經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 余舒虹 1月2日晚間，中國(guó)恒大發(fā)布公告稱，恒大地產(chǎn)與8家戰(zhàn)略投資者簽訂增資協(xié)議，共計(jì)引入投資300億元，換取擴(kuò)股后恒大地產(chǎn)約13.16%的股權(quán)。中國(guó)恒大附屬公司凱隆置業(yè)持有恒大地產(chǎn)股份由100%稀釋至86.84%。

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)此前曾披露恒大回歸A股路線，恒大地產(chǎn)將通過(guò)港股分拆資產(chǎn)方式借殼深深房實(shí)現(xiàn)A股上市。其中，引入戰(zhàn)略投資者是重要一步。

按照300億投資額所對(duì)應(yīng)的13.16%的股權(quán)比例計(jì)算，恒大地產(chǎn)A股估值約為2280億，略高于萬(wàn)科A+H股最新總市值2207億元，同時(shí)是恒大港股上市平臺(tái)的近4倍。

以此測(cè)算，上市后恒大地產(chǎn)的市凈率約為3.58倍。根據(jù)Wind資訊，這一數(shù)字明顯高于萬(wàn)科（2.28倍）、保利（1.3倍）、綠地（1.97倍）等A股同類房企，意味著估值偏高。

接近恒大人士稱，此次增資擴(kuò)股是為了滿足恒大地產(chǎn)在A股上市的相關(guān)政策條件。《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》中有關(guān)于上市公司社會(huì)公眾股東持股比例需超過(guò)10%的要求，而凱隆置業(yè)此前持有恒大地產(chǎn)的股份比例為100%，需在重組前進(jìn)行適當(dāng)稀釋。

根據(jù)中信建投分析，這一資本運(yùn)作還將使恒大地產(chǎn)的凈負(fù)債率由2016年6月30日的93%（未考慮永續(xù)債）下降至65%，同時(shí)也是為重組深深房進(jìn)一步鋪墊。

8家戰(zhàn)投

隨著中國(guó)恒大一紙公告，恒大地產(chǎn)8家戰(zhàn)略投資方正式浮出水面。公告名單中既有金融機(jī)構(gòu)，也有大型央企國(guó)企和實(shí)業(yè)龍頭。

其中，中信聚恒、廣田投資、華建控股分別認(rèn)購(gòu)50億元，各占增資后恒大地產(chǎn)2.19%股份；中融鼎興、山東高速集團(tuán)、睿燦投資、深圳美投、廣東唯美5家機(jī)構(gòu)分別認(rèn)購(gòu)30億元，各占增資后恒大地產(chǎn)股份1.32%。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解，以上投資方此前大多與恒大有過(guò)業(yè)務(wù)往來(lái)，是恒大地產(chǎn)或中國(guó)恒大旗下業(yè)務(wù)公司的合作伙伴。

其中出資50億元的廣田投資控股股東是廣田集團(tuán)。公開(kāi)資料顯示，廣田集團(tuán)曾入股廣州恒大淘寶足球俱樂(lè)部。2015年11月，恒大足球俱樂(lè)部掛牌新三板，并啟動(dòng)定增計(jì)劃，當(dāng)時(shí)廣田集團(tuán)斥資1.5億元認(rèn)購(gòu)定增股份。

2016年11月22日，廣田集團(tuán)控股子公司廣田智能引入戰(zhàn)略投資者恒騰網(wǎng)絡(luò)，擬向后者轉(zhuǎn)讓51.6%的股權(quán)。恒騰網(wǎng)絡(luò)是恒大與騰訊聯(lián)合控股的社區(qū)O2O平臺(tái)，中國(guó)恒大是其大股東。

“廣田系”之外，另一戰(zhàn)投方山東高速集團(tuán)認(rèn)購(gòu)30億元。據(jù)了解，山東高速集團(tuán)背后股東是山東省國(guó)資委，早在2013年5月，中國(guó)恒大即與山東高速集團(tuán)簽訂協(xié)議，計(jì)劃聯(lián)手拓展城市基建和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

