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    商辦市場(chǎng)釋放新信號(hào),優(yōu)質(zhì)商圈開(kāi)啟突圍戰(zhàn)

    行業(yè)觀察2023-09-19 16:43

    樓市松綁的燎原之火,透過(guò)縫隙照到了被遺忘的角落。

    近日,深圳市悄然放開(kāi)港澳居民購(gòu)買商用物業(yè)的資格。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》援引相關(guān)部門人士表述,“目前深圳市非住宅類的商業(yè)辦公物業(yè)、商務(wù)公寓等,對(duì)港澳居民放開(kāi)。”

    有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),在大灣區(qū)加速融合的背景下,放開(kāi)港澳居民網(wǎng)簽,將為深圳商辦市場(chǎng)帶來(lái)5-10個(gè)百分點(diǎn)的增量,助力深圳商辦市場(chǎng)庫(kù)存的加速去化。亦有觀點(diǎn)認(rèn)為,與短期刺激相比,此次放開(kāi)將是一個(gè)信號(hào),在樓市調(diào)控松綁下,埋下商辦市場(chǎng)組合拳的伏筆。

    一直以來(lái),商辦物業(yè)并非剛需,但卻是樓市里的一項(xiàng)重要投資品類。從16年前的“限外令”,到6年前的“326”新政,為抑制“炒房”,圍繞商辦物業(yè)的調(diào)控壓力雖有起伏,但整體維持在緊繃的狀態(tài)。

    政策優(yōu)化,猶如一顆雪球于山巒擲下。在長(zhǎng)坡濕雪之上,市場(chǎng)正期待商辦物業(yè)能翻開(kāi)一頁(yè)呼嘯的全新篇章。

    商辦市場(chǎng)釋放新信號(hào)?

    “豪購(gòu)29套”、“熱銷1億元”,在房產(chǎn)中介的喜報(bào)中,深圳商辦市場(chǎng)執(zhí)行16年的“限外令”得以松綁。

    “限外令”所指《深圳市國(guó)土局關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》,于2007年7月發(fā)布,明確境外機(jī)構(gòu)只可購(gòu)買辦公類商品房;港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑只能購(gòu)買一套用于自住的商品房。

    時(shí)年出臺(tái)的“限外令”正中七寸,有效遏制了港資、外資等潮涌國(guó)內(nèi)樓市,促進(jìn)了樓市發(fā)展的穩(wěn)定。如深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫所說(shuō),‘限外令’之前,在中原工商鋪(特別是商鋪部)成交比例中,香港客戶一度超過(guò)50%。”

    如今,政策的優(yōu)化也融入在新的時(shí)代背景下。受經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展,新型城鎮(zhèn)化不斷深入,房地產(chǎn)從供求關(guān)系出發(fā),行業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期均出現(xiàn)新的變化。

    與逐漸升溫的住宅市場(chǎng)相比,北京、上海、深圳等一線城市的商辦市場(chǎng),目前均運(yùn)行在相對(duì)嚴(yán)格的調(diào)控政策下,包括限定最小分割單元、限定銷售對(duì)象等細(xì)則,一定程度抑制了需求的釋放,使商辦產(chǎn)品與住宅價(jià)格出現(xiàn)較為嚴(yán)重的倒掛。一個(gè)鮮明的反差是,包括香港、東京、曼哈頓等國(guó)際大城市,商辦產(chǎn)品相較住宅均有一定溢價(jià)。

    在分析人士看來(lái),商辦物業(yè)的底層邏輯是投資品,需求更依賴市場(chǎng)的流動(dòng)性,這也意味著政策杠桿作用更加有的放矢,隨著流動(dòng)性的釋放有望放大需求的實(shí)際體量。

