經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 范欣/文 近期，北上廣深四大一線城市租房?jī)r(jià)格紛紛停止上漲。統(tǒng)計(jì)顯示，上海房屋租賃指數(shù)自2017年1月開(kāi)始下跌，結(jié)束了連續(xù)90個(gè)月的上漲，中原（上海）租金指數(shù)4月環(huán)比小幅下滑1.09%，同比下滑4.38%；廣州4月租房?jī)r(jià)格下降了3.5%；深圳鹽田、寶安和龍華三個(gè)區(qū)域4月租房?jī)r(jià)格明顯下跌；北京近期房租也表現(xiàn)得非常平穩(wěn)，據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)顯示，北京租房?jī)r(jià)格今年一直維持在4600元/月左右的水平，并且已有下降趨勢(shì)。另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)租賃房房租環(huán)比上漲0.1%，環(huán)比已現(xiàn)漲幅持續(xù)收窄態(tài)勢(shì)。

由于中國(guó)目前房屋租賃市場(chǎng)并不規(guī)范，個(gè)人出租約占整個(gè)市場(chǎng)的80%，一線城市該比例略低。目前缺乏全國(guó)統(tǒng)一的、能夠完全代表各城市真實(shí)房租變化水平的數(shù)據(jù)，但一線城市中介租房數(shù)據(jù)對(duì)于房租變化的趨勢(shì)具有一定代表性。

當(dāng)然，一線城市租房?jī)r(jià)格停漲既有短期季節(jié)性因素影響，又有各地加大公租房建設(shè)、住房需求集中釋放的中期供需因素影響，還有居民收入增幅放緩、人口拐點(diǎn)帶來(lái)的流動(dòng)人口減少的長(zhǎng)期人口因素影響。從根本上講，房屋租賃市場(chǎng)是城市普通居民真實(shí)住房需求的綜合體現(xiàn)，也是未來(lái)由租房轉(zhuǎn)為購(gòu)房群體的所謂剛需支付能力的綜合體現(xiàn)。

具體來(lái)說(shuō)，對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)，一般春節(jié)過(guò)后的流動(dòng)人口返城與6-7月應(yīng)屆生集中畢業(yè)是傳統(tǒng)旺季，短期租房需求的集中釋放一般會(huì)推高租房?jī)r(jià)格，而4月與春節(jié)前11、12月則是淡季。今年春節(jié)后，一線城市房屋租賃市場(chǎng)并未像往年出現(xiàn)價(jià)格的大幅上漲，反而呈現(xiàn)出旺季不旺的特點(diǎn)。究其原因，主要是由于近年來(lái)一線城市城鎮(zhèn)化接近后期，常住人口增幅在逐漸減少。北京2011年至今常住人口增量從56.7萬(wàn)人連年下降至2016年的2.4萬(wàn)人，增速?gòu)?.9%下降至0.1%；上海2011年至今常住人口增量從45.5萬(wàn)人連年下降至2016年的4.4萬(wàn)人，增速?gòu)?%下降至0.2%。未來(lái)隨著一線城市生活成本的持續(xù)提高以及控制人口政策的趨嚴(yán)，不排除出現(xiàn)常住人口下降的情況，在此背景下租房需求勢(shì)必受到顯著影響。

在租賃市場(chǎng)供需端，2016年以來(lái)，居民加杠桿購(gòu)房需求得到了集中釋放，不僅解決了部分首次購(gòu)房群體的需求，更多的是投資與投機(jī)需求的釋放。剛需的減少和部分以投資為主的購(gòu)房者為緩解月供壓力選擇將房屋進(jìn)行出租，打破了房屋租賃市場(chǎng)的供需平衡。另一方面，地方政府也在不斷加大公共租賃住房與自住型商品房的投放力度，以保證中低收入階層的住房需求。根據(jù)北京市住建委公布的數(shù)據(jù)，未來(lái)五年，北京市將通過(guò)集體建設(shè)用地安排租賃住房供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬(wàn)套，安排自住型商品房供地1020公頃，建設(shè)25萬(wàn)套自住房。公租房與自住房供給的顯著提高，將更多地滿足居民的首次購(gòu)房需求，也將減輕商品房需求壓力并壓低房屋租賃價(jià)格。

