經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 干了一輩子開發(fā)商，最后折在買房的事上，不僅房子沒買上，已經(jīng)支付的上千萬元購房款也面臨著打水漂的風(fēng)險。“錢是次要的，主要是咽不下這口氣。”李海寧告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)。

李海寧是河北一家房地產(chǎn)企業(yè)的員工。據(jù)她介紹，2020年底，公司負(fù)責(zé)人到海南考察，想在海南買房，當(dāng)?shù)嘏笥淹扑]了陵水縣雅居樂清水灣項目，“老板沒有直接買，具體購房人是他女兒，姐仨一人一套。”

2020年12月13日，在代理銷售人員孫玉安和雅居樂銷售人員孫歡帶領(lǐng)下，購房人參觀了海南雅居樂清水灣云帆濟(jì)海5號樓樣板房，確定購買2201、2202、2203三套住房。

據(jù)李海寧透露，三套房通過雅居樂清水灣的建筑商東陽江城建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱為“江城公司”）購買，定金和房款也都支付給江城公司，《認(rèn)購書》是購房人和海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱為“海南雅居樂”）簽訂。

今年4月，孫玉安聯(lián)系購房人，稱海南正在專項整治房地產(chǎn)市場，雅居樂要求購房人辦理退房手續(xù)。李海寧表示，受公司董事長委托，她負(fù)責(zé)處理退房相關(guān)事宜，海南雅居樂和海南靈巨信息服務(wù)有限公司（以下簡稱為“海南靈巨”）合計退還了400多萬元房款，剩余1000多萬元房款至今沒有退還。

銷售人員告訴購房人，海南雅居樂從江城公司僅收到一部分房款，已經(jīng)全部退還給購房人，剩余房款需要向江城公司索要。但江城公司一直以各種理由回避處理退款相關(guān)事宜，購房人擔(dān)心拿不到剩余退房款。

實(shí)際上，這次購房交易流程存在諸多潛在風(fēng)險，北京市京師律師事務(wù)所律師王蕾蕾認(rèn)為，開發(fā)商和建筑商之間工程款糾紛產(chǎn)生的抵賬房交易本身就存在一定法律風(fēng)險，沒有購房資格的購房者再購買這種房屋是，相當(dāng)于疊加了風(fēng)險。

而且，購房人與江城公司沒有簽訂任何協(xié)議的情況下，支付全部購房款；與海南雅居樂僅簽訂認(rèn)購書，沒有草簽購房協(xié)議，同時也沒有將支付給江城公司的購房款在認(rèn)購書中予以確認(rèn)，成為購房人難以要回購房款的主要根源。

就購房、退款等相關(guān)事宜，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)多次聯(lián)系江城公司董事長張海剛，截稿前，對方均未給出任何回應(yīng)；5月19日，經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)發(fā)采訪提綱給雅居樂集團(tuán)，截稿前，雅居樂集團(tuán)沒有給出任何回應(yīng)。

購房

2020年12月10日，在孫玉安帶領(lǐng)下，購房人到海南看房，看了包括雅居樂清水灣在內(nèi)的兩個房地產(chǎn)項目，初步意向是雅居樂清水灣高層住宅。

孫玉安告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他是第三方中介公司的銷售人員，主要為江城公司代理銷售房源，“我只是負(fù)責(zé)幫江城銷售房子，至于房子是工程抵賬房，還是其他類型的房源就不清楚了。”

三天后，孫玉安約購房人在清水灣溫德姆度假酒店見面，并參觀了云帆濟(jì)海5號樓的樣板間。看完樣本間后，三名購房人分別購買5號樓2201、2202和2203三套住宅。

李海寧提供的三份簽訂日期為2020年12月24日的《海南雅居樂清水灣認(rèn)購書》顯示，李穎霞購買的是2201號房間，該套房建筑面積186.79平方米，購房款604.43萬元。認(rèn)購書開發(fā)商銷售簽字方為孫歡。

其他兩份認(rèn)購書格式和固定文字內(nèi)容也相同。李海燕購買的2202號房建筑面積134.63平方米，總房款452.57萬元；李海玲購買的2203號房建筑面積139.44平方米，總房款488.78萬元。

根據(jù)認(rèn)購書約定，三套住房采取分期付款方式，即認(rèn)購書簽訂當(dāng)天支付20萬元，12月27日前支付50%房款，2021年1月24日前支付剩余尾款。

2020年12月19日，2201號房的10萬元轉(zhuǎn)賬給江城公司賬戶，第二天，2202號和2203號的10萬元轉(zhuǎn)賬給江城公司。

同一天，一名叫王丹嬌的人，通過成都工商銀行分三次共計15萬元轉(zhuǎn)賬給海南雅居樂，并在附言標(biāo)注房間號及購房人名字。

2020年12月24日，也就是購房人與海南雅居樂簽訂認(rèn)購書當(dāng)天，王丹嬌再次分三次轉(zhuǎn)賬給海南雅居樂共計45萬元，并備注房間號及購房人名字。兩次轉(zhuǎn)賬共計60萬元，正好與認(rèn)購書約定首期房款吻合。

