經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳月芹 管理著眾多酒店、商場(chǎng)、辦公樓物業(yè)的越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK,以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”),是對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇較為敏感的企業(yè),因?yàn)檫@些業(yè)態(tài)直接關(guān)系著租金水平、出租率的升降。
3月9日,2022年度業(yè)績(jī)會(huì)開(kāi)始前,越秀房托董事會(huì)主席林德良剛跟酒店板塊同事開(kāi)了一個(gè)專題會(huì),接收到酒店業(yè)態(tài)的最新經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù):今年廣州2、3月份的會(huì)議非常多,客房收入也非常棒,1-2月每月酒店收入都超過(guò)3000萬(wàn)元,“你乘以12個(gè)月再減去年的2個(gè)億(酒店收入),簡(jiǎn)單估算就知道今年會(huì)不會(huì)更好了”。
業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng),林德良的喜悅溢于言表,其中既有來(lái)自對(duì)過(guò)去一年成績(jī)單的滿意,也有2023年第一季度各業(yè)態(tài)向好的欣喜。
對(duì)抗加息周期
業(yè)績(jī)報(bào)告中,越秀房托管理層形容2022年是新冠疫情防控三年以來(lái)最為艱難的一年:國(guó)內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)疊加集中爆發(fā),商貿(mào)活動(dòng)基本停滯、市場(chǎng)需求持續(xù)低迷,對(duì)越秀房托存量物業(yè)經(jīng)營(yíng)造成嚴(yán)重沖擊。外部環(huán)境風(fēng)高浪急,壓力挑戰(zhàn)超預(yù)期。
這樣的背景下,越秀房托2022年經(jīng)營(yíng)收入18.73億元,除酒店等物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)支后的物業(yè)收入凈額為13.56億元,同比分別上漲了4.2%、4.4%。
收入同比微增,凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)了較明顯下滑,除稅后溢利虧損5.1億元,2021年這一數(shù)值為盈利6.75億元,因此同比減少了176%;每個(gè)基金單位虧損0.12元。這是越秀房托上市17年來(lái)首次出現(xiàn)除稅后溢利虧損情況。
實(shí)際上,疫情影響下的減租并不足以導(dǎo)致越秀房托全年除稅后溢利虧損超5億元,因?yàn)槲飿I(yè)經(jīng)營(yíng)收入仍同比微增。年報(bào)中對(duì)此解釋,主要由于人民幣兌港元和美元匯率下降,從而產(chǎn)生匯兌虧損和投資物業(yè)公平值虧損。
2022年,越秀房托平均付息率3.05%,較2021年上漲53bps,林德良解釋這已是采取主動(dòng)利息管理的結(jié)果,已大幅低于全年HIBOR(香港銀行同行業(yè)拆借利率)的漲幅155bps。這主要源于2022年美聯(lián)儲(chǔ)為應(yīng)對(duì)美國(guó)通脹,共宣布加息7次,合計(jì)加息425bps,港元亦跟隨顯著加息。
越秀房托在利率管理方面還做了境內(nèi)12.84億元的貸款置換,利率從4.31%降至3.45%,每年可以提前節(jié)省融資成本1000萬(wàn)元。
但美元加息和人民幣降息對(duì)融資成本的影響依然很大。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示,2022年融資開(kāi)支達(dá)15.21億元,同比增長(zhǎng)了290%。2022年累計(jì)外匯虧損了9.44億元(2021年匯兌收益3.41億元)。面對(duì)匯率波動(dòng),越秀房托做了對(duì)沖,成功挽回3.22億元損失。折算下來(lái),全年外匯凈虧損6.22億元,而2021年這一數(shù)值為凈收益2.26億元。
越秀房托管理層表示,美聯(lián)儲(chǔ)自2022年起強(qiáng)勢(shì)加息,而中國(guó)為刺激疫情后經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,人民幣匯率進(jìn)入下行區(qū)間,基金管理人將視境內(nèi)外利率變動(dòng)對(duì)融資結(jié)果進(jìn)行調(diào)整,例如通過(guò)發(fā)行境內(nèi)債或跨境融資等,引入更低成本的人民幣,平衡利率風(fēng)險(xiǎn)。
“痛在減租”
截至2022年底,越秀房托共持有10個(gè)物業(yè)組合,其中廣州國(guó)金中心對(duì)收入貢獻(xiàn)占比約47%,越秀金融大廈占23%,武漢項(xiàng)目占7%,上海越秀大廈占5.7%,白馬大廈占5%,其余項(xiàng)目均不超過(guò)4%。
從各物業(yè)營(yíng)收變化來(lái)看,“壓艙石”廣州國(guó)金中心實(shí)現(xiàn)收入8.8億元,同比減少了8.5%,主要受累于酒店和寫字樓營(yíng)收下降了55%、29%。而白馬大廈、武漢項(xiàng)目營(yíng)收同比少了1.67億元、0.53億元,降幅為64%、29%。
越秀房托投資者關(guān)系總監(jiān)姜永進(jìn)在介紹業(yè)績(jī)時(shí)提到,10個(gè)項(xiàng)目中,武漢項(xiàng)目和白馬大廈的出租率、租金單價(jià)下降相對(duì)明顯。受疫情防控影響,白馬大廈2022年遭遇3次停業(yè),共關(guān)停了65天,“市場(chǎng)客流持續(xù)銳減,商戶經(jīng)營(yíng)雪上加霜”。武漢項(xiàng)目也受疫情影響,市場(chǎng)需求停滯,風(fēng)險(xiǎn)客戶突增,中小微企業(yè)退租明顯,出租率大幅下降。
此外,穩(wěn)定的收益和分派是房產(chǎn)基金更為核心的指標(biāo)。2022年,分派總額約5.3億元,同比下降33.2%;每基金單位分派約0.1306元,同比下降46.7%。
對(duì)此,林德良直言,“去年我們的痛是減租”。2022年,鑒于疫情影響,越秀房托對(duì)白馬大廈商戶減租了6個(gè)月,加上2021年有1.2億元的特殊分派,“如果把減租和特殊分派加回來(lái),我們一分錢都沒(méi)少過(guò)”。
2023年業(yè)績(jī)會(huì)變好、更好嗎?面對(duì)這一提問(wèn),林德良笑了笑,坦言這個(gè)問(wèn)題不言而喻,反問(wèn)“今年還比去年差,那還干啥?”
