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    經(jīng)觀頭條 | 提前還貸遇難題:銀行上演長時(shí)間“系統(tǒng)升級(jí)”,線下渠道排到兩月后

    胡艷明2022-09-23 22:44

    (美編:肖利亞)

    經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 胡艷明 相比以往希望能多貸一點(diǎn)貸款、再加點(diǎn)杠桿而言,購房人在今年卻面臨著一道新的選擇題:要不要提前把房貸還了?

    上海一家小企業(yè)的負(fù)責(zé)人邴爭盤算后的選擇是,想提前還,并通過線下網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約到了9月21日辦理。

    今年以來,向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€房貸的客戶數(shù)量有所增加。自9月15日國有六大行等多家銀行宣布下調(diào)個(gè)人存款利率后,提前還貸話題在微博熱搜和小紅書等社交平臺(tái)上討論熱度更是居高不下。部分區(qū)域的銀行甚至出現(xiàn)客戶想提前還房貸還需要排隊(duì)的現(xiàn)象。

    不過,很多動(dòng)手提前還貸的銀行客戶遇到了“新問題”。

    臨近約定日期,邴爭被建行客戶經(jīng)理電話通知——因?yàn)橄到y(tǒng)升級(jí),預(yù)約被取消了,要到十一假期后才能辦理。

    為了提前還貸,近半個(gè)月,他先后嘗試了建行手機(jī)銀行,聯(lián)系線下網(wǎng)點(diǎn)、銀行客服等不同的方式,到現(xiàn)在也沒有個(gè)結(jié)果,他不滿之余有些不解:提前還個(gè)房貸怎么這么難?

    9月22日,在北京工作的文員潘陽也發(fā)現(xiàn)在手機(jī)銀行APP搜索“提前還本申請(qǐng)”,彈出“后臺(tái)升級(jí)暫時(shí)無法受理”的通知。

    他們類似的遭遇也在多個(gè)地區(qū)上演,并引起熱議,甚至有網(wǎng)友說,沒有這么在意過“系統(tǒng)升級(jí)”,也沒有體驗(yàn)過這么久的銀行“系統(tǒng)升級(jí)”。

    而不久之前,交行的一則公告引發(fā)軒然大波,而后匆匆刪除。8月1日,交行官網(wǎng)發(fā)布公告稱,自11月1日起,調(diào)整個(gè)人按揭類貸款、個(gè)人線上抵押貸(消費(fèi))提前還款補(bǔ)償金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),具體以貸款合同中約定為準(zhǔn),補(bǔ)償金比例為提前還款本金金額的1%。

    在低利率時(shí)代下,房貸杠桿兩端的銀行和購房人,正在面臨新的選擇。

    “系統(tǒng)升級(jí)”

    2020年,邴爭買房時(shí)在建行上海松江某支行做了按揭貸款,利率4.6%左右,貸了大約100萬。

    今年9月初,邴爭算了算手上攢的錢,想把房貸提前還清。

    9月6日,他在手機(jī)銀行預(yù)約提前還款。本以為兩三天就可以完成,但一看系統(tǒng)提示,預(yù)計(jì)10月9日左右才能扣款。

    還要等一個(gè)月!他想嘗試線下渠道能否快些。9月13日,邴爭撥打了發(fā)放貸款的支行網(wǎng)點(diǎn)電話,被告知“大約要約到兩個(gè)月后”。

    他隨即撥打了建行的官方客服電話反映情況,最后約好9月21日他可以去線下網(wǎng)點(diǎn)還款。

    臨近約定日期的9月16日,支行網(wǎng)點(diǎn)客戶經(jīng)理打來電話:“現(xiàn)在系統(tǒng)升級(jí),還不了,要國慶節(jié)過后才行。”

    邴爭覺得非常不解。

    北京的白領(lǐng)潘陽,在受提前還貸朋友的“感染”后,也想想提前先還一部分貸款。提前還多少、選擇哪種方式、哪一天還更合適,她還做了攻略。沒想到的是,9月22日,她在建行APP上點(diǎn)進(jìn)提前還款頁面,卻提示“系統(tǒng)升級(jí)”。她咨詢客服得到的答案是:我行正在對(duì)提前還本功能進(jìn)行系統(tǒng)改造,暫時(shí)無法受理相關(guān)申請(qǐng)。可聯(lián)系貸款客戶經(jīng)理或貸款經(jīng)辦行咨詢還款。

