經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷 4月13日，上海臨港官方微信號(hào)發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整臨港新片區(qū)人才住房政策操作口徑的通知》，將原《購(gòu)房資格確認(rèn)函》調(diào)整為《臨港新片區(qū)人才住房政策認(rèn)定函》，有效期由原6個(gè)月調(diào)整為12個(gè)月。同時(shí)，2022年重點(diǎn)支持單位中工作的人才，“須在新片區(qū)工作滿一年以上”縮短為3個(gè)月或6個(gè)月。

而就在兩日前，蘇州、南京也先后降低了限購(gòu)門檻。4月11日，蘇州對(duì)限購(gòu)和限售政策同時(shí)做出了調(diào)整，降低了非蘇州戶口購(gòu)房的社保要求和二手房限售年限；南京則在一天后徹底放開了外地人在溧水、六合兩個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)的首套住房購(gòu)買資格。

據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有近70個(gè)城市對(duì)樓市相關(guān)調(diào)控政策進(jìn)行松綁，包括針對(duì)性放松限售限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低房貸利率等。無(wú)論是中央還是地方頻出的政策，提振市場(chǎng)信心的目的明顯，但目前，成交層面并未出現(xiàn)明顯變化，如何將政策向市場(chǎng)端形成有效傳導(dǎo)，激發(fā)市場(chǎng)活力也成為后續(xù)跟進(jìn)城市思考的問(wèn)題。

而對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從去年第三季度開始，作為房企資金來(lái)源大頭的銷售端持續(xù)遇冷和融資端受阻，企業(yè)層面流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍較大，出險(xiǎn)和潛在出險(xiǎn)房企不斷增加。

3月中旬召開的國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)專題會(huì)議指出，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案。證監(jiān)會(huì)表示，后期將會(huì)出臺(tái)房企防范化解風(fēng)險(xiǎn)的措施要在需求的釋放及融資端寬松等方面進(jìn)行調(diào)整，使房企的銷售及融資暢通，現(xiàn)金流得到改善，防范風(fēng)險(xiǎn)再發(fā)生。而目前，大部分房企的融資受阻情況仍有待改善。

政策逐步松綁

3月開始，全國(guó)多地推出針對(duì)樓市的放松政策，范圍從金融領(lǐng)域轉(zhuǎn)向?qū)?ldquo;五限”動(dòng)手，具體內(nèi)容也從前期人才引進(jìn)、購(gòu)房補(bǔ)貼、上調(diào)公積金額度轉(zhuǎn)向信貸支持、調(diào)整首付比例、取消限購(gòu)等多種舉措降低個(gè)人購(gòu)房門檻。

不僅政策力度不斷加強(qiáng)，出臺(tái)放松政策的城市能級(jí)也在不斷提高，相比以前以三四線城市為主，這一輪松綁逐步擴(kuò)大到省會(huì)城市和一些新一線城市。

3月，就有青島、福州、哈爾濱、鄭州在內(nèi)的多個(gè)省會(huì)城市對(duì)限購(gòu)、限售政策松綁。3月 1日，鄭州松綁“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。同月18日，福州限購(gòu)政策放松，非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)須提供近兩年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)保、社保或納稅證明或落戶，即可購(gòu)買一套福州五城區(qū)144平方米以上的普通住宅。5天后，哈爾濱也廢止了2018年出臺(tái)的“區(qū)域性限售政策”。

進(jìn)入4月，更多更密集的松綁政策在全國(guó)“開花”，截至4月14日，全國(guó)有蘭州、大連、衢州、秦皇島、綿陽(yáng)、蘇州、南京、咸寧、荊門、黃石、宜昌等14個(gè)城市放松購(gòu)房政策，相當(dāng)于一天就有一個(gè)城市出臺(tái)松綁政策。不僅政策頻率變快，東部地區(qū)一些GDP強(qiáng)市如蘇州、南京也加入了松綁隊(duì)列。

4月1日，浙江衢州市發(fā)布樓市新政，非衢州戶籍家庭、個(gè)體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同衢州戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購(gòu)房政策，此舉被認(rèn)為是對(duì)限購(gòu)、限售政策的全面放開。

3月以來(lái)，更多城市也對(duì)信貸端“開閘”，相繼下調(diào)了房貸利率，如上海、深圳、哈爾濱、蘇州等地的首套房貸款利率已經(jīng)下調(diào)至5%以下，蘇州、廣州等地開始出現(xiàn)4.6%的利率，與最新的5年期LPR基本持平。蘇州、深圳等熱點(diǎn)城市的首套房利率達(dá)到近年來(lái)新低。

