經(jīng)濟觀察報 記者 丁文婷 姍姍來遲的上海土拍給了劉云一個機會。作為一家小型房企華東區(qū)域的投拓負責人，全國集中土拍的帷幕拉開以來，他帶領團隊已經(jīng)連續(xù)征戰(zhàn)了長三角4座城市，卻顆粒未收，而在計劃中的最后一站——上海，劉云拿下了一宗地塊。彈藥打出去，有米下鍋了，劉云和團隊成員都第一時間興奮地發(fā)了朋友圈。

自6月18日至6月24日截稿時，上海土拍“百花齊放”勢頭明顯，超過40家房企報名，拿地企業(yè)中不僅有龍頭房企身影，千億房企、中小型房企亦均有所獲。

“上海與之前很多城市的土拍都不同，同一日土拍中，一家房企連拿幾塊地的現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)，也沒有一家企業(yè)能獨占鰲頭。”劉云總結。

在上海，規(guī)模房企不再是集中供地的大贏家。

競拍規(guī)則上，上海通過設置競拍“漲停板”，將溢價固定在10%以下，避免出現(xiàn)類似之前重慶等城市的高溢價情況；而一次性書面報價規(guī)則下，企業(yè)要測算平均價，疊加了一定的不確定性，打破了“價高者得”的同時；禁馬甲令更是降低了頭部房企包攬土地的機會，使得競拍更加公平，給了中小型企業(yè)拿地的可能。

中心冷、新城熱

上海開拍首日，原本備受關注的4宗主城區(qū)含住宅地塊顯得有些冷清。

楊浦區(qū)定海社區(qū)地塊有3名有效競買人，靜安區(qū)大寧地塊和徐匯區(qū)地塊報名人數(shù)不足3名，普陀萬里社區(qū)地塊僅有1家公司參與拍地。4宗地塊均未達到上海打分競標門檻，故4宗主城區(qū)地塊全部采用掛牌方式出讓。

最終，普陀西站地塊被卓越和京東聯(lián)合體以99.1億元拿下，溢價率為0。徐匯濱江地塊由豫園股份以51.71億元奪得，溢價率0.21%。楊浦定海地塊和靜安大寧地塊則分別被楊浦城投和保利競得，溢價率分別為9.2%和8.39%。

值得注意的是，普陀西站地塊和徐匯濱江地塊均設置了一定的門檻。

普陀西站地塊以商辦性質為主，住宅總建筑面積不到5萬平方米，取得地塊的開發(fā)商需在地塊內打造銀行、證券、保險、資產(chǎn)管理等金融企業(yè)法人總部集聚的業(yè)態(tài)，且“引入企業(yè)15 年內不得遷出普陀區(qū)”。

徐匯濱江地塊則要求引入生物醫(yī)藥科技創(chuàng)新孵化、生物創(chuàng)新藥研發(fā)產(chǎn)業(yè)為主的生命健康產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)。這就要求企業(yè)要具備產(chǎn)業(yè)聚集資源。

如果說普陀和徐匯在出讓條件上的“高門檻”阻攔了一部分企業(yè)參與競拍，那么靜安大寧和楊浦定海的純住宅地塊則在高關注度中爆冷。

在一家千億房企上海投拓負責人陳璐眼中，市區(qū)地塊偏冷其實很好理解，楊浦定海社區(qū)的地塊體量太小，建筑面積僅2萬平方米左右，其中還需要附帶建設一個2600平方米的自持菜市場，并不好操作。

一家中型房企上海投拓負責人趙天也算了一筆賬，按照建筑面積算，楊浦這塊地就能建造不到150套房子，再加上菜市場，可能就剩下100套左右。“不光是利潤問題，這樣的項目開發(fā)起來很累。”趙天表示，蓋幾萬平方米的房子和蓋十幾萬平方米的房子，企業(yè)需要派駐的人力基本上是一樣的，都需要一個項目組去周轉。

而靜安大寧地塊在陳璐看來“一點問題都沒有”、“是一塊好地”，“非常值得拿”，但這塊土地成交額百億，對資金占用量太大。“一般只國企、央企能在一塊地上拿出這么多錢，畢竟他們的錢相對便宜。”她說。靜安大寧地塊最終僅有保利和華發(fā)兩家央企、國企參與競拍，最終被保利以105億元摘得。

此次上海出讓的地塊中，熱度最高的要屬寶山羅店地塊，報名企業(yè)數(shù)達到了18家。羅店地塊屬于純宅地，離7號線美蘭湖地鐵站約1公里。而寶山區(qū)新房的熱銷也同樣帶動了寶山羅店地塊的火熱。在上海第二批47個集中供應新盤中，多個寶山新盤都觸發(fā)了積分制度，位于寶山上大板塊的“大華朗香公園”入圍分數(shù)線更是高達64.3分。

五大新城的市場和政策變化都影響了一些房企的拿地策略，趙天透露，“像以前，奉賢金匯這個地方很多企業(yè)是不會去的，五大新城的概念一出，加上區(qū)域銷售情況好，兩個效應疊加，愿意拿地的企業(yè)明顯多了”。