    潘陽致電發(fā)放貸款的支行,工作人員稱,線上無法提前還款,可以在國慶節(jié)后的一周選擇到線下網(wǎng)點(diǎn)還款,但是要在9月底前登記還款數(shù)額等具體信息,他們好報(bào)告給分行部門。若預(yù)約成功,在線下網(wǎng)點(diǎn)當(dāng)天即可完成提前還款。

    社交網(wǎng)絡(luò)上,分享還貸經(jīng)歷、交流如何還貸劃算的帖子、筆記眾多。比如哪家銀行提前還款最便捷、等待時(shí)間最短;哪個(gè)時(shí)間段還款最合適等等。邴爭看到有不少地方的網(wǎng)友都反映了類似的情況,系統(tǒng)升級(jí)無法線上提前還款。

    就在不久之前,很多帖子還在分享建行手機(jī)提前還款的“絲滑”經(jīng)歷,且不收取違約金、手續(xù)費(fèi)等附加費(fèi)用,而近日,有四川、重慶、浙江、遼寧、北京等多地的網(wǎng)友吐槽建行線上還本不暢。

    記者了解到,有的銀行在客戶第一次用手機(jī)APP申請(qǐng)?zhí)崆斑€款時(shí)較為順利,大約半月左右完成,但在第二次申請(qǐng)?zhí)崆斑€本金時(shí),銀行延長了扣款時(shí)間,要等待三個(gè)月左右;有的銀行支持兩次手機(jī)銀行提前還款,后續(xù)申請(qǐng)則要去線下網(wǎng)點(diǎn)。

    國有大行北京某支行的負(fù)責(zé)人告訴記者,他和同事之間也討論過現(xiàn)在提前還房貸是否合適,討論在哪一年還本金才可以少付利息。該負(fù)責(zé)人舉例稱,以在京按揭貸款25年,等額本息的還款方式為例,大約在第六年、第七年左右提前還款比較劃算,因?yàn)檫€款前幾年月供主要還的是利息。除非一次性提前還完,否則長期的貸款不建議在還款兩三年時(shí)就提前部分還本。

    算賬

    為何要提前還清房貸,在邴爭看來,有錢當(dāng)然要還了,現(xiàn)在也沒有好的投資渠道,把錢放在那干嘛呢?

    北京的舒女士告訴記者,她選擇提前還房貸是“因?yàn)闆]有好的理財(cái)渠道,基金、股票都賠錢,存款利息跑不贏貸款,所以還錢就是賺錢。”

    四川的西女士在2020年底辦理的住房按揭貸款,年化利率6.13%。她認(rèn)為這個(gè)利率有點(diǎn)高,兩年以來,已經(jīng)兩次提前還貸,目前房貸本金僅剩10萬左右,月供壓力大大減輕。

    2020年底,當(dāng)時(shí)30歲的潘陽在北京購買了她的首套住房。她在北京一家企業(yè)做文員工作,年薪稅后30萬左右,看了幾個(gè)月的房子,在父母的資助下,終于“上車”。當(dāng)年的市場(chǎng)比如今熱鬧,銀行還受到房地產(chǎn)集中度的限制,銀行的批貸額度也沒有現(xiàn)在充足。2021年1月,她的房貸終于批了下來。當(dāng)時(shí)貸款執(zhí)行的房貸年化利率是LPR+55個(gè)基點(diǎn)(BP),按照當(dāng)時(shí)的LPR報(bào)價(jià)(4.65%)加點(diǎn)后是5.2%。

    現(xiàn)在5年期以上的LPR是4.3%,北京地區(qū)加點(diǎn)幅度未變,依然加55個(gè)基點(diǎn),因此現(xiàn)在北京新發(fā)放的首套住房按揭貸款4.85%,比她的貸款利率低了35個(gè)基點(diǎn)。

    雖然北京首套房利率進(jìn)入“4時(shí)代”,但有的已購房者不是立馬能享受到政策優(yōu)惠。潘陽就是這樣的購房者,她的貸款利率可能會(huì)下調(diào)到4.85%左右,但現(xiàn)在還沒到調(diào)整時(shí)點(diǎn),貸款利率一年調(diào)整一次,她的貸款利率要到2023年1月1日才會(huì)根據(jù)其時(shí)的LPR調(diào)整。

