經(jīng)濟(jì)觀察報 記者 張鳳玲 經(jīng)濟(jì)觀察報記者通過北京市建委官方獲悉:目前北京住房調(diào)控主基調(diào)是遏制商改住項目和嚴(yán)控商住市場,政府不再供給新增商住用地,“也不會再給商住發(fā)放房產(chǎn)證、預(yù)售證等”,一份關(guān)于嚴(yán)格遏制商改住項目的方案將于8月31日前提交給北京市政府。
記者了解到,報送方案中的具體調(diào)控內(nèi)容包括:一暫停發(fā)放新增商住房產(chǎn)證、預(yù)售證等;二重新考察和規(guī)劃未開工建設(shè)的商住項目;三暫停開工未售的商住項目;四不提供新增商住用地。
商住調(diào)控收緊的靴子已成定局,經(jīng)濟(jì)觀察報通過北京各大中介調(diào)查獲悉,全國各地投資客蜂擁至北京搶購商住項目。
商住的調(diào)控靴子
“商住房”是指在商業(yè)、公建等非住宅地塊上開發(fā)建設(shè)、設(shè)計有獨立的廚衛(wèi)水電并以分割產(chǎn)權(quán)的方式對外銷售的項目,產(chǎn)權(quán)分為40年、50年。
北京商住項目購買人群主要是暫時沒有購房資格的外地人、北京本地投資人群以及個別實體企業(yè)老板等,多數(shù)外地人選擇商住是看中其過渡性和保值增值特性。
據(jù)悉,8月17日,北京多部門參與召開遏制商改住項目研討會,北京市政府層面的領(lǐng)導(dǎo)要求,“堅決不能出‘地王’!堅決不能再新增商住!商辦用地暫停上市!”
這次調(diào)控政策,是政府部門第四次重啟商住整頓,第一次是2010年“628”監(jiān)管令,此后又有2011年“516”商改住禁令和2013年9月的商住合法化,。
然而調(diào)控的效果似乎并不理想。如2012年至2015年,北京新增商住公寓的供應(yīng)套數(shù)從22038套攀升至36406套,漲幅為65.2%,同期供應(yīng)面積的漲幅為35.6%,2014年前北京商住占市場成交量不足20%,這一比例2015年提升至28.5%,2016年上半年攀升至55.9%。
第一太平戴維斯華北區(qū)項目及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人熊志坤認(rèn)為,若政策出臺,市場產(chǎn)品形態(tài)將呈現(xiàn)單一化趨勢,北京房價和房租將雙雙暴漲,理由有五:一是北京連續(xù)3月出現(xiàn)宅地供應(yīng)0塊土地;二是北京住宅庫存在1.5萬左右套,去化周期只有約21天;三是商住產(chǎn)品絕跡造成購房者可購買品種減少;四是部分準(zhǔn)購房人群紛紛加入到租房大軍;五是信貸政策依然繼續(xù)寬松。
核心是京津冀用地
經(jīng)濟(jì)觀察報通過多名政府官員了解到,此時調(diào)控邏輯:北京停止新增商住用地只是北京疏導(dǎo)上百萬人口轉(zhuǎn)移至京津冀的辦法之一,政策出臺時間取決于:京津冀商住用地總規(guī)劃出爐。
熊志坤分析,由于購買商住房的人群中北京本地戶籍人口不多,商住一旦收緊,部分需求就會自動退回到京津冀地區(qū),不過京津冀地區(qū)不像長三角地區(qū)的昆山、蘇州等地區(qū)已形成完整產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶,所以政府需要全面權(quán)衡。
綠地一位管理人士對經(jīng)濟(jì)觀察報表示,調(diào)控短期之內(nèi)對企業(yè)存在利空,綠地在香河等地區(qū)本身擁有大量土地儲備,“貨幣持續(xù)貶值,北京房價高開高走,若想在北京地區(qū)深耕,要么舉牌做地王要么走舊改路線,短期有波動和震蕩,長期是向好,下一步房地產(chǎn)公司肯定是搶奪京津冀地區(qū)的商住新增用地。”
最后的瘋狂?
負(fù)責(zé)商住銷售的鏈家經(jīng)紀(jì)人小李是這輪商住投資潮的見證者之一,7月初他剛掛出一套二手房商住,總價是300萬元,剛掛出就被10名購房者搶奪。
對普通投資人而言,短期內(nèi)暫時不再觀望,就算沒有議價空間,也要出手,對機(jī)構(gòu)投資者而言,已出現(xiàn)分化趨勢,“我們暫時不會投資商住項目,擔(dān)心過剩。”某險資投資負(fù)責(zé)人透露,市場存在巨大利空潛在風(fēng)險。
調(diào)控靴子正在落地,北京商住的涼意并未來臨:2016年前8月北京商住類產(chǎn)品共成交41629套,相當(dāng)于去年同期的5倍,相比去年全年成交量也高出98%,創(chuàng)造歷史新高,成交量翻倍增長,前8月商住類產(chǎn)品成交金額高達(dá)774.82億元,比2015年全年還高出88%。
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