根據(jù)一名投拓負責人提供的資料，奉賢三宗地塊都吸引了超過5家企業(yè)報名，青浦趙巷地塊有12家房企報名，嘉定的三宗地塊報名房企數(shù)均超過了9家。“上海今年絕大多數(shù)供應量都會集中在五大新城。幾乎沒有哪家企業(yè)能夠不考慮五大新城。”陳璐說。

中小房企的機會

在集中土拍的模式下，規(guī)模房企以其資金實力占據(jù)了較大的拿地優(yōu)勢。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至20城土拍結束，TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅的地塊，占全部地塊的比重超四成。其中融創(chuàng)拿地數(shù)量超過40宗，萬科、保利拿地數(shù)量均超過20宗。而TOP30強中，排名靠后的房企拿地數(shù)量多為個位數(shù)。

按照此次上海集中土拍要求，除了繳納20%的地塊保證金，企業(yè)還需將起拍價110%的金額，即該地塊出讓文件上所規(guī)定的“最高價”金額打入監(jiān)管賬戶中。“這筆錢要開拍后差不多10個工作日才能退回，對資金量要求還是挺高的。”劉云表示。

從此次上海報名參拍情況看，仍以資金實力雄厚的規(guī)模房企報名地塊數(shù)最多。保利報名12宗地塊，碧桂園、金地和中建八局均報名9宗地塊，建發(fā)和招商報名地塊數(shù)均超過7塊。

但在上海6月21日的土拍中，五大新城的六塊宅地花落六家房企，除了奉賢新城的一宗地塊被中建八局奪得，松江廣富林地塊被千億房企中駿奪得，其他三塊則被金融街、大名城、首創(chuàng)和寶業(yè)等中小型房企捕獲。

即使在土拍第三日和第四日，上海土拍進入更為激烈的競價招標階段，6宗熱門地塊的得主中，除了建發(fā)、招商、中鐵建、首創(chuàng)等央企、國企身影，也不乏雅居樂這類企業(yè)。

“報的多并不意味著你拿得多。”在趙天看來，打分制度疊加一次性書面報價的隨機性，給了中小房企機會。依照上海的打分制度，總分滿分為135分，經(jīng)濟指標大概90分，土地指標45分。即使頭部企業(yè)的經(jīng)濟指標分數(shù)占優(yōu)勢，按照拿一塊土地扣15分土地分的規(guī)則，拿的地塊多了，分數(shù)也會自然而然下來，不僅控制住了市場熱度，也防止了“一家獨大”的情況出現(xiàn)。

趙天認為，對比江浙滬其他城市，上海的拍地政策顯然是更為平衡和友好的。南京并沒有打分的限制，這意味著只要企業(yè)有錢就可以報名參拍和搖號，報名的多，自然增加了拿地的幾率；在杭州，競爭自持和保障房大大壓縮了企業(yè)的利潤空間，只有大企業(yè)，尤其是頭部公司才能做到攤薄成本，也更加有競爭的資本。而在類似蘇州等不限制馬甲的城市，資金雄厚的房企可以派出動輒幾十個馬甲，也大大增加了拿地的概率。

更大的機會點在于此次上海土拍的利潤空間。

5月中旬，濱江集團董事長戚金興表示，在杭州土地出讓中“努力做到1%-2%的凈利潤水平”，引發(fā)了外界對集中供地情況下拿地利潤的討論與擔憂。

而在上海，情況顯然發(fā)生了變化。上海土拍沒有設置競自持、競高標準建設方案等條件規(guī)則，也就避免了利潤不斷被稀釋攤薄等情形，趙天告訴經(jīng)濟觀察報，10%的上限價格已經(jīng)給定了企業(yè)的利潤水平。

“就目前出讓的地塊來看，利潤都比較安全，尤其是進入打分競標模式的地塊，利潤要比杭州高得多。”陳璐表示。

趙天則透露，上海這批地塊的普遍利潤空間在8%-10%。“為了補貨，也為了利潤，不管大小房企，這次都躍躍欲試。”他說。

趙天透露，一般房子建造，每平方米的既定成本不到1萬元/平方米，上海的這一成本高一些，在1萬元左右，算上土地款和利息的話，地價成本和銷售價格的價差在2萬元以上都是有利潤的。而上海這批推出地塊的房地聯(lián)動價價差普遍有3萬-4萬元/平方米，利潤還是可見的。

多名企業(yè)投拓人員都向經(jīng)濟觀察報表示，上海市在此次推出土地的利潤方面做了很大讓步。以靜安大寧地塊為例，其最終拍得樓面價為5.1萬元/平方米，銷售指導價為10.5萬元/平方米，房地聯(lián)動價價差在5萬元/平方米左右。大寧地區(qū)上一次宅地出讓還是2019年，仁恒以34.32億元獲得靜安區(qū)市北高新技術服務業(yè)園區(qū)18-03地塊，成交樓板價約4.94萬元/平方米，溢價率4.79%。而在大寧地塊北側的“大寧金茂府”地塊，樓面價在2014年初就達到了4.7萬元/平方米。

“對企業(yè)來說，利潤有了，對購房者來說，房價得到控制了，上海市政府在土地款利益上是做了犧牲的。”劉云感嘆。

（應受訪者要求，劉云、陳璐、趙天為化名）