    除了房貸利率下調(diào)之外,潘陽也找不到合適的投資標(biāo)的。“基金已經(jīng)虧了30%!”潘陽說,現(xiàn)在她持倉的基金和股票都是虧損狀態(tài),現(xiàn)在存的錢主要是買銀行理財(cái),但利率一直在下行。目前理財(cái)產(chǎn)品的收益率約在4%左右,存款產(chǎn)品的收益率更低了,在3%左右,很不合適。

    雖然這兩年工資待遇沒有下降,但是也沒有加薪,潘陽之前會(huì)每年留出旅行的“小金庫”,現(xiàn)在除了日常花銷,支出大頭就是還房貸,她覺得同樣的錢存在銀行獲得的收益還不如去還房貸,提前還一部分商貸,她的月供壓力也會(huì)小很多。

    潘陽在北方老家的一位阿姨自己做小生意,最近阿姨借到一筆價(jià)格比較低的經(jīng)營貸,用這筆錢還了之前的商業(yè)按揭貸款。她看到阿姨的經(jīng)歷也有些心動(dòng),因?yàn)樽罱差l繁接到介紹貸款的電話,利率在3.85%左右,有的銀行甚至宣傳最優(yōu)質(zhì)客戶最低到2.88%左右。

    有一家銀行給她批了30萬的消費(fèi)貸,年化利率3.85%,但是她遲遲沒有提款。她考慮到監(jiān)管嚴(yán)禁經(jīng)營貸或者消費(fèi)貸流入樓市,另外經(jīng)營貸或消費(fèi)貸的期限都比較短,對(duì)流動(dòng)資金要求很高,而她只有工資收入,萬一被查,銀行抽貸,她無法應(yīng)對(duì),現(xiàn)在還是沒有行動(dòng)。

    上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào),提前還貸的心理和目的有幾種:其一是購房者為了節(jié)約利息開支。尤其是在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,利息的支出成本高,購房者顯然也會(huì)有壓力。提前還貸其實(shí)就是希望減少利息支出、減少生活壓力。

    第二種可能是部分購房者會(huì)去對(duì)比各類利息的差異。今年全國出現(xiàn)了降息、房貸利率下限下調(diào)等操作,各地新購房的房貸利率總體是下行的。單純從這個(gè)角度看,存量貸款的還款人會(huì)認(rèn)為目前的利息太高,會(huì)有不劃算的感受。

    以合肥為例,2021年10月當(dāng)?shù)胤抠J利率政策為當(dāng)時(shí)的LPR+123BP,而目前政策已經(jīng)變?yōu)長PR減去20BP,而且今年以來LPR已經(jīng)降低了35BP,利差非常明顯。

    第三則是各類投資理財(cái)機(jī)會(huì)的減少,使得提前還貸也變成一種比較好的“理財(cái)”方式。如果房貸利率在5%左右,那么按目前一些金融理財(cái)?shù)氖找媛士矗祟愘Y金與其投入理財(cái)市場(chǎng),還不如償還貸款,這也是一種很微妙的理財(cái)。

    光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)記者表示,選擇提前還房貸與近年來房貸利率不斷下行有關(guān),提前還款有助于減少房貸利息支出;另外,近年來特殊的全球環(huán)境下,相較于早前房貸利率,目前金融產(chǎn)品收益缺乏足夠的吸引力,也就是缺乏“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

    銀行“急了”?

    就在去年此時(shí),在“房住不炒”的政策基調(diào)下,因受額度影響,北京、上海等地不少購房者還在苦等銀行放款;而今年以來,提前還房貸的討論熱度居高不下,部分區(qū)域的銀行客戶想提前還房貸還需要排隊(duì),劇情上演“大反轉(zhuǎn)”。

    這也在挑動(dòng)銀行的神經(jīng)。因?yàn)橘彿咳耸倾y行最優(yōu)質(zhì)的客戶,房貸是銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),利率高且久期長。從貸款利率角度而言,央行數(shù)據(jù)顯示,截至今年6月末,個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為4.62%,較上年12月下降1.01%,但是要高于當(dāng)月的企業(yè)貸款加權(quán)平均利率(4.16%)。而后者的利率到了8月降到4.05%,創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來最低值。