第二天上午，購房人的父親用個人銀行賬戶分四次轉(zhuǎn)賬453.47萬元、420.17萬元、500萬元和59.88萬元給江城公司賬戶，其中前兩筆分別附言云海濟(jì)海5-2202購房全款和云帆濟(jì)海5-2203購房全款；后兩筆均附言為云帆濟(jì)海5-2201購房全款。

四次轉(zhuǎn)賬給江城公司的總金額為1433.52萬元，加上三名購房人之前轉(zhuǎn)給江城公司的15萬元定金，累計交付房款金額1463.52萬元。根據(jù)認(rèn)購書約定，三套房的總價應(yīng)為1545.78萬元。

李海寧告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，因?yàn)槭呛徒枪举徺I，所以在認(rèn)購價基礎(chǔ)上有一定優(yōu)惠，實(shí)際支付金額和認(rèn)購書約定金額相差的82.26萬元為優(yōu)惠金額。本來以為購房的事情已經(jīng)落地，但沒想到三個月后發(fā)生意外。

生變

今年3月25日，孫玉安聯(lián)系到購房人，稱江城公司沒有將購房款按時入賬，三套房合計欠款金額190萬元，海南雅居樂也一直向江城公司催款。彼時三套房處于欠款狀態(tài)，有被雅居樂終止交易的可能。

據(jù)李海寧透露，購房人通過江城公司全款購房，已經(jīng)支付全部房款，但認(rèn)購書約定的是分期付款方式，由江城公司分期支付給海南雅居樂。“說是他們之間結(jié)算方式，具體我們也不清楚。”

銷售人員告訴購房人，江城公司為雅居樂清水灣項目建筑商，由于雅居樂工程款采取三審原則，應(yīng)付的工程款需要雅居樂集團(tuán)審核完才能支付，海南雅居樂將部分房源抵押給江城公司，江城公司通過銷售房子來實(shí)現(xiàn)回收工程款。

由于海南雅居樂沒有按期收到應(yīng)付的分期房款，根據(jù)認(rèn)購書約定，購房人已經(jīng)違約，雅居樂有權(quán)解除認(rèn)購書，終止交易。

接到孫玉安的電話后，購房人也意識到風(fēng)險。向?qū)O玉安索要江城公司支付給海南雅居樂的房款明細(xì)。孫玉安提供給購房人的交易明細(xì)中，并沒有江城公司支付給海南雅居樂的記錄，海南雅居樂收到的房款由王丹嬌轉(zhuǎn)賬。

期間，另一名負(fù)責(zé)銷售江城公司房源的薛世鵬專門趕赴浙江東陽，督促張海剛將剩余購房款支付給海南雅居樂，但張海剛并沒有回應(yīng)。

欠付房款的問題還未解決，購房交易再次生變。4月6日，薛世鵬致電購房人，稱海南正在專項整治房地產(chǎn)市場，雅居樂要求沒有購房資格的購房人辦理退款。李海燕、李海玲和李穎霞均不具備在海南購房資格。

據(jù)李海寧透露，當(dāng)初購房是，孫玉安和孫歡告訴購房者，通過補(bǔ)繳個稅等形式可以獲得購房資格，這一操作方式在海南較為普遍。而且購房人身邊也有朋友通過這一方式成功購房，所以當(dāng)時并沒有意識到其中風(fēng)險。

今年3月，海南省政府辦公廳印發(fā)《海南省2021年房地產(chǎn)市場專項整治工作方案的通知》（以下簡稱為“通知”），主要針對購房者、開發(fā)商和房地產(chǎn)中介等交易行為進(jìn)行專項整治，其中一項針對的是“購房人和用人單位虛構(gòu)勞動關(guān)系，并繳交社保或個稅，預(yù)交房款，預(yù)約到期具備購房資格后再辦理購房手續(xù)”。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，《通知》整治重點(diǎn)包括“開發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可進(jìn)行銷售，以認(rèn)購、預(yù)定等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等行為。”

《通知》下發(fā)以來，海南多個房地產(chǎn)項目因?yàn)樯嫦酉虿痪邆滟彿抠Y格的人銷售被處罰。在這種情況下，海南雅居樂與購房人解除了認(rèn)購書。4月14日，海南雅居樂用建設(shè)銀行陵水支行賬戶分三次將360萬元退還給購房人，每人退還120萬元，附言為退意向金。

據(jù)李海寧透露，當(dāng)時銷售告訴購房人，每名購房人還有一筆15萬元共計45萬元的款項待退還，海南雅居樂在走申請流程。

4月19日，海南靈巨用招商銀行海口國貿(mào)支行賬戶分三次轉(zhuǎn)賬給購房人，每筆15萬元共計45萬元，附言為RLZ210212401退款，三名掛購房人前后共收到405萬元退還的房款。

