經濟觀察報 記者 胡艷明 如何將5.17%的房貸利率，換成4%？

近日，一位網(wǎng)友在社交平臺分享了其如何操作“降低”房貸利率的經歷。最近，他將房子賣給朋友，朋友將房子賣給他，兩套房產進行交易。這樣，他將原有的5.17%利率的房貸一次性還清之后，再從銀行申請新的按揭貸款。

當?shù)劂y行的貸款利率是按照LPR（貸款市場報價利率）下浮20個基點來執(zhí)行，也就是4%。一番操作下來，他每年還貸約省9000元。

他通過置換房產的方式置換了房貸，當然，這樣操作有很大的風險，很難適用于其他人。

社交平臺上有人提問：最近有消息說，可以和銀行協(xié)商降低利率，你怎么不等等？他回復稱，還沒有看到成功案例。

存量房貸利率，一直屬于銀行信貸業(yè)務中的“堅冰”一塊。伴隨著LPR幾度調低，前幾年在利率高點按揭貸款的購房者，對著7月份百城首套房貸利率進入“3時代”而望洋興嘆。

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行按照市場化法治化的原則，與借款人自主協(xié)商，變更合同約定，或者是用新發(fā)放貸款置換原來存量的貸款。

消息一出，輿論話題迅速引爆。“堅冰”待融，利率高位站崗的諸多存量房貸客戶對此報以強烈的期待。

近期，記者咨詢多家銀行客服了解到，目前尚未接到相關通知，還不能辦理存量貸款置換。那么，可能會以何種方式、在何時落地，成為廣大存量房貸客戶極為關注的話題。

預計何時落地

2022年以來，為了鼓勵居民的剛性購房需求，多個城市的購房政策逐漸寬松，房貸利率的下限也有所下調，多個城市首套房貸利率已低于4%，進入“3時代”。

而2018年后的購房者基本是在當時的基準利率上浮一定比例，或者在LPR（貸款市場報價利率）基礎上加點。如今，利率快速下行產生了的巨大利息差距。以前述的網(wǎng)友為例，當時他的購房貸款利率在基準利率（4.9%）基礎上，上浮20%至5.88%。后續(xù)轉換為根據(jù)LPR定價后，隨著LPR走低，房貸利率降為5.17%，不過依然與當?shù)匦掳l(fā)放的4%的房貸利率有很大差距。

顯著的利率落差，疊加利率下行后投資理財收益走低，引發(fā)了居民提前還貸潮，甚至有購房者通過經營貸和消費貸置換高價房貸的方式，曲線降低房貸成本。

上述7月14日人民銀行表態(tài)支持和鼓勵存量房貸變更合同約定或者置換，消息一出，有人稱“房貸市場要變天”。一周時間過去了，政策方面和商業(yè)銀行尚未有新動態(tài)，也有人表示，“房貸市場變天難”。

難在何處？一位股份行總行人士認為，既然央行提出鼓勵商業(yè)銀行與客戶協(xié)商置換，應該距離措施實施不遠，畢竟目標各方對房地產復蘇仍有較強的期待。現(xiàn)在市場還關注如何落地，是否仿效2008年的批量打折？畢竟單個客戶協(xié)商，費時耗力，成本高。

7月21日，有消息稱，位于江蘇常州的江南農村商業(yè)銀行可通過組合貸置換存量純商貸的方式。記者咨詢該行客服人員，其表示，如果需要商業(yè)貸款轉成公積金貸款，需要咨詢公積金貸款部門。對于將原住房按揭的商業(yè)貸款協(xié)商變更利率的方式，目前該行沒有接到通知和正式文件，需要以人民銀行發(fā)文為準。

“不是我們一家銀行能決定的，這的確是挺大的事情，相信政策會統(tǒng)籌考慮怎么解決這個問題。比如讓每家銀行說明自己的情況，以供制定政策時進行權衡和測算。”某國有大行總行研究人士對記者表示。

該人士稱，如果國家定下來調子，監(jiān)管部門確定接下來怎么操作，找到合理的辦法，銀行肯定按政策來操作。國有大行在這個業(yè)務上的規(guī)模很大，預計監(jiān)管政策會統(tǒng)籌考慮，比如通過分階段實施等方式，來穩(wěn)步推進。

在中信證券首席經濟學家明明看來，存量按揭貸款利率存在下調的可能性，但預計更多由商業(yè)銀行自主決策，政府部門直接出臺政策要求銀行進行調整的概率很低。

“實際上，根據(jù)當前市場利率，調低存量房貸利率，對商業(yè)銀行經營效益影響很大。因此，銀行自主協(xié)商調低房貸利率的內生動力明顯不足；調與不調、調多調少，主動權在銀行，借款人很難通過自主協(xié)商與銀行達成一致。”資深金融從業(yè)者姜兆華表示。

姜兆華認為，從當前的形勢看，沒有配套政策指引，沒有產品實施細則，僅憑銀行與借款人自主協(xié)商，調低存量房貸利率，短期內銀行還很難破局。人民銀行將自主協(xié)商調低存量房貸利率的“繡球”已經拋了出來，商業(yè)銀行能否接得住，還需拭目以待。

