經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 鄒永勤 全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企9月份銷售業(yè)績(jī)?nèi)嫦陆担静煌@是樓市步入寒冬的信號(hào)，抑或僅僅是行業(yè)的正常調(diào)整？

10月9日，一線房企金地集團(tuán)（600383.SH）發(fā)布公告稱，2021年1-9月該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1062.5萬(wàn)平方米，同比上升29.02%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2286.9億元，同比上升34.49%。但在前三季度增長(zhǎng)的同時(shí)，9月份業(yè)績(jī)卻不如人意：9月份該公司實(shí)現(xiàn)簽約面積98.1萬(wàn)平方米，同比下降20.88%；實(shí)現(xiàn)簽約金額212.0億元，同比下降17.84%。

“金九銀十”歷來(lái)是樓市的銷售旺季，但金地集團(tuán)的銷售業(yè)績(jī)卻一反常態(tài)于此時(shí)刻出現(xiàn)下滑，莫不成公司出了什么問(wèn)題？

“今年9月份銷售金額下滑，這并非是我們金地的特例，而是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象；有的頭部房企甚至下滑20%至30%，相對(duì)而言，我們才下滑了十幾個(gè)點(diǎn)而已”，金地集團(tuán)董秘辦的相關(guān)工作人員在接受記者電話采訪時(shí)如此回答。

9月份樓市告急，百?gòu)?qiáng)房企銷售金額大面積下滑

正如上述工作人員所指，9月份銷售金額下降的并不僅僅只有金地集團(tuán)；就在10月9日當(dāng)天，同處深圳的另一頭部房企招商蛇口（001979.SZ）亦發(fā)布了9月份的銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積98.86萬(wàn)平方米，同比減少9.67%；實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額233.29億元，同比減少21.72%。

招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的企業(yè)，歷史上它曾和保利發(fā)展（600048.SH）、萬(wàn)科A（000002.SZ）、金地集團(tuán)一起并稱華南房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大金剛。現(xiàn)在招商蛇口和金地集團(tuán)雙雙曝出在“金九銀十”的銷售旺季卻業(yè)績(jī)大幅下滑，可見(jiàn)華南地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)之嚴(yán)峻。

而這，很可能僅僅是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨困境的一個(gè)縮影。因?yàn)榭硕鹧芯恐行谋局馨l(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企9月份業(yè)績(jī)顯示，9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至25%，較2019年同期下降17%。一線城市成交全線回落，二、三線城市成交持續(xù)走低，近八成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降。

圖表1：重點(diǎn)房企年9月銷售額增長(zhǎng)情況（億元）

據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，9月份百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元，環(huán)比下降1.8%，同比下降36.2%。在這百?gòu)?qiáng)房企中，有超過(guò)九成企業(yè)銷售業(yè)績(jī)同比下降，六成企業(yè)同比降幅大于30%；近九成企業(yè)單月銷售業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

其中，9月份銷售額同比降幅大于50%的房企有三家，分別是中國(guó)恒大（03333.HK）降幅93.5%、大悅城（000031.SZ）降幅69.6%、綠地控股（600606.SH）降幅55.5%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)為何“金九”不再？對(duì)此，金地集團(tuán)的相關(guān)工作人員對(duì)記者表示，（公司和全行業(yè)）9月份銷售額之所以下滑，是由多種因素共振引發(fā)的；首先是去年出爐的“三大紅線”的調(diào)控政策在起作用，然后是近期的貸款在收緊，此外還有土地拍賣市場(chǎng)的不景氣等等，各個(gè)方面的因素綜合起來(lái)，便造成了9月份地產(chǎn)銷售的不景氣。

公開(kāi)資料顯示，近期全國(guó)土地市場(chǎng)遇冷趨勢(shì)明顯，9月份百城成交土地規(guī)劃總建筑面積為7455.3萬(wàn)平，環(huán)比減少7.5%，同比減少47.3%；而且，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，武漢、廣州、杭州、無(wú)錫、廈門、長(zhǎng)春、天津、沈陽(yáng)等全國(guó)多個(gè)城市已出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象。

