經(jīng)濟觀察報 記者 田國寶 6月的武漢已經(jīng)格外悶熱，光谷大道和新玉路交匯處西南是國際企業(yè)中心，這個2000年竣工的園區(qū)，是黃立平擔任東湖高新（600133.SH）董事長時操盤的第一個產(chǎn)業(yè)園項目，也是武漢真正意義上的第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

目前黃立平擔任中電光谷（00798.HK）總裁，管理園區(qū)88個。談起他做的第一個園區(qū)，黃立平仍感慨萬千，那時都是摸索著干，甚至連國際企業(yè)中心的用地性質也是他臨時想的。

黃立平正好趕上了武漢“光谷”起步階段，上世紀80年代末，武漢開始籌辦“東湖技術密集經(jīng)濟小區(qū)”；2001年，東湖高新區(qū)獲批“國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地”，“光谷”這一名稱正式啟用。

如今，光谷已經(jīng)成為武漢的一張名片，作為光谷的重要參與者和建設者，2023年6月12日，黃立平向經(jīng)濟觀察報講訴了光谷創(chuàng)立初期諸多不為人知的故事。

他說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)是推動城市經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉型升級的重要平臺，如今看來，一切似乎水到渠成，但在當時，無論是產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一業(yè)務的存續(xù)，還是發(fā)展方向和模式，都經(jīng)歷了不同程度的爭議。

雛形

1984年，武漢召開“新技術革命武漢對策討論會”，形成《關于在武漢建立激光工業(yè)、光纖通信、生物工程三個基地和信息中心的建議》，并被列入全國13個試辦新興技術新興產(chǎn)業(yè)密集的小經(jīng)濟區(qū)城市名單。

當時，武漢主要建設光導纖維通信技術開發(fā)中心，為此，武漢成立東湖技術密集經(jīng)濟區(qū)，這是武漢光谷的前身。1987年，武漢東湖創(chuàng)業(yè)者中心正式成立，吸納6家創(chuàng)業(yè)公司進入；1988年，東湖新技術開發(fā)區(qū)掛牌成立。

1991年，東湖新技術開發(fā)區(qū)獲批國家級新技術開發(fā)區(qū)，成為繼中關村之后，全國第二個國家級高新區(qū)。在新技術浪潮影響下，高校云集的武漢掀起了創(chuàng)業(yè)高潮，并逐步形成了今天的武漢創(chuàng)業(yè)大街。

1994年，華中師范大學教授謝圣明牽頭，聯(lián)合8名高校教授共同創(chuàng)辦紅桃開集團，1984年-1986年期間，黃立平曾在華中師范學習，33歲的黃立平由此搭上這趟順風車，成為紅桃開的聯(lián)合創(chuàng)始人。

1998年，紅桃開集團股份有限公司、武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)發(fā)展總公司、武漢城市綜合開發(fā)集團有限公司、武漢廟山實業(yè)發(fā)展總公司、武漢建銀房地產(chǎn)開發(fā)公司共同組建東湖高新，并在A股上市，由此，黃立平成為東湖高新董事長。

黃立平介紹，當時東湖高新一項重要業(yè)務就是代政府履行職責，將土地出讓給創(chuàng)業(yè)公司興建辦公樓和廠房，“那時還沒有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概念，誰有建辦公樓、建廠房的需要，我們就給地，20畝、30畝土地很容易拿到”。

在東湖高新期間，黃立平看到了一個商機，一些中小企業(yè)雖然有辦公樓和廠房需求，但沒有實力和能力興建，“東湖高新就是土地出讓方，我們可以建好提供給企業(yè)使用”。

在這一思路下，2000年，東湖高新開發(fā)建設了第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)——國際企業(yè)中心，這也是武漢真正意義上的第一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

國際企業(yè)中心建設時，在主管部門申辦土地規(guī)劃文件時，工作人員不知道土地性質如何定義，黃立平臨時想了一個“研發(fā)辦公”的名稱，他沒想到，這一名稱后來延伸成一項專門的土地使用權——科研用地。