置換房貸方式頻出

新發(fā)放的住房貸款的利率，遠遠低于前幾年的貸款利率。根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2023年上半年，新發(fā)放個人住房貸款加權平均利率為4.18%，比上年同期低107個基點。6月個人住房貸款利率為4.11%，同比下降0.51個百分點。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，央行上述7月14日的表態(tài)，其背景是近期金融數(shù)據(jù)發(fā)生了明顯的改變，比如新增貸款中，房地產貸款占比，從最高峰的46%下降到2022年的3.4%，今年一季度為6.3%。2022年以來，居民戶貸款占新增貸款的比例一直在16%-19%，遠低于2015年到2021年30%-40%的比例。目前，居民對貸款買房的積極性很低，甚至開始提前還貸。

今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元。從房貸余額看，2023年一季度個人住房貸款余額38.9萬億元，同比增速在0.3%，處于歷史低位。

鄒瀾稱，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發(fā)生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。

不僅是提前還貸，現(xiàn)在通過消費貸、經營貸等方式置換房貸，以及通過前述網(wǎng)友的置換房產方式還貸的現(xiàn)象也存在。

“沒有（置換存量貸款的）政策，那就是通過市場化的方式。”上述國有大行總行研究人士告訴記者，如果政策不調整，利率對貸款人不太有利的情況下，客戶肯定就采取一些另外的方式把原貸款置換掉。

有北方地區(qū)一位銀行業(yè)人士告訴記者，他本人也從銀行借出約30萬元的消費貸，提前還了一部分房貸，新借出消費貸的利率不到4%，而他的房貸利率在5%以上，這樣操作節(jié)省了一部分利息。不過，這一操作存在一定的風險。從消費貸用途看，監(jiān)管部門嚴禁消費貸流入房市、股市。另外，房貸和消費貸，兩種貸款的還款方式不一樣，有可能會面臨銀行提前收回消費貸造成資金鏈斷裂的風險。

前述網(wǎng)友稱，他將60萬元存量房貸由5.17%的利率轉為4%之后，利息共減少了20萬元左右。不過，他同時也要繳納房屋交易的個稅、契稅等，這樣算下來每年省9000元左右。

“為什么銀行按揭貸款的余額不斷下降？因為新增的不多，還有一個原因是大家嫌存量房貸貴，就不斷地提前還款。有的就是通過消費貸或經營貸的方式置換。”長三角地區(qū)一家股份行當?shù)胤中械墓芾韺尤耸扛嬖V記者。

其所在銀行房貸資產存量不多，受到的影響不大。但是據(jù)其了解，提前還款對當?shù)貛准覈写笮蟹种C構的影響很大，有的大行在當?shù)丶s有一半的資產是住房按揭貸款，現(xiàn)在余額斷崖式下降，而房貸又是銀行的優(yōu)質資產，所以對銀行利潤有很大影響。

對銀行影響幾何

在央行公開表態(tài)之前，上述股份行人士就認為應該降低存量房貸利率，“降了以后，老百姓手上的錢就多一些了，這就有助于促進消費了，每個月手上多出幾千塊，可能會用于消費，提高生活質量。”

華泰證券研究員易峘和常慧麗在研報中估算，目前存量與新增房貸之間的利差約為35個-85個基點。若以新增房貸為標準（平均4.14%）對存量房貸利率進行調整，或進行實質意義上的“轉貸款”操作，則每年可降低居民還貸現(xiàn)金支出800億-2000億元，約占居民房貸支出的3%-6%，等量于年度社零總額的0.2%-0.5%。

若有相關政策落地，接近40萬億的個人住房貸款余額調整，將是一個很大體量。尤其是對按揭敞口比例較高的國有大行影響更大。截至2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億，其中，六家國有大型銀行余額約27萬億，占比接近70%。

“如果一下子降存量房貸利率，大行可能覺得承受不了，當年的營收馬上少了很大一部分。每年初，我們銀行都要做預算。做2023年全年預算時候，應該已經算了按揭大概全年有多少余額，平均利率是多少。如果把存量房貸的利率一下子降下來，銀行可能覺得利潤一下子降那么多，受不了。”上述長三角地區(qū)股份行分行的管理層人士認為，存量房貸利率下降可能影響銀行的利益，但是社會公眾的利益上去，還要算總賬，社會的消費能力上去，經濟景氣了，消費上去了，銀行還是會賺錢的。

上述國有大行總行研究人士認為，這需要統(tǒng)籌考量，不僅會降低銀行的利潤，對于全年的稅收也有很大的影響。如果幾家國有大行都降了存量房貸利率，產生的效應累積在財政稅收方面，應該是比較大的一個體量。

中信證券明明FICC研究團隊的報告指出，目前銀行凈息差已經處于歷史低位，下調存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間。測算目前存量按揭貸款利率較當前5年期LPR有約40基點的加點幅度，預計主要分布在4.6%-4.9%區(qū)間內。如果存量按揭貸款下調40基點，商業(yè)銀行年利息收入或將減少388億-776億元，對應息差下滑2.0基點-4.0基點。

中泰證券戴志鋒團隊的報告指出，按照假設存量10%、30%、50%的房貸利率分別下降40基點和80基點進行了測算，發(fā)現(xiàn)對上市銀行息差影響在0.54基點-5.38基點，對其營收影響在0.24%-2.43%，對其利潤影響在0.6%-5.5%。

上述股份行總行人士表示，這還在于銀行部門怎么測算潛在損失、如何判斷后續(xù)市場提前還貸的趨勢，關鍵還是在銀行如何根據(jù)市場化原則，確保銀行凈息差基本穩(wěn)定，客戶滿意，房地產復蘇。