經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 田國寶 編輯 張雅楠 11月9日晚上8點(diǎn)多了,房地產(chǎn)中介小雅還在忙碌,“一整天都有人咨詢和看房,從早晨八九點(diǎn)一直忙到現(xiàn)在”,小雅和她的同事已經(jīng)很久沒有這么忙碌過了。
小雅是北京亦莊地區(qū)一家鏈家門店的中介,11月8日,北京市住建委、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)和通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)文,劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。
這意味著臺(tái)湖和馬駒橋正式解除“雙限購”。通州的雙限購政策始于2015年8月,購房者除需具備北京市購房資格外,還需滿足通州區(qū)的購房條件。
“對亦莊來說,臺(tái)湖和馬駒橋是價(jià)格洼地”,小雅說,與亦莊隔涼水河相望的臺(tái)湖房價(jià)在5萬元/平方米左右,亦莊外圍的馬駒橋房價(jià)則只有4萬元/平方米左右。而亦莊地區(qū)的房價(jià)從2020年底開始新一波上升行情,截至目前,漲幅普遍在30%-50%,“原來三四萬的小區(qū),現(xiàn)在基本六七萬,核心區(qū)的基本都在七萬以上了”,11月8日政策發(fā)布當(dāng)天,小雅一直忙到晚上十點(diǎn)多。
亦莊作為北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及北京自貿(mào)區(qū)的重要組成部分,聚集了包括京東、小米在內(nèi)的上千家高新技術(shù)企業(yè),對房地產(chǎn)市場形成了支撐。
限購解除后
11月8日下午5點(diǎn)多,臺(tái)湖和馬駒橋“雙限購”解除,“7點(diǎn)左右看房的人多了起來”,小雅說,晚上10點(diǎn)之前,萬科城市之光東望成交了9套,這樣的紀(jì)錄在原來不常見。
11月9日早上8點(diǎn)多,已經(jīng)有購房者前來東望看房,一直到下午3點(diǎn),累計(jì)成交了25套,“晚上又成交了2套,政策出來前,東望已在清盤階段,只剩下為數(shù)不多的尾盤了”。
從2019年8月首期開盤算起,東望至今已持續(xù)銷售三年多時(shí)間,目前有三期房源在售,兩期有現(xiàn)房在售,均為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。
北京市住建委信息顯示,東望在售的三期項(xiàng)目合計(jì)1222套房,總貨值60.5億元,平均備案單價(jià)5.16萬元/平方米。截至11月9日,已經(jīng)網(wǎng)簽1129套,合計(jì)網(wǎng)簽金額53.5億元,平均價(jià)格4.98萬元/平方米。
由金融街和首開聯(lián)合開發(fā)的金悅郡,由于房源較為充足,雙限購解除后,在5個(gè)小時(shí)銷售了79套。金悅郡位于六環(huán)外,與東望相距10公里,雖然位置不及東望,但價(jià)格比東望便宜1萬元/平方米。
金悅郡項(xiàng)目分別于2020年8月和2021年7月兩次取證,32棟樓共計(jì)有1845套房源,備案均價(jià)為4.5萬元/平方米,住宅貨值為67.9億元。截至11月9日,累計(jì)簽約1039套,銷售金額33.14億元,簽約均價(jià)為3.78萬元/平方米。
目前臺(tái)湖和馬駒橋地區(qū)只有三個(gè)在售的新房項(xiàng)目,除上述兩個(gè)外,還有一個(gè)為綠城中國開發(fā)的桂語聽瀾,該項(xiàng)目于2022年5月23日取得預(yù)售許可證,共有416套房源,備案均價(jià)為5.8萬元/平方米。
由于開盤時(shí)間較晚,桂語聽瀾去化率相對較低,截至11月9日,已簽約套數(shù)為61套,合計(jì)簽約金額3.7億元,平均成交價(jià)格5.6萬元/平方米。與東望和金悅郡相比,折價(jià)比例相對較小。