黃立平說，給園區(qū)起名字時，為了吸引客戶，想了各種辦法。當時黃立平創(chuàng)辦的一家農(nóng)藥公司和一家日本企業(yè)有業(yè)務往來，“覺得國際企業(yè)這個名稱很好，所以就把園區(qū)叫成國際企業(yè)中心”。

國際企業(yè)中心建成后，有一年，黃立平到北京出差，在亦莊看到一個名為“國際企業(yè)大道”的寫字樓，“我就會心一笑，心想他們可能也是出于同樣目的起了這個名字”。

雖然黃立平至今認為國際企業(yè)中心存在諸多不足，但當時滿足了中小企業(yè)的需求，很快就銷售一空，在后來的日子里，國際企業(yè)中心陸續(xù)開發(fā)建設了二期和三期項目，形成了一個中小企業(yè)聚集地。

國際企業(yè)中心竣工的第二年，武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)獲批“國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地”，武漢光谷一詞正式啟動。但在當時，光谷遠沒有如今這么知名，“當時北京中關村叫了硅谷，所以我們就叫了光谷”，東湖高新區(qū)一位人士告訴經(jīng)濟觀察報。

探索

東湖高新集團成立后，通過出讓土地給企業(yè)，逐步形成關東、關南兩個工業(yè)園。但2004年，所有建設用地必須履行招拍掛程序，東湖高新失去了土地出讓資格，也讓東湖高新的業(yè)務面臨大考。

黃立平說，失去了土地出讓資格，想要發(fā)展產(chǎn)業(yè)園這一業(yè)務，就只能和其他企業(yè)一樣，從政府拿地建設，再出售給企業(yè)。

黃立平稱，當時產(chǎn)業(yè)園辦公樓市場還沒有價格機制，無法鎖定利潤，部分股東方擔心賠錢不愿意冒險，“我看好這個領域，雖然當時還不知道會向哪個方向發(fā)展，但主觀判斷是有前景的”。

股東對未來業(yè)務發(fā)展出現(xiàn)分歧，結果就是東湖高新重組，黃立平拿到了正在建設的光谷軟件園項目開發(fā)建設權及兩家生物醫(yī)藥公司。東湖高新后來雖然又涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設，并將這一業(yè)務保留至今，但當時徹底剝離了這一業(yè)務。

黃立平在東湖高新做軟件園的時候，正值武漢市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)走向信息化時代。武漢是中國重要的制造業(yè)基地，早在清末民初時，就已經(jīng)是全國繼上海之后第二大工業(yè)城市。新中國成立后，更是聚集了武鋼、東風汽車等一大批傳統(tǒng)制造業(yè)。

在新技術浪潮下，傳統(tǒng)制造業(yè)也開始陸續(xù)信息化，“很多企業(yè)都成立了信息化部門，慢慢的，隨著人員越來越多，需要尋找獨立的辦公地”，黃立平說，當時武漢之所以做軟件園，正是因著這一趨勢。

軟件園的第一個客戶頗有戲劇性，黃立平介紹，當時華中科技大學校辦企業(yè)天喻信息在華中科技園興建了辦公樓，主體建好了，裝修了一半，由于資金缺乏停下了，“當時周濟市長找到我，讓找5000平方米的場地，一定安置好天喻信息”。

最后雙方達成協(xié)議，天喻信息用沒有建好的辦公樓與軟件園一比一置換。“當時天喻辦公樓造價是2600元/平方米，軟件園是2000元/平方米，”黃立平說，雖然有差價，但對方喜歡上軟件園的辦公樓，“對方?jīng)]花錢，我們也沒補錢，就置換了”。

這件事讓黃立平進行了深刻思考，企業(yè)是政府招商引資過來的，政府肯定會幫助企業(yè)壓低成本，這就意味著園區(qū)利潤被壓縮；但只要軟件園的產(chǎn)品符合客戶需求，客戶也愿意接受差價，“那我就有利潤空間了”。

