經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 張鳳玲 經(jīng)濟(jì)觀察報記者通過北京市建委官方獲悉：目前北京住房調(diào)控主基調(diào)是遏制商改住項目和嚴(yán)控商住市場，政府不再供給新增商住用地，“也不會再給商住發(fā)放房產(chǎn)證、預(yù)售證等”，一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。

記者了解到，報送方案中的具體調(diào)控內(nèi)容包括：一暫停發(fā)放新增商住房產(chǎn)證、預(yù)售證等；二重新考察和規(guī)劃未開工建設(shè)的商住項目；三暫停開工未售的商住項目；四不提供新增商住用地。

商住調(diào)控收緊的靴子已成定局，經(jīng)濟(jì)觀察報通過北京各大中介調(diào)查獲悉，全國各地投資客蜂擁至北京搶購商住項目。

商住的調(diào)控靴子

“商住房”是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開發(fā)建設(shè)、設(shè)計有獨立的廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對外銷售的項目，產(chǎn)權(quán)分為40年、50年。

北京商住項目購買人群主要是暫時沒有購房資格的外地人、北京本地投資人群以及個別實體企業(yè)老板等，多數(shù)外地人選擇商住是看中其過渡性和保值增值特性。

據(jù)悉，8月17日，北京多部門參與召開遏制商改住項目研討會，北京市政府層面的領(lǐng)導(dǎo)要求，“堅決不能出‘地王’！堅決不能再新增商住！商辦用地暫停上市！”

這次調(diào)控政策，是政府部門第四次重啟商住整頓，第一次是2010年“628”監(jiān)管令，此后又有2011年“516”商改住禁令和2013年9月的商住合法化，。

然而調(diào)控的效果似乎并不理想。如2012年至2015年，北京新增商住公寓的供應(yīng)套數(shù)從22038套攀升至36406套，漲幅為65.2%，同期供應(yīng)面積的漲幅為35.6%，2014年前北京商住占市場成交量不足20%，這一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年攀升至55.9%。

第一太平戴維斯華北區(qū)項目及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人熊志坤認(rèn)為，若政策出臺，市場產(chǎn)品形態(tài)將呈現(xiàn)單一化趨勢，北京房價和房租將雙雙暴漲，理由有五：一是北京連續(xù)3月出現(xiàn)宅地供應(yīng)0塊土地；二是北京住宅庫存在1.5萬左右套，去化周期只有約21天；三是商住產(chǎn)品絕跡造成購房者可購買品種減少；四是部分準(zhǔn)購房人群紛紛加入到租房大軍；五是信貸政策依然繼續(xù)寬松。

核心是京津冀用地

經(jīng)濟(jì)觀察報通過多名政府官員了解到，此時調(diào)控邏輯：北京停止新增商住用地只是北京疏導(dǎo)上百萬人口轉(zhuǎn)移至京津冀的辦法之一，政策出臺時間取決于：京津冀商住用地總規(guī)劃出爐。

熊志坤分析，由于購買商住房的人群中北京本地戶籍人口不多，商住一旦收緊，部分需求就會自動退回到京津冀地區(qū)，不過京津冀地區(qū)不像長三角地區(qū)的昆山、蘇州等地區(qū)已形成完整產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，所以政府需要全面權(quán)衡。

綠地一位管理人士對經(jīng)濟(jì)觀察報表示，調(diào)控短期之內(nèi)對企業(yè)存在利空，綠地在香河等地區(qū)本身擁有大量土地儲備，“貨幣持續(xù)貶值，北京房價高開高走，若想在北京地區(qū)深耕，要么舉牌做地王要么走舊改路線，短期有波動和震蕩，長期是向好，下一步房地產(chǎn)公司肯定是搶奪京津冀地區(qū)的商住新增用地。”

最后的瘋狂？

負(fù)責(zé)商住銷售的鏈家經(jīng)紀(jì)人小李是這輪商住投資潮的見證者之一，7月初他剛掛出一套二手房商住，總價是300萬元，剛掛出就被10名購房者搶奪。

對普通投資人而言，短期內(nèi)暫時不再觀望，就算沒有議價空間，也要出手，對機(jī)構(gòu)投資者而言，已出現(xiàn)分化趨勢，“我們暫時不會投資商住項目，擔(dān)心過剩。”某險資投資負(fù)責(zé)人透露，市場存在巨大利空潛在風(fēng)險。

調(diào)控靴子正在落地，北京商住的涼意并未來臨：2016年前8月北京商住類產(chǎn)品共成交41629套，相當(dāng)于去年同期的5倍，相比去年全年成交量也高出98%，創(chuàng)造歷史新高，成交量翻倍增長，前8月商住類產(chǎn)品成交金額高達(dá)774.82億元，比2015年全年還高出88%。