經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 鄒永勤 全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企9月份銷售業(yè)績(jī)?nèi)嫦陆担静煌@是樓市步入寒冬的信號(hào),抑或僅僅是行業(yè)的正常調(diào)整?
10月9日,一線房企金地集團(tuán)(600383.SH)發(fā)布公告稱,2021年1-9月該公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1062.5萬(wàn)平方米,同比上升29.02%;累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2286.9億元,同比上升34.49%。但在前三季度增長(zhǎng)的同時(shí),9月份業(yè)績(jī)卻不如人意:9月份該公司實(shí)現(xiàn)簽約面積98.1萬(wàn)平方米,同比下降20.88%;實(shí)現(xiàn)簽約金額212.0億元,同比下降17.84%。
“金九銀十”歷來(lái)是樓市的銷售旺季,但金地集團(tuán)的銷售業(yè)績(jī)卻一反常態(tài)于此時(shí)刻出現(xiàn)下滑,莫不成公司出了什么問(wèn)題?
“今年9月份銷售金額下滑,這并非是我們金地的特例,而是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象;有的頭部房企甚至下滑20%至30%,相對(duì)而言,我們才下滑了十幾個(gè)點(diǎn)而已”,金地集團(tuán)董秘辦的相關(guān)工作人員在接受記者電話采訪時(shí)如此回答。
9月份樓市告急,百?gòu)?qiáng)房企銷售金額大面積下滑
正如上述工作人員所指,9月份銷售金額下降的并不僅僅只有金地集團(tuán);就在10月9日當(dāng)天,同處深圳的另一頭部房企招商蛇口(001979.SZ)亦發(fā)布了9月份的銷售數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,2021年9月,招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積98.86萬(wàn)平方米,同比減少9.67%;實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額233.29億元,同比減少21.72%。
招商蛇口是招商局集團(tuán)旗下城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)板塊的企業(yè),歷史上它曾和保利發(fā)展(600048.SH)、萬(wàn)科A(000002.SZ)、金地集團(tuán)一起并稱華南房地產(chǎn)市場(chǎng)的四大金剛。現(xiàn)在招商蛇口和金地集團(tuán)雙雙曝出在“金九銀十”的銷售旺季卻業(yè)績(jī)大幅下滑,可見(jiàn)華南地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)之嚴(yán)峻。
而這,很可能僅僅是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨困境的一個(gè)縮影。因?yàn)榭硕鹧芯恐行谋局馨l(fā)布的百?gòu)?qiáng)房企9月份業(yè)績(jī)顯示,9月份房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇,28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比下降7%,同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大至25%,較2019年同期下降17%。一線城市成交全線回落,二、三線城市成交持續(xù)走低,近八成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降。
圖表1:重點(diǎn)房企年9月銷售額增長(zhǎng)情況(億元)
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì),9月份百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷售操盤金額7596億元,環(huán)比下降1.8%,同比下降36.2%。在這百?gòu)?qiáng)房企中,有超過(guò)九成企業(yè)銷售業(yè)績(jī)同比下降,六成企業(yè)同比降幅大于30%;近九成企業(yè)單月銷售業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。