通過引入天喻信息這一事件，黃立平意識到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的市場空間。黃立平說，雖然當時還不清楚軟件園未來會朝哪個方向走，但通過專業(yè)化開發(fā)建設，打造出符合客戶需求的產(chǎn)品，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)邏輯就是成立的。

專業(yè)化

2005年，出走東湖高新后，黃立平創(chuàng)辦了光谷聯(lián)合，主要業(yè)務就是繼續(xù)開發(fā)建設曙光軟件園，也就是后來的光谷軟件園。為了集中精力搞好產(chǎn)業(yè)園區(qū)，他陸續(xù)出售了兩家生物制藥公司的股權。

東湖高新放棄了產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設業(yè)務后，方興未艾的光谷軟件園面臨著流產(chǎn)的風險，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)有深入思考的黃立平在東湖高新重組后拿到了產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務，這一舉動保住了軟件園，也客觀上成就了黃立平。

一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)人士告訴經(jīng)濟觀察報，雖然當時東湖高新將產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務作為負擔剝離了，但從后來的發(fā)展看，黃立平相當于撿到一塊肥肉，伴隨著武漢光谷的興起，黃立平的光谷軟件園也逐步進入高光時刻。

黃立平說，最高峰的時候，武漢市60%的軟件企業(yè)都集中在光谷軟件園，軟件園也成為武漢光谷最先打造的一張王牌。目前光谷軟件園仍聚集了包括美國EDS、微軟、海康威視、視睿科技、法國電信、愛立信、華為、軟通動力等一大批龍頭企業(yè)。

從做光谷軟件園開始，黃立平逐步將產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展轉向專業(yè)化道路。黃立平解釋，當時的專業(yè)化實際上就是房地產(chǎn)化，“現(xiàn)在來看，用房地產(chǎn)做產(chǎn)業(yè)園存在很多問題，但在興起階段是必經(jīng)之路”。

當時，萬科也提出向豐田學習，開始走房地產(chǎn)專業(yè)化道路，包括前期咨詢、開發(fā)、設計、施工、運營等房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)的專業(yè)化。

另一個讓黃立平深刻思考的是交通銀行電話服務中心落地。2008年，如全國大多數(shù)銀行一樣，交通銀行計劃將前后臺分離，找一個1萬平方米場地作為后臺呼叫中心，當時備選城市還有合肥和南昌。

合肥給出的條件是提供一棟國有辦公樓，免費使用十年；南昌給出的條件是，隨便挑地，看上哪塊給哪塊；黃立平則和設計師連續(xù)幾個晝夜做好設計方案，將方案帶去上海。

最終，武漢光谷軟件園的海派建筑方案打動了交通銀行。黃立平回憶，雖然理論上免費的辦公樓和隨便挑選的土地更吸引人，“但都忽視了客戶真正要什么，這也讓我們認識到了解客戶需求的重要性”。

交通銀行后臺落戶帶給光谷軟件園的不僅僅是“比客戶更了解客戶需求”，還讓園區(qū)以后的定價有了依據(jù)，“當時我們開出的價格是3700元/平方米，客戶沒還價，直接就答應了，在上海，他們自己建成本價都要5000元/平方米”。

這一單生意也讓光谷軟件園獲得了可觀的收益，黃立平說，當時建造成本價是2100元/平方米，毛利率高達43%，再次驗證了專業(yè)化道路的可行性。這一單生意對光谷軟件園影響極為深遠。

此后，黃立平又從交通銀行拿到6萬平方米的訂單，通過相同的方式將銀聯(lián)、光大銀行等金融機構變成自己的客戶。金融后臺服務也成為光谷軟件園繼軟件開發(fā)及外包服務之外的第二大產(chǎn)業(yè)。