購房人稱，并不清楚海南靈巨的身份，之前也從未接觸過對方；上述接近交易的人士表示，海南靈巨為雅居樂清水灣項目外場渠道代理銷售公司，但是對于為何從交易中抽取45萬元房款，該人士稱“不好說”

剩余的1058.52萬元房款，雅居樂以沒有收到不予退還，江城公司以各種理由推延不辦理退款手續(xù)，所以至今沒有要回。

陷阱

海南雅居樂與購房人解除認(rèn)購書后，孫玉安、薛世鵬等人多次聯(lián)系江城公司商議退款事宜，但江城公司“沒說不給，也沒說給，反正就是各種推脫”，李海寧表示，剩余購房款面臨無法收回的風(fēng)險，下一步將通過走司法程序追回。

據(jù)一名接近交易的人士透露，江城公司不給退款也有其理由。一方面可能是因江城確實(shí)沒有錢；另一方面也是因?yàn)檠啪訕非方枪窘ㄖこ炭睿彿咳宿D(zhuǎn)給江城公司的購房款，已經(jīng)被當(dāng)做工程款用作其他支出，“江城公司覺得這個錢應(yīng)該雅居樂來退。”

從雅居樂角度來看，房款并沒有直接給海南雅居樂，海南雅居樂已將收到的房款全部退還給購房人，從認(rèn)購書履約角度來看，雅居樂并沒有退還剩余購房款給購房人的義務(wù)，“雅居樂和江城公司之間欠款是另一回事，和這個交易沒有關(guān)系。”上述接近交易人士認(rèn)為。

從交易流程看，這筆交易存在諸多“瑕疵”。首先，購房人將購房全款支付給江城公司，但與江城公司沒有簽任何協(xié)議，雖然購房人在轉(zhuǎn)賬時注明款項用途為購房全款，但在多個律師看來，想要認(rèn)定為購房款還需要相關(guān)法律文書配合。

其次，購房人與海南雅居樂簽署了認(rèn)購書，沒有明確約定房款將通過江城公司支付，也沒有在相關(guān)條款中體現(xiàn)支付給江城公司的購房款與購房之間的關(guān)聯(lián)。

一位房企的區(qū)域營銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，購房人與開發(fā)商簽訂的只是認(rèn)購書，沒有草簽合同，與付款的建筑公司也沒有簽署相應(yīng)的文件材料，所以在合同層面上，沒有辦法證明購房人給建筑商的購房款和購房存在關(guān)系。

也就是說，購房人與開發(fā)商之間是認(rèn)購關(guān)系，而購房人與江城公司之間只有轉(zhuǎn)賬記錄，但沒有相應(yīng)的法律文書。所以，購房人交給江城公司的購房款，很難認(rèn)定與購房人和開發(fā)商之間的購房行為存在必然聯(lián)系。

“即便沒有購房資格，但起碼應(yīng)該簽個草簽合同。”該房企營銷負(fù)責(zé)人表示，這種情況下，對于開發(fā)商而言，因?yàn)橹皇盏蕉ń穑说囊仓荒苁嵌ń穑瑳]辦法退剩余購房款，“這種事只能找主管部門或走法律途徑。”

工商注冊資料顯示，江城公司有三名自然人股東，其中張海剛持股60%，金豪良和樓利剛各持股20%。江城公司官網(wǎng)顯示，其是雅居樂旗下多個項目的建筑商，與雅居樂在工程建筑領(lǐng)域有深厚合作關(guān)系。

王蕾蕾還提示，開發(fā)商與建筑商之間是否簽訂了《抵房協(xié)議》，是否約定了抵債房市場價格變化對《認(rèn)購書》無法履行后等如何處理的問題，都影響開發(fā)商和建筑商處理本次事件的態(tài)度。

此外，從購房人拿到的轉(zhuǎn)賬記錄來看，購房人將購房款支付給江城公司，江城公司應(yīng)該按期代購房人按期向海南雅居樂支付或者通過結(jié)算工程款沖抵相應(yīng)房款。但支付給海南雅居樂房款的并非江城公司，而是王丹嬌。

購房人和參與銷售的人員證實(shí)，之前他們并不清楚王丹嬌參與交易，也不清楚王丹嬌的具體身份和在交易中扮演的角色。

王丹嬌除了60萬元購房定金外，還于2020年底向海南雅居樂轉(zhuǎn)入150萬元購房款，先后共支付給海南雅居樂210萬元。

但退款過程中，海南雅居樂向購房退還360萬元，海南靈巨退還45萬元給購房人，共計退還了405萬元。與王丹嬌支付給海南雅居樂相差的195萬元是誰、通過什么方式支付給海南雅居樂，這些信息還有待進(jìn)一步明確。