2024年的房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊承壓，上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比降幅超過四成，TOP10房企的銷售金額同比降幅超過三成。在這種形勢(shì)下，上半年綠城中國(guó)（3900.HK）依然交出一份不錯(cuò)的成績(jī)單。

“2024年上半年，綠城中國(guó)多措并舉，在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的背景下，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)結(jié)果最優(yōu)，做到了經(jīng)營(yíng)品質(zhì)穩(wěn)健、行業(yè)地位穩(wěn)進(jìn)。”在8月26日召開的2024年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞東表示。 

上半年，綠城中國(guó)營(yíng)收695.6億元，同比上升22.1%；歸母凈利潤(rùn)20.5億元，同比有小幅下滑。在全行業(yè)虧損的背景下，綠城中國(guó)依然保持不錯(cuò)的盈利水平，綠城中國(guó)（港股03900）獲得境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)高度認(rèn)可，摩根士丹利評(píng)級(jí)為“增持”，高盛維持“買入”評(píng)級(jí)，中金公司維持 “跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)。

綠城中國(guó)的穩(wěn)與健

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年1至7月的房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)，1至7月份，新建商品房銷售面積54149萬平方米，同比下降18.6%，其中住宅銷售面積下降21.1%。新建商品房銷售額53330億元，下降24.3%，其中住宅銷售額下降25.9%。

綠城中國(guó)的管理層坦言，今年上半年，行業(yè)仍在深度調(diào)整之中，投資低迷，土地縮量，庫(kù)存攀升，上市房企規(guī)模和利潤(rùn)承壓，存在業(yè)務(wù)放緩、以價(jià)換量的情況。一直以來，綠城中國(guó)通過良好的產(chǎn)品力在消費(fèi)者群體中建立起穩(wěn)固的品牌形象，一直均保持較高的首開去化率；同時(shí)，通過對(duì)行業(yè)精準(zhǔn)預(yù)判，對(duì)全年存貨統(tǒng)一排兵布陣，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

綠城中國(guó)多措并舉，努力實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)結(jié)果最優(yōu)，多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)優(yōu)化。

營(yíng)銷端加力去化。2024年上半年，綠城中國(guó)實(shí)現(xiàn)總合同銷售面積約591萬平方米，總合同銷售金額約1265億元。同時(shí)，住宅、商業(yè)辦公空間及車位的庫(kù)存去化額約為215億元。首開去化率達(dá)到78%，銷售回款率超過103%，持續(xù)保持在較高水平，有效保障了現(xiàn)金流和再投資的能力。      

投資端精準(zhǔn)謹(jǐn)慎。綠城中國(guó)上半年新增15個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約131萬平方米，預(yù)計(jì)新增貨值333億元，其中94%位于核心二線城市。新增項(xiàng)目平均凈利潤(rùn)率保持良好，平均權(quán)益比提升至約84%，以確保項(xiàng)目開發(fā)效能和長(zhǎng)期歸母利潤(rùn)兌現(xiàn)。           

運(yùn)營(yíng)端效率提升。2024年新項(xiàng)目從拿地到開工、經(jīng)營(yíng)性回正周期顯著縮短，平均分別提速0.4個(gè)月和2.1個(gè)月，至1.7個(gè)月和9.5個(gè)月，總體運(yùn)營(yíng)效率提速14%。      

綠城中國(guó)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，獲得了境內(nèi)外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)高度認(rèn)可。中金公司在最新研究報(bào)告指出，綠城中期表現(xiàn)優(yōu)于同業(yè)并符合市場(chǎng)預(yù)期，上調(diào)綠城2025年盈測(cè)7%至64.6億元，維持集團(tuán)“跑贏行業(yè)”評(píng)級(jí)，目標(biāo)價(jià)上調(diào)9%至8.3港元。 高盛也發(fā)布研究報(bào)告稱，維持綠城中國(guó)“買入”評(píng)級(jí)，考慮到綠城中國(guó)上半年核心盈利增長(zhǎng)穩(wěn)健，上調(diào)全年核心利潤(rùn)升12%至61億元人民幣。        

綠城中國(guó)副總裁李駿表示：“無論行業(yè)形勢(shì)如何變化，我們始終相信房企過硬的產(chǎn)品力是確保企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，穿越周期的重要一環(huán)，未來綠城也將持續(xù)打磨和提升產(chǎn)品力水平，共創(chuàng)‘好房子’標(biāo)準(zhǔn)、回歸‘好企業(yè)’的初心。”      

產(chǎn)品是立身之本     

“市場(chǎng)進(jìn)入到以改善為主的時(shí)代，且低密政策正在逐步放松，已有不少城市推出了容積率1.0的低密地塊，如何打造高品質(zhì)的好房子是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而這也是綠城最擅長(zhǎng)的。”綠城中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰表示。 

2024年上半年，綠城中國(guó)交付戶數(shù)約6.5萬戶，位列全國(guó)第五。綠城中國(guó)積極響應(yīng)國(guó)家提倡，在2024年上半年率先發(fā)布了行業(yè)內(nèi)的“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，包含226項(xiàng)條款，其中189項(xiàng)嚴(yán)于國(guó)家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。  