他進(jìn)一步解釋,首先,去年受疫情影響,酒店才做了2個(gè)億左右,而前年酒店收入是3個(gè)億,但今年第一季度廣州會(huì)議非常多,會(huì)展、客房收入非常棒,如用每月3000萬(wàn)元估算,2023年酒店收入方面不會(huì)差。
其次,2023年各物業(yè)租約到期的不多,按面積計(jì)算的到期率約27.5%,其中到期高峰項(xiàng)目主要是2012年收購(gòu)的越秀金融大廈,到了第二輪租期重啟的時(shí)候,到期率約30%,這1/3面積此前的租金低于整體平均價(jià),續(xù)租后將帶來(lái)租金的上漲。
此外,廣州今年對(duì)智能制造、人工智能、生物制藥、軌道交通、節(jié)能環(huán)保、機(jī)器化工以及數(shù)字創(chuàng)意等進(jìn)行新一輪的產(chǎn)業(yè)動(dòng)能轉(zhuǎn)換,包括量子科技以及區(qū)塊鏈等未來(lái)產(chǎn)業(yè)的引入,“越秀房托的寫字樓從120塊到200多塊都有,都可以適應(yīng)和滿足這些新產(chǎn)業(yè)公司的需求”。
“到了2023年,這兩個(gè)月恢復(fù)非常快。”林德良介紹,越秀房托的酒店在春節(jié)期間的收入已經(jīng)恢復(fù)到2019年的106%。而廣州國(guó)金中心是地標(biāo),去年續(xù)租做了60%多,整體租金還增長(zhǎng)了3%,新簽的租金升了4.5%。白馬大廈和租戶共克時(shí)艱,也換來(lái)了續(xù)租率的上升,“去年的努力,今年都會(huì)看成果,大家可以期待今年的經(jīng)營(yíng)基本面不會(huì)差”。
做好包租公
林德良堅(jiān)信個(gè)別項(xiàng)目的出租率下降只是暫時(shí)的,白馬大廈下降至81%,同區(qū)域部分商業(yè)到現(xiàn)在還在歇業(yè),“我們還是能穩(wěn)住”,且在白馬大廈已經(jīng)闖出了一條新路。
白馬大廈從2022年底開(kāi)始重啟了新模式,從原來(lái)傳統(tǒng)的零批結(jié)合、散批到前兩年開(kāi)始品牌批發(fā),到2022年底增加了一個(gè)邏輯,“我們要做自己的產(chǎn)業(yè)鏈,所以導(dǎo)入了我們的設(shè)計(jì)師品牌,今年1-2月新增4000多平方米的出租面積在賬上會(huì)反映出來(lái)”。
每次業(yè)績(jī)會(huì),媒體和投資人都十分關(guān)注收購(gòu)和怎么發(fā)展的問(wèn)題。林德良回應(yīng)越秀房托是個(gè)收租股,每年“穩(wěn)穩(wěn)陣陣”地收租金,然后進(jìn)行分派。同時(shí)也需要擴(kuò)大兩個(gè)增長(zhǎng),一個(gè)是內(nèi)延增長(zhǎng),如出租率的提升和優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)來(lái)提升收入;而外延增長(zhǎng)是否每天、每年都做,越秀房托每年都在檢視。2022年做香港越秀大廈的收購(gòu),主要是嘗試做海外資產(chǎn)配置,來(lái)最大程度平衡海外資產(chǎn)和海外負(fù)債的結(jié)構(gòu)。
今年有沒(méi)有可能做收購(gòu)?林德良的選擇是,今年的重點(diǎn)還是在做好經(jīng)營(yíng)基本面,當(dāng)好包租公。
疫情后,越秀房托提出要抓好第一季度,搶第二季度,“Q1、Q2我們是必?fù)尩模越衲甓继崆袄m(xù)租。”林德良舉例,VT101(原廣州維多利廣場(chǎng))中優(yōu)衣庫(kù)是今年12月份到期,但在2月份就談了整個(gè)租約續(xù)期、怎么投入裝修、優(yōu)化等等。
林德良提到,疫情期間還推了一個(gè)策略,是盡量把租期縮短。因?yàn)槎讨芷谟欣诠驹谝咔楹笞プ「玫氖袌?chǎng)機(jī)會(huì)。“我們的平均租期是三年,比以前平均5年縮短了。優(yōu)衣庫(kù)這種商戶不再是10年(租約)了,對(duì)不起,我們現(xiàn)在都縮短了一個(gè)周期,希望這樣能搶抓新一輪增長(zhǎng)。”提前談續(xù)租、縮短租約,都是越秀房托2023年會(huì)持續(xù)做的一些經(jīng)營(yíng)策略。
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