而在深圳某私募機(jī)構(gòu)任職研究員的賈明志在接受記者采訪時(shí)指出，其實(shí)并不僅僅是9月份銷售遇冷，從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來(lái)看，剛剛結(jié)束的國(guó)慶黃金周銷售成績(jī)亦十分不理想，與此同時(shí)，租賃市場(chǎng)卻出現(xiàn)了一定的增長(zhǎng)；究其原因，那是隨著“房住不炒”政策的全面推進(jìn)并得到社會(huì)認(rèn)同，居民購(gòu)房意愿下降，轉(zhuǎn)而尋求租房市場(chǎng)解決。因此，銷售下滑可能并不是短暫現(xiàn)象，而將會(huì)是未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)樓市的主旋律。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年“國(guó)慶”期間（10月1日－7日），重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%，購(gòu)房者置業(yè)意愿不足，市場(chǎng)情緒延續(xù)9月觀望態(tài)勢(shì)。

二手房交易數(shù)據(jù)方面亦同樣糟糕，其中，深圳二手房的成交數(shù)據(jù)下滑則更為明顯。國(guó)慶期間，深圳二手房?jī)H成交4套，共計(jì)351.22平方米，這個(gè)數(shù)字創(chuàng)下多年新低。此外，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，9月27日至10月3日深圳二手房網(wǎng)簽量?jī)H為303套，環(huán)比下降18.5%。

對(duì)此，中泰證券的陳立認(rèn)為，居民對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)快速下行的悲觀預(yù)期是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)景氣度下行的主因。影響購(gòu)房者預(yù)期的核心因素主要有三點(diǎn)：第一，政策因素下，購(gòu)房者對(duì)于買房持有成本預(yù)期上升；第二，恒大事件引發(fā)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂；第三，銷量下行進(jìn)一步傳遞負(fù)面市場(chǎng)預(yù)期。

現(xiàn)金流壓力驟增，房企爆雷事件此起彼伏

其實(shí)，除了銷售額大幅下降外，因現(xiàn)金流壓力導(dǎo)致的房企爆雷事件更讓投資者焦慮。

克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)的資料顯示，2021年以來(lái)已經(jīng)先后有中國(guó)恒大（03333.HK）、華夏幸福（600340.SH）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）、泰禾集團(tuán)（000732.SZ）等知名房企出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張的問(wèn)題。而伴隨這些流動(dòng)性緊張問(wèn)題的發(fā)酵（俗稱爆雷事件），則是相關(guān)股票價(jià)格的腰斬再腰斬甚至三斬，比如華夏幸福，其股價(jià)從去年7月份的20.93元?dú)⒌浇衲?月份的3.64元，僅僅一年時(shí)間便跌去了80%；中國(guó)恒大更為惡劣，從去年7月份的27.11港元一路狂瀉至今年9月份的2.06港元，跌幅高達(dá)92%。

而從9月份起，這種因爆雷引發(fā)的股價(jià)跳水更顯急速，而且殺傷力極大。9月20日，新力控股集團(tuán)（02103.HK）傳出某債權(quán)人要求其償還包括該債權(quán)人在內(nèi)的未償還本息（僅約7541.67萬(wàn)美元），當(dāng)天新力控股集團(tuán)股價(jià)立即斷崖式暴跌87%，并被迫于第二天停牌，截至記者發(fā)稿時(shí)，仍在停牌當(dāng)中。

9月29日，花樣年控股（01777.HK）公告臨時(shí)停牌；然后在10月4日發(fā)布公告稱未能如期支付2021年票據(jù)剩余本金約2.05億美元。雖然股票停牌躲過(guò)了或有可能的大跌，但在A股市場(chǎng)上市的相關(guān)債券卻未能幸免。10月8日A股節(jié)后開(kāi)市第一天，“19花樣02”和“18花樣年”兩只花樣年債券價(jià)格分別狂瀉54％和23％。