金融機(jī)構(gòu)方面，中信聚恒的控股股東中信信托、中融鼎興的控股股東中融信托一直是恒大融資鏈條的重要合作伙伴，睿燦投資背后的中航信托亦與恒大交往甚密。

據(jù)悉，中信信托曾于2015年3月與中國(guó)恒大簽署合作協(xié)議，向中國(guó)恒大提供授信200億元。而中融信托亦與中國(guó)恒大合作發(fā)行過(guò)多項(xiàng)信托計(jì)劃。2016年4月，中國(guó)恒大斥資36億元協(xié)議收購(gòu)嘉凱城，成為其控股股東，2016年10月便將所持約9.5億股質(zhì)押給中融國(guó)際信托進(jìn)行融資。

據(jù)財(cái)新報(bào)道，中融國(guó)際信托曾于2010年發(fā)起一項(xiàng)信托計(jì)劃，所募資金用于收購(gòu)恒大地產(chǎn)旗下湖南雄震投資有限公司49%股權(quán)。

中國(guó)恒大公告顯示，凱隆置業(yè)及恒大地產(chǎn)對(duì)戰(zhàn)投方提出了三年凈利潤(rùn)888億元的業(yè)績(jī)承諾，即2017年、2018年及2019年三年內(nèi)凈利潤(rùn)將分別不得少于243億、308億和337億；同時(shí)承諾每年凈利潤(rùn)分配比例將不低于60%，按照承諾業(yè)績(jī)計(jì)算，恒大未來(lái)三年股息率將超20%。

若2020年1月31前未能完成重組，恒大將以原有投資成本回購(gòu)?fù)顿Y者持有股權(quán)，或向戰(zhàn)投無(wú)償轉(zhuǎn)讓相當(dāng)于其如今持股一半的股份。

回A計(jì)劃

此次戰(zhàn)投的引入是恒大回歸A股的重要一步，接下來(lái)或?qū)⑦M(jìn)一步公布重組方案。

2016年10月，凱隆置業(yè)、恒大地產(chǎn)與深深房、深圳投資控股達(dá)成協(xié)議，深深房以發(fā)行股票或現(xiàn)金方式向凱隆置業(yè)收購(gòu)恒大地產(chǎn)全部權(quán)益。交易完成后，凱隆置業(yè)變成A股上市公司深深房的股東。

目前，恒大地產(chǎn)的分拆上市方案還需等待監(jiān)管層批準(zhǔn)。除了要獲得公司董事會(huì)以及股東大會(huì)的通過(guò)之外，還需得到深深房實(shí)際控制人深圳市政府和深圳國(guó)資委的批準(zhǔn)。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的2016年，恒大地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額3810億元，刷新了中國(guó)房企全年銷售紀(jì)錄，同時(shí)超越萬(wàn)科成為銷售規(guī)模最大的房企。但目前中國(guó)恒大在港股的市值卻遠(yuǎn)低于萬(wàn)科。因此，回歸A股有助于恒大估值的修復(fù)，以獲得更多的資本支持。

同時(shí)，引入戰(zhàn)投對(duì)恒大最直接的影響在于降低負(fù)債率。根據(jù)中信建投測(cè)算，恒大2016年中期業(yè)績(jī)報(bào)告總借款為3812億、現(xiàn)金余額2120億、凈資產(chǎn)1820億，在成功引入300億戰(zhàn)投后，公司現(xiàn)金余額增加300億至2420億，凈資產(chǎn)增加300億至2120億，其凈負(fù)債率有望從92.97%下降至約65%的行業(yè)平均水平。

一位來(lái)自中信銀行投資銀行部的人士稱，除了銷售規(guī)模，恒大大規(guī)模的土地儲(chǔ)備和低廉的土地成本是此次成功引入戰(zhàn)投的關(guān)鍵。截至2016年6月30日，恒大地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備面積1.67億平方米，74%位于一二線城市，累計(jì)平均成本1370元/平方米。

根據(jù)世邦魏理仕的評(píng)估，這些土地的估值達(dá)5000多億，比拿地時(shí)的土地原值（2516億元）漲了一倍多。按照今年前3季度恒大項(xiàng)目約8100元/平米的銷售均價(jià)，這些土地未來(lái)幾年能實(shí)現(xiàn)1.36萬(wàn)億銷售額，以8.8%的利潤(rùn)率計(jì)算，預(yù)期的利潤(rùn)是1200億元。就算未來(lái)平均房?jī)r(jià)下跌30%，也能賣出9500多億元，利潤(rùn)約為838億，預(yù)計(jì)將可完成恒大提出的三年業(yè)績(jī)承諾。