其中,9月份銷售額同比降幅大于50%的房企有三家,分別是中國(guó)恒大(03333.HK)降幅93.5%、大悅城(000031.SZ)降幅69.6%、綠地控股(600606.SH)降幅55.5%。
房地產(chǎn)市場(chǎng)為何“金九”不再?對(duì)此,金地集團(tuán)的相關(guān)工作人員對(duì)記者表示,(公司和全行業(yè))9月份銷售額之所以下滑,是由多種因素共振引發(fā)的;首先是去年出爐的“三大紅線”的調(diào)控政策在起作用,然后是近期的貸款在收緊,此外還有土地拍賣市場(chǎng)的不景氣等等,各個(gè)方面的因素綜合起來(lái),便造成了9月份地產(chǎn)銷售的不景氣。
公開(kāi)資料顯示,近期全國(guó)土地市場(chǎng)遇冷趨勢(shì)明顯,9月份百城成交土地規(guī)劃總建筑面積為7455.3萬(wàn)平,環(huán)比減少7.5%,同比減少47.3%;而且,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),武漢、廣州、杭州、無(wú)錫、廈門、長(zhǎng)春、天津、沈陽(yáng)等全國(guó)多個(gè)城市已出現(xiàn)土地流拍的現(xiàn)象。
而在深圳某私募機(jī)構(gòu)任職研究員的賈明志在接受記者采訪時(shí)指出,其實(shí)并不僅僅是9月份銷售遇冷,從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來(lái)看,剛剛結(jié)束的國(guó)慶黃金周銷售成績(jī)亦十分不理想,與此同時(shí),租賃市場(chǎng)卻出現(xiàn)了一定的增長(zhǎng);究其原因,那是隨著“房住不炒”政策的全面推進(jìn)并得到社會(huì)認(rèn)同,居民購(gòu)房意愿下降,轉(zhuǎn)而尋求租房市場(chǎng)解決。因此,銷售下滑可能并不是短暫現(xiàn)象,而將會(huì)是未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)樓市的主旋律。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示,今年“國(guó)慶”期間(10月1日-7日),重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新建商品住宅成交面積較去年同期下降33%,購(gòu)房者置業(yè)意愿不足,市場(chǎng)情緒延續(xù)9月觀望態(tài)勢(shì)。
二手房交易數(shù)據(jù)方面亦同樣糟糕,其中,深圳二手房的成交數(shù)據(jù)下滑則更為明顯。國(guó)慶期間,深圳二手房?jī)H成交4套,共計(jì)351.22平方米,這個(gè)數(shù)字創(chuàng)下多年新低。此外,深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,9月27日至10月3日深圳二手房網(wǎng)簽量?jī)H為303套,環(huán)比下降18.5%。
對(duì)此,中泰證券的陳立認(rèn)為,居民對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)快速下行的悲觀預(yù)期是導(dǎo)致本輪房地產(chǎn)景氣度下行的主因。影響購(gòu)房者預(yù)期的核心因素主要有三點(diǎn):第一,政策因素下,購(gòu)房者對(duì)于買房持有成本預(yù)期上升;第二,恒大事件引發(fā)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂;第三,銷量下行進(jìn)一步傳遞負(fù)面市場(chǎng)預(yù)期。
現(xiàn)金流壓力驟增,房企爆雷事件此起彼伏
其實(shí),除了銷售額大幅下降外,因現(xiàn)金流壓力導(dǎo)致的房企爆雷事件更讓投資者焦慮。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)的資料顯示,2021年以來(lái)已經(jīng)先后有中國(guó)恒大(03333.HK)、華夏幸福(600340.SH)、藍(lán)光發(fā)展(600466.SH)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)等知名房企出現(xiàn)了流動(dòng)性緊張的問(wèn)題。而伴隨這些流動(dòng)性緊張問(wèn)題的發(fā)酵(俗稱爆雷事件),則是相關(guān)股票價(jià)格的腰斬再腰斬甚至三斬,比如華夏幸福,其股價(jià)從去年7月份的20.93元?dú)⒌浇衲?月份的3.64元,僅僅一年時(shí)間便跌去了80%;中國(guó)恒大更為惡劣,從去年7月份的27.11港元一路狂瀉至今年9月份的2.06港元,跌幅高達(dá)92%。