    廣州即是一個(gè)樣本。目前,廣州是率先、也是唯一放開(kāi)商辦限購(gòu)政策的一線城市。據(jù)廣州中原數(shù)據(jù)顯示,在2018年年初、年末廣州兩次商辦政策的小幅松綁,推動(dòng)了次年商辦小戶和商鋪成交反彈迅猛,2019年全年成交面積156萬(wàn)方,同比上漲66%;而在中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中,隨著廣州于2020年全面松綁商辦物業(yè),當(dāng)年末廣州商辦產(chǎn)品均價(jià)34797元/平,上漲29%。

    有觀點(diǎn)認(rèn)為,本次優(yōu)化是一個(gè)好兆頭,說(shuō)明政策已開(kāi)始關(guān)注商辦市場(chǎng)。

    資產(chǎn)配置新趨勢(shì)

    在深圳放開(kāi)港澳居民網(wǎng)簽背后,是海外市場(chǎng)成熟資本、有投資經(jīng)驗(yàn)的高凈值人群等的“收租”需求。一二線城市成熟商圈中的持有型優(yōu)質(zhì)物業(yè),屢屢成為他們框定的目標(biāo),而合理的價(jià)格與回報(bào)率,亦激發(fā)了他們愈加濃厚的興趣。

    2023年2月,凱德集團(tuán)就宣布設(shè)立凱德中國(guó)特殊機(jī)會(huì)伙伴計(jì)劃,承諾以股本11億新元投資中國(guó)的特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目。其中,特殊機(jī)會(huì)項(xiàng)目所指,便是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)中低估與減價(jià)的項(xiàng)目。

    國(guó)內(nèi)成熟商圈穩(wěn)定的租金回報(bào),是商辦物業(yè)備受青睞的原因之一。據(jù)中指院數(shù)據(jù),2023年上半年,由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街商鋪平均租金為24.33元/平方米,其中,廣州北京路步行街、北京南鑼鼓巷、武漢楚河漢街、武漢漢正街、蘇州龍湖獅山金街商鋪?zhàn)饨穑鶎?shí)現(xiàn)較大的環(huán)比漲幅。

    有業(yè)內(nèi)人士表示,單純以租金回報(bào)率計(jì),商辦物業(yè)明顯優(yōu)于住宅物業(yè),目前,商辦物業(yè)回報(bào)率普遍達(dá)到4%-5%,一些核心城市的優(yōu)質(zhì)商圈回報(bào)率更遠(yuǎn)在均值之上。例如,在杭州老牌網(wǎng)紅街區(qū),杭州濱江鉑金島目前招商率達(dá)到100%,投資回報(bào)率穩(wěn)定在7%-9%。而根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù),2022年中國(guó)重點(diǎn)50城平均租售比為1:620,租金回報(bào)率為1.94%。

    當(dāng)前,海外成熟市場(chǎng)的投資風(fēng)格正逐漸在國(guó)內(nèi)被認(rèn)可。從理解到加入,基于資產(chǎn)配置的需求,國(guó)內(nèi)資金對(duì)于商辦資產(chǎn)的關(guān)注度亦在增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)正由增量向存量?jī)A斜,國(guó)內(nèi)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資的需求逐漸增強(qiáng),而較為寬松的貨幣環(huán)境也起到了推波助瀾的作用。

    “隨著市場(chǎng)的愈加成熟,國(guó)內(nèi)投資者的資產(chǎn)配置思路,未來(lái)或加速向海外發(fā)達(dá)國(guó)家靠攏。” 在上述業(yè)內(nèi)人士看來(lái),以回報(bào)率作為衡量標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)下的商辦資產(chǎn)無(wú)疑是一個(gè)重要選項(xiàng)。

    價(jià)值重估

    目前,關(guān)于商辦市場(chǎng)就此激活的結(jié)論尚為時(shí)尚早。但可以看到,無(wú)論是政策優(yōu)化的預(yù)期,還是資產(chǎn)配置的趨勢(shì),助力商辦市場(chǎng)信心回升的因素正在增多。

