經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 廖杰華 6月29日，星河集團(tuán)正式對(duì)外公布了其醞釀已久的“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”地產(chǎn)金融計(jì)劃。星河集團(tuán)總裁姚惠瓊在接受經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者采訪時(shí)確認(rèn)，星河集團(tuán)將聯(lián)手國(guó)內(nèi)最大的創(chuàng)投機(jī)構(gòu)深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)（下稱深創(chuàng)投）推行“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”計(jì)劃，即以產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式與入駐深圳星河world項(xiàng)目的擬上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換。

除了在深圳，星河還與深創(chuàng)投在南京合作成立“新型科技地產(chǎn)基金”，在創(chuàng)新投董事長(zhǎng)靳海濤看來(lái)，這種新型科技地產(chǎn)基金的核心理念就是產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、租金換股權(quán)、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)及產(chǎn)業(yè)孵化。

而這一切，僅緣于星河集團(tuán)在三年前一次對(duì)深圳500多家擬上市企業(yè)的調(diào)研。“我們發(fā)現(xiàn)一些擬上市企業(yè)既缺錢(qián)，又缺固定資產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)換股權(quán)能夠讓這些企業(yè)在不用支付大筆現(xiàn)金的情況下獲得固定資產(chǎn)。”姚惠瓊表示。

事實(shí)上，與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同，過(guò)去的幾年中，星河集團(tuán)已經(jīng)耗資50億，大舉進(jìn)入了金融投資領(lǐng)域，其中股權(quán)投資更是動(dòng)作頻頻。而現(xiàn)在同樣是股權(quán)投資，只不過(guò)從以前的現(xiàn)金換成了現(xiàn)在的物業(yè)。

而就是這個(gè)思維的轉(zhuǎn)變，足以讓地產(chǎn)和PE界興奮。甚至引發(fā)了究竟是地產(chǎn)人做地產(chǎn)還是金融人做地產(chǎn)的討論。在姚惠瓊看來(lái)，在歐洲、美國(guó)這些市場(chǎng)，都是金融的人在做地產(chǎn)，在中國(guó)是地產(chǎn)的人在做地產(chǎn)，這個(gè)思維要變。

產(chǎn)權(quán)換股權(quán)

盡管要推行“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”的消息時(shí)有傳出，但星河集團(tuán)官方此前并未對(duì)此表態(tài)。

6月29日，在星河集團(tuán)舉辦的一場(chǎng)活動(dòng)上，星河集團(tuán)總裁姚惠瓊首次對(duì)外承認(rèn)了“產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”計(jì)劃的存在。

所謂的產(chǎn)權(quán)換股權(quán)，是指以產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式與擬上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲悉，這個(gè)模式將在星河集團(tuán)位于深圳的星河World項(xiàng)目上首先使用。星河集團(tuán)官方提供的資料顯示，星河World位于深圳市龍崗區(qū)，是一個(gè)總建筑面積高達(dá)160萬(wàn)平方米舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到150億元。

由工業(yè)園升級(jí)而來(lái)的星河World建成后將是一個(gè)集辦公樓、商業(yè)、住宅為一體的綜合體，其中有74萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫(xiě)字樓群，11萬(wàn)平方米的商務(wù)配套和20萬(wàn)平方米的高端住宅。

姚惠瓊表示，星河world的定位是“上市和擬上市企業(yè)總部基地”，擬發(fā)展創(chuàng)新金融、電子信息、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)，能容納上千家企業(yè)，提供10萬(wàn)人就業(yè)。

而經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者在星河world現(xiàn)場(chǎng)看到，整個(gè)項(xiàng)目一期的兩棟寫(xiě)字樓已接近封頂，二期、三期的住宅和商業(yè)項(xiàng)目均已動(dòng)工。

按照星河集團(tuán)目前的計(jì)劃，項(xiàng)目一期會(huì)在今年下半年入市。

至于為何要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)換股權(quán)，姚惠瓊表示，這個(gè)模式來(lái)源于2011年對(duì)深圳500多家擬上市企業(yè)的調(diào)研。“我們發(fā)現(xiàn)一些擬上市企業(yè)既缺錢(qián)，又缺固定資產(chǎn)，而產(chǎn)權(quán)換股權(quán)能夠讓這些企業(yè)在不用支付大筆現(xiàn)金的情況下獲得固定資產(chǎn)。對(duì)星河來(lái)說(shuō)，我們也在做股權(quán)投資，正好符合自身需求。”

