（圖片來源：東方IC）

經(jīng)濟觀察網(wǎng) 記者 符小茵 5月11日下午兩點，因為一則“長沙存量房出租后可不納入家庭住房套數(shù)計算”的消息，長沙市天心區(qū)于先生所在的小區(qū)業(yè)主群熱鬧了起來，一位業(yè)主問：“那我們買二套房的契稅和貸款利息是按照首套來還是二套呢？”

5月11日，長沙市培育和發(fā)展住房租賃市場工作領導小組發(fā)布了《關于推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（以下簡稱《方案》）。

《方案》明確，業(yè)主可以通過與試點企業(yè)簽訂《長沙市盤活存量房供作租賃住房合作協(xié)議》（以下簡稱《協(xié)議》）的方式，由長沙市住房租賃監(jiān)管服務平臺進行監(jiān)管，將存量房盤活供作租賃住房，運營年限不低于10年，而房屋盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計算。

此舉在限購政策下，為意欲“掙房票”的有房一族開出了交換條件，并同時指向了穩(wěn)定樓市、滿足新市民住房租賃需求、規(guī)范住房租賃市場三大目標。

條件：存量房轉作租賃住房

《協(xié)議》中明確了存量房盤活供作租賃住房的出租方式、運營年限、資金監(jiān)管方式、交易登記方式、運營規(guī)范、安全要求、違約責任以及各方權利和義務。

其中，出租方式方面，《方案》表示，存量房業(yè)主與試點企業(yè)簽訂《協(xié)議》后，既可以委托給試點企業(yè)出租運營房屋，也可以選擇自行出租運營房屋，不過均須納入服務平臺監(jiān)管。

目前試點的住房租賃企業(yè)分別為長沙房產(chǎn)（集團）有限公司和長沙市建設發(fā)展集團有限公司，兩者皆為具備租賃住房管理經(jīng)驗的市屬國有企業(yè)。

長沙市建設發(fā)展集團有限公司相關工作人員向經(jīng)濟觀察網(wǎng)介紹，存量房轉作租賃住房，首先在“長沙租房APP”上發(fā)布委托申請，之后長沙市建設發(fā)展集團會安排人員上門勘察，如果房屋功能齊全、符合質量標準，雙方便可簽署相關協(xié)議。

不過，該工作人員表示，目前平臺只有自租模式，需要業(yè)主自行出租以及維護，平臺只對房屋信息、合同備案以及租金進行監(jiān)管。租金由業(yè)主和承租人自行協(xié)商，一般是低于或者與市場水平持平。平臺按照出租月份，也就是產(chǎn)生租金流水的月份，收取100元/月的服務費。

該工作人員補充，房屋出租年限必須在10年以上，未出租月份不納入10年期限的計算范疇。也就是說，假如期間有一年沒有出租出去，則出租年限需要往后延期一年。

《方案》中還進一步申明承租者的權利，明確在運營期限內(nèi)，房屋權屬人可進行房屋交易，但購買方、受贈方仍需履行租賃協(xié)議。

兌換“房票”

誰有兌換“房票”的需求？答案之一，是有改善型住房購置需求，但購房名額已被小戶型住宅公寓占用的單身或者非長沙戶籍群體。

長沙的限購政策規(guī)定，本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)只能購買兩套住房，并且購買二套房需要在首套商品住房網(wǎng)簽或取得不動產(chǎn)權屬證后滿4年；本市戶籍成年單身家庭和非本市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)則只能購買一套住房。

曾有市民在長沙市政府網(wǎng)站的市長信箱中反饋，自己想購買二房以改善居住環(huán)境，但由于此前購買的小戶型公寓占用了購房名額，因此限制了購房行動。于先生也表示，身邊有不少單身或者外地戶籍的朋友，之前購買了住宅公寓，現(xiàn)在想改善住房條件，但是由于樓市冷淡難以出手以及缺乏購房資格，目前處于“進退兩難”的境地。

據(jù)長沙市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2016至2020年，長沙市常住人口凈增長147萬；2020年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，長沙市常住人口1006萬，其中非戶籍人口占比26%。

不過，《方案》中“不納入家庭住房套數(shù)計算”只表明對符合條件的市民放開限購，尚未明確具體的購房政策。

5月12日，長沙中國銀行、建設銀行支行工作人員告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng)，暫未收到相關通知，因此不能確定不納入家庭住房套數(shù)計算后，市民再購房時享受的貸款政策。

算盤

長沙新政出臺后，獲得了多位市場分析人士的好評。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該政策設計新穎，既滿足了有房人群對住房再次購置的需求，又能有效地落實房住不炒。

從《方案》來看，新政有望同時促進實現(xiàn)穩(wěn)定樓市、滿足新市民住房租賃需求以及規(guī)范住房租賃市場的目標。《方案》中亦明確，要暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導剛需、改需和租賃需求的統(tǒng)籌與分流，促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)。

其中，“不納入家庭住房套數(shù)計算”相當于限購松綁，為市場增加了購房群體。目前，長沙樓市，購房者觀望情緒濃烈。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，長沙九區(qū)縣商品房成交建面自2021年6月開始同比下跌，且跌幅不斷加大，在2021年第三季度跌幅達到30%以上，至2022年一季度同比下滑超過40%，4月成交建面同比下滑達到49%，成交收縮明顯。

其次，“存量房盤活供作租賃住房”能增加保障性租賃住房的市場供應，滿足新市民、青年群體的租賃需求。根據(jù)《長沙市“十四五”住房保障規(guī)劃（2021-2025）》，到2025年，長沙市新建(籌集)保障性租賃住房到預期性目標是15 萬套(間)；新建(籌集)公租房的約束性目標是1 萬套(間)。

此外，“納入長沙市住房租賃監(jiān)管服務平臺監(jiān)管”以及“運營年限時間不低于10年”等有利于規(guī)范及穩(wěn)定住房租賃市場。《方案》還對擅自改變原有戶型結構或增設房間的行為明令禁止，并明確住房租賃相關企業(yè)和租賃當事人的失信行為都將納入誠信體系進行管理。

目前，該《方案》已實施，覆蓋范圍為長沙市芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)、長沙縣等七區(qū)。