經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 編輯 張雅楠 11月9日晚上8點(diǎn)多了，房地產(chǎn)中介小雅還在忙碌，“一整天都有人咨詢和看房，從早晨八九點(diǎn)一直忙到現(xiàn)在”，小雅和她的同事已經(jīng)很久沒有這么忙碌過了。

小雅是北京亦莊地區(qū)一家鏈家門店的中介，11月8日，北京市住建委、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)和通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)文，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)（約78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

這意味著臺(tái)湖和馬駒橋正式解除“雙限購”。通州的雙限購政策始于2015年8月，購房者除需具備北京市購房資格外，還需滿足通州區(qū)的購房條件。

“對亦莊來說，臺(tái)湖和馬駒橋是價(jià)格洼地”，小雅說，與亦莊隔涼水河相望的臺(tái)湖房價(jià)在5萬元/平方米左右，亦莊外圍的馬駒橋房價(jià)則只有4萬元/平方米左右。而亦莊地區(qū)的房價(jià)從2020年底開始新一波上升行情，截至目前，漲幅普遍在30%-50%，“原來三四萬的小區(qū)，現(xiàn)在基本六七萬，核心區(qū)的基本都在七萬以上了”，11月8日政策發(fā)布當(dāng)天，小雅一直忙到晚上十點(diǎn)多。

亦莊作為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及北京自貿(mào)區(qū)的重要組成部分，聚集了包括京東、小米在內(nèi)的上千家高新技術(shù)企業(yè)，對房地產(chǎn)市場形成了支撐。

限購解除后

11月8日下午5點(diǎn)多，臺(tái)湖和馬駒橋“雙限購”解除，“7點(diǎn)左右看房的人多了起來”，小雅說，晚上10點(diǎn)之前，萬科城市之光東望成交了9套，這樣的紀(jì)錄在原來不常見。

11月9日早上8點(diǎn)多，已經(jīng)有購房者前來東望看房，一直到下午3點(diǎn)，累計(jì)成交了25套，“晚上又成交了2套，政策出來前，東望已在清盤階段，只剩下為數(shù)不多的尾盤了”。

從2019年8月首期開盤算起，東望至今已持續(xù)銷售三年多時(shí)間，目前有三期房源在售，兩期有現(xiàn)房在售，均為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。

北京市住建委信息顯示，東望在售的三期項(xiàng)目合計(jì)1222套房，總貨值60.5億元，平均備案單價(jià)5.16萬元/平方米。截至11月9日，已經(jīng)網(wǎng)簽1129套，合計(jì)網(wǎng)簽金額53.5億元，平均價(jià)格4.98萬元/平方米。

由金融街和首開聯(lián)合開發(fā)的金悅郡，由于房源較為充足，雙限購解除后，在5個(gè)小時(shí)銷售了79套。金悅郡位于六環(huán)外，與東望相距10公里，雖然位置不及東望，但價(jià)格比東望便宜1萬元/平方米。

金悅郡項(xiàng)目分別于2020年8月和2021年7月兩次取證，32棟樓共計(jì)有1845套房源，備案均價(jià)為4.5萬元/平方米，住宅貨值為67.9億元。截至11月9日，累計(jì)簽約1039套，銷售金額33.14億元，簽約均價(jià)為3.78萬元/平方米。

目前臺(tái)湖和馬駒橋地區(qū)只有三個(gè)在售的新房項(xiàng)目，除上述兩個(gè)外，還有一個(gè)為綠城中國開發(fā)的桂語聽瀾，該項(xiàng)目于2022年5月23日取得預(yù)售許可證，共有416套房源，備案均價(jià)為5.8萬元/平方米。

由于開盤時(shí)間較晚，桂語聽瀾去化率相對較低，截至11月9日，已簽約套數(shù)為61套，合計(jì)簽約金額3.7億元，平均成交價(jià)格5.6萬元/平方米。與東望和金悅郡相比，折價(jià)比例相對較小。