恐慌情緒甚至波及到其他房企債券，當(dāng)天黔西南州興安開(kāi)發(fā)投資有限公司的“20興安債”暴跌22%，陽(yáng)光城（000671.SZ）的“20陽(yáng)城02”跳水18.6％，廈門禹洲鴻圖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的“19禹洲02”急挫13%，其它諸如富力地產(chǎn)（02777.HK）的“16富力04”、都江堰新城建設(shè)投資有限責(zé)任公司的“18都新城”等等當(dāng)天亦出現(xiàn)不同程度的下跌。

對(duì)此，賈明志表示，這是一個(gè)惡性循環(huán)，在目前持續(xù)偏緊的房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境和信貸環(huán)境下，房企的流動(dòng)性緊張問(wèn)題往往容易發(fā)酵且被放大，從而導(dǎo)致股票和債券價(jià)格的暴跌；而債券價(jià)格的劇烈波動(dòng)反過(guò)來(lái)又會(huì)對(duì)房企的再融資產(chǎn)生不利影響，從而加劇了房企的流動(dòng)性緊張程度，因此爆雷事件難免此起彼伏。

數(shù)據(jù)顯示，2021年房企違約債券不論從數(shù)量還是金額來(lái)看，均遠(yuǎn)超2020年同期水平。截至9月27日，2021年房企累計(jì)違約債券只數(shù)達(dá)到39只，較2020年增長(zhǎng)25只；累計(jì)金額達(dá)到467.5億元，較2020年增長(zhǎng)159%。按這種趨勢(shì)發(fā)展下去，地產(chǎn)板塊的投資前景絕不平坦，雷聲不斷恐將成為常態(tài)。

相對(duì)于股票和債券價(jià)格的雪崩，賈明志更關(guān)心的是由此帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。他指出，金融和地產(chǎn)的聯(lián)系是十分緊密的，如果監(jiān)管層放任房企爆雷不管，那么隨著案例的劇增，受傷害最大的反而是背后的金融機(jī)構(gòu)。所以，9月末央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)罕見(jiàn)提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，這與其說(shuō)是政府救樓市的信號(hào)，倒不如說(shuō)是對(duì)未來(lái)或有可能的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的一種未雨綢繆。

業(yè)界熱議：房地產(chǎn)真的步入寒冬了嗎？

一邊是旺季不旺、銷售業(yè)績(jī)大幅下滑，另一邊是地產(chǎn)股“天雷滾滾”、股價(jià)隨時(shí)大幅跳水，房地產(chǎn)行業(yè)這是遭遇著正常的調(diào)整，抑或是寒冬的來(lái)臨？

對(duì)此，金地集團(tuán)的相關(guān)工作人員認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是進(jìn)入了調(diào)整周期，“反正至今一年以來(lái)，包括各大地產(chǎn)公司的半年報(bào)或者年報(bào)，你只要認(rèn)真關(guān)注一下就可發(fā)現(xiàn)，基本上所有一線地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)，近期都呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。”

而天風(fēng)證券的陳天誠(chéng)更是直言，房地產(chǎn)行業(yè)的基本面下行才剛剛開(kāi)始，在政策不變的前提下，預(yù)計(jì)這個(gè)景氣下行趨勢(shì)將持續(xù)到明年上半年。他進(jìn)一步指出，受政策調(diào)控影響，8月全國(guó)商品房銷售量?jī)r(jià)降幅擴(kuò)大；其中，8月單月，商品房銷售面積同比下降15.5%，較7月下降7pct；銷售額同比下降18.7%，較7月下降11.6pct；且隨著深圳、上海、杭州、廣州等多城市出現(xiàn)二手房限價(jià)，導(dǎo)致變相提高了二手房的首付比例，按揭貸款投放不足，行業(yè)基本面預(yù)計(jì)將持續(xù)下行至明年上半年。