而從9月份起,這種因爆雷引發(fā)的股價(jià)跳水更顯急速,而且殺傷力極大。9月20日,新力控股集團(tuán)(02103.HK)傳出某債權(quán)人要求其償還包括該債權(quán)人在內(nèi)的未償還本息(僅約7541.67萬(wàn)美元),當(dāng)天新力控股集團(tuán)股價(jià)立即斷崖式暴跌87%,并被迫于第二天停牌,截至記者發(fā)稿時(shí),仍在停牌當(dāng)中。
9月29日,花樣年控股(01777.HK)公告臨時(shí)停牌;然后在10月4日發(fā)布公告稱未能如期支付2021年票據(jù)剩余本金約2.05億美元。雖然股票停牌躲過(guò)了或有可能的大跌,但在A股市場(chǎng)上市的相關(guān)債券卻未能幸免。10月8日A股節(jié)后開(kāi)市第一天,“19花樣02”和“18花樣年”兩只花樣年債券價(jià)格分別狂瀉54%和23%。
恐慌情緒甚至波及到其他房企債券,當(dāng)天黔西南州興安開(kāi)發(fā)投資有限公司的“20興安債”暴跌22%,陽(yáng)光城(000671.SZ)的“20陽(yáng)城02”跳水18.6%,廈門禹洲鴻圖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的“19禹洲02”急挫13%,其它諸如富力地產(chǎn)(02777.HK)的“16富力04”、都江堰新城建設(shè)投資有限責(zé)任公司的“18都新城”等等當(dāng)天亦出現(xiàn)不同程度的下跌。
對(duì)此,賈明志表示,這是一個(gè)惡性循環(huán),在目前持續(xù)偏緊的房地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境和信貸環(huán)境下,房企的流動(dòng)性緊張問(wèn)題往往容易發(fā)酵且被放大,從而導(dǎo)致股票和債券價(jià)格的暴跌;而債券價(jià)格的劇烈波動(dòng)反過(guò)來(lái)又會(huì)對(duì)房企的再融資產(chǎn)生不利影響,從而加劇了房企的流動(dòng)性緊張程度,因此爆雷事件難免此起彼伏。
數(shù)據(jù)顯示,2021年房企違約債券不論從數(shù)量還是金額來(lái)看,均遠(yuǎn)超2020年同期水平。截至9月27日,2021年房企累計(jì)違約債券只數(shù)達(dá)到39只,較2020年增長(zhǎng)25只;累計(jì)金額達(dá)到467.5億元,較2020年增長(zhǎng)159%。按這種趨勢(shì)發(fā)展下去,地產(chǎn)板塊的投資前景絕不平坦,雷聲不斷恐將成為常態(tài)。
相對(duì)于股票和債券價(jià)格的雪崩,賈明志更關(guān)心的是由此帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。他指出,金融和地產(chǎn)的聯(lián)系是十分緊密的,如果監(jiān)管層放任房企爆雷不管,那么隨著案例的劇增,受傷害最大的反而是背后的金融機(jī)構(gòu)。所以,9月末央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)罕見(jiàn)提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”,這與其說(shuō)是政府救樓市的信號(hào),倒不如說(shuō)是對(duì)未來(lái)或有可能的金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的一種未雨綢繆。
業(yè)界熱議:房地產(chǎn)真的步入寒冬了嗎?
一邊是旺季不旺、銷售業(yè)績(jī)大幅下滑,另一邊是地產(chǎn)股“天雷滾滾”、股價(jià)隨時(shí)大幅跳水,房地產(chǎn)行業(yè)這是遭遇著正常的調(diào)整,抑或是寒冬的來(lái)臨?
對(duì)此,金地集團(tuán)的相關(guān)工作人員認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是進(jìn)入了調(diào)整周期,“反正至今一年以來(lái),包括各大地產(chǎn)公司的半年報(bào)或者年報(bào),你只要認(rèn)真關(guān)注一下就可發(fā)現(xiàn),基本上所有一線地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī),近期都呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。”