目前三個(gè)項(xiàng)目的折扣還在，但銷售人員和中介人員普遍預(yù)測，隨著房源逐步減少，相關(guān)的優(yōu)惠和折扣可能會(huì)陸續(xù)減少或退出，“這兩天我們一直聯(lián)系客戶趕緊過來訂房”。

臺(tái)湖和馬駒橋的二手房同樣受到購房者追捧，小雅介紹，從11月8日下午到11月9日晚上一天多時(shí)間，“我們東大區(qū)的幾個(gè)門店加起來成交了35套”，這是過去一個(gè)月甚至是幾個(gè)月的成績。

新房供不應(yīng)求

2020年以來，亦莊地區(qū)的瀛海和舊宮供應(yīng)的新盤在5個(gè)左右，河西、路東新盤5個(gè)，臺(tái)湖和馬駒橋新盤5個(gè)，這構(gòu)成了亦莊區(qū)域的全部新盤項(xiàng)目。

從銷售情況看，亦莊的15個(gè)新盤也存在較大差異，其中河西和路東的5個(gè)新盤，目前處于無房可售的狀態(tài)；臺(tái)湖和馬駒橋3個(gè)項(xiàng)目在售，只有2個(gè)項(xiàng)目的房源較為充足。

相比而言，瀛海和舊宮的去化較差，截至11月9日，今年上半年新開盤的2個(gè)項(xiàng)目，去化率均不足25%，其他老項(xiàng)目的去化率也普遍不高，遠(yuǎn)不如臨近的亦莊核心區(qū)及位置較遠(yuǎn)的臺(tái)湖和馬駒橋。

一位曾在亦莊區(qū)域開發(fā)過項(xiàng)目的房企人士透露，瀛海和舊宮以地鐵8號(hào)線作為主要交通工具，與亦莊核心區(qū)雖然距離較近，但由于交通不便，通常不會(huì)把亦莊作為主要客群來源地。

亦莊地區(qū)的軌道交通主要以地鐵5號(hào)線及亦莊線為主，與臺(tái)湖和馬駒橋的連接更為緊密，但由于臺(tái)湖和馬駒橋執(zhí)行雙限購政策，使得亦莊地區(qū)的供應(yīng)主要為位于河西和路東的5個(gè)新盤。

無論是亦莊核心區(qū)，還是臺(tái)湖和馬駒橋，近年來，住宅用地出讓及新樓盤推出明顯量不大，這也使得亦莊地區(qū)的樓市一直處于相對供不應(yīng)求的狀態(tài)。

小雅說，從2020年底，亦莊房價(jià)一直上行，成交持續(xù)旺盛，“我們銷售的幾個(gè)項(xiàng)目中，2021年價(jià)格都漲了，有的漲三四千，有的漲五六千，市場明顯好于周邊”。

以海庭雅園為例，2020年11月，一期項(xiàng)目開盤平均成交價(jià)格是5.2萬元/平方米，2021年6月二期開盤后，平均成交價(jià)格上升至5.4萬元/平方米。而美廬家園銷售均價(jià)則從2020年9月的3.7萬元/平方米上漲至2020年12月的3.8萬元/平方米， 一直到2021年3月的4.1萬元/平方米。

2021年之前，東望項(xiàng)目成交價(jià)一直在5萬元/平方米以內(nèi)，2021年下半年新開盤售價(jià)漲到5.1萬元/平方米；同樣時(shí)間，金悅郡的房價(jià)從3.7萬元/平方米漲至4萬元/平方米。而同期，位于舊宮的和錦家園成交價(jià)格則從6.3萬元/平方米降至6萬元/平方米。

房價(jià)漲跌背后有土地供應(yīng)的因素，2019年至今，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)累計(jì)成交7幅宅地，合計(jì)建筑面積70萬平方米；同期，臺(tái)湖和馬駒橋出讓的宅地同樣為7幅，合計(jì)建筑面積為108萬平方米。

