經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 蔡越坤 地產(chǎn)債投資迎來久違的“暖意”。

2021年11月10日，世茂集團、中國奧園股價均漲超16%；世茂服務(wù)、融創(chuàng)中國股價漲超15%；“21陽城01”漲超12%，“20金科01”漲超11%，“15世茂02”漲11%.....多家房企股、債二級市場的價格出現(xiàn)明顯反彈。

此前，受房地產(chǎn)領(lǐng)域信用風(fēng)險頻發(fā)、市場悲觀情緒蔓延影響而陷入下跌“冰點”的房地產(chǎn)債券，迎來一絲暖意。

一位華東地區(qū)私募機構(gòu)機構(gòu)人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者，11月9日媒體報道稱高盛正買入中國房地產(chǎn)企業(yè)高收益?zhèn)@對房地產(chǎn)債券的投資是一個積極的信號。

同日，經(jīng)濟觀察網(wǎng)記者了解到，中國銀行間市場交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，部分房企有計劃近期在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。據(jù)了解，座談會上，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園、龍湖集團等多家公司近期均有計劃在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

該座談會被市場人士看作是房企融資環(huán)境趨暖的舉動。此前，人民銀行、銀保監(jiān)會于9月底召開房地產(chǎn)金融工作座談會，金融監(jiān)管部門多次釋放房地產(chǎn)金融政策信號。10月下旬以來，按揭貸款發(fā)放已有所加快，多個城市按揭發(fā)放時間縮短了1個月左右，這對緩解房企資金壓力起到了至關(guān)重要的作用。

11月10日，北方地區(qū)一位債券承銷人士向記者表示，當(dāng)下多家房企遭遇融資流動性困難，交易商協(xié)會舉行房企代表座談會，對二級市場釋放了積極穩(wěn)定的信號，也意味著監(jiān)管關(guān)注房企債市融資環(huán)境，并給予政策方面的支持。但是政策支持后，通過發(fā)債融資或尚需時日，并非一蹴而就。因此對于資金緊張的房企，尤其是近期有債務(wù)到期的房企，仍需保持現(xiàn)金流安全，等待債券融資通道逐漸打開。

房企股、債反彈

11月10日，多家房企二級市場股、債均出現(xiàn)明顯的反彈。

A股市場方面，多家房企的股價有明顯反彈，保利發(fā)展、金地集團、京投發(fā)展?jié)q幅均超5%以上，招商蛇口、新城控股、萬科漲幅均超4%以上；港股內(nèi)房股世茂集團、中國奧園漲超16%，世茂服務(wù)、融創(chuàng)中國漲超15%，中國恒大漲近5%。

此外，地產(chǎn)債也整體回暖，收盤多數(shù)上漲，“21陽城01”漲超12%，“20金科01”漲超11%，“15世茂02”漲11%，“19世茂G2”和“20金科03”漲近10%；“20世茂G3”跌超20%盤中臨停，“20時代09”跌超19%，“20融信03”跌超10%，“21融創(chuàng)03”跌超6%。

在此之前，11月9日，據(jù)《金融時報》報道，高盛投資組合管理團隊表示，正在買入中國房企債券。高盛一直在通過買進中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行的美元高收益?zhèn)瘉碓黾?ldquo;適度風(fēng)險”投資資產(chǎn)。談及個別房企風(fēng)險事件引發(fā)的連鎖反應(yīng)，該團隊成員稱，傳染風(fēng)險被高估了，市場正在消化這一風(fēng)險。

在談及高盛買入中國房企債券的消息，上述華東私募機構(gòu)投資高收益?zhèn)耸肯蛴浾弑硎荆?0月份以來，在花樣年控股房企出現(xiàn)美元債違約后，多家房企地產(chǎn)債出現(xiàn)暴跌的情況，但不排除部分房企債出現(xiàn)了超跌的情況。該人士所在的公司一直在隨時關(guān)注著地產(chǎn)債二級市場的變化。該人士稱，最近公司也買入了部分房企債，因為確實不少房企債跌出了盈利空間，價格甚至在30元/張左右。