而天風(fēng)證券的陳天誠(chéng)更是直言,房地產(chǎn)行業(yè)的基本面下行才剛剛開(kāi)始,在政策不變的前提下,預(yù)計(jì)這個(gè)景氣下行趨勢(shì)將持續(xù)到明年上半年。他進(jìn)一步指出,受政策調(diào)控影響,8月全國(guó)商品房銷售量?jī)r(jià)降幅擴(kuò)大;其中,8月單月,商品房銷售面積同比下降15.5%,較7月下降7pct;銷售額同比下降18.7%,較7月下降11.6pct;且隨著深圳、上海、杭州、廣州等多城市出現(xiàn)二手房限價(jià),導(dǎo)致變相提高了二手房的首付比例,按揭貸款投放不足,行業(yè)基本面預(yù)計(jì)將持續(xù)下行至明年上半年。
賈明志則表示,說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬有點(diǎn)夸張,但在“房住不炒”的政策前提下,樓市進(jìn)入一個(gè)大的調(diào)整周期卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。但值得注意的是,如何在這一過(guò)程中使房地產(chǎn)業(yè)軟著陸而不是硬著陸,這是監(jiān)管政策的焦點(diǎn)所在;“所以,在未來(lái),如果你發(fā)現(xiàn)有救市政策出爐不需過(guò)于興奮以為樓市春天要來(lái),如果發(fā)現(xiàn)爆雷案例增加也不用悲觀以為樓市崩盤,要相信監(jiān)管層是有能力掌控房地產(chǎn)業(yè)的軟著陸”。
當(dāng)然,并不是所有人都看空房地產(chǎn)市場(chǎng);在碧桂園智庫(kù)專家、梅龍湖智能制造產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張康松博士看來(lái),當(dāng)前房地產(chǎn)的回調(diào)并非是危機(jī)下的下跌,而是“景氣下的合理性回歸”;對(duì)購(gòu)房剛需者而言,反而有了更多的時(shí)間和機(jī)會(huì)去挑選。
張康松對(duì)記者表示,從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看,今年1-8月全國(guó)銷售面積為114193萬(wàn)平方米(去年同期為98486萬(wàn)平方米),商品房銷售額為119047億元(去年同期為96943億元),平均售價(jià)為10425元(去年同期為9843元)。這個(gè)數(shù)據(jù)并沒(méi)有反饋房產(chǎn)價(jià)值和成交有下跌,相反,平均售價(jià)還是上升的。當(dāng)然,這是累計(jì)到8月份,9月份的數(shù)據(jù)要等10月18日公布后才能有個(gè)全面的判斷。
當(dāng)然,現(xiàn)在從相關(guān)公司的公告以及結(jié)合克爾瑞的數(shù)據(jù)來(lái)看,9月份頭部企業(yè)的銷售情況確實(shí)出現(xiàn)了分化,比如中國(guó)恒大和萬(wàn)科均出現(xiàn)了不同程序的下滑,但碧桂園卻出現(xiàn)了上升;其中,恒大受到負(fù)面輿論影響,所以下降很明顯。
圖表2:三大房企前三季度的銷售情況對(duì)比
為什么頭部房企會(huì)在9月份出現(xiàn)分化?對(duì)此,張康松表示原因有二:一是2019年后,我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭的住房擁有率已達(dá)到96%,有一套住房的家庭占比為58.4%,有兩套住房的占比為31.0%,這與發(fā)達(dá)國(guó)家水平確實(shí)相差不大了。在貨幣政策和物價(jià)水平穩(wěn)定的前提下,房子投機(jī)價(jià)值越來(lái)越小;上漲的空間也不會(huì)很大。二是從金融機(jī)構(gòu)的維度上看:嚴(yán)控房地產(chǎn)信托規(guī)模、防止經(jīng)營(yíng)貸款流入房地產(chǎn)領(lǐng)域,房產(chǎn)融資壓力集中在房企貸款上,對(duì)房地產(chǎn)去杠桿還是取得一定成效,抑制了過(guò)度投機(jī)。
正是在市場(chǎng)供需關(guān)系和宏觀政策調(diào)控的雙重作用下,造成了頭部房企的9月份分化;但是,需要重點(diǎn)指出的是,我國(guó)房地產(chǎn)整體還是具有韌性,不容易崩斷。
而從政策角度來(lái)考慮,2020年以來(lái)多維度的嚴(yán)苛的宏觀調(diào)控政策主要有:(1)重點(diǎn)房企融資管理“三道紅線”、(2)地產(chǎn)信托專項(xiàng)排查、(3)房貸集中管理制度、(4)深圳等城市推出的二手房參考價(jià)、(5)防止經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn),甚至裝修貸、消費(fèi)貸都不行、(6)土地出讓收入劃歸稅務(wù)部門以及(7)打擊學(xué)區(qū)房。