賈明志則表示，說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬有點(diǎn)夸張，但在“房住不炒”的政策前提下，樓市進(jìn)入一個(gè)大的調(diào)整周期卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。但值得注意的是，如何在這一過(guò)程中使房地產(chǎn)業(yè)軟著陸而不是硬著陸，這是監(jiān)管政策的焦點(diǎn)所在；“所以，在未來(lái)，如果你發(fā)現(xiàn)有救市政策出爐不需過(guò)于興奮以為樓市春天要來(lái)，如果發(fā)現(xiàn)爆雷案例增加也不用悲觀以為樓市崩盤，要相信監(jiān)管層是有能力掌控房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸”。

當(dāng)然，并不是所有人都看空房地產(chǎn)市場(chǎng)；在碧桂園智庫(kù)專家、梅龍湖智能制造產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張康松博士看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)的回調(diào)并非是危機(jī)下的下跌，而是“景氣下的合理性回歸”；對(duì)購(gòu)房剛需者而言，反而有了更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)去挑選。

張康松對(duì)記者表示，從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年1-8月全國(guó)銷售面積為114193萬(wàn)平方米（去年同期為98486萬(wàn)平方米），商品房銷售額為119047億元（去年同期為96943億元），平均售價(jià)為10425元（去年同期為9843元）。這個(gè)數(shù)據(jù)并沒(méi)有反饋房產(chǎn)價(jià)值和成交有下跌，相反，平均售價(jià)還是上升的。當(dāng)然，這是累計(jì)到8月份，9月份的數(shù)據(jù)要等10月18日公布后才能有個(gè)全面的判斷。

當(dāng)然，現(xiàn)在從相關(guān)公司的公告以及結(jié)合克爾瑞的數(shù)據(jù)來(lái)看，9月份頭部企業(yè)的銷售情況確實(shí)出現(xiàn)了分化，比如中國(guó)恒大和萬(wàn)科均出現(xiàn)了不同程序的下滑，但碧桂園卻出現(xiàn)了上升；其中，恒大受到負(fù)面輿論影響，所以下降很明顯。

圖表2：三大房企前三季度的銷售情況對(duì)比

為什么頭部房企會(huì)在9月份出現(xiàn)分化？對(duì)此，張康松表示原因有二：一是2019年后，我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率已達(dá)到96%，有一套住房的家庭占比為58.4％，有兩套住房的占比為31.0％，這與發(fā)達(dá)國(guó)家水平確實(shí)相差不大了。在貨幣政策和物價(jià)水平穩(wěn)定的前提下，房子投機(jī)價(jià)值越來(lái)越小；上漲的空間也不會(huì)很大。二是從金融機(jī)構(gòu)的維度上看：嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模、防止經(jīng)營(yíng)貸款流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房產(chǎn)融資壓力集中在房企貸款上，對(duì)房地產(chǎn)去杠桿還是取得一定成效，抑制了過(guò)度投機(jī)。

正是在市場(chǎng)供需關(guān)系和宏觀政策調(diào)控的雙重作用下，造成了頭部房企的9月份分化；但是，需要重點(diǎn)指出的是，我國(guó)房地產(chǎn)整體還是具有韌性，不容易崩斷。

而從政策角度來(lái)考慮，2020年以來(lái)多維度的嚴(yán)苛的宏觀調(diào)控政策主要有：（1）重點(diǎn)房企融資管理“三道紅線”、（2）地產(chǎn)信托專項(xiàng)排查、（3）房貸集中管理制度、（4）深圳等城市推出的二手房參考價(jià)、（5）防止經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)，甚至裝修貸、消費(fèi)貸都不行、（6）土地出讓收入劃歸稅務(wù)部門以及（7）打擊學(xué)區(qū)房。

