經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 洪小棠 受到哲庫(kù)科技（上海）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)哲庫(kù)科技）關(guān)停影響，華安張江光大園REIT繼上周五（5月12日）下跌3.18%之后，5月15日繼續(xù)下跌6.22%，僅2個(gè)交易日累計(jì)下跌近10%。

2023年5月12日，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，OPPO決定關(guān)停旗下子公司哲庫(kù)科技。隨后，OPPO方對(duì)此進(jìn)行了回應(yīng)：“面對(duì)全球經(jīng)濟(jì)、手機(jī)市場(chǎng)的不確定性，經(jīng)過(guò)慎重考慮，公司決定終止ZEKU業(yè)務(wù)。這是一個(gè)艱難的決定，我們會(huì)妥善處理相關(guān)事宜，并將一如既往做好產(chǎn)品，持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值。”

公開(kāi)資料顯示，哲庫(kù)科技成立于2019年，是OPPO旗下負(fù)責(zé)自研芯片的子公司，產(chǎn)品線涵蓋核心應(yīng)用處理器、短距通信、5G Modem、射頻、ISP（圖像信號(hào)處理）和電源管理芯片等。

作為張潤(rùn)大廈的重要承租方，哲庫(kù)科技關(guān)停，市場(chǎng)擔(dān)心該事件或?qū)θA安張江光大園REIT產(chǎn)生較大影響。

華安緊急回應(yīng)

當(dāng)天晚間，華安張江光大園REIT公告緊急回應(yīng)稱(chēng)，哲庫(kù)科技是其擴(kuò)募擬新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)張潤(rùn)大廈的重要承租方之一，目前未收到哲庫(kù)科技及OPPO方面關(guān)于停止執(zhí)行已簽租賃協(xié)議的通知。

“原始權(quán)益人將繼續(xù)密切關(guān)注哲庫(kù)科技后續(xù)情況，積極做好相關(guān)應(yīng)對(duì)，如出現(xiàn)退租情況，原始權(quán)益人將立即啟動(dòng)對(duì)有租賃意向的客戶(hù)推介工作。”華安張江光大園REIT表示。

華安張江光大園 REIT 表示，根據(jù)已簽租賃合同，如提前終止合同，哲庫(kù)科技應(yīng)提前 3 個(gè)月向張潤(rùn)置業(yè)發(fā)出書(shū)面通知，并承擔(dān)相當(dāng)于 3 個(gè)月租金的違約金。哲庫(kù)科技應(yīng)提前 3 個(gè)月向張潤(rùn)置業(yè)發(fā)出書(shū)面通知，并承擔(dān)相當(dāng)于 3 個(gè)月租金的違約金。

2022年5月末，在前期REITs試點(diǎn)工作基礎(chǔ)上，證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)滬深交易所制定發(fā)布了《新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目（試行）》，支持上市REITs通過(guò)擴(kuò)募等方式收購(gòu)資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建設(shè)力度，著力推動(dòng)多層次資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

今年3月底，華安張江光大園REIT擴(kuò)募項(xiàng)目獲得證監(jiān)會(huì)變更注冊(cè)批復(fù)，成為獲批的首批四單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目之一。

而華安張江光大園REIT擴(kuò)募擬購(gòu)入的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)正是哲庫(kù)科技在上海辦公的張潤(rùn)大廈。

根據(jù)華安張江光大園REIT今年4月發(fā)布的《2022年度第一次擴(kuò)募并新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目招募說(shuō)明書(shū)(草案)》，該REIT以擴(kuò)募募集資金認(rèn)購(gòu)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券為“華安資產(chǎn)張潤(rùn)大廈資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”，通過(guò)持有上述資產(chǎn)支持證券的全部份額，進(jìn)而持有張潤(rùn)大廈所屬的項(xiàng)目公司（即張潤(rùn)置業(yè)）的全部股權(quán)及對(duì)該等項(xiàng)目公司的全部股東債權(quán)。

《草案》顯示，截至2022年12月31日，張潤(rùn)大廈共有16家租戶(hù)，租賃合同21份。作為地處張江科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)載體，主要以先進(jìn)制造業(yè)、信息科技、集成電路產(chǎn)業(yè)客戶(hù)為主。

根據(jù)5月12日華安張江光大園REIT公告，合同面積第一位的租戶(hù)即是哲庫(kù)科技。截至公告日，哲庫(kù)科技在張潤(rùn)大廈的實(shí)際租賃面積為19314.31平方米，占張潤(rùn)大廈可租賃面積的45.97%。

一季度業(yè)績(jī)已承壓

此前，華安張江光大園REIT因其一季報(bào)中披露的張江光大園項(xiàng)目出租率下降事項(xiàng)，一度二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)回落。在隨后召開(kāi)的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中，管理人就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行了解釋說(shuō)明，市場(chǎng)信心得到了一定提振，二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)也趨于平穩(wěn)。據(jù)了解，該 REIT在5月11日召開(kāi)的線上和線下的擴(kuò)募說(shuō)明會(huì)上，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)表示了對(duì)張江光大園項(xiàng)目的信心，預(yù)計(jì)簽署意向書(shū)和合同談判中的儲(chǔ)備租戶(hù)正常轉(zhuǎn)化后，項(xiàng)目出租率將得到回升。可能是自古好事多磨，沒(méi)想到僅過(guò)了不到三周的時(shí)間，該REIT的擴(kuò)募之路又迎來(lái)了新的考驗(yàn)。

