“短期看政策、中期看經(jīng)濟(jì)、長(zhǎng)期看人口”，人口結(jié)構(gòu)的變化將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度變局，也從諸多維度影響經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。第七次人口普查數(shù)據(jù)揭示中國(guó)即將步入深度老齡化社會(huì)，由各大電商新推老年版本APP為典型代表，一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的適老化改造正在掀起。

10月14日正值中國(guó)傳統(tǒng)節(jié)日重陽(yáng)節(jié)，貝殼研究院發(fā)布《2021社區(qū)居家養(yǎng)老現(xiàn)狀與未來(lái)趨勢(shì)報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”），該報(bào)告聚焦于中國(guó)老年人口居住狀況，通過(guò)對(duì)老年人抽樣調(diào)查，從養(yǎng)老居住負(fù)擔(dān)、老年人居住現(xiàn)狀、需求與痛點(diǎn)等方面刻畫(huà)老年人居住情況。貝殼研究院同時(shí)發(fā)布“分鐘城”系列專(zhuān)題之老年社區(qū)，深度解析老年人居住社區(qū)的配套需求。

超六成老年人“獨(dú)立居住”社區(qū)適老化設(shè)施有待完善

社會(huì)發(fā)展節(jié)奏加快，四世同堂畫(huà)風(fēng)漸被改寫(xiě)。追求自由、健康狀況良好、擁有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，致使“獨(dú)居”成為老年人常態(tài)，越來(lái)越多老年人開(kāi)始從被動(dòng)獨(dú)居走向主動(dòng)獨(dú)居，家庭結(jié)構(gòu)一再趨于小型化與核心化。在貝殼研究院調(diào)研中，65.5%的老年人獨(dú)立居住（一個(gè)人居住或與配偶同住），與子女同住比例逐漸下降，即使在80歲及以上高齡群體中，獨(dú)立居住占比仍高達(dá)48%。

距離產(chǎn)生美，但“獨(dú)居”不意味遠(yuǎn)離子女，同城甚至同社區(qū)居住分離模式，在滿足老年人對(duì)于隱私和獨(dú)立需求的同時(shí)，可以保障老年人及時(shí)獲得照料。獨(dú)居老人中六成與子女住在同一城市，21.3%與子女住在同一社區(qū)。80歲及以上高齡獨(dú)居群體與子女居住同一社區(qū)的比例更高。

但高齡老年人居住條件則有待改善，約54%的老年人現(xiàn)居房屋建成超過(guò)20年，80歲及以上老年人中約15%現(xiàn)居房屋房齡達(dá)到40年。長(zhǎng)久的生活習(xí)慣與周?chē)徖锏拿芮嘘P(guān)系，在老年人看來(lái)，老房子雖有不便，但相較搬家所需成本和面臨新環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)，他們更愿意慣性依賴(lài)。

隨著身體狀況轉(zhuǎn)變，樓層高低愈來(lái)愈受老年人所關(guān)注。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，約三成老年人住在平房，住樓房的老年人中約30%住在獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)樓房。相對(duì)來(lái)說(shuō)，高齡老人更多住在一般樓房中，而超過(guò)1/4的低齡老年人住在獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)樓房。居住樓房的老年人在出行安全性和便利性方面需求更高，約80%受訪者理想居住三層及以下，且對(duì)電梯和無(wú)障礙通道等設(shè)施要求迫切。居住樓房的老年人多數(shù)住在中低層，其中兩成住在底層，80歲及以上居住樓房的老年人近七成住在三層及以下，而居住在二層及以上的老年人中僅約12%稱(chēng)有電梯。值得關(guān)注的是，居住樓房的老年人中，56.86%的老年人表示沒(méi)有無(wú)障礙通道，而在既無(wú)電梯也無(wú)障礙通道的老年人中，近半數(shù)需步行超過(guò)25級(jí)臺(tái)階才能到家。

據(jù)估算，中國(guó)城市存量住房建成年份在2000年前后的比例約為3:7。報(bào)告指出，2000年以前建成的小區(qū)距今已有20年，在住區(qū)設(shè)計(jì)等方面相對(duì)“先天不足”，除電梯及無(wú)障礙通道問(wèn)題，設(shè)施線路等老化問(wèn)題也可能導(dǎo)致安全隱患。老舊小區(qū)適老化改造對(duì)提升老年人居住幸福感具有重要意義。

社區(qū)配套需求突出 配套資源空間分布不均

老年人由于身體機(jī)能老化、活動(dòng)能力與活動(dòng)范圍受限，對(duì)于社區(qū)內(nèi)部和周邊的環(huán)境、設(shè)施配套需求更加突出，其中戶(hù)外鍛煉、坐著聊天和買(mǎi)菜購(gòu)物是老年人日常在社區(qū)的高頻活動(dòng)。

貝殼研究院在“分鐘城”系列專(zhuān)題之老年社區(qū)的調(diào)研中顯示，老年人出行頻率并不低，近8成受訪者在社區(qū)內(nèi)或附近活動(dòng)的頻率為一天一次或一天多次。老年人對(duì)公共服務(wù)設(shè)施有多元化需求，戶(hù)外活動(dòng)占比最高，69.4%的老年群體曾在社區(qū)及附近散步或戶(hù)外鍛煉；其次是休閑娛樂(lè)活動(dòng)，為47.4%；再次是生活物料采買(mǎi)活動(dòng)，為44%；此外，老年人對(duì)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目的需求強(qiáng)烈，包括健康監(jiān)測(cè)、送醫(yī)拿藥、家庭醫(yī)生等。

