經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 吳娓婷 陳勇 實(shí)習(xí)記者 馬玲玲 9月底，浙江縣級(jí)市慈溪。保利商業(yè)綜合體濱湖天地舉行招商大會(huì)，當(dāng)?shù)卣賳T悉數(shù)到場(chǎng)，大會(huì)吸引了約400家商家。

項(xiàng)目規(guī)劃有體驗(yàn)式購(gòu)物中心、主題游樂(lè)公園、高端寫字樓、濱水步行街和高尚居住區(qū)等五大物業(yè)形態(tài)。

作為碧桂園首個(gè)新城開發(fā)項(xiàng)目，蘭州新城近日銷售50億元。項(xiàng)目負(fù)責(zé)人透露，蘭州新城的熱銷提振了信心，認(rèn)為西北很有發(fā)展?jié)摿Α?/p>

萬(wàn)科在南京的首個(gè)綜合體，位于南部新城的九都薈今年下半年將入市，市場(chǎng)預(yù)計(jì)該項(xiàng)目能把區(qū)域做旺。

開發(fā)商參與地方政府新城新區(qū)開發(fā)，進(jìn)入時(shí)間更早、開發(fā)規(guī)模更大，同時(shí)將承擔(dān)公共設(shè)施配套的建設(shè)工作。多個(gè)開發(fā)商認(rèn)為，因?yàn)楸M早進(jìn)入新區(qū)并提升地塊價(jià)值，可以獲得高于一般項(xiàng)目的回報(bào)。

向往新城

保利濱湖天地位于慈溪城西休閑商務(wù)區(qū)，是該市往西發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。作為經(jīng)濟(jì)百?gòu)?qiáng)縣，工業(yè)為該區(qū)域帶來(lái)了經(jīng)濟(jì)收益，但側(cè)重工業(yè)發(fā)展的城市，生活配套設(shè)施則顯得落后。

“（慈溪）這里名車遍地，證明藏富于民。但購(gòu)物場(chǎng)所只有一間老百貨，餐飲也不發(fā)達(dá)。”保利商業(yè)投資管理有限公司的人士說(shuō)。

不過(guò)，政府出讓占地面積達(dá)30萬(wàn)平方米的土地，要求開發(fā)商承擔(dān)的不止是購(gòu)物和餐飲。根據(jù)出讓條件，該項(xiàng)目還需配建主題樂(lè)園、影城、真冰溜冰場(chǎng)等業(yè)態(tài)。

慈溪濱湖天地是保利參與華東新城區(qū)開發(fā)的一個(gè)實(shí)例。在廣東，保利接連開發(fā)了佛山南海新城、順德新城、東平新城等。

今年3月，保利集團(tuán)董事長(zhǎng)宋廣菊在2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說(shuō)：“保利已經(jīng)在城市化過(guò)程中把握先機(jī)，在廣東的動(dòng)作已經(jīng)非常大了，已經(jīng)進(jìn)入了多個(gè)城市，大有全面覆蓋之勢(shì)。”

宋廣菊表示會(huì)“跟住政府的腳步，想政府所想，推政府所推，抓住城鎮(zhèn)化的節(jié)奏”。

據(jù)介紹，保利通過(guò)開發(fā)新城新區(qū)，“獲得高于其他開發(fā)商的回報(bào)”，而且“保證3-5年內(nèi)獲得回報(bào)”。

碧桂園行政總裁莫斌也表示：“我們跟政府探討做一些新型城鎮(zhèn)化的嘗試，能否成功不好說(shuō)，但是我們已經(jīng)準(zhǔn)備好了。”

而千億級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)綠地已是多個(gè)新城標(biāo)桿項(xiàng)目的締造者。今年，這家房企進(jìn)一步明確了它的新生意模式——智慧城市產(chǎn)業(yè)鏈整合者。綠地董事長(zhǎng)張玉良說(shuō)：“智慧城市戰(zhàn)略與過(guò)去不同階段公司明確的新城戰(zhàn)略、超高層戰(zhàn)略到產(chǎn)城一體化戰(zhàn)略，處在同一個(gè)高度。”他說(shuō)：“這也是針對(duì)新一輪城鎮(zhèn)化的方向。”

重視新城新區(qū)與當(dāng)下土地出讓的趨勢(shì)相契合。首先，新城新區(qū)土地出讓集中，是開發(fā)商獲得土地的一種重要方式。其次，地方政府想同時(shí)兼顧土地創(chuàng)收、公平性與中央對(duì)調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的要求，把城市功能附加到土地出讓當(dāng)中，讓開發(fā)商來(lái)拉動(dòng)投資、創(chuàng)造就業(yè)、導(dǎo)入生活人群。

高回報(bào)之謎

作為企業(yè)，最真實(shí)的動(dòng)力必然是利益回報(bào)。

保利地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新曾透露，一般項(xiàng)目的利潤(rùn)率在20%-25%，而新城開發(fā)的回報(bào)還要再高一些。