    在2023年初,商務(wù)部就指出,將圍繞“改善消費(fèi)條件,創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景,營(yíng)造消費(fèi)氛圍,提振消費(fèi)信心”及早謀劃,并把全年定位為“消費(fèi)提振年”。

    作為“消費(fèi)提振”的重要載體,商鋪的價(jià)值亦被看好,而開(kāi)發(fā)商則給予最大力度的運(yùn)營(yíng)支持。作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的頭部企業(yè),據(jù)龍湖介紹,其對(duì)旗下星街、鉑金島等商辦物業(yè),有專門協(xié)助商家優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)的龍商薈,包括VIP優(yōu)先權(quán)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、宣傳推?、定制物料等4?專屬升級(jí)權(quán)益,可以針對(duì)龍湖街區(qū)戰(zhàn)略聯(lián)盟商家推出的全套權(quán)益方案。

    無(wú)疑,商辦物業(yè)與之俱來(lái)的投資品屬性,使投資者跳出屬地約束,擁有更大的選擇范圍。

    而更大的池子,也意味著資產(chǎn)價(jià)值更大的差異。在一位機(jī)構(gòu)人士看來(lái),無(wú)論政策會(huì)否持續(xù)優(yōu)化,未來(lái)商辦資產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)仍將愈加白熱化。不僅需要項(xiàng)目對(duì)便捷性、成熟度、輻射范圍提前預(yù)判、規(guī)劃,更需要吸引力強(qiáng)的消費(fèi)服務(wù)內(nèi)容,以“主題性”帶動(dòng)“話題性”,持續(xù)維持項(xiàng)目的熱度。

    例如,長(zhǎng)沙濱江金融中心的龍湖鉑金島,定位為“快享慢活24小時(shí)城市新聚場(chǎng)”,聚焦年輕化的消費(fèi)方式,打造了濱江商業(yè)新地標(biāo)—微醺不夜島。其中,鉑金島的核心元素 “金拱門”,與濱江金融中心的寫字樓,成為對(duì)標(biāo)上海“黃埔”的長(zhǎng)沙“三件套”,深受年輕人的喜愛(ài)。

    而龍湖在合肥打造的車橋新界,則造就了合肥夜經(jīng)濟(jì)消費(fèi)新地標(biāo),奇幻的燈光打在斑駁的墻面上,配上熱門餐廳、網(wǎng)紅咖啡店、音樂(lè)節(jié)、燈光秀等元素,營(yíng)造出獨(dú)特的消費(fèi)體驗(yàn),讓車橋新界火速出圈。94.46%的招商率、超90%的開(kāi)業(yè)率、開(kāi)業(yè)3天客流量21萬(wàn)+、累計(jì)銷售額1260萬(wàn)……多項(xiàng)數(shù)據(jù)也從側(cè)面印證了車橋新界的火爆程度。

    商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商睿意德表示,夜生活內(nèi)容的消費(fèi)者黏度較高,復(fù)購(gòu)率較強(qiáng),也是溢價(jià)率最高的店鋪品類之一。夜生活及潮流主題的商鋪,營(yíng)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)效率較高;且經(jīng)營(yíng)內(nèi)容天然和街區(qū)的獨(dú)立、開(kāi)放形態(tài)相匹配,有助于商戶自由把控營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)造休閑愜意的開(kāi)放體驗(yàn)感。

    圍繞運(yùn)營(yíng)、分化等關(guān)鍵詞,一場(chǎng)商辦價(jià)值重估的改變已經(jīng)開(kāi)始。當(dāng)然,在增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)過(guò)渡的新發(fā)展階段,市場(chǎng)也希望翻開(kāi)新的篇章,像2007年深圳商辦市場(chǎng)的“限購(gòu)令”,也如2017年北京商辦市場(chǎng)的“326新政”,不同的是,這將是商辦價(jià)值回歸甚至重估的新時(shí)代。

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