經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 丁文婷 9月8日，由經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)主辦的“2021 IF·商業(yè)地產(chǎn)年會(huì)”在線上舉辦，漢博商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司執(zhí)行副總裁李亞明分享了《新消費(fèi)格局下的商管行業(yè)的革新之路》主題演講。李亞明對(duì)當(dāng)前中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的商業(yè)服務(wù)層面、商業(yè)管理資產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)遇與挑戰(zhàn)等方面展開了分析，并對(duì)未來新格局下商管行業(yè)的革新之路提出了五條應(yīng)對(duì)策略。

在李亞明看來，中國(guó)的商管企業(yè)正從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)中剝離出來形成獨(dú)立賽道，隨著市場(chǎng)金融和開發(fā)政策的調(diào)整，將形成廣大的資產(chǎn)發(fā)展空間，商管企業(yè)也將從內(nèi)部運(yùn)作向外部獨(dú)立生存轉(zhuǎn)化，從而形成一個(gè)行業(yè)。“未來十年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)受政策影響而形成輕重分化的窗口期”。

以下根據(jù)李亞明演講整理：

我今天分享的主題是新消費(fèi)格局下的商管行業(yè)革新之路，關(guān)注的是當(dāng)下備受關(guān)注的商管行業(yè)及商管行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。

聚焦到國(guó)內(nèi)的商管行業(yè)發(fā)展歷程，大體上分為兩大階段。回顧中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的這40年，前20年基本是以外資和國(guó)內(nèi)的港澳臺(tái)企業(yè)主導(dǎo)的城市綜合體和一線城市的商業(yè)地標(biāo)；2000年-2010年則是中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大發(fā)展的時(shí)代。2015年，首先由萬達(dá)喊出了輕資產(chǎn)管理的口號(hào)。漢博商業(yè)2015年新三板掛牌時(shí)，這個(gè)服務(wù)領(lǐng)域都沒有對(duì)標(biāo)的企業(yè)，當(dāng)時(shí)對(duì)標(biāo)的是酒店服務(wù)類企業(yè)。2017年，國(guó)家出臺(tái)了全新的國(guó)標(biāo)行業(yè)目錄，綜合體管理服務(wù)行業(yè)才浮出水面，行業(yè)才進(jìn)入到快速發(fā)展時(shí)期。

2019年12月30日，寶龍商業(yè)分拆上市，2020年12月9日，華潤(rùn)萬象生活分拆上市，這些行業(yè)龍頭企業(yè)都給其他的企業(yè)起到了標(biāo)桿和示范的作用。可以說商管行業(yè)進(jìn)入到了資本助推階段，商管行業(yè)已經(jīng)從傳統(tǒng)的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式中剝離出來，形成了獨(dú)立的賽道，并在資本市場(chǎng)上進(jìn)入凸顯價(jià)值的階段。

目前，不動(dòng)產(chǎn)管理主要分為三個(gè)層面，第一是投資管理，第二是資產(chǎn)管理，第三是物業(yè)管理。對(duì)比境外和境內(nèi)的特點(diǎn)，國(guó)外的商管主要是投資管理和資產(chǎn)管理捆綁共同發(fā)展，切分的是商業(yè)資產(chǎn)增值部分的蛋糕；而國(guó)內(nèi)基本是以資產(chǎn)管理+物業(yè)管理作為捆綁的一種服務(wù)模式，這是國(guó)內(nèi)和國(guó)外的最主要的區(qū)別。底層邏輯是基于國(guó)外和中國(guó)的不同的金融環(huán)境和條件。

在這一新興賽道中，涌現(xiàn)出了三類選手，第一類是由原來開發(fā)企業(yè)剝離出來的商業(yè)管理公司，或者叫商業(yè)資產(chǎn)管理公司；第二類是像漢博商業(yè)這種獨(dú)立的第三方，通過這么多年的發(fā)展，摸索出一條自己的發(fā)展之路；第三類是以過去的傳統(tǒng)百貨，或者是某一個(gè)細(xì)分品類的業(yè)態(tài)或者是品牌，像數(shù)碼科技，甚至是奧萊、IP類的業(yè)態(tài)品牌商進(jìn)入這個(gè)賽道。未來大家共同在這個(gè)行業(yè)中互榮、互生、互惠。