目前三個(gè)項(xiàng)目的折扣還在,但銷售人員和中介人員普遍預(yù)測,隨著房源逐步減少,相關(guān)的優(yōu)惠和折扣可能會(huì)陸續(xù)減少或退出,“這兩天我們一直聯(lián)系客戶趕緊過來訂房”。
臺(tái)湖和馬駒橋的二手房同樣受到購房者追捧,小雅介紹,從11月8日下午到11月9日晚上一天多時(shí)間,“我們東大區(qū)的幾個(gè)門店加起來成交了35套”,這是過去一個(gè)月甚至是幾個(gè)月的成績。
新房供不應(yīng)求
2020年以來,亦莊地區(qū)的瀛海和舊宮供應(yīng)的新盤在5個(gè)左右,河西、路東新盤5個(gè),臺(tái)湖和馬駒橋新盤5個(gè),這構(gòu)成了亦莊區(qū)域的全部新盤項(xiàng)目。
從銷售情況看,亦莊的15個(gè)新盤也存在較大差異,其中河西和路東的5個(gè)新盤,目前處于無房可售的狀態(tài);臺(tái)湖和馬駒橋3個(gè)項(xiàng)目在售,只有2個(gè)項(xiàng)目的房源較為充足。
相比而言,瀛海和舊宮的去化較差,截至11月9日,今年上半年新開盤的2個(gè)項(xiàng)目,去化率均不足25%,其他老項(xiàng)目的去化率也普遍不高,遠(yuǎn)不如臨近的亦莊核心區(qū)及位置較遠(yuǎn)的臺(tái)湖和馬駒橋。
一位曾在亦莊區(qū)域開發(fā)過項(xiàng)目的房企人士透露,瀛海和舊宮以地鐵8號(hào)線作為主要交通工具,與亦莊核心區(qū)雖然距離較近,但由于交通不便,通常不會(huì)把亦莊作為主要客群來源地。
亦莊地區(qū)的軌道交通主要以地鐵5號(hào)線及亦莊線為主,與臺(tái)湖和馬駒橋的連接更為緊密,但由于臺(tái)湖和馬駒橋執(zhí)行雙限購政策,使得亦莊地區(qū)的供應(yīng)主要為位于河西和路東的5個(gè)新盤。
無論是亦莊核心區(qū),還是臺(tái)湖和馬駒橋,近年來,住宅用地出讓及新樓盤推出明顯量不大,這也使得亦莊地區(qū)的樓市一直處于相對供不應(yīng)求的狀態(tài)。
小雅說,從2020年底,亦莊房價(jià)一直上行,成交持續(xù)旺盛,“我們銷售的幾個(gè)項(xiàng)目中,2021年價(jià)格都漲了,有的漲三四千,有的漲五六千,市場明顯好于周邊”。
以海庭雅園為例,2020年11月,一期項(xiàng)目開盤平均成交價(jià)格是5.2萬元/平方米,2021年6月二期開盤后,平均成交價(jià)格上升至5.4萬元/平方米。而美廬家園銷售均價(jià)則從2020年9月的3.7萬元/平方米上漲至2020年12月的3.8萬元/平方米, 一直到2021年3月的4.1萬元/平方米。
2021年之前,東望項(xiàng)目成交價(jià)一直在5萬元/平方米以內(nèi),2021年下半年新開盤售價(jià)漲到5.1萬元/平方米;同樣時(shí)間,金悅郡的房價(jià)從3.7萬元/平方米漲至4萬元/平方米。而同期,位于舊宮的和錦家園成交價(jià)格則從6.3萬元/平方米降至6萬元/平方米。
房價(jià)漲跌背后有土地供應(yīng)的因素,2019年至今,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)累計(jì)成交7幅宅地,合計(jì)建筑面積70萬平方米;同期,臺(tái)湖和馬駒橋出讓的宅地同樣為7幅,合計(jì)建筑面積為108萬平方米。
也就是說,即便將臺(tái)湖和馬駒橋并入亦莊,將近4年時(shí)間,該地區(qū)的整體供應(yīng)量也只有178萬平方米,平均每年供應(yīng)量不足45萬平方米,而2020年,亦莊商品住宅成交量即突破50萬平方米。
背后支撐
不僅新房供應(yīng)相對不足,二手房同樣如此。
小雅介紹,臺(tái)湖和馬駒橋均為北京新發(fā)展地區(qū),其中臺(tái)湖區(qū)域二手房普遍沒有“滿兩年”,所以二手房成交相對較小;馬駒橋二手房則以回遷房為主,“大部分小區(qū)里都是東城和西城搬遷過來的居民”。