該人士也表示，高盛抄底中國房企債券也有自己的風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)判斷，對于國內(nèi)地產(chǎn)債的投資而言也是一個利好的信號。

另外，多家房企啟動境外美元債回購，也被市場看做房企“自救”的積極信號。

11月7日，新城控股發(fā)布公告稱，公司結(jié)合當(dāng)前實際經(jīng)營及財務(wù)狀況，計劃由新城環(huán)球提前贖回存續(xù)金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷。本次贖回的資金來源為公司自有資金。本次提前贖回境外美元債券符合公司償債計劃及發(fā)展戰(zhàn)略，公司現(xiàn)金流充裕，本次提前贖回事項不會對公司經(jīng)營情況和財務(wù)狀況產(chǎn)生不利影響，不會損害公司及全體股東的利益。

在此之前，雅居樂集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)等多家房企紛紛啟動境外美元債回購，表明其資金充足，以提振市場信心。

抄底的時機到了？

在房企股債出現(xiàn)明顯反彈之際，不少債市投資者開始關(guān)注，地產(chǎn)債抄底的時機是否真正到來。

從10月份地產(chǎn)新增融資來看，根據(jù)華西證券研報，10月地產(chǎn)行業(yè)融資規(guī)模繼續(xù)收縮，境內(nèi)外地產(chǎn)債凈融資雙雙為負。2021年10月，境內(nèi)地產(chǎn)債凈融資為-169億元，年內(nèi)境內(nèi)地產(chǎn)債凈融資流出已逾1000億元；境外地產(chǎn)債10月凈融資流出37億元，2021年以來地產(chǎn)美元債凈融資流出近4000億元。

此外，10月地產(chǎn)集合信托發(fā)行量較9月份繼續(xù)下行。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計，10月份地產(chǎn)集合信托發(fā)行量150億元，較9月下行50%；2021年1-10月份地產(chǎn)集合信托發(fā)行量為5250億元，僅為2020年同期的67%。

上述北方地區(qū)債券承銷人士向記者表示，11月份之前，房企債市整體融資環(huán)境偏緊，當(dāng)下盡管釋放了積極的政策信號，但是房企通過發(fā)債融資仍然有一個過程。而且，對于投資者而言，也需要重拾信心。

對于房企融資，光大證券研報表示，部分房企多年持續(xù)高杠桿運行，當(dāng)面臨多渠道融資性現(xiàn)金流收緊的狀況時，資產(chǎn)負債表很難迅速調(diào)整到位，形成了巨大的現(xiàn)金流擠壓。此時，如果為償債而進行資產(chǎn)拋售，圓于資產(chǎn)的彈性和負債的剛性，很容易陷入類似“債務(wù)——通縮”的債務(wù)陷阱不能自拔。因此，在債務(wù)違約和資產(chǎn)拋售面臨相同的結(jié)局時，房企主動“躺平”的道德風(fēng)險將大幅度上升。這是一種態(tài)度。

對于房企債務(wù)而言，光大證券也表示，“躺平”蘊含著巨大的道德風(fēng)險，會讓原本不堅實的信用體系變得更加脆弱，市場風(fēng)聲鶴唳。但從現(xiàn)金流安排的視角看，“躺平”本身就是解決房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流風(fēng)險的一種選擇。“躺平”的行為會延續(xù)到實質(zhì)性現(xiàn)金流改善出現(xiàn)之后。

對于地產(chǎn)債的投資，平安證券表示，對于把握錯殺機會的主流投資者，當(dāng)前仍然是密集觀望期，進入市場的條件是政策的進一步放松。對于可以接受違約的危機債投資者，當(dāng)前部分債券定價已經(jīng)達到清算價值，從而逐步布局。對于此類投資者，價格是最重要的安全墊，清算價值是重要參考，不確定的是實現(xiàn)盈利的時點。

談及當(dāng)下是否適合抄底地產(chǎn)債，上述私募機構(gòu)人士也表示，現(xiàn)在抄底，仍面臨著巨大的不確定性，市場還沒有到出清的時候。但是對于個別受違約傳導(dǎo)導(dǎo)致下跌的地產(chǎn)債券，也有抄底的機會。