RET睿意德董事索珊分析，開發(fā)新城區(qū)，“從開發(fā)模式和退出機(jī)制來(lái)說(shuō)，政府和開發(fā)商都不會(huì)輸”。該公司為華潤(rùn)、萬(wàn)科、瑞安、富華等多個(gè)龍頭開發(fā)商的綜合體項(xiàng)目做顧問(wèn)服務(wù)。

索珊說(shuō)：“對(duì)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，拿到土地后通過(guò)銷售可售物業(yè)回籠成本，而持有部分是沉淀下來(lái)的利潤(rùn)。在項(xiàng)目開發(fā)的盈利模式分析清晰的基礎(chǔ)上，利潤(rùn)是可以保證的，資金回籠是時(shí)間長(zhǎng)短的問(wèn)題。”

回報(bào)高的原因，相比起成本低廉，土地升值才是最重要因素。“投資新城區(qū)，就是投資它的升值空間、投資人口向新區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，這相當(dāng)于是在購(gòu)買一種未來(lái)的期權(quán)。”保利地產(chǎn)內(nèi)部人士分析道。

索珊也表示：“土地的資本升值比租金增長(zhǎng)更被看重。”

以佛山南海區(qū)千燈湖片區(qū)為例，保利在新城核心位置陸續(xù)取得80余萬(wàn)平方米土地。2010年前后，南海新城初具規(guī)模，吸引了中海、招商、萬(wàn)達(dá)、新加坡豐樹集團(tuán)等知名開發(fā)商進(jìn)駐。2012年6月，萬(wàn)達(dá)首次進(jìn)軍佛山市場(chǎng)，在千燈湖拿下了一塊占地面積9.6萬(wàn)平方米的商住用地，總價(jià)20.36億元。該區(qū)樓面地價(jià)幾年間上漲三倍。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，越早進(jìn)入一片有潛力的新區(qū)，能得到越多回報(bào)。

當(dāng)然，早在新區(qū)規(guī)劃之初就進(jìn)行溝通，政府往往在土地出讓的時(shí)候會(huì)通過(guò)條件設(shè)置而為潛在的合作者擋住競(jìng)爭(zhēng)者，從而讓合作的開發(fā)商以較低地價(jià)獲得項(xiàng)目。

新城風(fēng)險(xiǎn)

然而，部分地方的“造城”沖動(dòng)并非依據(jù)人口容量、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需求，而是出于對(duì)土地創(chuàng)收的饑渴心理。

8月底，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心對(duì)12個(gè)省區(qū)的最新調(diào)查顯示，12個(gè)省會(huì)城市全部提出要推進(jìn)新城新區(qū)建設(shè)，共規(guī)劃建設(shè)了55個(gè)新城新區(qū)，其中沈陽(yáng)要建設(shè)13個(gè)新城新區(qū)，武漢也規(guī)劃了11個(gè)新城新區(qū)。在144個(gè)地級(jí)城市中，有133個(gè)提出要建設(shè)新城新區(qū)。

過(guò)多的新城新區(qū)和部分盲目的開發(fā)商，可能造成供應(yīng)過(guò)剩或有效供應(yīng)不足的情況。更有甚者，眾多新城新區(qū)之間可能存在互相打架的隱憂。

作為首個(gè)新城開發(fā)的項(xiàng)目，碧桂園蘭州新城除了配建酒店、學(xué)校、商業(yè)街，還建設(shè)了當(dāng)?shù)氐慕煌ㄖ行暮涂缭近S河的大橋。據(jù)悉，碧桂園為該項(xiàng)目掏出真金白銀。蘭州新城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)：“沒有向銀行貸款一分錢。”

然而，蘭州新城曾在今年早些時(shí)候被緊急叫停，原因是環(huán)評(píng)未獲得通過(guò)，且施工引起的揚(yáng)塵屢遭投訴。

據(jù)了解，碧桂園和另一個(gè)開發(fā)商太平洋集團(tuán)的項(xiàng)目進(jìn)展不順，背后有蘭州新區(qū)和蘭州新城之間沖突的原因。新城曾被認(rèn)為是“向荒山要地”的示范區(qū)域，市政府辦公樓也原定遷入新城。但是，后來(lái)蘭州新區(qū)獲批為國(guó)家級(jí)新區(qū)，市政府辦公樓也搬到新區(qū)。一時(shí)間蘭州新城受重視程度驟減。而新區(qū)和新城都在同時(shí)大開發(fā)的關(guān)頭，當(dāng)?shù)厝舜蟮炔块T提出了“人從哪里來(lái)”的關(guān)鍵問(wèn)題。