張康松表示,最近已經(jīng)沒(méi)看到有更嚴(yán)厲的政策推出,反而有一些積極的聲音出現(xiàn),所以,預(yù)測(cè)目前政策開(kāi)始筑底,當(dāng)然不會(huì)輕易放松調(diào)控,其目的就是讓房企和市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展和平穩(wěn)消化存量。“所以我的看法是:這段時(shí)間房地產(chǎn)的回調(diào)并非是危機(jī)下的下跌,而是‘景氣下的合理性回歸’,所以不會(huì)下跌失速,也不存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)購(gòu)房剛需者而言,反而使其有了更多時(shí)間和機(jī)會(huì)去挑選”,張康松說(shuō)。
對(duì)于政策可能筑底,安信國(guó)際證券的黃焯偉也發(fā)表了類似的觀點(diǎn)。他認(rèn)為,在局部疫情、原材料短缺、限電限產(chǎn)持續(xù)等多方面因素的影響之下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,穩(wěn)增長(zhǎng)在政策中愈趨重要。加上恒大及部分中小房企的債務(wù)風(fēng)波引發(fā)對(duì)地產(chǎn)體系的沖激對(duì)金融系統(tǒng)逐步造成壓力,土地流拍、銷售增長(zhǎng)放緩反映地產(chǎn)步入寒冬,令市場(chǎng)對(duì)中央局部放松地產(chǎn)流動(dòng)性的憧憬愈發(fā)加深。最近人行貨幣政策委員會(huì)的工作座談會(huì)中提及到要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益,這可能就是一個(gè)信號(hào)。在“保房”前提下,四季度信貸政策寬松的措施可能會(huì)比較多,一眾房地產(chǎn)企業(yè)有望迎來(lái)喘息機(jī)會(huì)。
而部分券商研究員則在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)困境中,發(fā)現(xiàn)了未來(lái)的希望所在。其中,平安證券楊侃表示,雖然9月單月銷售增速大幅下滑,樓市下行壓力明顯加大,但9月末央行貨幣政策委員會(huì)例會(huì)罕見(jiàn)提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”,而近期個(gè)別城市亦出現(xiàn)房貸利率松動(dòng),這或可在一定程度上對(duì)沖樓市下行。因此,楊侃認(rèn)為短期行業(yè)調(diào)整不可避免,但陣痛期有望加速房企優(yōu)勝劣汰,未來(lái)“幸存”房企無(wú)論經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)將更加穩(wěn)健,擁有品牌、管理、融資等優(yōu)勢(shì)房企有望持續(xù)享受更高利潤(rùn)率水平。
而招商證券的趙可則更為樂(lè)觀。他在10月8日發(fā)表的研究報(bào)告中指出,9月份百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比大幅下滑源于去年的高基數(shù)。因?yàn)?020年受疫情影響,部分需求延緩至當(dāng)年下半年才逐步釋放,且2020年下半年的流動(dòng)性相對(duì)寬松,進(jìn)一步刺激需求,從而導(dǎo)致去年下半年銷售基數(shù)明顯走高;基數(shù)變化疊加信貸趨緊導(dǎo)致今年9月銷售增速較8月有所回落。
趙可強(qiáng)調(diào),由于疫情造成的基數(shù)原因使得同比數(shù)據(jù)意義變小,為此他們采用了兩年年均復(fù)合增速和環(huán)比數(shù)據(jù)觀察銷售景氣度,最后得出的結(jié)論是“判斷下半年銷售在高基數(shù)背景下大概率呈回落趨勢(shì),但有較充足的流動(dòng)性大環(huán)境托底,同時(shí)判斷政策邊際底部已經(jīng)出現(xiàn)”。
因此,趙可表示,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從杠桿驅(qū)動(dòng)的“指數(shù)牛市”變?yōu)楣芾砑t利驅(qū)動(dòng)的“結(jié)構(gòu)牛市”,從總量需求增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)為主變?yōu)樽杂涩F(xiàn)金流驅(qū)動(dòng)為主,判斷下半年拿地競(jìng)爭(zhēng)趨緩,毛利率或改善,同時(shí)降準(zhǔn)或降低了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能,有利于板塊估值修復(fù);而內(nèi)生能力也即管理紅利將是主導(dǎo)房地產(chǎn)股票的核心要素,行業(yè)α將加速呈現(xiàn)。
(應(yīng)采訪對(duì)象要求,賈明志為化名)
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