商業(yè)管理各大公司目前面臨著哪些機(jī)遇或挑戰(zhàn)？我認(rèn)為主要有如下四點(diǎn)第一，雖然現(xiàn)在國(guó)內(nèi)涌入到商業(yè)管理，或是資產(chǎn)管理賽道的從業(yè)者很多，但是行業(yè)的滲透率并不高，未來還有大幅度的提升。綜合管理服務(wù)類最重要的是以購物中心為主導(dǎo)。目前，國(guó)內(nèi)的購物中心近萬家，而比如萬達(dá)廣場(chǎng)管理的也不過三、四百家左右，市場(chǎng)占有率僅有3-4%。所以未來這個(gè)市場(chǎng)發(fā)展空間還是非常大的。

第二，大部分國(guó)內(nèi)商管公司都是從原來的開發(fā)企業(yè)母體剝離出來的，對(duì)母體或者是開發(fā)主體的依賴性比較強(qiáng)，未來能不能接受市場(chǎng)化的挑戰(zhàn)，以及能否形成統(tǒng)一的發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，能否快速地復(fù)制，我覺得未來也是有充分的想象空間。

第三點(diǎn)在于，賽道的同仁們主要是在一二線城市中尋找自己的獵物和市場(chǎng)。而未來三四五線城市以及具體服務(wù)的資產(chǎn)類別上，還有細(xì)分和下沉的空間。

第四，我們可以清醒地看到，賽道上的選手很多是綜合性的，真正致力于純商業(yè)資產(chǎn)，或者是購物中心的，并不是非常多，獨(dú)立性能否完全凸顯，我覺得未來有待于觀察和發(fā)展，這是我做出新格局下的四個(gè)判斷。

而針對(duì)未來新格局下商管行業(yè)的革新之路，我認(rèn)為有五條應(yīng)對(duì)策略，或者說是五個(gè)方向。

首先，城市更新時(shí)代已經(jīng)來臨，行業(yè)同仁應(yīng)該關(guān)注小而美和下沉市場(chǎng)。未來我們服務(wù)的這些資產(chǎn)不應(yīng)該只關(guān)注新增項(xiàng)目，而要更多地關(guān)注存量市場(chǎng)。現(xiàn)在很多行業(yè)同仁還沒有關(guān)注到一些細(xì)分和下沉市場(chǎng)，比如一些三四線城市，更迫切需要行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、專業(yè)人才和品牌的進(jìn)入。

其次，合作模式靈活，助推市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多贏，多做一些嘗試。市場(chǎng)上主流的合作模式主要是三大類，第一類是品牌輸出和管理輸出，第二類是委托管理服務(wù)，第三類則是整租管理類，各有優(yōu)缺點(diǎn)。

第三，行業(yè)從業(yè)者們需要不斷地完善自己的專業(yè)能力和經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的能力，回歸到未來商業(yè)的本真。

第四，攜手科技，數(shù)智賦能。需要從品牌平臺(tái)、城市地圖、管理平臺(tái)和會(huì)員平臺(tái)四個(gè)方面著手，利用科技的力量數(shù)智賦能，增效降本。

第五，借助資本的力量，為服務(wù)的資產(chǎn)為消費(fèi)者創(chuàng)造新的消費(fèi)需求。尤其是結(jié)合當(dāng)下關(guān)注在餐飲、文創(chuàng)、體育、親子、休閑娛樂和醫(yī)美服務(wù)，這六大服務(wù)體驗(yàn)業(yè)態(tài)是未來引領(lǐng)市場(chǎng)消費(fèi)的風(fēng)口。

縱觀未來，我總結(jié)三點(diǎn)：第一，中國(guó)的商管公司正從傳統(tǒng)的重資產(chǎn)傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)中剝離出來形成獨(dú)立賽道，隨著市場(chǎng)未來的金融和開發(fā)政策的調(diào)整，將形成廣大的資產(chǎn)發(fā)展空間，商管企業(yè)也將從內(nèi)部運(yùn)作向外部獨(dú)立生存轉(zhuǎn)化，從而形成一個(gè)行業(yè)。

第二，商業(yè)管理不同于傳統(tǒng)的酒店、住宅和寫字樓能形成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)方案。商業(yè)品牌的迭代、商業(yè)的時(shí)尚度和消費(fèi)者的忠誠(chéng)度變化都非常快，很難形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。這就需要大家脫離過去依賴資產(chǎn)和母體資源的方式，能夠在第三方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候，找到一條自己未來的生存之道。

第三，未來十年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)受政策影響“輕重分化”的窗口期。希望行業(yè)內(nèi)的同仁們能互相交流，通過平臺(tái)打造和空間服務(wù)，創(chuàng)造更好滿足大眾的，有煙火氣的行業(yè)消費(fèi)及商管品牌，走出一條有中國(guó)特色的商管之路。