相關(guān)負(fù)責(zé)人感覺到：“蘭州新區(qū)申報(bào)下來(lái)了，市里不愿意太多地提新城。”該負(fù)責(zé)人表示，投資跨黃河的大橋就需要8億元，“碧桂園如此大規(guī)模地造城，在西部還是頭一遭”，“希望把項(xiàng)目打造成西部的標(biāo)桿項(xiàng)目”。

后來(lái)碧桂園通過(guò)其擅長(zhǎng)的低價(jià)快銷模式售出4000套住宅。該公司集團(tuán)內(nèi)部人士感慨：“地方政府政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性非常重要。”

廣東某新功能區(qū)宣傳部人士曾在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)采訪時(shí)表示，該區(qū)作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)有20年歷史，現(xiàn)在考慮到改善當(dāng)?shù)貜臉I(yè)人員的生活環(huán)境才開始規(guī)劃人居片區(qū)，是有足夠產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與人口基礎(chǔ)的。“過(guò)去政府規(guī)劃新區(qū)就是賣地、遷入政府辦公大樓，現(xiàn)在很多都意識(shí)到應(yīng)該讓城市、產(chǎn)業(yè)和人口相互融合。”該人士說(shuō)。

更謹(jǐn)慎的態(tài)度

在南京南部新城，萬(wàn)科綜合體九都薈以一個(gè)交通樞紐型綜合體扼守該板塊的咽喉部位，在做商業(yè)的同時(shí)承擔(dān)匯通南北西東的通道功能。上海證大集團(tuán)、綠地集團(tuán)均進(jìn)駐該區(qū)域。

表示要做“城市綜合配套商”的萬(wàn)科，在城市的選擇上可能更加嚴(yán)苛。上海同策咨詢南京公司總經(jīng)理劉思陵分析，南部新城并非純粹的新區(qū)域，而是在南京主城延伸出來(lái)的區(qū)域，“完全靠市場(chǎng)行為也能做熱”。再加上在這片區(qū)域，政府已經(jīng)落地了實(shí)在的措施，例如高鐵站和路網(wǎng)建設(shè)。

前述保利內(nèi)部人士說(shuō)：“經(jīng)過(guò)了這么多失敗的例子，現(xiàn)在地方政府比開發(fā)商更害怕項(xiàng)目爛尾、空城。爛尾是很麻煩的事情，區(qū)域做壞了，沒有開發(fā)商敢接。”

該人士認(rèn)為，目前政府對(duì)新區(qū)發(fā)展模式和理念更加明晰。一方面對(duì)開發(fā)商在規(guī)劃初期介入持更開放態(tài)度，一方面又抓各項(xiàng)量化指標(biāo)。

慈溪市政府就對(duì)該保利濱湖天地項(xiàng)目設(shè)置了細(xì)致的指標(biāo)，確保項(xiàng)目的各種設(shè)想能夠落地。

“政府嚴(yán)格控制了投資導(dǎo)向。可售部分的比例、商業(yè)配套的開業(yè)時(shí)間都有控制，包括引進(jìn)的商家品牌、規(guī)模。”保利的內(nèi)部人士透露，“政府害怕開發(fā)商把住宅都建好賣完了，但是遲遲不做商業(yè)部分。”

保利濱湖天地總建筑面積約83萬(wàn)平方米，其中商業(yè)建筑面積達(dá)到了約36萬(wàn)方。保利的內(nèi)部人士透露，開發(fā)商在衡量參與該新城區(qū)開發(fā)的時(shí)候，關(guān)鍵在于測(cè)算成本和項(xiàng)目可變現(xiàn)部分的開發(fā)速度。“現(xiàn)在我們?cè)絹?lái)越重視投資回報(bào)率這一項(xiàng)”。

更高的商業(yè)比例給開發(fā)商帶來(lái)的資金壓力也相應(yīng)增加。據(jù)透露，酒店部分，不算地價(jià)，沉淀下來(lái)的成本就達(dá)到了1萬(wàn)元/平方米，而商場(chǎng)的沉淀資金會(huì)更多。

開發(fā)商的方法是把握好可變現(xiàn)部分，而將持有部分交由商業(yè)公司運(yùn)營(yíng)。為了將招商做到符合政府要求，開發(fā)商通過(guò)區(qū)域平衡的方式，讓合作的品牌“肥瘦搭配”。

整個(gè)慈溪常住人口僅約150萬(wàn)，周邊余姚市人口僅100萬(wàn)出頭。本地樓市以本地需求為主，外來(lái)購(gòu)房者很少。保利方面表示，濱湖天地位于慈溪市重點(diǎn)建設(shè)的居住片區(qū)，未來(lái)將有大量人口導(dǎo)入。

保利商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展中心副總經(jīng)理趙亮又透露，在慈溪拿地開建期間就與政府部門溝通，未來(lái)5到10年整個(gè)城市不會(huì)再有如此大的綜合體入市，以便保證項(xiàng)目的不可替代性，防止區(qū)域業(yè)態(tài)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)和重復(fù)建設(shè)。