“當(dāng)時(shí)，集團(tuán)內(nèi)部提出了這個(gè)想法，并開(kāi)始啟動(dòng)相關(guān)工作，我們現(xiàn)在對(duì)外公布，是因?yàn)樗伎剂撕芫茫墒炝恕?rdquo;姚惠瓊稱。“深圳眾多的高科技、高端服務(wù)業(yè)公司目前都不擁有自己的寫(xiě)字樓，而深圳市政府為了留住這些公司也在為他們尋找辦公地點(diǎn)，以星河world本身的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)，再加上產(chǎn)權(quán)換股權(quán)的銷售模式，我相信能夠吸引到那些優(yōu)質(zhì)的擬上市公司，”姚惠瓊表示。

而要在國(guó)內(nèi)上市，中國(guó)證監(jiān)會(huì)對(duì)于公司的凈資產(chǎn)有要求，對(duì)于一些高科技企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是最好的凈資產(chǎn)。

地產(chǎn)金融升級(jí)

姚惠瓊表示，目前已有眾多企業(yè)有產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)的意愿，星河正對(duì)項(xiàng)目入駐企業(yè)進(jìn)行篩選。

姚惠瓊表示，過(guò)去的幾年中，星河做了大量的股權(quán)投資，動(dòng)用了幾十億的現(xiàn)金。而現(xiàn)在同樣是投資，以前是現(xiàn)金，現(xiàn)在是物業(yè)。

至于投資的規(guī)模有多大，姚惠瓊表示，尚無(wú)法確定。“可能很多，也可能很少，這其中最關(guān)鍵的是企業(yè)的質(zhì)量，如果都是好企業(yè)，我們會(huì)投很多”。

作為一家地產(chǎn)企業(yè)，星河的產(chǎn)權(quán)換股權(quán)模式顯然不是自己一個(gè)人玩。姚惠瓊表示，這種地產(chǎn)金融的投資模式由星河集團(tuán)與深創(chuàng)投聯(lián)合推動(dòng)，借助深創(chuàng)投的專業(yè)優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，星河集團(tuán)和創(chuàng)新投的關(guān)系非比尋常。

資料顯示，通過(guò)2010年和2011年兩年的投資，星河對(duì)深創(chuàng)投的持股比例為17.39%，位列第二大股東,總投入超過(guò)10億元。而深創(chuàng)投是中國(guó)資本規(guī)模最大、投資能力最強(qiáng)的本土創(chuàng)投機(jī)構(gòu)，已成功投資92家上市企業(yè)，目前已投資項(xiàng)目超過(guò)500個(gè)。

姚惠瓊說(shuō)，為了保障這一新興投資模式的成功率，星河集團(tuán)選擇了與深創(chuàng)投以及政府部門(mén)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，依靠深創(chuàng)投在股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資上的經(jīng)驗(yàn)和資源以及地方政府的推動(dòng)引導(dǎo)。

星河預(yù)備通過(guò)這種新的地產(chǎn)金融模式，接入金融投資領(lǐng)域。姚惠瓊說(shuō)：“通過(guò)這個(gè)產(chǎn)業(yè)園，星河集團(tuán)未來(lái)可能會(huì)持有一批代表中國(guó)新興經(jīng)濟(jì)力量公司的股權(quán)。從具體操作模式上看，對(duì)那些有資本運(yùn)作有前途的成熟企業(yè)，可以用產(chǎn)權(quán)換股權(quán)；對(duì)于高科技、高成長(zhǎng)，但同時(shí)又是高不確定性的初創(chuàng)期企業(yè)可以用租金換股權(quán)，博取日后更大的收益。”

作為合作方，深創(chuàng)投董事長(zhǎng)靳海濤也表達(dá)了對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的樂(lè)觀看法。

在出席星河集團(tuán)成立25周年活動(dòng)時(shí)，靳海濤表示，“金融和地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)都有資金流動(dòng)性很強(qiáng)的特點(diǎn)。如果兩者能夠結(jié)合起來(lái)，能夠互相地滲透，互相轉(zhuǎn)移，將會(huì)贏得很多商業(yè)價(jià)值、將會(huì)拓展這種產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。”

