi)行如何平衡風(fēng)險(xiǎn)與收益值得關(guān)注。