中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國(guó)已經(jīng)有100個(gè)城市的銀行自主下調(diào)了房貸利率，平均幅度在20-60個(gè)基點(diǎn)不等。3月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13和15基點(diǎn)；3月房貸利率降幅創(chuàng)2019年以來(lái)月度最大降幅，房貸環(huán)境寬松，當(dāng)前利率接近2020年三季度的水平。

下行趨勢(shì)延續(xù)

盡管“救市”政策頻出，但樓市小陽(yáng)春仍然“失約”。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1-2月，全國(guó)累計(jì)商品房銷售金額1.55萬(wàn)億元，同比下降19%；全國(guó)累計(jì)商品房銷售面積1.57億平方米，同比下降近10%。同時(shí)，全國(guó)單月商品房成交金額已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)，且今年1-2月銷售金額較去年12月降幅持續(xù)擴(kuò)大。

而3月，受到市場(chǎng)信心疊加疫情影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)持續(xù)低迷。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積2584萬(wàn)平方米，雖然較2月環(huán)比增長(zhǎng)超過(guò)30%，但同比跌幅超5成。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售端也進(jìn)一步承壓。從一季度銷售業(yè)績(jī)看，大多數(shù)房企的銷售業(yè)績(jī)同比大幅下降。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1-3月，百?gòu)?qiáng)房企銷售額均值為162.6億元，同比下降47.2%，同時(shí)也低于2020年同期水平。

一家遭遇流動(dòng)性危機(jī)的房企副總裁告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，今年以來(lái)，地產(chǎn)市場(chǎng)下滑速度加劇，交易量進(jìn)一步下跌，使得企業(yè)的壓力非常大。目前一些“五限”政策的逐步放開對(duì)提振市場(chǎng)信心很有幫助，尤其是調(diào)整或者取消一些在當(dāng)下明顯不合理、不適用的限購(gòu)政策，但目前放松限購(gòu)、限售的為個(gè)別城市，希望能夠看到較大范圍的放松，對(duì)市場(chǎng)端才能起到更大作用。

另一位Top20房企人士李洋告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前來(lái)看，從信貸端到放開限售、限購(gòu)的政策對(duì)市場(chǎng)刺激有限，很難扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行的趨勢(shì)。從購(gòu)房端來(lái)說(shuō)，受到限貸政策影響，大量改善性需求被壓制，而改善型需求是購(gòu)房群體中非常重要的一部分。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年，194個(gè)樣本城市成交中，三房成交套數(shù)占比超過(guò)半數(shù)，四房成交占比穩(wěn)步提升至20.7%，但不少城市二套房首付比例都在5成以上，部分城市更是達(dá)到了8成，導(dǎo)致大量改善性需求被壓制。

李洋認(rèn)為，要恢復(fù)市場(chǎng)活力，應(yīng)該下調(diào)二套房的首付比例，先解決首付問(wèn)題。利率和月供的問(wèn)題則涉及到償債能力，這就需要解決消費(fèi)這個(gè)源頭問(wèn)題。他說(shuō)，現(xiàn)在一些減稅的政策，都是節(jié)流，沒(méi)有開源，消費(fèi)降級(jí)趨勢(shì)下，購(gòu)房者都不敢買，只有經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)，才能讓大家覺得未來(lái)的收入是可預(yù)期的。

一位中型房企人士陳燦告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，一方面是購(gòu)買力的問(wèn)題，另一方面，居民還擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。他表示，由于開發(fā)商資金緊張，會(huì)出現(xiàn)一些企業(yè)繼續(xù)降價(jià)、打折。這就導(dǎo)致無(wú)論是剛需還改善群體，都不敢出手。

李洋表示：“只有那些比較熱的一二線城市有價(jià)格倒掛的項(xiàng)目銷售情況才比較好。”

另一方面，由于資金承壓，房企新開工動(dòng)力不足，竣工交付周期變緩。根據(jù)觀點(diǎn)研究院數(shù)據(jù)，開竣工方面，1-2月房屋新開工面積、竣工面積同比降幅均在10%左右。