具體而言，不同年齡段群體經(jīng)常從事的日常活動(dòng)略有不同，相應(yīng)對(duì)社區(qū)及周邊配套設(shè)施的需求亦有差異。60-69歲、70-79歲低齡老年人更偏好散步或戶(hù)外鍛煉、打牌下棋、遛狗遛鳥(niǎo)等活動(dòng)，相比之下對(duì)運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)地的需求度高于80歲及以上的高齡老年人；高齡老年人因身體機(jī)能弱化嚴(yán)重，更傾向于坐著聊天，相比之下對(duì)公園/廣場(chǎng)、老年活動(dòng)室、休息座椅的需求度高于低齡老年人。

不同區(qū)域的老齡居住生活圈資源分布存在不均。第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)公布的21個(gè)超大和特大城市中，北京、昆明、長(zhǎng)沙社區(qū)醫(yī)院一公里覆蓋率超過(guò)80%，而大連、佛山、西安、東莞等平均每個(gè)社區(qū)一公里范圍內(nèi)社區(qū)醫(yī)院數(shù)量不足1個(gè)；長(zhǎng)沙、昆明九成以上社區(qū)可以實(shí)現(xiàn)一公里內(nèi)買(mǎi)菜自由，沈陽(yáng)、哈爾濱、北京在21城中菜市場(chǎng)的覆蓋率稍低，但半數(shù)以上社區(qū)實(shí)現(xiàn)了菜市場(chǎng)一公里覆蓋；深圳超過(guò)九成社區(qū)出家門(mén)一公里范圍內(nèi)設(shè)有公園，但21城中的多數(shù)城市有四分之一的社區(qū)在半徑一公里范圍內(nèi)沒(méi)有公園。不同城市老年社區(qū)生活圈范圍內(nèi)的配套設(shè)施建設(shè)，仍需高度優(yōu)化與整合。

居家養(yǎng)老仍是首選 社區(qū)老齡服務(wù)體制不健全

人口老齡化持續(xù)加深背景下，老年人養(yǎng)老居住問(wèn)題備受關(guān)注。自2010年以來(lái)，中國(guó)推行“以居家養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐”的養(yǎng)老政策，逐步形成了以上海“9073”模式、北京“9064”模式為代表的養(yǎng)老居住格局，即90%的老年人居家養(yǎng)老、6-7%的老年人依托社區(qū)養(yǎng)老、3-4%的老年人入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

居家養(yǎng)老仍是中國(guó)老年人首選。報(bào)告顯示，44.5%的老年人傾向住在普通居民小區(qū)，他們能夠從社區(qū)參與中獲得最大化養(yǎng)老需求和心理滿足。而高齡老年人對(duì)專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的需求更高，他們更需要專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)與照料，在80歲及以上高齡群體中33.2%傾向于住在專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老公寓。

社區(qū)軟硬件建設(shè)不適應(yīng)老齡化發(fā)展趨勢(shì)，室內(nèi)安全性問(wèn)題是擺在居家養(yǎng)老老年人面前的痛點(diǎn)之一。調(diào)查顯示，46.4%的老年人認(rèn)為室內(nèi)居住空間缺少必要扶手，46.3%認(rèn)為室內(nèi)地面光滑易摔，42.8%認(rèn)為廁所或浴室不便，42.8%表示室內(nèi)未安裝呼叫或報(bào)警裝置。部分老年群體也面臨居住空間舒適性不足問(wèn)題，表現(xiàn)在室內(nèi)日照通風(fēng)不好、室內(nèi)居住狹窄等。

居住環(huán)境適老化改造已成為存量更新重要議程。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，增配老年人服務(wù)設(shè)施需求最為迫切。社區(qū)改造需提供多樣化活動(dòng)場(chǎng)所，滿足老年群體的精神需求和價(jià)值實(shí)現(xiàn)需要；其次安裝無(wú)障礙設(shè)施，比如室內(nèi)空間加裝扶手、社區(qū)內(nèi)部安裝指示燈等；44.5%的老年人迫切希望對(duì)多層住宅樓梯進(jìn)行改造或家裝電梯。公共設(shè)施不足或缺少維護(hù)、社區(qū)公共空間不足、室內(nèi)公共區(qū)域修繕等也是老年人反映需要改造的問(wèn)題。

近年來(lái)，老年人對(duì)社區(qū)老齡服務(wù)項(xiàng)目需求較大，緊急呼叫、走失定位、陪同出行服務(wù)占比最高。然而，當(dāng)前社區(qū)老齡服務(wù)體制不健全，各項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目配置與老年人的實(shí)際需求并不匹配。其中57%的老年人表示社區(qū)沒(méi)有提供走失定位的服務(wù)，55.1%的老年人表示社區(qū)沒(méi)有提供陪同出行的服務(wù)。老年人對(duì)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)需求也較為強(qiáng)烈，健康監(jiān)測(cè)是老年群體最希望配置的社區(qū)醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目，其次是送醫(yī)拿藥和家庭醫(yī)生。

根據(jù)第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國(guó)65歲及以上老年人口數(shù)量達(dá)到1.91億人。根據(jù)預(yù)測(cè)，2025年65歲及以上老年人數(shù)量將突破2.1億，到2050年65歲及以上老年人有望達(dá)到3.8億。報(bào)告認(rèn)為，積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，營(yíng)造良好的老年友好居住氛圍，需要構(gòu)建覆蓋住宅、室外環(huán)境、社區(qū)配套三個(gè)層面的軟性、硬性環(huán)境建設(shè)。第一，圍繞“增量開(kāi)發(fā)、存量改造”建設(shè)舒適安全的老年居住空間；第二，完善設(shè)施配套，打造老年友好社區(qū)生活圈；第三，以需求為導(dǎo)向，完善社區(qū)支持、健康服務(wù)等軟性配套。