李峻認(rèn)為，綠城中國(guó)的產(chǎn)品之所以能保持較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，除了靠品質(zhì)外，還有“戰(zhàn)略指引”“創(chuàng)新方法”“創(chuàng)新組織”體系化作用的結(jié)果，具體體現(xiàn)在以下幾方面：在“最懂客戶，最懂產(chǎn)品”戰(zhàn)略指引和客研方法的創(chuàng)新下，綠城中國(guó)在2023年-2024年還對(duì)全國(guó)20個(gè)以上的城市深入采集了1800萬位潛在客戶數(shù)以億計(jì)的數(shù)據(jù)。經(jīng)過AI大數(shù)據(jù)分析訓(xùn)練，深入了解客戶、理解客戶，進(jìn)而代表客戶在項(xiàng)目前端輔助產(chǎn)品設(shè)計(jì)。通過前置創(chuàng)新和雙輪驅(qū)動(dòng)，公司先后完成超百個(gè)研發(fā)創(chuàng)新課題，形成了良好的創(chuàng)新技術(shù)儲(chǔ)備，滿足客戶多元化的產(chǎn)品需求。創(chuàng)新組織上，推行集團(tuán)和區(qū)域“雙輪驅(qū)動(dòng)”新模式。催生了一批既有市場(chǎng)引領(lǐng)性、又貼合屬地客戶需求的產(chǎn)品和項(xiàng)目，廣受市場(chǎng)好評(píng)。實(shí)施創(chuàng)新、精益的工程管理，綠城中國(guó)所有項(xiàng)目推行全過程“作戰(zhàn)地圖”，打造品效領(lǐng)先的實(shí)景示范區(qū)，形成了多個(gè)行業(yè)內(nèi)令人驚艷的全維實(shí)景示范區(qū)。 

以質(zhì)效雙優(yōu)為目標(biāo)  

2024年前7月拿地榜顯示，“建發(fā)、綠城、中建”，成為2024年拿地“三冠”。“冠軍”建發(fā)，拿地279億，拿地排第1，銷售排第7，拿地領(lǐng)先銷售6個(gè)身位，拿地銷售比0.38；亞軍就是綠城，拿地228億，拿地榜第2，銷售首次超過萬科成為新晉行業(yè)老三，整體拿地榜領(lǐng)先銷售1個(gè)身位，拿地銷售比0.15.季軍中建一品，拿地213億，拿地榜第3，銷售17名，但拿地銷售比0.91。

三家之間，頭部綠城拿地銷售比0.15算是最低，相對(duì)最謹(jǐn)慎。

2023年綠城提出：在銷售規(guī)模，投資規(guī)模和權(quán)益銷售規(guī)模中，最關(guān)注當(dāng)屬權(quán)益銷售規(guī)模。如今的綠城定位“特而美”，規(guī)模不是主要訴求，張亞東表示在外部大環(huán)境和內(nèi)部收入結(jié)轉(zhuǎn)背景下，我們?cè)诮?jīng)營(yíng)上保持底線思維，采取“確定性”為先原則。而投資作為不確定性最強(qiáng)的模塊，自然是更為關(guān)注確定性。

綠城年報(bào)中對(duì)投資只用一句精煉的話就只有5個(gè)字，即“突出流動(dòng)性”，代表了綠城當(dāng)下投資拿地第一主張。同時(shí)，管理層也表示：“如果碰到安全性、確定性高的項(xiàng)目，如果現(xiàn)金流去化模型好，也會(huì)適當(dāng)放松一些利潤(rùn)的要求。”

比如綠城聚焦一二線城市的底層邏輯是，一二線城市的地貨比偏高，在一定程度上也造成毛利率相對(duì)偏低，但好處是這些區(qū)域項(xiàng)目安全性、流動(dòng)性以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)更高一些。

同樣，即使一二線城市具體區(qū)位也要審慎選擇。比如杭州遠(yuǎn)郊有利潤(rùn)但去化不行，而核心區(qū)去化可以但利潤(rùn)又不行。

同時(shí)，綠城也表示——我們絕不會(huì)因?yàn)橐_(dá)到比較高的銷售目標(biāo)，就在投資端放松尺寸和刻度。

拿地不惟一線，審慎一線。

雖然是拿地全國(guó)第二，雖然綠城看好一二線城市，但綠城24年上半年竟然沒在一線城市拿地，而在8月初在上海一次性搞定2宗，主城區(qū)一個(gè)項(xiàng)目是競(jìng)價(jià)獲取的，另一個(gè)項(xiàng)目是4家搖號(hào)幸運(yùn)取得的。

做高質(zhì)量發(fā)展的標(biāo)桿

回顧上半年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，李峻稱是政策發(fā)力的半年，給各界形成“市場(chǎng)不穩(wěn)，政策不止”的預(yù)期，下階段預(yù)計(jì)政策將持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍需一定周期完成從“持續(xù)探底”向“開始筑底”的切換。        

綠城中國(guó)管理層透露，2024年下半年，綠城中國(guó)可售貨源充足，項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)顯著。截至2024年7月31日，公司自投項(xiàng)目可售貨值約1690億元，可售面積688萬平方米，一二線城市占比79%，預(yù)計(jì)2024年全年竣工項(xiàng)目/分期總建面約1202萬平方米。截至2024年6月30日，綠城中國(guó)累計(jì)已售未結(jié)轉(zhuǎn)的金額約為2302億元（權(quán)益：1695億元）。 

對(duì)于未來發(fā)展，張亞東表示，面對(duì)新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，綠城中國(guó)將會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮固有優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)化變革意識(shí)，主動(dòng)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，積極抓住機(jī)遇，以更精準(zhǔn)的認(rèn)知、更精益的管理、更精細(xì)的動(dòng)作，推進(jìn)公司全品質(zhì)、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。