經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 陳博 二手住房成交參考價(jià)格機(jī)制落地3個(gè)月后,長期處于聚光燈下的深圳樓市低迷之勢逐漸顯現(xiàn)。
6月17日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的5月份70城房價(jià)漲跌幅指數(shù)表中,四大一線城市的二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。
其中,北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%;但深圳卻由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。深圳二手住宅價(jià)格自2019年6月之后已經(jīng)連漲了23個(gè)月,月均環(huán)比上漲1%,這是首次出現(xiàn)下調(diào)。
可供對(duì)比的是,在今年 1 月排名中,深圳還以1.7%的環(huán)比漲幅位列70城之首;時(shí)隔4個(gè)月,深圳就成為二手房價(jià)環(huán)比下跌的 17 個(gè)城市之一。
“深圳房價(jià)兩年來首次下跌,這是一個(gè)標(biāo)志性事件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,從2020年二季度開始,從滬深兩個(gè)頭部城市開始,樓市熱度逐步傳導(dǎo)至二線熱點(diǎn)(杭州、成都等),再到非熱點(diǎn)二線(西安、重慶)。當(dāng)下,正處于一線和二線熱點(diǎn)城市上漲后開始觸頂趨穩(wěn)或回調(diào)(比如深圳);而非熱點(diǎn)二線開始上漲并向三四線傳導(dǎo)的開始階段。
變化還不止于此。根據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)(以下簡稱“深房中協(xié)”)發(fā)布的數(shù)據(jù),同樣在5月份,深圳二手房網(wǎng)簽量(含自助)僅達(dá)到3781套,環(huán)比下降14.0%;同比去年5月份11028套的網(wǎng)簽量,更是大幅下滑了65.7%。
今年1月以來,深圳二手房月度網(wǎng)簽量已呈現(xiàn)出“四連跌”態(tài)勢,最終在5月份失守4000套“關(guān)口”。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解,在深圳二手房市場上,月度網(wǎng)簽量低于4000套,僅在去年2月份疫情停工封城期間以及2016年“深八條”出爐之后的11月份出現(xiàn)過。
“一旦網(wǎng)簽量跌到4000套以下,對(duì)于深圳二手房而言,基本就是低谷中的低谷了。”深房中協(xié)發(fā)展研究部主管華洪說。
進(jìn)入6月之后,這樣的頹勢還在持續(xù)。深房中協(xié)根據(jù)深圳市住建局預(yù)錄網(wǎng)簽合同數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),6月前兩周,深圳二手房網(wǎng)簽量(含自助)分別為784套、704套,環(huán)比又連續(xù)下滑了15.2%、10.2%。
“這是2月8日二手房指導(dǎo)價(jià)政策效應(yīng)持續(xù)發(fā)酵的結(jié)果。現(xiàn)在的深圳二手房市場,買賣雙方持續(xù)博弈,但業(yè)主價(jià)格并未能在短時(shí)間內(nèi)調(diào)整至購房者心理預(yù)期。”華洪提到,由于市場供需兩端仍處在博弈階段,購房者觀望氛圍濃郁,短期內(nèi)二手房市場低迷狀態(tài)仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)期。
一個(gè)典型案例是去年站到風(fēng)尖浪口之上的深圳寶安片區(qū),近期樓市熱度已然退潮。一位深圳寶中片區(qū)的資深中介人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng),他們周邊幾個(gè)門店,目前兩三天可能就1-2單看房客,單月成交量也就兩三套。“客戶的觀望心理主要源于貸款方面,二手房指導(dǎo)價(jià)政策影響下,買家首付門檻被迫抬高。很多客戶還是寄希望于業(yè)主降價(jià)。”
不過,深圳業(yè)主的降價(jià)意愿還正處于分化階段。按照該資深中介人員的觀察,目前寶安片區(qū)的新安、西鄉(xiāng)等區(qū)域,業(yè)主降價(jià)力度較大;但松崗、沙井區(qū)域的業(yè)主心態(tài)則比較堅(jiān)挺。
上述資深中介人員所在片區(qū)周邊,目前已經(jīng)陸續(xù)有業(yè)主開始下調(diào)掛牌價(jià)格,下調(diào)幅度介于5%-10%。“一套總價(jià)700-800萬元的房子降價(jià)70-80萬是比較正常的,業(yè)主的報(bào)價(jià)心態(tài)也出現(xiàn)松動(dòng)。”該資深中介人員稱,接下來1-2個(gè)月內(nèi),若政策還未放松,深圳二手房價(jià)格應(yīng)該還會(huì)再下探。按照他的預(yù)測,8月份是一個(gè)較好抄底時(shí)機(jī)。
而深圳Q房網(wǎng)景田北片區(qū)董事余志貴所在的深圳福田片區(qū),更多的業(yè)主選擇下架房源,只有個(gè)別采取降價(jià)。“學(xué)位房的價(jià)格依然比較堅(jiān)挺,并未出現(xiàn)大面積降價(jià)。”他說。
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