與周邊的通州和大興相比,亦莊的教育和醫(yī)療資源相對豐富,加上沒有城區(qū)喧囂等因素,成為吸引購房者的重要原因。除了供需結(jié)構(gòu),亦莊地區(qū)較好的產(chǎn)業(yè)以及與之相配套的政策,也是購房者青睞的重要原因。
2020年9月21日,國務(wù)院印發(fā)《中國(北京)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)總體方案》,3天后,北京自貿(mào)區(qū)正式揭牌。
北京自貿(mào)區(qū)分為科技創(chuàng)新、國際商務(wù)服務(wù)和高端產(chǎn)業(yè)三個(gè)片區(qū),其中亦莊27.83平方公里是高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)的重要組成部分。重點(diǎn)發(fā)展國際金融、文化創(chuàng)意、生物技術(shù)和大健康等產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值超過6000億元。
官方資料顯示,從1992年建區(qū)以來,亦莊匯聚了來自全球40多個(gè)國家和地區(qū)的3萬多家企業(yè),投資總額超過1000億美元,培育出千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群3個(gè),形成了信息技術(shù)、新能源智能汽車、生物技術(shù)和大健康、機(jī)器人和智能制造為代表的四大產(chǎn)業(yè)。
經(jīng)過30多年的發(fā)展,亦莊聚集了大量的高新技術(shù)企業(yè),除了信息技術(shù)領(lǐng)域的京東、小米、中芯國際等企業(yè),還有SMC中國、中電科、中國數(shù)碼、京東方、松下、中核、拜耳、同仁堂、北京奔馳、北汽、施耐德、ABB等眾多國內(nèi)外知名企業(yè)。
2020年,亦莊總收入達(dá)到7559億元,利潤總額525億元,從業(yè)人員接近20萬人,其中研究開發(fā)人員數(shù)量超過5萬人。
此外, 亦莊還出臺(tái)了一系列吸引人才的創(chuàng)業(yè)、住房等補(bǔ)貼措施。2021年六普數(shù)據(jù)顯示,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人口超過98萬,比2020年增加25萬,而2019年常住人口還不足20萬。
政策、產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)和人口,這些因素?zé)o疑構(gòu)成了房地產(chǎn)投資的主要要素,也為房地產(chǎn)市場奠定了需求基礎(chǔ)。
上述房企人士表示,目前北京房地產(chǎn)市場最好的幾個(gè)區(qū)域均與產(chǎn)業(yè)有關(guān),海淀的永豐和西北旺的房價(jià)已經(jīng)突破8萬元/平方米,依靠的是騰訊、網(wǎng)易和百度等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)以及這些企業(yè)中高收入員工。
亦莊同樣不例外,在短短幾年時(shí)間里,在北京房地產(chǎn)市場逐漸脫穎而出,憑借的正是北京自貿(mào)區(qū)各項(xiàng)優(yōu)惠政策和未來的發(fā)展?jié)摿Γ约白鳛楸本┙?jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)多年來聚集起來的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。
該人士認(rèn)為,臺(tái)湖和馬駒橋兩地調(diào)整限購政策只是亦莊擴(kuò)圍的結(jié)果,并不能理解為一線城市限購放松的信號(hào),“兩地三年基本沒有出讓任何住宅用地,所以即便是調(diào)整了限購政策,對整體市場也不會(huì)有太大影響”。
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