    今年8月底,在幾家國有大行舉行的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上,按揭提前還貸成為關(guān)注的話題之一。

    工行副行長鄭國雨稱,少數(shù)按揭客戶出于調(diào)整家庭資產(chǎn)負(fù)債表的需要,確實(shí)存在提前還款的情況,但和往年相比,這種趨勢(shì)并不十分明顯。上半年,工行按揭客戶貸款收回3800億元,其中提前還款2600億元,與去年相比增加300億元。

    農(nóng)行副行長林立則介紹,小部分個(gè)人住房貸款客戶選擇提前償還房貸,主要是基于客戶自身財(cái)務(wù)規(guī)劃,也和現(xiàn)階段金融投資收益率下降有一定關(guān)系。

    個(gè)人或家庭負(fù)債“降杠桿”的微觀行為,在上市銀行披露的數(shù)據(jù)里也有所體現(xiàn)。

    在房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的第一檔和第二檔,共有19家銀行,今年上半年有5家銀行浦發(fā)銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、北京銀行和渤海銀行的個(gè)人住房貸款余額相較2021年末不升反降。

    另外,一向身為房貸市場(chǎng)主力軍的六大國有銀行:工行、建行、農(nóng)行、中行、郵儲(chǔ)、交行的增量下降明顯,2022年上半年個(gè)人住房貸款合計(jì)增加了4155億元。在2021年,當(dāng)年新增達(dá)24843億元。

    在今年上半年,六大行個(gè)人住房貸款的新增僅僅是2021年新增的約16.7%。這其中,有房地產(chǎn)銷售額下滑的原因,也或有房貸客戶提前還貸的因素。長江證券銀行業(yè)首席分析師馬祥云表示,從今年的情況來看,盡管新的房地產(chǎn)銷售金額是同比下滑的,但是按揭貸款的新增加量下滑的幅度更大、更明顯。從這個(gè)邏輯上可以推算出,居民提前還款的趨勢(shì)在今年上半年比較明顯。

    對(duì)于現(xiàn)在提前還房貸是否合適,周茂華對(duì)記者分析稱,是否提前還款因人而異,需要看原先房貸利率是否偏高,剩余年限是否夠長,是否有足夠閑置資金等,提前還款一般數(shù)目都不小,需要考慮未來一段時(shí)期流動(dòng)性問題等。

    但對(duì)于銀行來說,選擇題還沒有答案。

    在8月1日交通銀行那則被撤下的公告中,最為引人注目的一點(diǎn)就是“提前還房貸交1%補(bǔ)償金”表述。“對(duì)于銀行來說,之所以發(fā)布此類違約金公告和說明,其實(shí)也體現(xiàn)了銀行背后的心態(tài)。至少這種心態(tài)是指,銀行從放貸工作指標(biāo)和經(jīng)營成本等角度出發(fā),是不太歡迎購房者提前償還貸款的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

    在周茂華看來,業(yè)主提前還貸,這對(duì)銀行來說有利弊。提前還款可以釋放銀行的放貸空間,優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。但從房貸違約低、收益較高、現(xiàn)金流穩(wěn)定的角度看,銀行少了一部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。尤其在宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng),經(jīng)營壓力大環(huán)境下,銀行放貸壓力不小。

    有用戶猜測(cè),未來提前還款等待時(shí)間是否可能更長?“現(xiàn)在不好說,可能這兩三個(gè)月都是這個(gè)狀態(tài)。”有建行華北地區(qū)支行的個(gè)貸人士稱。

    上述國有大行北京某支行的負(fù)責(zé)人告訴記者,目前其銀行還款還是比較方便,在北京地區(qū),直接在手機(jī)APP申請(qǐng)后即可還款,沒有限制。

    這家支行的提前還款人數(shù)不算多,目前放貸額度充足,但是目前貸款投放也是個(gè)難題。該支行負(fù)責(zé)人認(rèn)為,未來房貸還是處在降息通道中,估計(jì)利率還會(huì)降低,房貸利率也會(huì)同步調(diào)整。如果想提前還貸,可計(jì)算最合適的年份,視個(gè)人情況而定。

    (應(yīng)受訪者要求,文中邴爭、潘陽為化名)

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