也就是說，即便將臺(tái)湖和馬駒橋并入亦莊，將近4年時(shí)間，該地區(qū)的整體供應(yīng)量也只有178萬平方米，平均每年供應(yīng)量不足45萬平方米，而2020年，亦莊商品住宅成交量即突破50萬平方米。

背后支撐

不僅新房供應(yīng)相對不足，二手房同樣如此。

小雅介紹，臺(tái)湖和馬駒橋均為北京新發(fā)展地區(qū)，其中臺(tái)湖區(qū)域二手房普遍沒有“滿兩年”，所以二手房成交相對較小；馬駒橋二手房則以回遷房為主，“大部分小區(qū)里都是東城和西城搬遷過來的居民”。

與周邊的通州和大興相比，亦莊的教育和醫(yī)療資源相對豐富，加上沒有城區(qū)喧囂等因素，成為吸引購房者的重要原因。除了供需結(jié)構(gòu)，亦莊地區(qū)較好的產(chǎn)業(yè)以及與之相配套的政策，也是購房者青睞的重要原因。

2020年9月21日，國務(wù)院印發(fā)《中國（北京）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》，3天后，北京自貿(mào)區(qū)正式揭牌。

北京自貿(mào)區(qū)分為科技創(chuàng)新、國際商務(wù)服務(wù)和高端產(chǎn)業(yè)三個(gè)片區(qū)，其中亦莊27.83平方公里是高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)的重要組成部分。重點(diǎn)發(fā)展國際金融、文化創(chuàng)意、生物技術(shù)和大健康等產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值超過6000億元。

官方資料顯示，從1992年建區(qū)以來，亦莊匯聚了來自全球40多個(gè)國家和地區(qū)的3萬多家企業(yè)，投資總額超過1000億美元，培育出千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群3個(gè)，形成了信息技術(shù)、新能源智能汽車、生物技術(shù)和大健康、機(jī)器人和智能制造為代表的四大產(chǎn)業(yè)。

經(jīng)過30多年的發(fā)展，亦莊聚集了大量的高新技術(shù)企業(yè)，除了信息技術(shù)領(lǐng)域的京東、小米、中芯國際等企業(yè)，還有SMC中國、中電科、中國數(shù)碼、京東方、松下、中核、拜耳、同仁堂、北京奔馳、北汽、施耐德、ABB等眾多國內(nèi)外知名企業(yè)。

2020年，亦莊總收入達(dá)到7559億元，利潤總額525億元，從業(yè)人員接近20萬人，其中研究開發(fā)人員數(shù)量超過5萬人。

此外， 亦莊還出臺(tái)了一系列吸引人才的創(chuàng)業(yè)、住房等補(bǔ)貼措施。2021年六普數(shù)據(jù)顯示，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人口超過98萬，比2020年增加25萬，而2019年常住人口還不足20萬。

政策、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)和人口，這些因素?zé)o疑構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的主要要素，也為房地產(chǎn)市場奠定了需求基礎(chǔ)。

上述房企人士表示，目前北京房地產(chǎn)市場最好的幾個(gè)區(qū)域均與產(chǎn)業(yè)有關(guān)，海淀的永豐和西北旺的房價(jià)已經(jīng)突破8萬元/平方米，依靠的是騰訊、網(wǎng)易和百度等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及這些企業(yè)中高收入員工。

亦莊同樣不例外，在短短幾年時(shí)間里，在北京房地產(chǎn)市場逐漸脫穎而出，憑借的正是北京自貿(mào)區(qū)各項(xiàng)優(yōu)惠政策和未來的發(fā)展?jié)摿Γ约白鳛楸本┙?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)多年來聚集起來的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

該人士認(rèn)為，臺(tái)湖和馬駒橋兩地調(diào)整限購政策只是亦莊擴(kuò)圍的結(jié)果，并不能理解為一線城市限購放松的信號(hào)，“兩地三年基本沒有出讓任何住宅用地，所以即便是調(diào)整了限購政策，對整體市場也不會(huì)有太大影響”。