張康松表示，最近已經(jīng)沒(méi)看到有更嚴(yán)厲的政策推出，反而有一些積極的聲音出現(xiàn)，所以，預(yù)測(cè)目前政策開(kāi)始筑底，當(dāng)然不會(huì)輕易放松調(diào)控，其目的就是讓房企和市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展和平穩(wěn)消化存量。“所以我的看法是：這段時(shí)間房地產(chǎn)的回調(diào)并非是危機(jī)下的下跌，而是‘景氣下的合理性回歸’，所以不會(huì)下跌失速，也不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)購(gòu)房剛需者而言，反而使其有了更多時(shí)間和機(jī)會(huì)去挑選”，張康松說(shuō)。

對(duì)于政策可能筑底，安信國(guó)際證券的黃焯偉也發(fā)表了類似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，在局部疫情、原材料短缺、限電限產(chǎn)持續(xù)等多方面因素的影響之下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，穩(wěn)增長(zhǎng)在政策中愈趨重要。加上恒大及部分中小房企的債務(wù)風(fēng)波引發(fā)對(duì)地產(chǎn)體系的沖激對(duì)金融系統(tǒng)逐步造成壓力，土地流拍、銷售增長(zhǎng)放緩反映地產(chǎn)步入寒冬，令市場(chǎng)對(duì)中央局部放松地產(chǎn)流動(dòng)性的憧憬愈發(fā)加深。最近人行貨幣政策委員會(huì)的工作座談會(huì)中提及到要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，這可能就是一個(gè)信號(hào)。在“保房”前提下，四季度信貸政策寬松的措施可能會(huì)比較多，一眾房地產(chǎn)企業(yè)有望迎來(lái)喘息機(jī)會(huì)。

而部分券商研究員則在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)困境中，發(fā)現(xiàn)了未來(lái)的希望所在。其中，平安證券楊侃表示，雖然9月單月銷售增速大幅下滑，樓市下行壓力明顯加大，但9月末央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)罕見(jiàn)提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”，而近期個(gè)別城市亦出現(xiàn)房貸利率松動(dòng)，這或可在一定程度上對(duì)沖樓市下行。因此，楊侃認(rèn)為短期行業(yè)調(diào)整不可避免，但陣痛期有望加速房企優(yōu)勝劣汰，未來(lái)“幸存”房企無(wú)論經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)將更加穩(wěn)健，擁有品牌、管理、融資等優(yōu)勢(shì)房企有望持續(xù)享受更高利潤(rùn)率水平。

而招商證券的趙可則更為樂(lè)觀。他在10月8日發(fā)表的研究報(bào)告中指出，9月份百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比大幅下滑源于去年的高基數(shù)。因?yàn)?020年受疫情影響，部分需求延緩至當(dāng)年下半年才逐步釋放，且2020年下半年的流動(dòng)性相對(duì)寬松，進(jìn)一步刺激需求，從而導(dǎo)致去年下半年銷售基數(shù)明顯走高；基數(shù)變化疊加信貸趨緊導(dǎo)致今年9月銷售增速較8月有所回落。

趙可強(qiáng)調(diào)，由于疫情造成的基數(shù)原因使得同比數(shù)據(jù)意義變小，為此他們采用了兩年年均復(fù)合增速和環(huán)比數(shù)據(jù)觀察銷售景氣度，最后得出的結(jié)論是“判斷下半年銷售在高基數(shù)背景下大概率呈回落趨勢(shì)，但有較充足的流動(dòng)性大環(huán)境托底，同時(shí)判斷政策邊際底部已經(jīng)出現(xiàn)”。

因此，趙可表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從杠桿驅(qū)動(dòng)的“指數(shù)牛市”變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動(dòng)的“結(jié)構(gòu)牛市”，從總量需求增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)為主變?yōu)樽杂涩F(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)為主，判斷下半年拿地競(jìng)爭(zhēng)趨緩，毛利率或改善，同時(shí)降準(zhǔn)或降低了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能，有利于板塊估值修復(fù)；而內(nèi)生能力也即管理紅利將是主導(dǎo)房地產(chǎn)股票的核心要素，行業(yè)α將加速呈現(xiàn)。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，賈明志為化名）