土地購(gòu)置方面，1-2月土地購(gòu)置面積838萬(wàn)平方米，同比減少42%；土地成交價(jià)款369億元，累計(jì)減少27%。到位資金方面，1-2月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2.51萬(wàn)億元，同比減少17.7%，當(dāng)前房企資金仍舊承壓。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的不景氣程度超過(guò)了2008年，為過(guò)去20年之最。個(gè)別房企債務(wù)危機(jī)，開始轉(zhuǎn)化為群體性、行業(yè)性的風(fēng)險(xiǎn)釋放，并從供給端沖擊供地、開工、銷售和竣工，與需求轉(zhuǎn)弱形成相互傳導(dǎo)和共振，導(dǎo)致行業(yè)全鏈條下行，需要政策糾偏和調(diào)整。

期待系統(tǒng)性放松

“首先要解決開發(fā)商復(fù)工、復(fù)產(chǎn)和供貨的能力，否則沒(méi)有融資，加上當(dāng)前銷售太慢，復(fù)工、復(fù)產(chǎn)就慢，供貨就會(huì)出問(wèn)題。”李洋表示。

擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的問(wèn)題是，市場(chǎng)需求端從去年下半年來(lái)走低，至今沒(méi)有恢復(fù)，企業(yè)層面流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)仍較大，出險(xiǎn)和潛在出險(xiǎn)房企增加。陳燦表示，居民看不到房地產(chǎn)向上的勢(shì)頭，市場(chǎng)預(yù)期大幅滑落。“這需要系統(tǒng)性統(tǒng)籌才能起作用”。

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售回暖需要消費(fèi)者信心恢復(fù)，而融資則成為當(dāng)下化解風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年3月，100家典型房企的融資總量為878億元，環(huán)比上升達(dá)138%，同比下降近3成。雖然從數(shù)據(jù)上看，房企融資環(huán)境有了一定的改善，但目前來(lái)看，發(fā)債的主體主要為國(guó)央企，只有個(gè)別頭部民營(yíng)房企能夠發(fā)債。

3月，六部委就房地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行發(fā)聲，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)融資恢復(fù)。

李洋告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，雖然國(guó)家三令五申，但目前的情況是銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考量，不敢放貸，大部分民營(yíng)企業(yè)融資困難。他介紹，從開發(fā)貸來(lái)說(shuō)，他所在企業(yè)還能拿到一些，“一線城市項(xiàng)目因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)比較低，銀行還能勉強(qiáng)幫我們做幾單，但那些大量布局二三線城市的企業(yè)，是沒(méi)有銀行敢做開發(fā)貸的”。

一位房企投資負(fù)責(zé)人也告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，如果項(xiàng)目在上海沒(méi)問(wèn)題，但是三四線城市開發(fā)貸非常不好做，現(xiàn)在連長(zhǎng)三角地區(qū)的江蘇太倉(cāng)做開發(fā)貸都有難度。“目前的情況是，你要么是國(guó)企央企，要么在大城市。兩個(gè)條件必須滿足一樣，才可能拿到開發(fā)貸”。

“要想真正化解防范企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還是需要系統(tǒng)性的打通，需要把企業(yè)端、消費(fèi)者端打通才能有效，否則看似熱鬧，很難解決實(shí)際問(wèn)題。”李洋表示，首當(dāng)其沖的就是要從銀行端入手，讓金融機(jī)構(gòu)敢作為，解決企業(yè)的資金問(wèn)題。他透露，其目前接觸的許多地方政府都想放貸，但又怕?lián)?zé)。“這需要整個(gè)金融體系支撐，如果沒(méi)有相關(guān)監(jiān)管部門的授權(quán)，在當(dāng)下的問(wèn)責(zé)機(jī)制下，金融機(jī)構(gòu)寧愿不放寬，這樣就完全不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)”。

一位房企投資人士表示，自己所在企業(yè)接觸一些金融機(jī)構(gòu)時(shí)，總行的領(lǐng)導(dǎo)都同意了，甚至打電話讓地區(qū)銀行去辦理，但由于出了問(wèn)題需要經(jīng)辦人員和經(jīng)辦行承擔(dān)責(zé)任，最后融資也不了了之。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)擔(dān)責(zé)的問(wèn)題，連銀行內(nèi)部從總行到分行到經(jīng)辦人員都打不通，很難真正放寬到企業(yè)端口。“要有允許金融機(jī)構(gòu)有試錯(cuò)空間，包括給地方政府一定彈性，從地方政府和金融機(jī)構(gòu)從上到下全打通，再給到消費(fèi)者一些積極的一些預(yù)期，這樣才能真正化解當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)，把地產(chǎn)行業(yè)盤活。”他說(shuō)。

（應(yīng)受訪者要求，李洋、陳燦為化名）