更為重要的是，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛趨勢(shì)明顯，在天量貨幣供應(yīng)背景下，大量資金“用腳投票”選擇進(jìn)入虛擬經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)率顯著下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整體上市非金融企業(yè)投資回報(bào)率由2012年的9.9%逐步下滑至2016年1季度的6%，2016年至今雖有所回升，但仍在7%左右徘徊。實(shí)體經(jīng)濟(jì)不振必然帶來(lái)城鎮(zhèn)居民可支配收入實(shí)際增速的下降，該數(shù)據(jù)已從2011年的8.4%以上滑落至今年一季度的6.3%。當(dāng)然，該數(shù)據(jù)并未考慮收入分配差距及財(cái)產(chǎn)性收入影響因素，事實(shí)上高收入階層普遍為有房一族，其收入更多的來(lái)源于資產(chǎn)性收益，而中低收入階層收入主要來(lái)源為工資性收入。從這點(diǎn)看，應(yīng)屆畢業(yè)生工資更具有代表性，據(jù)智聯(lián)招聘統(tǒng)計(jì)，2017年應(yīng)屆畢業(yè)生平均月薪為4014元，同比下降16%，是連續(xù)第二年下降。因而，剛需群體收入增幅的下降不支持房屋租金的上升。

近10年來(lái)，貨幣供應(yīng)提高與人口凈流入的共同作用下，一線城市房?jī)r(jià)得到了飛速的上漲，與此同時(shí)，租房市場(chǎng)也迎來(lái)了房租不斷上漲的黃金10年。但值得注意的是，房租的上漲幅度明顯慢于房?jī)r(jià)的上漲幅度，這背后主要原因就在于房租反映的是房屋真實(shí)的居住屬性，而房?jī)r(jià)更多反映的是天量貨幣推動(dòng)下的資產(chǎn)屬性。

房租與房?jī)r(jià)增速的不同最終體現(xiàn)在投資商品房用于出租的投資回報(bào)率上。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年以前，該數(shù)據(jù)穩(wěn)定在2%以上，2013年以來(lái)，該數(shù)據(jù)逐年下降，到2015年已下降至1.6%，2016年末更是下降至1.1%附近。購(gòu)房投資回報(bào)率不僅顯著低于銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率，甚至顯著低于一年期定期存款利率。分析其中原因，要么是房租太低了，要么是房?jī)r(jià)太高了，之前論述已表明房租繼續(xù)上升可能性非常小，因而過(guò)高的房?jī)r(jià)已扭曲了商品房作為投資品追求投資回報(bào)的根本屬性。當(dāng)然，這種扭曲與商品房背后附帶的隱性社會(huì)保障如子女入學(xué)有一定關(guān)系。

在金融去杠桿不斷深化、美聯(lián)儲(chǔ)加息頻率不斷加快和資產(chǎn)負(fù)債表縮表背景下，銀行作為金融媒介獲得資金的成本未來(lái)仍將緩慢提升，市場(chǎng)利率也會(huì)在其帶動(dòng)下逐漸上升，可以說(shuō)樓市定向加息才剛剛開(kāi)始。近期北京、上海等一線城市部分商業(yè)銀行已將首套房貸利率上浮至基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房貸為基準(zhǔn)利率的1.2倍，更有少數(shù)銀行停止了房貸業(yè)務(wù)。對(duì)于投資購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)價(jià)格是浮動(dòng)的，但加杠桿購(gòu)房的負(fù)債卻是剛性的，市場(chǎng)利率的提升將使投資者月供支出顯著增加，但因無(wú)法通過(guò)提高房租傳導(dǎo)壓力，其現(xiàn)金流會(huì)逐漸吃緊，選擇出售鎖定收益并投入貨幣型理財(cái)市場(chǎng)或許是當(dāng)前最佳選擇，隨著越來(lái)越多的投資者明白這一道理以及居民居住需求更多的由自住房和租賃房滿足，商品房投資回報(bào)率會(huì)因此有一個(gè)向市場(chǎng)平均投資回報(bào)率回歸的必然過(guò)程。

綜上，在市場(chǎng)未有效出清帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)重新啟動(dòng)之時(shí)，隨著一線城市人口凈流入的減少、租賃與自住房供給的增加以及居民可支配收入增速的放緩，反映居住屬性的房租價(jià)格難有大幅上漲，原本被認(rèn)為是絕對(duì)剛性需求的購(gòu)房群體需求其實(shí)并不那么剛性，商品房投資回報(bào)率也會(huì)因此逐漸向理性回歸。