靳海濤看好地產(chǎn)商的金融轉(zhuǎn)型，他認(rèn)為金融投資和地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)結(jié)合起來(lái)可以不斷推出地產(chǎn)金融的產(chǎn)品，在大資管、大私募時(shí)代即將到來(lái)之時(shí)，一系列金融地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)脫穎而出，同時(shí)資金成本也得到降低。

除了在深圳，星河還與深創(chuàng)投在南京合作成立了紅土基金，在靳海濤看來(lái)，這種新型科技地產(chǎn)基金的核心理念就是產(chǎn)權(quán)換股權(quán)、租金換股權(quán)、產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)孵化。

地產(chǎn)資本轉(zhuǎn)向

事實(shí)上，星河對(duì)金融投資的不斷加碼，以及結(jié)合地產(chǎn)打造的地產(chǎn)金融新模式，也代表著房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)的一種態(tài)度。

在姚惠瓊看來(lái)，星河對(duì)股權(quán)投資的定位是戰(zhàn)略投資，“我們沒(méi)有純財(cái)務(wù)投資的想法，沒(méi)有想過(guò)一定要收回多少錢(qián)，這就像養(yǎng)小孩，很多人都不會(huì)去想，以后他每個(gè)月會(huì)給多少養(yǎng)老錢(qián)”。

姚惠瓊說(shuō)，在歐洲、美國(guó)這些市場(chǎng)，都是金融的人在做地產(chǎn)，在中國(guó)是地產(chǎn)的人在做地產(chǎn)，或者說(shuō)做地產(chǎn)的人在做金融，思路不同，模式也不同。

未來(lái)星河要做的是，用金融思維做地產(chǎn)。

與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不同，星河集團(tuán)作為一家橫跨住宅、商業(yè)和金融投資的民營(yíng)房企，依托深創(chuàng)投和陽(yáng)光保險(xiǎn)，星河正不斷加大在地產(chǎn)金融領(lǐng)域的投資，并試圖探索出一條獨(dú)特的地產(chǎn)金融模式。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲得的數(shù)據(jù)顯示，2010年到2011年兩年間，星河集團(tuán)先后兩次入股深創(chuàng)投，總投入超10億元，持股比例為17.39%，位列第二大股東。2009年10月，星河集團(tuán)以參股的形式正式成為陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)第一大股東，經(jīng)過(guò)多輪增資擴(kuò)股之后，星河集團(tuán)目前仍是陽(yáng)光保險(xiǎn)的第七大股東。

而近幾年來(lái)，星河集團(tuán)仍舊在金融領(lǐng)域不斷加碼。

姚惠瓊表示，星河集團(tuán)目前在金融領(lǐng)域的投資規(guī)模已達(dá)到50億元。除了早期參股的深創(chuàng)投和陽(yáng)光保險(xiǎn)外，近幾年星河集團(tuán)跟隨深創(chuàng)投又陸續(xù)投了40多個(gè)股權(quán)投資項(xiàng)目。

星河集團(tuán)對(duì)于金融與產(chǎn)業(yè)互動(dòng)的嘗試不限于“產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)”。目前，星河集團(tuán)與深創(chuàng)投、南京政府合作成立了紅土基金從事股權(quán)投資和產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)。

對(duì)于星河集團(tuán)金融投資板塊未來(lái)的發(fā)展路徑，姚惠瓊表示，未來(lái)五年，將繼續(xù)優(yōu)化體系布局、形成股權(quán)投資、基金管理、金融服務(wù)板塊，通過(guò)業(yè)務(wù)延伸、并購(gòu)重組的方式，加速形成金融產(chǎn)業(yè)集群，為集團(tuán)發(fā)展提供強(qiáng)大的造血功能，并成為重要的利潤(rùn)來(lái)源。

不過(guò)，星河的模式能否被其他地產(chǎn)商效仿尚屬未知，“由于星河集團(tuán)是深創(chuàng)投的第二大股東，后者能為星河集團(tuán)提供了合適的投資標(biāo)的，像陽(yáng)光保險(xiǎn)的投資團(tuán)隊(duì)對(duì)也能協(xié)助公司對(duì)企業(yè)進(jìn)行更準(zhǔn)確的估值，從而規(guī)避很多風(fēng)險(xiǎn)，這是國(guó)內(nèi)大多數(shù)地產(chǎn)商并不具備的條件”。深創(chuàng)投一內(nèi)部人士對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示。