因華安張江光大園REIT的上述公告引起了市場(chǎng)各方的廣泛關(guān)注，該REIT擬擴(kuò)募購(gòu)入項(xiàng)目的原始權(quán)益人相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，事發(fā)突然確實(shí)始料未及，在獲悉OPPO關(guān)停哲庫(kù)科技消息的第一時(shí)間即奔赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了溝通和核實(shí)工作，并同步啟動(dòng)了應(yīng)急預(yù)案，排摸儲(chǔ)備租戶(hù)，積極應(yīng)對(duì)哲庫(kù)提前退租的可能事項(xiàng)。由于張潤(rùn)大廈是全國(guó)首批REITs申報(bào)擴(kuò)募項(xiàng)目，公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視，據(jù)悉新區(qū)國(guó)資委也高度關(guān)注。

當(dāng)談及儲(chǔ)備租戶(hù)情況，相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)，目前我們的儲(chǔ)備租戶(hù)還是比較豐富的，覆蓋了芯片測(cè)試、人工智能、航天產(chǎn)業(yè)、信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)客戶(hù)，租賃意向面積超過(guò)了2萬(wàn)方。從意向儲(chǔ)備轉(zhuǎn)化為實(shí)際租戶(hù)需要一些時(shí)間，“我們正在著手通過(guò)簽署租賃意向書(shū)來(lái)盡快鎖定一些重要租戶(hù)。雖然收了三個(gè)月履約保證金給了我們一些空間，但本著對(duì)首批擴(kuò)募、對(duì)市場(chǎng)負(fù)責(zé)的態(tài)度，我們肯定要全力與時(shí)間賽跑，把這些面積在短期內(nèi)完成去化。”相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)道。

華安張江光大園REIT已持有的同區(qū)域的張江光大園項(xiàng)目一季度末也有將近30%的空置率，原始權(quán)益人有那么多儲(chǔ)備租戶(hù)，之前的空置率為何未能得到解決。對(duì)此相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋?zhuān)瑥埥獯髨@一直以來(lái)都堅(jiān)持以市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，歷史運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定，租戶(hù)的調(diào)租和換租都屬于正常情況，而這次項(xiàng)目的大租戶(hù)退租正好發(fā)生在市場(chǎng)活躍度的短期低點(diǎn)，目前市場(chǎng)情況已有所好轉(zhuǎn)。在看到出租率下滑情況沒(méi)有得到及時(shí)修復(fù)后，張江這邊也作了一定的資源調(diào)配和傾斜，引入了一些儲(chǔ)備租戶(hù)。另外，張潤(rùn)大廈和張江光大園項(xiàng)目在給租戶(hù)的分隔空間、交付標(biāo)準(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差異化，張潤(rùn)大廈多是兩千多平的大平層，樓的成新度高一些，單價(jià)也貴一些，張江光大園單層以一千平的面積為主，還有一些獨(dú)棟形態(tài)的物業(yè)。租戶(hù)自身也會(huì)有訴求，也會(huì)根據(jù)自身需求和預(yù)算挑選區(qū)域內(nèi)的不同物業(yè)。“如果擴(kuò)募完成以后，新老資產(chǎn)的管理人都變成了一家，后續(xù)我們?cè)谫Y源共享和聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)方面能更加充分發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，相信可以做得更好。”上述負(fù)責(zé)人補(bǔ)充說(shuō)道。

談及對(duì)于華安張江光大園REIT的定位和展望，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，張江集團(tuán)和張江高科目前在管資產(chǎn)約五百萬(wàn)方，還有一些其他在開(kāi)發(fā)的儲(chǔ)備項(xiàng)目，這些都將成為張江REIT實(shí)現(xiàn)打造張江園區(qū)產(chǎn)業(yè)空間資產(chǎn)上市平臺(tái)目標(biāo)的堅(jiān)實(shí)后盾和儲(chǔ)備資源。“我們非常重視張江REIT這個(gè)資本平臺(tái)和它未來(lái)的發(fā)展。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“這次擴(kuò)募是我們實(shí)現(xiàn)基金擴(kuò)容的第一步，也是至關(guān)重要的一步，眼下我們可能面臨了一些突發(fā)情況需要解決，但是這和我們?cè)趶埥茖W(xué)城這三十年建設(shè)發(fā)展過(guò)程中所經(jīng)歷的相比，只能算是一個(gè)非常小的插曲。我們有信心排除萬(wàn)難，盡一切可能化解當(dāng)前突發(fā)事件的所有負(fù)面影響，維持預(yù)期和市場(chǎng)的信心。”

值得一提的是，受該事件影響，目前華安張江光大園REIT近兩日的跌幅已將今年獲得的正收益回吐，截至5月15日收盤(pán)，華安張江光大園REIT年內(nèi)跌幅為7.76%，排在27只公募REITs的第20位。

該事件的發(fā)生，或在一定程度上讓投資者理性看待公募REITs產(chǎn)品。一位公募REIT基金經(jīng)理表示，“正確理解公募REITs長(zhǎng)期持有、穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資邏輯。建議投資者基于理性分析判斷，合理評(píng)估REITs投資價(jià)值，樹(shù)立理性投資理念。”