回歸運營

2009年，武漢光谷成為繼中關村之后，全國第二個國家級自主創(chuàng)新示范區(qū)，當時武漢全市GDP是4560億元，而東湖高新區(qū)只有187億元，在武漢市各區(qū)縣中排名第八，一切都還剛剛起步。

同一年，光谷軟件園將建好的辦公樓交付給交通銀行。伴隨著新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，東湖高新區(qū)的GDP一路增長，黃立平的園區(qū)生意也風生水起。但隨后的一件事，讓黃立平不得不對光谷軟件園的模式進行反思。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)是一個投資規(guī)模大、回報周期長的生意，為了保證企業(yè)有充足的現(xiàn)金流，黃立平為光谷聯(lián)合設定了嚴格的自銷比，即自持10%，銷售90%，也導致了光谷聯(lián)合長期重視銷售而忽視運營。

2014年，光谷聯(lián)合在港交所上市，因為之前在國內上市的東湖高新市盈率一直保持在30-40倍左右，黃立平認為光谷聯(lián)合上市至少可以獲得20倍估值，這還是一個較為保守的估值。

但現(xiàn)實狠狠抽了他一記耳光。經(jīng)過一系列路演，最終光谷聯(lián)合獲得的估值只有6倍，同期做“觀賞魚”的海昌上市獲得40倍市盈率。而且，光谷聯(lián)合的股票認購情況也不及預期，這讓黃立平很受傷，“東湖高新上市時只有6000萬元利潤，光谷聯(lián)合上市時利潤超過2億元”。

由于當時銷售收入占比超過90%，光谷聯(lián)合被歸入房地產(chǎn)類企業(yè)，“房地產(chǎn)企業(yè)估值看的是規(guī)模，銷售額起碼在200億-500億元，才能獲得資本市場的認可”。

產(chǎn)業(yè)園顯然不同于房地產(chǎn)，開發(fā)出住宅有人買單，但產(chǎn)業(yè)園區(qū)未必有這么大市場規(guī)模。痛定思痛之后，黃立平開始調整光谷聯(lián)合的戰(zhàn)略，逐步減少銷售占比，提升運營能力帶來收入占比。

黃立平說，既然決定轉型，就需要設定目標，他的目標是將開發(fā)業(yè)務占比下降至50%以內。2016年，光谷聯(lián)合引入中國電子作為大股東，正式更名為中電光谷。光谷聯(lián)合與中國電子的業(yè)務得到較強的互補。

2015年，中電光谷正式轉型。當年武漢地區(qū)總產(chǎn)值首次突破萬億大關，2022年更是首次超過杭州，在全國省會城市中名列第三，而東湖高新區(qū)的GDP也達到2246億元，持續(xù)引領武漢。

經(jīng)過5年的調整，2020年，中電光谷的商業(yè)運營服務收入占比首次超過一半，達到52%，物業(yè)開發(fā)業(yè)務收入占比降至47.6%。這也意味著中電光谷完成了轉型。黃立平說，下一步中電光谷還將繼續(xù)提升運營收入占比。

在轉型過程中，中電光谷逐步強化了咨詢、建設、運營等專業(yè)能力，并聯(lián)動起來，先以咨詢業(yè)務介入項目，獲得能力認可后，再介入建設或運營領域。同時，逐步降低自投項目，提升輕資產(chǎn)比例。

截至目前，中電光谷旗下共有88個園區(qū)項目，其中重資產(chǎn)項目在30個左右，其余50多個項目均為輕資產(chǎn)項目。2022年營收55.28億元，凈利潤5.36億元。這一收入和凈利在房地產(chǎn)行業(yè)中并不顯著，但在園區(qū)類企業(yè)中已經(jīng)名列前茅。

目前，光谷軟件園只是中電光谷諸多園區(qū)中的一員，其在武漢除了軟件園，還有科技城、金融港、生物城等諸多主題園區(qū)。而武漢光谷已經(jīng)由最初的光電信息園區(qū)發(fā)展成為目前的八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)。